房地产营销价格策略选择
房地产营销之价格策略
房地产营销之价格策略在房地产市场中，价格策略是影响营销结果的关键因素之一。
通过制定合理的价格策略，房地产公司可以吸引更多的潜在买家，并提高销售效率。
以下是一些常用的房地产价格策略。
1. 高价策略：在某些高档房地产项目中，采用高价策略的目的是为了与高品质、奢华等形象相匹配。
高价策略可以传达产品的高端和稀缺性，吸引那些富有的买家。
同时，高价策略还可以帮助减少潜在买家的数量，从而增加对产品的需求和稀缺性。
2. 中价策略：中价策略适用于大多数中端房地产项目。
通过制定适中的价格，房地产公司可以吸引更多的买家，增加销售机会。
中价策略可以体现产品的性价比和市场竞争力，吸引那些中等收入但追求高质量生活的家庭。
3. 低价策略：低价策略通常在市场竞争激烈的情况下使用。
通过降低价格，房地产公司可以吸引更多的买家，刺激销售。
低价策略可以传达产品的实惠和性价比优势，吸引那些价格敏感的买家。
4. 多元化价格策略：多元化价格策略是指针对不同的买家群体制定不同的价格。
例如，针对首次购房者提供折扣或优惠，针对投资者提供租金回报率较高的产品。
通过多元化价格策略，房地产公司可以满足不同买家的需求，提高销售。
5. 价格搭配策略：价格搭配策略是指将不同价格的产品组合在一起销售。
例如，将高端产品与低端产品组合，形成价格梯度。
价格搭配策略可以满足不同买家不同的购房需求和预算限制。
除了以上策略，房地产公司还可以通过打折促销、提供分期付款和贷款优惠等方式来调整价格策略，以吸引更多买家和提高销售。
然而，无论选择哪种价格策略，房地产公司都需要根据市场竞争、产品特点和买家需求等因素进行综合考虑，制定出最合适的价格策略。
房地产行业是一个竞争激烈、市场需求多样化的行业，价格策略的制定对于房地产公司来说至关重要。
一个合理的价格策略不仅可以吸引潜在买家，提高销售效率，还可以帮助房地产公司获得更大的市场份额和利润。
首先，高价策略在某些高档房地产项目中是很常见的。
房地产定价策略
房地产定价策略所谓定价策略，就是指企业为了在目标市场上实现自己的既定销售目标所规定的定价指导思想和技巧。
有效的定价策略和技巧既能使有效需求得以释放，又可以给开发商带来较高的投资回报。
房地产品在不同发售阶段、不同地点可采用不同的定价策略。
一、新开楼盘定价策略根据房地产企业的主要定价目标，新开楼盘的定价策略一般可分为低价策略、高价策略、中价策略三种。
每种定价策略各有其不同的定价依据。
（一）低价开盘策略所谓低价开盘是指新开楼盘以低于市场行情的价格销售。
低价开盘策略的优点是：便于市场渗透，促进良性循环。
开发商运用价格优势，能吸引相当一部分客户在确认楼盘优质的事实后，产生购买行为，这不但意味着企业创利的开始，而且还能积聚人气，营造出售楼现场热烈的气氛。
便于日后的价格控制。
低价开盘，价格的主动权在开发商手里。
当市场反应热烈时，可以逐步提高销售价格，形成热销的良好局面；若市场反应平淡，则可以维持低价优势，在保持一定成交量的情况下应付竞争。
便于周转，加快资金回笼。
有成交便有资金流人，才能满足公司的周转需要。
低价开盘策略的缺点是：利润相对较低、投资回收周期长。
楼盘形象难以提升。
高价位不一定代表高品质，但高品质是需要高价位来支撑的。
低价开盘的初期定位即制造了一种低档次的市场印象，一定程度上局限了消费者群的层次和购买能力，后期不易提升和转变。
一般来讲，对于较低档次的新开楼盘，由于企业的开发成本较低，产品特色不明显，无法实现特色经营，而且竞争相对激烈，适宜采用低价策略。
（二）高价开盘策略所谓高价开盘是指楼盘开盘时以高于市场行情的价格销售。
高价开盘策略的主要优点：便于开发商获取最大的利润，树立楼盘的品牌形!象，创造企业的无形资产；高价开盘后，后期逐步调低价格，消费者也会感到一定的实惠。
其缺点是：若价位偏离当地主流价位过多，则难聚人气，有时会形成有价无市；楼盘销售速度会受到相当大的影响，导致资金周转缓慢；日后的价格调控余地很小。
房地产营销价格策略
房地产营销价格策略房地产营销价格策略是房地产开发商制定的一项重要策略，旨在促进销售并最大化利润。
以下是一些常见的房地产营销价格策略：1. 高端定价：对于高档豪华房产，开发商会采取高端定价策略。
这种策略适用于那些追求高品质和奢华生活方式的买家，他们更愿意为品牌、地理位置和设施齐全的房产买单。
2. 中端定价：中端定价策略适用于中等收入人群。
这些房产通常具有良好的地理位置和基本的设施，并提供合理的价格。
通过中端定价，开发商可以吸引更多的买家，并在竞争激烈的市场中保持市场份额。
3. 价值定价：这种定价策略旨在提供相对较低的价格，同时提供与竞争对手相比更高的价值。
开发商可以通过提供额外的设施或增加房产的功能来增加其价值，并吸引更多的买家。
4. 阶梯定价：这是一种根据楼层或使用面积来定价的策略。
通常，高层楼层会有更高的定价，因为它们拥有更好的视野和隐私。
同样，较大的使用面积也可能导致更高的定价。
5. 市场调整定价：这是一种根据市场需求和供应情况进行价格调整的策略。
如果市场需求强劲，房地产开发商可以适当提高房产的价格以实现更高的利润。
相反，如果市场供应过剩，开发商可能需要降低价格以促进销售。
总的来说，房地产营销价格策略应根据房地产项目的特点以及目标买家群体的需求和购买能力来制定。
开发商需要仔细研究市场情况，分析竞争对手，以及了解受众的偏好和购买力，以制定出有效的价格策略。
同时，房地产开发商还应灵活调整策略，以适应市场变化和买家的需求。
房地产营销价格策略对于房地产开发商来说至关重要。
它不仅影响着房地产项目的销售情况，还直接关系到开发商的利润。
因此，开发商需要仔细分析市场、竞争对手和目标消费者，制定出针对不同房产类型的有效价格策略。
一种常见的价格策略是高端定价。
这种策略适用于那些提供奢华生活方式和丰富设施的高档房产。
一般来说，高端房产的定价较高，因为买家们更愿意支付额外费用以享受高品质的住宅环境。
例如，高端公寓楼配备豪华家具、高级电器和私人会所等设施，因此其定价通常会较为昂贵。
房地产营销价格策略
房地产营销价格策略房地产营销价格策略是指在房地产行业中，为了提高销售额、增加利润和市场份额，制定出的合理的售价和价格政策。
一个成功的房地产营销价格策略必须兼顾市场需求、竞争环境、产品定位和成本等因素，并在此基础上做出明智的定价决策。
以下是一些常见的房地产营销价格策略：1.高价策略：高价策略适用于高端住宅或豪华房产。
通过制定高于市场均价的售价，打造出稀缺和独特的产品形象，吸引高收入人群或有经济实力的购房者。
该策略可以提高产品的品牌价值和利润率，但也要注意市场需求和竞争环境的影响。
2.低价策略：低价策略适用于低价位房产或新兴市场。
通过制定低于市场均价的售价，吸引价格敏感的购房者。
该策略可以迅速打开市场、扩大市场份额和积累口碑，但需要注意成本把控和产品价值的平衡。
3.市场均价策略：市场均价策略是指以市场均价为基准制定售价。
通过与市场价格保持一致，传递产品的适度和合理定位，稳定市场份额，适用于中档住宅。
4.升级换代策略：升级换代策略是指通过加入新的高品质、高附加值的功能和服务，提升现有产品的售价和附加值。
这种策略可以吸引原有客户进行升级购买，增加收入和利润。
5.优惠策略：优惠策略是指在一定时期内，通过特殊的优惠措施来促进销售的策略。
例如，提供折扣、分期付款、赠送家电或家具等方式，吸引购房者。
这种策略可以在特定的市场环境下增强竞争力和销售额，但需要在考虑成本和利润的基础上合理选择和控制优惠措施。
6.组合销售策略：组合销售策略是指将不同类型的房产进行组合销售，形成套餐或批量销售。
例如，将高端住宅和商业物业进行组合销售，让购房者获得更多价值。
这种策略可以提高销售额和利润，增加产品的市场竞争力，但需要考虑购房者需求和市场环境的匹配。
7.动态调整策略：动态调整策略是指根据市场需求和竞争环境的变化，随时调整售价和价格政策。
房地产市场波动较大，经济环境和政策的变化也会影响购房者的购买意愿和能力，因此及时调整价格策略可以更好地应对市场的变化，取得更好的销售效果。
房地产市场营销：细分与选择的策略
房地产市场营销：细分与选择的策略作为一名资深的房地产市场营销专家，我始终坚信，精准的市场细分和策略选择是实现销售目标的关键。
在这篇文章中，我将详细阐述我在房地产市场营销中细分市场和选择策略的经验和方法。
一、市场细分1. 地理位置：根据项目的地理位置，可以将市场细分为城市中心、城市周边、郊区等不同区域。
不同区域的消费者对房地产产品的需求和购买力有所不同，因此需要针对性地制定营销策略。
2. 消费者需求：消费者的需求是市场细分的重要依据。
根据消费者的需求，可以将市场细分为刚需、改善型、投资型等不同类型。
刚需购房者注重产品的性价比，改善型购房者追求生活质量的提高，投资型购房者关注房产的升值潜力。
3. 产品特性：房地产产品的特性也是市场细分的重要因素。
根据产品特性，可以将市场细分为高端住宅、普通住宅、商业地产、旅游地产等不同类别。
不同类别的产品对应不同的消费群体，需要采取不同的营销策略。
5. 竞争格局：市场竞争状况是影响市场细分的重要因素。
在竞争激烈的市场中，需要根据竞争对手的策略和优势，调整自身的市场细分策略。
二、策略选择1. 定位策略：根据市场细分的结果，明确项目的市场定位。
如项目定位为高端住宅，则在产品设计、营销推广等方面都要围绕高端市场进行。
2. 产品策略：针对不同市场细分，推出符合消费者需求的产品。
如针对刚需市场，可以推出小户型、高性价比的产品；针对改善型市场，可以推出大户型、高品质的产品。
3. 价格策略：在考虑成本和利润的基础上，制定合理的价格策略。
如针对高端市场，可以采取高价位、高折扣的策略；针对刚需市场，可以采取适度优惠的价格策略。
4. 推广策略：根据不同市场细分，选择合适的推广渠道和方式。
如针对年轻消费者，可以利用网络、社交媒体等进行推广；针对中年消费者，可以采取户外广告、报纸等方式进行推广。
5. 销售策略：制定符合市场需求的销售策略。
如针对投资型市场，可以推出购房优惠政策，如赠送装修、车位等；针对刚需市场，可以采取分期付款、首付优惠等策略。
房地产营销价格策略
房地产营销价格策略1. 引言房地产行业是一个充满竞争的市场，营销价格策略对于房地产开发商和销售商来说至关重要。
恰当的价格策略可以帮助企业增加销售和利润，培养客户忠诚度，提高市场占有率。
本文将探讨房地产营销价格策略的重要性以及一些常见的策略。
2. 房地产营销价格策略的重要性房地产营销价格策略的重要性在于其对企业盈利能力的影响以及与竞争对手的差异化。
以下是房地产营销价格策略的几个重要方面：2.1 制定合理的定价策略制定合理的定价策略是房地产企业成功的关键。
企业需要综合考虑市场需求、成本、竞争对手定价以及目标利润等因素来确定产品的售价。
过高或过低的价格都可能导致销量下降，影响企业的盈利能力。
2.2 提高产品的附加值房地产营销价格策略不仅仅是确定产品的价格，还可以通过提供附加值来提高产品的吸引力。
例如，企业可以提供包括免费家具、停车位或高端设施的增值服务，使产品更具竞争力。
2.3 客户分层定价客户群体的需求和支付能力各不相同。
通过客户分层定价，企业可以根据不同客户群体的需求和支付能力制定不同的价格策略，实现更好的市场细分和销售增长。
2.4 打造品牌形象房地产营销价格策略与企业的品牌形象密切相关。
合理的价格策略可以提高产品的品牌价值，增强消费者对产品的认同感和忠诚度，从而帮助企业建立强大的品牌形象。
3. 常见的房地产营销价格策略下面列举了几种常见的房地产营销价格策略：3.1 高端定价策略高端定价策略适用于那些提供高质量、独特设计和豪华配套设施的产品。
此策略的目标客户是高收入人群，产品溢价可用于提高企业利润和品牌价值。
3.2 市场竞争定价策略市场竞争定价策略是根据市场竞争情况来制定产品价格的策略。
企业需要了解竞争对手的价格策略并据此进行调整。
这种策略可以帮助企业在激烈的市场竞争中保持竞争力。
3.3 促销定价策略促销定价策略是通过降低产品价格或提供其他优惠措施来吸引消费者购买产品。
这种策略适用于需要快速销售存货或增加市场份额的情况。
房产营销的策略调整
房产营销的策略调整随着房地产市场的竞争日益激烈，房产营销策略的调整已经成为房地产企业必须面对的问题。
本文将从市场分析、产品定位、价格策略、渠道策略、促销策略等方面，探讨房产营销的策略调整，以期为房地产企业提供有益的参考。
一、市场分析房地产市场是不断变化的，企业必须对市场进行深入分析，了解消费者的需求和偏好，把握市场趋势，才能制定出有效的营销策略。
首先，企业需要关注政策变化、经济形势、人口结构等因素，分析其对房地产市场的影响。
其次，企业需要关注竞争对手的营销策略和销售情况，了解其优缺点，以便制定出更有针对性的营销策略。
二、产品定位产品定位是房产营销的关键环节之一，需要根据目标客户的需求和偏好，确定产品的定位。
首先，企业需要明确产品的目标客户群体，了解其年龄、职业、收入、家庭结构等因素，以便制定出更有针对性的营销策略。
其次，企业需要了解目标客户对产品的期望和需求，如户型、面积、装修风格、配套设施等，以便根据客户需求调整产品设计和营销策略。
三、价格策略价格是消费者购买房产时考虑的重要因素之一，合理的价格策略可以提高销售效果。
企业需要根据市场情况和产品定位，制定合理的价格策略。
首先，企业需要了解竞争对手的价格和销售情况，以便制定出更有竞争力的价格策略。
其次，企业需要根据产品的成本和利润空间，确定合理的价格范围，以确保企业的盈利水平。
同时，企业还需要根据市场变化和消费者需求，适时调整价格策略，以保持价格竞争力。
四、渠道策略渠道是房产营销的重要环节之一，企业需要根据目标客户的特点和需求，选择合适的渠道，以提高销售效果。
首先，企业可以与房地产中介、互联网平台等合作，利用其专业优势和资源优势，扩大销售渠道。
其次，企业可以根据目标客户的特点和需求，开发不同的销售渠道，如线上销售、线下销售等，以满足不同客户的需求。
同时，企业还需要加强与渠道合作伙伴的沟通与合作，建立良好的合作关系，以提高销售效果和客户满意度。
五、促销策略促销是房产营销的重要手段之一，可以吸引消费者的注意力，提高销售效果。
房地产营销策略(价格策略)
房地产营销策略（价格策略）房地产,是房产和地产的总称,通常是指土地以及固着在土地上的房屋或人工建筑物及其附带的各种权益,包括所有权、支配权、使用权和收益权等。
房地产商品的价值量,无论从单位价值看,还是从总体价值看,都远远高于一般商品。
消费者在购买房地产商品时往往决策慎重。
价格是关键问题，然而开发商是如何处理价格问题的，下面就来谈谈房地产的价格策略。
一、房地产市场营销价格策略选择面对当前的市场环境，房地产企业是采取果断降价回笼资金以支持后续项目发展还是维持高价持续暴利抑或是捂盘择机再售，具体到各个企业、各个项目，如何迎对危机，如何制定房地产市场营销价格策略，都应视企业、项目的实际情况和自身需求而为之。
1、定价策略较低的价格是消费者考虑购买的主要因素，有利于销售，同时此价格相对于市场价格在没有较大差距的同时保证了价格竞争优势。
2、回款策略第一：保证客户对项目的信心。
第二：打消其对规划变更、停售等问题的抱怨、怀疑、刁难等。
第三：促使成交客户交付剩余房款，缓解项目资金压力。
因此我们提出以下几种应对策略：策略一：优先选房权由于受规划的调整导致户型的变化，业主起初选购的户型以及所在的楼层发生改变，为了避免客户的不满和抱怨，因此，在按合同原价基础上，客户可更换相同面积或者稍大2平米以内的同类户型,或者折合为相应资金进行返还，在限定期限内一次性付清余款的业主按付款先后顺序可以在同类户型中选择满意的楼层。
策略二：赔“礼”致歉开发商组织业主致歉酒会，于酒会上由相关领导解释原因，并给予业主希望以及保证，鼓励业主在按原价基础上，一定期限内付清余款，赠送25寸液晶电视一台。
策略三：余款折扣于特定期限内，业主把余款付清，按原价基础上，可在余款总额的基础上给予98折优惠。
3、推广策略第一期，开盘前期，以“沉寂一年，只为精益求精”为主题的前期推广，目的是合理解释项目停售原因，增强消费者信心，同时有利于开发商及项目形象建设。
第二期，开盘时期，以形象推广为主，利用多种渠道综合宣传，树立项目形象，增强市场对项目信心，以带动销售。
房地产项目定价原则及策略
房地产定价方法
房地产的定价方法有： 成本导向、竞争导向、需求导向三种。
成本导向定价法
这是企业依据拿地成本、开发成本、间接成本等， 加上预期的利润，直接测算出的价格。
由于市场的经常性变化，这种测算出来的价格，不 一定能否符合当时的市场行情，与消费者需求也很难挂 钩。
一、利润最大化 这是许多企业的定价目标。当该楼盘独特性较强，
不易被其他楼盘替代时，可采取高价定价方法。一般 的企业应更多采用低价策略，通过薄利多销来吸引顾 客，从长远和总体利益看，企业也有可能获得最大利 润。
二、市场占有率最大化 市场占有率是指一定时期内某房地产企业的销售
量占当地市场销售总量的份额。一般而言，成长型的 公司适宜采用市场占有率目标，通过薄利多销的经营 方式，达到以量换利，提高市场地位的目的。
1.低开高走策略
低开高走策略就是随着施工建筑物的不断成形和 不断接近竣工，或根据销售进展情况，每到一定的调 价时点，按预先确定的幅度调高一次售价的策略，这 是一种较常见的定价策略。
低价开盘的优点是： 第一，便于快速成交，促进良性循环。 第二，每次调价能使顾客感受到房地产在增值，给前期购房者信
心，从而进一步形成人气，刺激潜在购房者购房。 第三，便于日后的价格控制。 第四，便于加快资金周转。
价格控制关键是调幅要小，调价频率要高。 一般每次涨幅在3%~5%之间，调价新近几天，可配以
适当折扣策略，作为价格局部过渡。保定京南一品项目一期 自开盘后提价四次，最早以3980元开盘后，第一次提价数为 每平米200元，第二次提价数为每平方180元，第三次提价 150元，最后又提价100元左右。
楼盘销售期一般有四个阶段：开盘前准备期、开 盘初期、销售中期、收盘期。以时间为基础根据不同 的时间段，确定对应的销售价格，这就是时间控制。
房地产商业营销方案
房地产商业营销方案房地产是一个竞争激烈的行业，一个成功的房地产商业营销方案可以帮助开发商有效地吸引潜在客户，提升销售业绩。
本文将从市场分析、目标定位、产品定价、促销策略以及渠道选择等方面，探讨一个完整的房地产商业营销方案。
一、市场分析在制定房地产商业营销方案之前，开发商需要对市场进行深入分析。
这包括了解目标市场的人口结构、消费能力、购房需求以及竞争对手的情况。
通过市场细分，开发商可以更准确地了解目标客户的需求，以便有针对性地设计销售策略。
二、目标定位基于市场分析的结果，开发商需要明确目标定位。
确定目标客户的人群特征，比如年龄层、家庭收入、职业等，以及他们的购房需求和偏好。
这将有助于开发商更好地定位产品，打造独特的销售优势。
三、产品定价产品定价是一个关键的环节，它直接影响到开发商的盈利能力和市场竞争力。
在确定售价时，开发商需要考虑目标客户的购买力和竞争对手的定价情况。
同时，还需要综合考虑项目的地理位置、楼盘配套设施、建筑质量等因素，结合市场需求进行合理定价。
四、促销策略促销策略是推动销售的重要手段。
在房地产商业营销中，可以采取多种促销方法，如预售、优惠政策、品牌推广、口碑营销等。
开发商可以根据产品特点和目标客户的需求，选择适合的促销策略，提高销售转化率。
五、渠道选择选择合适的销售渠道是保证商业营销方案成功的关键因素之一。
房地产开发商可以通过自有销售团队、代理商、网络渠道等多种方式进行销售。
合理选择渠道可以提高销售效率，扩大市场影响力。
六、客户关系管理一旦客户购买了房地产产品，仍然需要进行后续的客户关系管理工作。
开发商可以通过建立客户数据库、定期提供专业的售后服务、举办客户活动等方式，保持与客户的良好沟通，提高客户满意度和忠诚度。
结语房地产商业营销方案的制定是一个系统性、全面性的工作。
通过市场分析、目标定位、产品定价、促销策略以及渠道选择等方面的合理规划与整合，开发商可以更好地满足客户需求，提升自身竞争力，实现可持续发展。
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房地产营销价格策略选择
摘要:受全球金融危机及上半年刚性需求释放等因素影响,房地产市场观望气氛浓厚,房地产营销又面临困境。
房地产商品具有位置固定性、长期使用性、异质独特性及供给有限性等特征,房地产企业应根据市场状况灵活选择分级定价、心理定价、加权定价、折扣定价等定价策略以及高开低走、低开高走、波浪螺旋等调价策略。
关键词:房地产;市场营销;价格策略
房地产,是房产和地产的总称,通常是指土地以及固着在土地上的房屋或人工建筑物及其附带的各种权益,包括所有权、支配权、使用权和收益权等。
房地产商品的价值量,无论从单位价值看,还是从总体价值看,都远远高于一般商品。
消费者在购买房地产商品时往往决策慎重。
当前,受全球金融风暴及上半年刚性需求释放等因素影响,房地产市场又出现观望气氛,房地产营销再次面临困境。
选择房地产营销策略,首先需把握房地产商品的特征。
一、房地产商品的特征
房屋是固着在土地上的,房地产商品的特征与土地的特征是密不可分的。
土地具有不可移动性、不可灭失性、差别性、不可再生性等特性,房地产商品则具有位置固定性、长期使用性、异质独特性及供给有限性等特征。
(一)土地的不可移动性与房地产商品的位置固定性
地表泥土可以移动,而土地不可移动,房地产商品的空间区位具有固定性,这也是房地产被称为不动产的原因。
房屋内的家具等商品可随着主人的搬迁而移动,而房地产无法移动。
即使将房屋拆迁,在他处另建房屋,这已不是原来的房地产了。
(二)土地的不可灭失性与房地产商品的长期使用性
一般商品不管如何小心谨慎,经过一定年限的使用后,最终难免损耗,而土地则不然,土地的利用价值永远不会消失,因此,房地产商品的使用周期很长。
建筑物一旦完工,其使用年限往往超过数十年甚至几百年,这一特点是其他任何商品都无法比拟的。
(三)土地的差别性与房地产商品的异质独特性
土地有优劣之分,房地产商品有地段之别。
土地的优劣性这里主要表现为周围的环境、所处的位置及发展的历史等,而不是指土壤的优劣。
同一地段的房地产也因房型、朝向、楼层、建筑设计、内部装饰等不同而表现出异质独特性。
房地产企业不可能像生产一般商品那样大批量生产同类商品,满足消费者的需求。
(四)土地的不可再生性与房地产商品的供给有限性
土地是不可再生资源,人类可以围海造田、变沙漠为绿洲,但地表总面积是不变的。
随着社会的发展,可供建造商品房的土地越来越少,楼盘建设已开始向高空发展。
然而,相对于人口的急剧膨胀及对房屋需求的不断增加,房地产商品的供给仍是十分有限的。
二、房地产营销的价格策略
房地产营销是通过交易过程满足顾客对土地或房屋需求的一种综合性营销活动,也是把土地或房屋产品转换成现金的流通过程。
房地产营销策略有产品策略、价格策略、渠道策略和促销策略等,以下主要探讨房地产营销价格策略,即价格制定策略和价格调整策略。
(一)定价策略
房地产企业应根据房地产商品的等级、消费者心理等因素选择不同的定价策略。
1.分级定价策略
分级定价策略是指把同类商品分为几个等级,不同等级的商品,制定不同的销售价格。
对于较高等级的房地产商品采用撇脂定价策略,创造高质高价的印象。
事实上,由美国次贷危机所引发的房价下跌并未影响到高档住宅,美国部分高档商品房不跌反涨。
撇脂定价可使企业获得较高的利润,及早收回资金,以便开拓新产品、新市场;同时由于定价较高,若遇竞争者,房地产企业可以降价与对手进行价格竞争。
而对于较低等级的房地产商品采用渗透定价策略,即先将价格定得比较低,以吸引消费者,扩大市场占有量,等经济形势好转后逐步提高价格。
有的房地产企业选择分级定价策略,将开发的楼盘分成小区绿地广场周围的中心区域、副中心区域等,再对不同区域的商品房制定不同的价格,一定程度上增加了销售。
2.心理定价策略
房地产定价是一门艺术,里面有许多策略。
运用这种策略时不仅要考虑竞争
者,还要把握消费者心理,使房地产价格为消费者所接受。
利用消费者在购买商品房求廉的心理,将价格定成有尾数。
例如,某楼盘将房价定为9999元/平方米,而不是10000元/平方米,给人感觉单价一万以下,消费者会产生一种便宜的感觉。
利用大多数消费者喜欢数字8的心理,将价格定成尾数为8。
例如,某楼盘将房价定为6888元/平方米,给人感觉入住后会永远发。
一般来说,双数的楼层门牌号贵一些,单数的楼层门牌号便宜一些;含有13、14号码的商品房销售时略便宜,含有8、6、9号码售价略贵。
3.加权定价策略
加权定价策略是指对于房屋朝向、楼层、采光、面积、视野、设计等因素,分别给以不同的权重系数,再根据这些系数和均价,用加权平均法计算出每套房屋出售时的合理价格水平。
一般而言,根据我国独特的地理环境和文化背景,朝南的单元较贵,东南向、西南向的次之,朝北的则最便宜。
若所有的厅和卧室都朝南,则最贵。
若所有的厅和卧室都朝北,则最便宜。
对高层、小高层而言,顶层下面一层最贵,低层最便宜;对多层而言,三层最贵,顶层最便宜。
从采光程度来看,三面临空且采光的房屋最贵,两面临空及采光的房屋次之。
不同面积的房屋生活舒适程度肯定不同,但舒适度并非与房屋面积成正比或反比关系,面积太大或太小的商品房单价不可能太高,面积适宜的商品房单价较贵。
视野好的房屋给人感觉轻松自然,价格较贵;视野较差的房屋,即使在同一栋楼的同一楼层,价格相对便宜。
此外,室内格局、公共设施的设计也影响房地产价格。
4.折扣定价策略
现金折扣一般按照约定的期限来确定不同的折扣比例。
例如,购房者在10天内付款则可享受2%折扣,20天内付款可享受1%的折扣。
若一次性付款可享受一定的折扣比例。
折扣定价策略能使房地产开发企业及时收回投资,加速资金周转,降低贷款的利息负担,减少财务风险,对房地产企业和购房者都有好处。
(二)调价策略
房地产调价策略是指在房地产项目整体定价确定的前提下,在销售过程中,根据市场发展状况,及时调整销售价格的方案。
不同的房地产项目,应根据各自的特点采取不同的价格调整策略。
房地产调价策略主要有以下3种:
1.“高开低走”策略
当前市场状况不好,竞争又较为激烈,综合素质较高的房地产企业对品质优秀的房地产项目可采取“高开低走”的策略,即通过高报价树立房地产项目形象和知名度,而实际以较低成交价格争取客户和市场份额。
部分城市竞争不激烈,且房地产项目自身规模又不大,可采取“高开高走”策略,突出房地产项目优秀品质,大规模营造房地产项目形象和知名度,高价报盘,高价成交,迅速获得市场认同。
例如,有的房地产企业针对高素质、高收入的“金领阶层”,采用此策略,及时回笼资金,又维护物业的高档形象。
2.“低开高走”策略
若房地产项目综合素质较高,但初期优势不明显或市场发展趋势不明朗的情况下,为取得市场认同,房地产企业可采取“低开高走”策略,即低价入市,根据销售工作的开展,视具体情况适时调高售价。
这一策略首先以低价吸引消费者,汇聚人气,而后以逐渐加价的方式促使消费者尽快购买,以免承担较高的楼价,同时又使人觉得所购买的物业在不断升值。
与一般商品不同,消费者购房往往买涨不买跌,“低开高走”策略运用得当还能引导房地产价格走向。
若项目销售进度完成情况较好,且聚集了十足的人气,为进一步制造销售高潮,以调高价格的方式来对犹豫中的客户形成压迫性氛围,通过公告调价信息或调价方案来向客户表明该项目极为畅销,如不尽快行动,将不得不高价购买甚至错失良机。
3.“波浪螺旋”策略
素质一般、规模较大的房地产项目可采取“波浪螺旋”调价策略,即结合房地产市场周期波动而调整价格。
调价周期以房地产市场周期、项目的销售速度和最终利润的回收作为判断标准。
房地产企业应根据销售进度机动灵活调整价格。
一般来说,对于总销售周期为一年左右的房地产项目,销售期达两个月左右时即有调价的必要,同时调价的时机也可结合销售率来确定,当销售率达到20%时即可调价。
若销售期仅三四周时间即可达到30%的销售率,此时就有了调价的必要;若30%的销售率经过很长时间才达到,此时调价危险性较高。
若出现以上两种情况均可“封盘”,即暂时停止销售,以避免收益损失或长期销售不利带来的负面宣传效应。
选择房地产销售价格策略必须与产品策略相结合。
房地产企业首先应重视产品的定位策略、差异化策略和创新策略,以满足不同消费者的需求,在此基础上合理定价以及适时调价,促进房地产销售。
参考文献:
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