房地产市场调研报告

房地产市场调研报告
“两港一城”建立高潮和都会化历程加速增进了我区房地产市场的发达生长。

现在房地工业在我区经济生长中具有主要职位和感化，房地工业直接税收占到总税收的15%摆布，相干税收占到总税收的30%；若是加上契税支出，则占到36%。

跟着经济的生长和都会化历程的不停加速，房地工业对税收的支柱感化会越发显着。

近期，地方和市连续出台了针对房地产市场的调控政策，关于受内部情况影响较敏感的房地工业来讲，政策的调剂无疑会影响房地产市场的生长。

认清我区房地产市场近况，客不雅剖析政策对房地产走势的影响，从而研讨提出响应的对策倡议，对坚持我区房地产市场的连续康健生长，具有主要意义。

1、我区房地产市场生长近况
往年1-6月，我区房地工业完成税收5亿元，同比增加85%；房地产开辟投资完成37.3亿元，此中室第投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米，发卖100万平方米。

往年以来，我区房地工业生长出现以下特性：
1、房产投资坚持较高增速
我区最近几年的年夜开辟年夜建立态势和房地产市场的走热使得房产开辟商对我区房地产市场远景纷繁看好。

往年上半年我区房地产开辟仍持续了客岁以来的较快增加势头，1-6月，房地产开辟均匀增速为42.2%，详细走势见图一。

此中，室第建立在房地产开辟投资中的职位凸起，占到房地产开辟所有投资的62%；贸易停业用房往年开辟增速也连续走高，2-6月累计增速划分为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；办公楼开辟投资也坚持了10倍以上的增速。

2、房产发卖势头回落显着
往年我区商品房发卖面积和发卖额的同比增速均呈逐月降落趋向，2-6月的增速走势见图二：
从商品房预售情形来看，回落趋向显着。

1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与客岁同期比拟划分下降了15.5%和15.4%。

出于对微观政策的张望心态，3月份我区商品房预售泛起了一次显着降落，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份比拟均降落了44.3%。

5月、6月
持续保持了较低的预售程度，每个月预售385套，总面积5万平方米摆布。

3、房产均匀价钱连续走高
固然往年年头最先，地方及市一再出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入疾速下跌的新一轮行情，因为地盘的稀缺性、黎民改良住房的现实需求支持和“跟涨不跟跌”的投资心思等要素影响，我区房价也呈连续走高的态势。

自年最先，我区房地产价钱以年均20%以上的速率疾速晋升，房价在、、年划分同比下跌20.5%、30%和42%。

现在，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%；存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。

2、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场生长的影响
因为房地产价钱连续下跌，房地产市场投契成分严峻，地方将提防房地产风险作为往年微观调控的重点，市也出台了多项有关政策，增强对房地工业的调控。

地方和市的政策次要经过以下几方面来调控房市：
地方:
——地盘供给构造调剂。

建立部等七部委出台《关于做好稳固住房价钱事情的定见》，划定各地要凭据房地产市场转变情形，当令调剂地盘供给构造、供给体例及供给工夫；对房价下跌过快的中央，恰当进步栖身用地在地盘供给中的比例，侧重增添中低价位通俗商品住房和经济合用住房建立用地供给量；严控高等住房用地供给。

——房贷利率调剂。

3月16日，央行出台了调剂贸易银行自营性小我私家住房信贷政策，划定对房价下跌过快都会或地域，可将小我私家住房存款最低首付款比例由20%进步到30%，并实验住房存款上限治理，将小我私家住房存款利率上限程度由5.31%进步到6.12%。

——房地产财税政策调剂。

国税总局、财务部、建立部团结发文，划定XX年6月1往后，小我私家将购置缺乏2年的住房对内销售的，全额征收停业税，同时划定凡在XX年6月1日当前购置非通俗住房的，按3%全额征收契税。

:
——房地产生长目的调剂。

XX年市《当局事情陈诉》建立了“以栖身为主、以市平易近消耗为主、以通俗商品室第为主”的”三个为主”楼市调控准绳。

——房地产发卖挂号体例调剂。

市增强新建楼盘网上存案事情，于2月18日推出“网上二手房”试运转，加强房地产信息的通明度，并出重拳攻击背规炒作房产的企业。

——房地产供给构造调剂。

鼎力大举调剂供给构造，加年夜配套商品房为主的中低价通俗商品房供给。

XX年市企图开工建立配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。

从短时间看，微观政策的调剂将对我区的房地产投资建立带来直接影响，从而干系到财务支出、牢固资产投资、第三工业增添值等次要经济目的的完成；同时，平抑房价政策的出台招致市场张望氛围浓厚，房地产市场特别是二手房市场生意业务量将有较年夜水平的萎缩，我区房地工业生长将泛起必然水平的“缓刹车”效应。

但从恒久看，微观政策调剂势必有用剔除我区房地产市场中的投契要素，到达按捺投契行动、标准投资行动、勉励栖身消耗的目标，有益于我区房地产市场的连续康健生长，次要将起到以下几方面的感化：
——公道节制房地产投资开辟量。

经过调剂房贷利率、税收政策，淘汰房地产市场中的投契身分，显现市场真实需求量，公道指导房地产投资开辟量。

同时，经过严酷地盘供给，有用避免过分开辟的情形发作。

——减缓房地工业供求抵牾。

经过加年夜配套商品房和中低价商品房的建立量，调剂房地产供给构造，知足通俗老黎民的住房需求，有用减缓房地工业的供求抵牾。

——过度颠簸房地产价钱。

思量到“两港一城”建立效应初显、浦东板块效应展现、根底设备建立加速带来的房产贬值效应，我区房地产价钱仍将持续走高，但期房限转、税收调剂、商品房网上挂号等政策措施将有用稳固过快下跌的房价，使其涨幅趋于稳固。

3、努力应对，坚持我区房地产市场连续康健生长
总的来讲，因为我区房地产市场生长基数绝对较低，近期又迎来“两港一城”开辟建立的汗青性机缘，从久远来看，我区房地产市场仍将有比力年夜的生长空间。

近期的房地产调控政策将使我区正在生长中的房地产市场进入一个调剂-牢固-进步的阶段，走向日益成熟。

为坚持我区房地产市场的连续康健生长，以后要注
重以下几点。

1、增强房地产价钱监测事情
实时把握我区房地产价钱静态和走势，建设起迷信有用的房价监测和预警系统，增强对房地产市场的调控，保护房地产市场价钱次序，增进房地工业连续康健生长。

重点监测地盘出让价钱，新建商品房、存量房的生意业务价钱；以后特殊要注重增强对室第类商品房价钱的监测事情。

增强房价的季度、年度剖析展望事情，将出让地盘面积、房地产开辟投资额，新建商品房的开工面积、完工面积、发卖面积、空置房面积及空置率，市场均匀价钱及变更情形和缘故原由等列入剖析内容。

一旦发明价钱非常颠簸，实时提出预警倡议。

2、增强房地产项目标跟踪治理事情
建设房地产项目标跟踪联络收集，实时反应项目标希望情形，以便发明成绩、调和成绩、处理成绩。

确保房地产企业凭据当局年度地盘供给企图谋划房地产开辟项目，并根据一致投标、拍卖和挂牌的体例来获得地盘运用权，同时，严酷对房地产企业有关用地、立项、计划、建立和发卖手续的管理。

把好房地产项目标市场准入关，严酷检查房地产开辟企业的天资前提，对抽逃注册资源金、项目资源金，无证或超规模从事房地产开辟谋划的行动，要依法严肃攻击。

3、有企图有步调的计划房地产开辟
联合我区经济生长和城镇建立整体计划来开辟房地产，凭据轨道交通等根底设备建立来体例房地产开辟企图，公道预留开辟空间，以到达经过都会计划来指导房地产开辟，动员经济生长的优秀结果。

增强对房地产市场的监控，经过房地产市场的信息通明化，培养和施展房地产行业协会的感化，指导房地产企业把握市场状态，凭据市场运转状态公道摆设开辟企图。

4、公道指导住房东体需求
中低支出职工、新增的城镇职工、都会化推动的人群、进城务工的农人工、城镇中的难题家庭是社会上的住房东体需求。

为知足这部门需求，市当局往年鼎力大举推动配套商品房和中低价商品房两类住房建立，同时加年夜廉租房的建立力度。

我区要以此为契机，努力指导商品房开辟向通俗室第建立倾斜，改良室第供给，完美室第功效，进步室第质量。

同时，联合我区开辟建立和都会化历程现实，指导住民对住房的感性消耗，推进主体需求的公道化。