《房地产金融》要点梳理
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4、房地产金融模式特征比较
5、房地产证券化的意义：
①提供资产流动性，转移风险
②深化房地产融资
③拓宽房地产投资渠道
④促进房地产金融创新
第四章、房地产金融机构
1、金融机构：是以货币为经营对象的组织，以信用的方式将社会上暂时闲置的零散资金归集起来，融通给需要资金的企业和个人。【我国现行多元化金融机构体系】
1、
2、
3、
4、
5、贷款偿还——等额本息还款法：
每月还款额： ，Y—贷款总额，n—贷款期限，i—贷款利率
每期还本额： 第k期还款额：
6、“转按揭”贷款业务——转让个人住房抵押贷款。（可以在债权人之间or债务人之间转让）
转按揭（广义）：办理了个人住房抵押贷款的借款人在尚未还清贷款之前，与原贷款银行协商一致后对原贷款合同进行变更的行为。
1同业拆借：各类金融机构之间相互借贷在中央银行存款账户上的准备金金额。
〇特征：参与者仅限金融机构/拆借时间短/没有特定金融工具/拆借利率变换频繁，能够灵敏地反映金融体系的资金供求情况，影响大。
2商业票据：由大型工商企业或金融机构作为出票人，承诺到期按票面金额向持票人支付现金的无抵押担保的远期本票。主要活动有承兑和贴现：
加按：对借款期限进行延长，增加相应金额
换按：对原贷款的抵押物进行变更
转按：借款人将抵押给银行的住房转让给第三人
（狭义）：借款人转让其按揭住房的行为，即符合放贷有关政策的前提下，将购房贷款主体进行变更。
7、住房消费信贷的风险：金融机构发放住房消费信贷，但由于某些原因，借款人无法按期收回或不能如数收回。
5、
6、
7、
第八章、住房公积金
1、住房公积金：住房公积金是职工及其所在单位共同缴存的一笔住房专项储金，全部归职工个人所有，定向用于职工住房建设。
2、住房公积金的特点：义务性、互助性、保障性
3、强制储蓄对住房经济的有关作用：
1一定程度上能有效保证人们进行应有的住房消费；
2使住房信贷能得到一个稳定的资金来源；
5、房地产信贷资金来源特征：稳定性、广泛性、多样性
6、存款的货币创造：
原始存款：商业银行接受客户的现金存款以及从中央银行获得的再贴现或再贷款而形成的存款。
派生存款：由商业银行的贷款等业务而衍生出来的存款，也是在原始存款基础上扩大的那部分存款。
☞存款货币创造是在商业银行吸收存款、发放贷款和组织转帐结算的过程中上进行的。（PPT30例题）
房地产金融工具：房地产股票、房地产债券、房地产信托基金……
⊙信号：利率（名义R=实际R+通货膨胀率，名义R＞通货膨胀率，实际R为正）、政府管制利率
⊙规则：
进出规则
竞争规则：国家依法确立的维护市场主体之间平等交换，公平竞争的规则。（消除特权和垄断）
交易、仲裁规则：市场主体进行市场交易活动所必须遵守的社会准则和规范；由市场仲裁机构协调、解决市场主体之间的矛盾和纠纷。
3、房地产金融市场要素：
⊙主体：个人、企业、金融机构（专营e.g.住房储蓄银行、住房合作社；兼营e.g.商业银行、非银行金融机构）、政府
☆政府对市场监管的手段
财政手段：税收、补贴
金融手段：利率、存款准备金率、再贴现率……
价格手段：D.S.
行政、法律手段：银行法、票据法……
⊙客体：金融市场上进行交易的金融工具。【债权人←（金融工具）→债务人】
C．开发商风险（房屋延期交付和质量问题、欺诈风险）
D．银行内部管理风险（流动性风险、违规操作风险）
E．利率风险（购买力风险）
13、风险防范
制度性避险：严格贯彻执行房地产估价制度
建立担保、保险制度
建立住房抵押登记制度
健全抵押物处置制度
技术性避险：浮动/固定利率计息
银行内部估价
运用衍生金融工具避险
增加抵押贷款资金来源
10、住房消费信贷的风险管理意义：
– 能够减少金融机构住房消费信贷资产和资本的损失，增强金融机构贷款预期收益的可靠性
–有利于保障住宅建设消费资金的顺畅循环，促进住宅业的健康发展
–能够维持公众信心，稳定社会金融。
11、信用分析的五C原则
1品德( character)指借款人的诚实性和正常还贷意愿
2ห้องสมุดไป่ตู้力(capacity)指借款人还贷的实际能力
2、金融机构的产生和存在的必要性：
1商品生产和交换发展中的支付需求；
2经济社会活动中的投融资需求；
3风险转移与风险管理需求；
4经济和金融活动的扩大对金融信息的需求
3、房地产金融机构：经营房地产金融业务的各种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金融企业。
——金融性、企业性、专业性
（1）经营原则：内外结合，配套管理；统一领导，单独管理；安全性、服务性、效益性；优质服务，有效竞争。
4、个人住房抵押贷款运作程序：
1.购房者与开发商签订购房意向书
2.持意向书及相关资料向开发商指定银行提出申请
3.银行进行资料审查
4.借款人凭贷款承诺书与开发商签订购房合同
5.凭购房首付款收据，与银行签订抵押贷款合同、抵押合同并公证
6.借贷双方持房产证、抵押合同办理抵押登记
7.银行贷款划入开发商账户
8.借款人开立相关专用存款账户，按合同约定归还贷款本息
承兑：汇票到期前由付款人或指定银行确认票据载明事项，在票面上作出付款承诺并签章的业务。
贴现：票据到期前持有人为获取现款向金融机构贴付一定的利息而作的票据转让。
3CD——大额可转让定期存单（兼有定期存款和有价证券的特性）
〇CD与一般定期存单的差别：不记名、可以自由转让/金额固定、面额大/存单期限多为1-9个月。
7、项目融资的权益投资结构（5种）：
普通合伙制结构、公司型合资结构、有限合伙制结构、契约型合资结构、信托基金结构
8、典型项目融资的方式：
（1）租赁融资：房地产所有者在一定时期内有偿转让其资产的使用权和占用权的合同行为。在租赁期间，出租人保留出租物业的所有权。
（2）BOT(Build-Operate-Transfer)：政府通过招投标方式选定中标企业并与其达成特许经营协议，授予该项目投资者以一定期限(通常是20~30年)的特许经营权，许可其投资、融资、建设、经营和维护建设项目，并准许其进行服务收费或附属服务设施的经营以清偿贷款、回收投资并赚取商业利润，当特许期限届满时，项目无偿移交给政府，转由政府指定部门经营和管理。
8、住房消费信贷的风险管理：对导致住房消费信贷风险的诸多因素及其发生概率与其可能形成损害的程度进行分析、预测、控制、疏导和防范的信贷管理活动。
9、信贷风险管理的特点：
1信贷是借贷资金所有权和使用权的暂时分离
2信贷交易具有典型的“信息不对称”特性，普遍存在着逆向选择和道德风险
3价格(利率)在信贷供求调节中存在局限性
第二章、房地产金融业的演进【略】
第三章、房地产金融市场
1、金融市场：实现金融资产交易和服务，涵盖各类金融交易活动与关系，不一定有形
房地产金融市场——以“房地产金融工具”为交易对象
2、房地产金融市场分类：（按运行结构分类）
一级市场：存贷款业务e.g.担保、保险、信托等业务
二级市场：金融资产的再交易、再融通额e.g.拆借、票据兑现、证券交易等业务
发行房地产债券筹集的资金
国家银行发行的住房债券（无担保品）
抵押债券
通过金融机构之间的融资活动筹集资金
借款——抵押贷款，以房地产抵押票据为抵押品，向其他金融机构借款，借款金融与票据面额一致。
贴现——将房地产抵押票据出售给其他金融机构。
☆目前国内血多地区和单位广泛筹集房地产信贷资金的渠道：居民住房储蓄、房地产开发经营企业、购建房单位、各级住房基金的多渠道存款；银行自有资金和财政划拨的信贷资金。
2、银行信贷：以银行为中介，以存贷款为主体的信用活动的总称。
3、房地产信贷资金对房地产业的重要性
1有利于房地产业资金运转的良性循环，促进房地产业发展；
2有利于促进城乡居民消费结构合理化；
3有利于调整房地产的产业结构，实现国家产业政策的要求。
4、房地产信贷资金的筹集（除自有资金和金融机构吸收各类存款）：
房地产信贷资金的筹集渠道
来源
具体种类
金融机构吸收的各种储蓄存款
存贷结合的住房储蓄
住房合作储蓄
住房合作互助机构所属成员交纳的股金
国家财政划拨的房地产信贷基金
为增加房地产信贷资金流动性而划拨的信贷资金（★重要来源）
金融机构的自有资金
利润留存的积累（贷款利息收入、其他业务收入、抵偿存款利息支出和其他各项开支的盈余）
②资金流向中低收入者：违背资本增值原则，缓和社会矛盾
（2）调节国民经济结构
e.g.住房公积金：强制储蓄—→强制消费—→改变消费结构—→改变投资结构
（3）抑制通货膨胀——经济“稳定器”作用
繁荣时期（失业率↓收入↑）：消费资金转变为流速慢的长期资金→防止经济过热或通货膨胀
萧条时期（失业率↑收入↓）：储蓄↓，可支配收入↑→抑制经济衰退
《房地产金融》要点梳理
第一章、房地产金融概论
1、房地产金融：以房地产为特定对象，围绕房地产开发、经营和消费而进行的资金融通活动。
2、房地产金融特征：①中长期性；②规模大；③债权可靠、安全。
3、 房地产业支持发展金融业
4、房地产金融业务
住房储蓄业务（住房儲蓄存款：金融机构为支持住房建设提供建房贷款，开办的单位住宅专项存款和个人住宅储蓄存款业务。）住房基金、房地产开发与经营贷款、房地产抵押贷款、房地产股票、房地产债券、房地产信托、房地产保险
1复利计息：
2名义利率与实际利率：
名义利率(r)＝周期利率×每年计息的周期数(m)
实际利率(i)＝(1＋r÷m)m—1
3借贷资金与财务杠杆（参看PPT22例题）
〇投资收益率＞借贷成本，财务杠杆正效应：企业对外借款除保障资金需求外还能利用财务杠杆作用获得更大的收益。
〇投资收益率＜借贷成本，财务杠杆负效应→并不是借得越多越好
（2）体系：
⊙专营性房地产金融机构：住房储蓄银行（e.g.烟台、蚌埠、中德）、住宅合作社、抵押银行
⊙兼营性房地产金融机构：商业银行（建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、其他股份制银行）、非银行金融机构（证券公司、信托投资公司、保险公司）
第五章、房地产信贷（★）
1、信贷：债权人贷出货币，债务人按约定期限偿还，并支付给贷出者一定利息的信用活动。
3资本(capital)指借款人的自有财产价值，反映借款人的累积财富和以往盈余信息
4担保（collateral)指借款人现有的，可用来对贷款进行抵押或质押的任何资产
5经营情形（condition)指借款人所处经营环境
12、住房消费信贷中的风险：
A．借款人风险（借款人违约风险）
B．担保风险（抵押物价值不足、第三方担保风险）
5、房地产金融的国民经济效益：
（1）配置收入效应——房地产金融活动调整国民收入在不同阶层的分配。(下图补充完整)
政府高收入
国民收入单位金融机构中等收入
个人低收入
中央银行
直接干预：政府直接给予补贴，e.g.发放住房补贴、公租房etc
间接干预：通过中央银行利率调整、住房公积金，公开市场操作等方式
配置结果：①资金流向高收入者：符合资本增值原则，激化社会矛盾，拉开贫富差距
必须合理确定负债比例，控制财务风险，以最小的代价获得最大的收益：
——将负债有效地转化为有效资产，通过资产经营产生高出利息的效益
——资产变现期低于债务合同期，保证债务及时清偿
3、房地产开发经营贷款种类：
1房地产开发贷款：房地产流动资金贷款、开发项目贷款
2房地产经营贷款：流动资金贷款、大修理资金贷款、专项贷款
第六章、房地产企业贷款
1、房地产企业贷款的特点：
1 专项性：①特定的服务对象;②固定的资金来源和特定的投向
2贷款计划的特殊性：a.个人住房贷款→银行流动资金贷款计划;b.开发贷款→银行固定资产贷款计划
3安全性：流动性差，高风险高收益;房地产商品位置固定，是天然抵押品;成本高，不良贷款比重大
2、资金时间价值原理：
第七章、住房消费信贷
1、消费信贷：由银行向消费者提供资金以满足消费需求的信贷方式。
2、住房消费信贷的特点：①以未来收入作为还款保证;②中长期消费信贷;③消费过程与还贷过程相伴随
3、抵押：债务人或第三方不转移对其所有的财产的占有，将该财产作为债权的担保的行为。若债务人到期不履行其债务，债权人可依法将财产折价或拍卖抵押物优先受偿。
4、项目融资：为一个经济实体安排的融资，其贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障。
5、项目融资的参与者：项目发起人、项目公司、资金提供方
6、项目融资的特点：实现有限追索、分担项目风险、利用项目亏损降低投资成本、实现项目百分之百融资、非公司负债型融资、可调整的融资战略
5、房地产证券化的意义：
①提供资产流动性，转移风险
②深化房地产融资
③拓宽房地产投资渠道
④促进房地产金融创新
第四章、房地产金融机构
1、金融机构：是以货币为经营对象的组织，以信用的方式将社会上暂时闲置的零散资金归集起来，融通给需要资金的企业和个人。【我国现行多元化金融机构体系】
1、
2、
3、
4、
5、贷款偿还——等额本息还款法：
每月还款额： ，Y—贷款总额，n—贷款期限，i—贷款利率
每期还本额： 第k期还款额：
6、“转按揭”贷款业务——转让个人住房抵押贷款。（可以在债权人之间or债务人之间转让）
转按揭（广义）：办理了个人住房抵押贷款的借款人在尚未还清贷款之前，与原贷款银行协商一致后对原贷款合同进行变更的行为。
1同业拆借：各类金融机构之间相互借贷在中央银行存款账户上的准备金金额。
〇特征：参与者仅限金融机构/拆借时间短/没有特定金融工具/拆借利率变换频繁，能够灵敏地反映金融体系的资金供求情况，影响大。
2商业票据：由大型工商企业或金融机构作为出票人，承诺到期按票面金额向持票人支付现金的无抵押担保的远期本票。主要活动有承兑和贴现：
加按：对借款期限进行延长，增加相应金额
换按：对原贷款的抵押物进行变更
转按：借款人将抵押给银行的住房转让给第三人
（狭义）：借款人转让其按揭住房的行为，即符合放贷有关政策的前提下，将购房贷款主体进行变更。
7、住房消费信贷的风险：金融机构发放住房消费信贷，但由于某些原因，借款人无法按期收回或不能如数收回。
5、
6、
7、
第八章、住房公积金
1、住房公积金：住房公积金是职工及其所在单位共同缴存的一笔住房专项储金，全部归职工个人所有，定向用于职工住房建设。
2、住房公积金的特点：义务性、互助性、保障性
3、强制储蓄对住房经济的有关作用：
1一定程度上能有效保证人们进行应有的住房消费；
2使住房信贷能得到一个稳定的资金来源；
5、房地产信贷资金来源特征：稳定性、广泛性、多样性
6、存款的货币创造：
原始存款：商业银行接受客户的现金存款以及从中央银行获得的再贴现或再贷款而形成的存款。
派生存款：由商业银行的贷款等业务而衍生出来的存款，也是在原始存款基础上扩大的那部分存款。
☞存款货币创造是在商业银行吸收存款、发放贷款和组织转帐结算的过程中上进行的。（PPT30例题）
房地产金融工具：房地产股票、房地产债券、房地产信托基金……
⊙信号：利率（名义R=实际R+通货膨胀率，名义R＞通货膨胀率，实际R为正）、政府管制利率
⊙规则：
进出规则
竞争规则：国家依法确立的维护市场主体之间平等交换，公平竞争的规则。（消除特权和垄断）
交易、仲裁规则：市场主体进行市场交易活动所必须遵守的社会准则和规范；由市场仲裁机构协调、解决市场主体之间的矛盾和纠纷。
3、房地产金融市场要素：
⊙主体：个人、企业、金融机构（专营e.g.住房储蓄银行、住房合作社；兼营e.g.商业银行、非银行金融机构）、政府
☆政府对市场监管的手段
财政手段：税收、补贴
金融手段：利率、存款准备金率、再贴现率……
价格手段：D.S.
行政、法律手段：银行法、票据法……
⊙客体：金融市场上进行交易的金融工具。【债权人←（金融工具）→债务人】
C．开发商风险（房屋延期交付和质量问题、欺诈风险）
D．银行内部管理风险（流动性风险、违规操作风险）
E．利率风险（购买力风险）
13、风险防范
制度性避险：严格贯彻执行房地产估价制度
建立担保、保险制度
建立住房抵押登记制度
健全抵押物处置制度
技术性避险：浮动/固定利率计息
银行内部估价
运用衍生金融工具避险
增加抵押贷款资金来源
10、住房消费信贷的风险管理意义：
– 能够减少金融机构住房消费信贷资产和资本的损失，增强金融机构贷款预期收益的可靠性
–有利于保障住宅建设消费资金的顺畅循环，促进住宅业的健康发展
–能够维持公众信心，稳定社会金融。
11、信用分析的五C原则
1品德( character)指借款人的诚实性和正常还贷意愿
2ห้องสมุดไป่ตู้力(capacity)指借款人还贷的实际能力
2、金融机构的产生和存在的必要性：
1商品生产和交换发展中的支付需求；
2经济社会活动中的投融资需求；
3风险转移与风险管理需求；
4经济和金融活动的扩大对金融信息的需求
3、房地产金融机构：经营房地产金融业务的各种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金融企业。
——金融性、企业性、专业性
（1）经营原则：内外结合，配套管理；统一领导，单独管理；安全性、服务性、效益性；优质服务，有效竞争。
4、个人住房抵押贷款运作程序：
1.购房者与开发商签订购房意向书
2.持意向书及相关资料向开发商指定银行提出申请
3.银行进行资料审查
4.借款人凭贷款承诺书与开发商签订购房合同
5.凭购房首付款收据，与银行签订抵押贷款合同、抵押合同并公证
6.借贷双方持房产证、抵押合同办理抵押登记
7.银行贷款划入开发商账户
8.借款人开立相关专用存款账户，按合同约定归还贷款本息
承兑：汇票到期前由付款人或指定银行确认票据载明事项，在票面上作出付款承诺并签章的业务。
贴现：票据到期前持有人为获取现款向金融机构贴付一定的利息而作的票据转让。
3CD——大额可转让定期存单（兼有定期存款和有价证券的特性）
〇CD与一般定期存单的差别：不记名、可以自由转让/金额固定、面额大/存单期限多为1-9个月。
7、项目融资的权益投资结构（5种）：
普通合伙制结构、公司型合资结构、有限合伙制结构、契约型合资结构、信托基金结构
8、典型项目融资的方式：
（1）租赁融资：房地产所有者在一定时期内有偿转让其资产的使用权和占用权的合同行为。在租赁期间，出租人保留出租物业的所有权。
（2）BOT(Build-Operate-Transfer)：政府通过招投标方式选定中标企业并与其达成特许经营协议，授予该项目投资者以一定期限(通常是20~30年)的特许经营权，许可其投资、融资、建设、经营和维护建设项目，并准许其进行服务收费或附属服务设施的经营以清偿贷款、回收投资并赚取商业利润，当特许期限届满时，项目无偿移交给政府，转由政府指定部门经营和管理。
8、住房消费信贷的风险管理：对导致住房消费信贷风险的诸多因素及其发生概率与其可能形成损害的程度进行分析、预测、控制、疏导和防范的信贷管理活动。
9、信贷风险管理的特点：
1信贷是借贷资金所有权和使用权的暂时分离
2信贷交易具有典型的“信息不对称”特性，普遍存在着逆向选择和道德风险
3价格(利率)在信贷供求调节中存在局限性
第二章、房地产金融业的演进【略】
第三章、房地产金融市场
1、金融市场：实现金融资产交易和服务，涵盖各类金融交易活动与关系，不一定有形
房地产金融市场——以“房地产金融工具”为交易对象
2、房地产金融市场分类：（按运行结构分类）
一级市场：存贷款业务e.g.担保、保险、信托等业务
二级市场：金融资产的再交易、再融通额e.g.拆借、票据兑现、证券交易等业务
发行房地产债券筹集的资金
国家银行发行的住房债券（无担保品）
抵押债券
通过金融机构之间的融资活动筹集资金
借款——抵押贷款，以房地产抵押票据为抵押品，向其他金融机构借款，借款金融与票据面额一致。
贴现——将房地产抵押票据出售给其他金融机构。
☆目前国内血多地区和单位广泛筹集房地产信贷资金的渠道：居民住房储蓄、房地产开发经营企业、购建房单位、各级住房基金的多渠道存款；银行自有资金和财政划拨的信贷资金。
2、银行信贷：以银行为中介，以存贷款为主体的信用活动的总称。
3、房地产信贷资金对房地产业的重要性
1有利于房地产业资金运转的良性循环，促进房地产业发展；
2有利于促进城乡居民消费结构合理化；
3有利于调整房地产的产业结构，实现国家产业政策的要求。
4、房地产信贷资金的筹集（除自有资金和金融机构吸收各类存款）：
房地产信贷资金的筹集渠道
来源
具体种类
金融机构吸收的各种储蓄存款
存贷结合的住房储蓄
住房合作储蓄
住房合作互助机构所属成员交纳的股金
国家财政划拨的房地产信贷基金
为增加房地产信贷资金流动性而划拨的信贷资金（★重要来源）
金融机构的自有资金
利润留存的积累（贷款利息收入、其他业务收入、抵偿存款利息支出和其他各项开支的盈余）
②资金流向中低收入者：违背资本增值原则，缓和社会矛盾
（2）调节国民经济结构
e.g.住房公积金：强制储蓄—→强制消费—→改变消费结构—→改变投资结构
（3）抑制通货膨胀——经济“稳定器”作用
繁荣时期（失业率↓收入↑）：消费资金转变为流速慢的长期资金→防止经济过热或通货膨胀
萧条时期（失业率↑收入↓）：储蓄↓，可支配收入↑→抑制经济衰退
《房地产金融》要点梳理
第一章、房地产金融概论
1、房地产金融：以房地产为特定对象，围绕房地产开发、经营和消费而进行的资金融通活动。
2、房地产金融特征：①中长期性；②规模大；③债权可靠、安全。
3、 房地产业支持发展金融业
4、房地产金融业务
住房储蓄业务（住房儲蓄存款：金融机构为支持住房建设提供建房贷款，开办的单位住宅专项存款和个人住宅储蓄存款业务。）住房基金、房地产开发与经营贷款、房地产抵押贷款、房地产股票、房地产债券、房地产信托、房地产保险
1复利计息：
2名义利率与实际利率：
名义利率(r)＝周期利率×每年计息的周期数(m)
实际利率(i)＝(1＋r÷m)m—1
3借贷资金与财务杠杆（参看PPT22例题）
〇投资收益率＞借贷成本，财务杠杆正效应：企业对外借款除保障资金需求外还能利用财务杠杆作用获得更大的收益。
〇投资收益率＜借贷成本，财务杠杆负效应→并不是借得越多越好
（2）体系：
⊙专营性房地产金融机构：住房储蓄银行（e.g.烟台、蚌埠、中德）、住宅合作社、抵押银行
⊙兼营性房地产金融机构：商业银行（建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、其他股份制银行）、非银行金融机构（证券公司、信托投资公司、保险公司）
第五章、房地产信贷（★）
1、信贷：债权人贷出货币，债务人按约定期限偿还，并支付给贷出者一定利息的信用活动。
3资本(capital)指借款人的自有财产价值，反映借款人的累积财富和以往盈余信息
4担保（collateral)指借款人现有的，可用来对贷款进行抵押或质押的任何资产
5经营情形（condition)指借款人所处经营环境
12、住房消费信贷中的风险：
A．借款人风险（借款人违约风险）
B．担保风险（抵押物价值不足、第三方担保风险）
5、房地产金融的国民经济效益：
（1）配置收入效应——房地产金融活动调整国民收入在不同阶层的分配。(下图补充完整)
政府高收入
国民收入单位金融机构中等收入
个人低收入
中央银行
直接干预：政府直接给予补贴，e.g.发放住房补贴、公租房etc
间接干预：通过中央银行利率调整、住房公积金，公开市场操作等方式
配置结果：①资金流向高收入者：符合资本增值原则，激化社会矛盾，拉开贫富差距
必须合理确定负债比例，控制财务风险，以最小的代价获得最大的收益：
——将负债有效地转化为有效资产，通过资产经营产生高出利息的效益
——资产变现期低于债务合同期，保证债务及时清偿
3、房地产开发经营贷款种类：
1房地产开发贷款：房地产流动资金贷款、开发项目贷款
2房地产经营贷款：流动资金贷款、大修理资金贷款、专项贷款
第六章、房地产企业贷款
1、房地产企业贷款的特点：
1 专项性：①特定的服务对象;②固定的资金来源和特定的投向
2贷款计划的特殊性：a.个人住房贷款→银行流动资金贷款计划;b.开发贷款→银行固定资产贷款计划
3安全性：流动性差，高风险高收益;房地产商品位置固定，是天然抵押品;成本高，不良贷款比重大
2、资金时间价值原理：
第七章、住房消费信贷
1、消费信贷：由银行向消费者提供资金以满足消费需求的信贷方式。
2、住房消费信贷的特点：①以未来收入作为还款保证;②中长期消费信贷;③消费过程与还贷过程相伴随
3、抵押：债务人或第三方不转移对其所有的财产的占有，将该财产作为债权的担保的行为。若债务人到期不履行其债务，债权人可依法将财产折价或拍卖抵押物优先受偿。
4、项目融资：为一个经济实体安排的融资，其贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障。
5、项目融资的参与者：项目发起人、项目公司、资金提供方
6、项目融资的特点：实现有限追索、分担项目风险、利用项目亏损降低投资成本、实现项目百分之百融资、非公司负债型融资、可调整的融资战略