2019年广西房地产估价师案例与分析商业房地产市场调查研究报告内容构成模拟试题
2018-2019年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案
2018-2019年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案2018年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案问答题(⼀)某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼⼀幢综合楼作为抵押物向银⾏申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建⼯程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设⼯程正在进⾏，建安⼯程整体形象进度达65%，拟选⽤假设开发法作为其中⼀种估价⽅法。
请问：1.【题⼲】假设开发法的估价前提有哪⼏种?本次估价应选择哪种估价前提?【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主⾃⾏开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他⼈开发完成，这种估价前提称为“⾃愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他⼈开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。
本次估价是房地产抵押估价，应采⽤“被迫转让前提”。
2.【题⼲】在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：(1)预测出的后续开发经营期的长短不同。
⾃⾏开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;⽽⾃愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从⽽导致后续开发经营期发⽣变化。
(2)后续开发的必要⽀出不同。
⾃⾏开发前提下，指考虑后续开发的必要⽀出;⽽⾃愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产⽣新的“前期费⽤”，在估价后续开发的必要⽀出时，还应加上这部分的“前期费⽤”。
(3)测算出的待开发房地产价值不同。
⼀般情况下，⾃⼰开发前提下评估出的价值要⼤⾃愿转让前提下的价值，⾃愿转让前提下评估出的价值要⼤于被迫转让前提下评估出的价值。
(⼆)甲公司拟议其拥有的房地产作价与⼄公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6⽉5⽇的市场价值。
房地产估价机构采⽤⽐较法和成本法进⾏测算，并于2015年6⽉15⽇出具评估报告，其中载明估价报告使⽤期限为1年。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析全真模拟考试试卷B卷含答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析全真模拟考试试卷B卷含答案单选题（共30题）1、2019年8月1日，某房地产估价公司对××市××区××路××号的在建商业大厦进行了抵押评估。
A.临街商业房地产交易较活跃，适宜比较法B.临街商业房地产出租实例较多，适宜收益法C.临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法也可选用收益法D.临街商业房地产的建造成本资料完善，适宜成本法【答案】 C2、为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。
被征收人王某在征收范围内有一处住房。
A.类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在交易时点的平均交易价格B.类似房地产的实际成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交易登记的实际成交价格为依据C.将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格D.根据类似房地产价格，采用简单算术平均法、加权算术平均法确定被征收房屋最终估价价格【答案】 A3、标准化对象一般可分为两大类：一类是标准化的具体对象，即需要制定标准的具体事物；另一类是（），即各种具体对象的总和所构成的整体，通过它可以研究各种具体对象的共同属性、本质和普遍规律。
A.标准化抽象对象B.标准化总体对象C.标准化虚拟对象D.标准化面向对象【答案】 B4、Firewall is a（）mechanism used by organizations to protect their LANs from the Internet.A.reliableB.stableC.peacefulD.security【答案】 D5、请从下列名词中区分类和对象。
其中，（）全部是类，（）全部是对象。
A.电影、序列号为sw1987532的电影胶片、足球赛B.电影、足球赛、电影胶片C.影片“卡萨布兰卡”、足球赛D.影片“卡萨布兰卡”、序列号为sw1987532的电影胶片【答案】 B6、如果待排序序列中两个元素具有相同的值，在排序前后它们的相互位置发生颠倒，则称该排序算法是不稳定的。
广西2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：酒店房地产市场调查研究报告内容构成模拟试题
广西2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：酒店房地产市场调查研究报告内容构成模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、行政裁决应坚持__的原则。
A．公平B．公正C．及时D．以上均正确2、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是．【2006年考题】A：单独深度价格修正率B：累计深度价格修正率C：平均深度价格修正率D：加权深度价格修正率E：工业用地的监测点评估价格3、商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修资金缴纳约定。
购房者应当按购房款的比例向售房单位缴纳维修资金。
A：1％B：2％C：3％D：4％E：执行层的组织协调4、房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的__。
A．多样性B．固定性C．稀缺性D．体积大，消耗材料多5、市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于。
A：物业出租经营成本B：业主希望的投资回报率C：通货膨胀率D：同类物业的市场供求关系E：借款合同6、制定会计核算制度以及具体会计准则的依据是。
A：普通会计准则B：特殊会计准则C：基本会计准则D：具体会计准则E：执行层的组织协调7、实施裁决的房屋拆迁管理部门是。
A：乡级以上地方人民政府B：乡级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门C：县级以上地方人民政府D：县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门E：房地产估价机构必须加盖公章8、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积1120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率6％，年折旧率2.2％，计算该建筑物的现值是元。
A：76800B：79104C：77952D：81562E：工业用地的监测点评估价格9、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/㎡。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/㎡。
理论上应补地价__万元。
2019年房地产估价师案例分析真题
2019 年房地产估价师案例分析真题
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2019年房地产估价师《案例分析》精编模拟习题汇集
2019年房地产估价师《案例分析》精编模拟习题汇集甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。
乙房地产估价机构接受法院委托评估该办公楼的市场价格。
经调查，甲公司的债务情况如下：拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款2000万元。
在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5万平方米，其中已售出3万平方米。
经评估，该办公楼的市场价格为6000元/㎡，拍卖变现时的费用及税金为2500万元。
1.法院第一次拍卖的保留价应为( )万元。
A.7500B.9600C.12000D.18000【正确答案】C【答案解析】本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的技术路线。
《人民法院关于人民法院在民事执行中拍卖变卖财产的规定》第八条规定：“拍卖应当确定保留价。
拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。
人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十”。
拍卖保留价：总建面5万平米，已销售3万平米，拍卖时市场单价6000元/㎡，6000×(5-3)=12000万元。
2.拍卖完成后，首先应支付的费用为( )。
A.施工单位工程款B.银行贷款C.第三方欠款D.拍卖变现时的费用及税金【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。
已抵押房地产进行拍卖时，优先偿还的次序，第一个要还的就是拍卖变现时的费用及税金。
3.拍卖变现时的费用及税金不包括( )。
A.拍卖佣金B.营业税及附加C.评估费D.房地产税【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。
拍卖变现时的费用及税金不包括房地产税。
2019年房地产估价师《案例分析》日常模拟习题精选
2019年房地产估价师《案例分析》日常模拟
习题精选
黄某于2004年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2005年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。
2007年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。
因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价(估价依据正确)，估值40万元。
然后，再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价，估值50万元。
由此确定最终估价结论为(40+50)÷2=45(万元)。
请问：这样确定估价结论是否正确?为什么?
答案：
这样确定估价结论不正确。
因为：
1.将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。
因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。
若仅按使用原则考虑，对估价对象似应按住宅用途估价(因为50万元大于40万元)，但使用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则，估价对象的合法用途是商业，因此应以收益法计算的价格为其合法价格。
2.将估价对象按两种不同用途进行估价，并对结果进行算术平均的做法是错误的，因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。
2016年上半年辽宁省房地产估价师《案例与分析》：商业房地产市场调查研究报告内容构成模拟试题
2016年上半年辽宁省房地产估价师《案例与分析》: 商业房地产市场调查研究报告内容构成模拟试题本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分及格。
一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 只有1个事最符合题意）1、对于非出租的房产, 以房产原值一次扣除__的余值为房产税的计税依据。
A．10%～20%B．10%～30%C．20%～30%D. 30%～40%2、现实中, 房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为__。
A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量D. 存量+新增竣工量-拆毁量3、李某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同, 合同约定建筑面积为100㎡。
后经过有关部门批准, 李某所预购商品房产权登记建筑面积为93㎡。
其面积误差比的绝对值为。
A：-3％B：3％C：-7％D：7％E: 执行层的组织协调4、在人均耕地特别少的地方, 可以增加安置补助费。
但土地补偿和安置补助费之和不得超过土地被征用前3年平均产值的__。
A．15倍B．20倍C．25倍D. 30倍5、征收100亩耕地, 该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元, 按最高补偿标准应支付万元的土地补偿费。
A：30B：60C：80D：100E: 房地产估价机构必须加盖公章6、业主大会由__组成。
A. 缴纳物业服务费用的业主B. 物业管理区域内全体业主C. 物业管理区域内全体业主及房屋的租赁人D. 物业管理区域内全体业主及物业管理企业的代表7、房地产管理部门对房地产转让双方提供的文件进行审查, 当超过__日视为同意受理。
A．10B．20C．5D. 78、某城市某类房地产的当期实际价格水平为3 600元／㎡, 预测值为3 630元／㎡, 修匀常数为0．65, 则下一期房地产的预测值为。
2019年房地产估价案例与分析考试真题与解析
2019年房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。
请问：1. 假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？2. 在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？【参考答案】1. 假设开发法的估价前提有3 种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提” ；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。
本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。
参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。
房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。
2. 在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：（1）预测出的后续开发经营期的长短不同。
自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。
（2）后续开发的必要支出不同。
自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。
（3）测算出的待开发房地产价值不同。
一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。
第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。
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2016年广西房地产估价师《案例与分析》：商业房地产市场调查研究报告内容构成模拟试题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、保险的基本职能表现在__。 A．分散危险、组织经济补偿 B．分散危险、筹集资金、组织经济补偿 C．组织经济补偿、融通资金 D．分散危险、融通资金 2、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4 500元／㎡，出租的年末净收益为500元／㎡.假设年折现率为8％，风险补偿估计为现房价格的3％，则该期房目前的价格为．【2007年考题】 A：3 473元／㎡ B：4 365元／㎡ C：4 500元／㎡ D：4 635元／㎡ E：工业用地的监测点评估价格 3、用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图的是。 A：地形图 B：地籍图 C：宗地图 D：房产图 E：执行层的组织协调 4、__对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。 A．区位 B．交通 C．环境景观 D．外部配套设施 5、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值__。 A．下降 B．上升 C．不变 D．不能确定 6、下列关于土地补偿费、安置补助费的使用，表述错误的是。 A：土地补偿费归农村集体组织所有 B：地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有 C：由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用 D：由其他单位安置的人员，补助费发放给个人 E：房地产估价机构必须加盖公章 7、房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于__%。 A．10 B．15 C．20 D．25 8、在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的__以下征收土地闲置费。 A．10% B．15% C．20% D．25% 9、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是__。 A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D．假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 10、在房地产权利中，属于用益物权的是。 A：自物权 B：划拨土地使用权 C：抵押权 D：租赁权 E：工业用地的监测点评估价格 11、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是__。 A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B．市场上能找到充分的房地产历史价格资料 C．房地产市场在过去无明显的季节变动 D．政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 12、为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是。 A：本次贷款的月还款额／月均收入 B：(本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额)／月均收入 C：(本次贷款的月还款额+月物业管理费)／月均收入 D：(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额)／月均收入 E：借款合同 13、某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为万元。 A：450 B：525 C：600 D：900 E：执行层的组织协调 14、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯(包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等)需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为万元。 A：2400 B：2410 C：2490 D：2500 E：工业用地的监测点评估价格 15、一已知其临街深度30．48 m(即100英尺)，临街宽度15 m的矩形土地，总价为100万元．相邻有一临街深度45．72 m(即150英尺)，临街宽度15 m的矩形，根据“四三二一”法则，其总价为。 A：109万元 B：117万元 C：124万元 D：130万元 E：工业用地的监测点评估价格 16、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积1120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率6％，年折旧率％，计算该建筑物的现值是元。 A：76800 B：79104 C：77952 D：81562 E：工业用地的监测点评估价格 17、某地区某类房地产1999-2005年价格如下表所示：点击查看大图计算过程中各年加权采用的权重如下表所示：权重计算表根据平均增减量法进行估价，预测该地区该类型房地产2006年的价格为（）（元/m2） A．3200 B．3185 C．3257 D．3156 18、某建筑物的建筑面积为200 ㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。 A：10．2 B： C：11．3 D：11．5 E：工业用地的监测点评估价格 19、国务院决定禁止。 A：商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让 B：商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房出租 C：商品房预购人购买未竣工的预售商品房 D：商品房预购人利用抵押贷款的方式购买未竣工的预售商品房 E：执行层的组织协调 20、土地使用权出让合同由__与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 21、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（）。 A．有效经过年数等于实际经过年数 B．有效经过年数短于实际经过年数 C．有效经过年数长于实际经过年数 D．有效经过年数可能短于或长于实际经过年数 22、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日～5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于年。 A：15 B：16 C：17 D：20 E：工业用地的监测点评估价格 23、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为．【2003年考题】 A：被烧损前的状况 B：被烧损后的状况 C：被烧损前与被烧损后的差异状况 D：未来修复或重建后的状况 E：工业用地的监测点评估价格 24、某临街深度%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。 A．1200 B．1150 C．1100 D．1050 25、下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是。 A：居民收入增加 B：房产税征收 C：人民币升值 D：居民消费价格指数上升 E：工业用地的监测点评估价格 二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 分） 1、__通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。 A．公开招标 B．邀请招标 C．挂牌转让 D．协议出让 2、高层建筑地价分摊的方法有。 A：按建筑物价值进行分摊 B：按房地价值进行分摊 C：按土地价值进行分摊 D：按建筑面积进行分摊 E：按楼面地价进行分摊 3、下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有__。 A．随着研究目的的改变，统计总体和总体单位可以相互转化 B．反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标 C．调查对象就是被调查和访问的具体单位 D．调查单位与报告单位可以一致也可以不一致 E．相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比 4、为了公共利益的需要，可以作出房屋征收决定的情形有。 A：棚户区改造 B：城中村改造 C：廉租住房建设 D：经济适用住房建设 E：公共租赁住房建设 5、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的．【2007年考题】 A：最佳规模 B：最佳经营手段 C：最佳集约度 D：最佳管理方式 E：最佳投资渠道 6、金融机构进行项目贷款审查时，要进行的工作有__。 A．客户评价 B．项目评估 C．担保方式评价 D．贷款综合评价 E．贷款金额 7、下列关于建造师，表述正确的是。 A：注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期届满30日前，按规定申请延续注册。延续注册的有效期为3年 B：申请人因执业活动受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的，不予注册 C：担任施工单位项目负责人的，应当受聘并注册于一个具有施工资质的企业 D：注册建造师不得同时在两个及两个以上的建设工程项目中担任施工单位项目负责人 E：注册建造师信用档案信息按照有关规定向社会公示 8、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为%，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于__。 A．% B．%