土地增值税计算及纳税申报共20页
土地增值税纳税申报表
SB64土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人适用）税款所属时间：年月日填表日期：年月日使用说明1.本表依据《征管法》第二十五条设置。
2.适用范围：纳税人申报土地增值税时使用。
3.填表说明：（1）项目名称：房地产开发的具体项目名称；（2）项目地址：房地产开发项目的具体地址；（3）业别：办理工商登记时所确定的行业类别；（4）转让房地产收入总额：纳税人转让房地产所取得的收入；（5）增值额：纳税人转让房地产所取得的收入，减除规定扣除项目金额后的余额；（6）适用税率：土地增值税实行四级超率累进税率，分别为30%,40%,50%,60%；速算扣除系数：分为0%，5%，15%，35%四级；（7）纳税人没有委托代理人的，每次申报必须填写“声明”栏；有委托代理人的，每次申报必须填写“授权代理人”栏，代理人填写“声明”栏。
4.本表为A3型竖式，一式二份，税务机关一份，纳税人一份。
SB65土地增值税纳税申报表（二）（非从事房地产开发的纳税人适用）税款所属时间：年月日填表日期：年月日使用说明1.本表依据《征管法》第二十五条设置。
2.适用范围：纳税人申报土地增值税时使用。
3.填表说明：（1）项目名称：房地产开发的具体项目名称；（2）项目地址：房地产开发项目的具体地址；（3）业别：办理工商登记时所确定的行业类别；（4）转让房地产收入总额：纳税人转让房地产所取得的收入；（5）增值额：纳税人转让房地产所取得的收入，减除规定扣除项目金额后的余额；（6）适用税率：土地增值税实行四级超率累进税率，分别为30%,40%,50%,60%；速算扣除系数：分为0%，5%，15%，35%四级；（7）纳税人没有委托代理人的，每次申报必须填写“声明”栏；有委托代理人的，每次申报必须填写“授权代理人”栏，代理人填写“声明”栏。
4.本表为A3型竖式，一式二份，税务机关一份，纳税人一份。
SB66车船税申报明细表230填表说明：1.本表为A3横式，一式两份，税务机关一份，纳税人（扣缴义人）一份。
土地增值税的计算方法及公式
土地增值税的计算方法及公式土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
■土地增值税的计算方法土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。
方法一、分级逐级距计算。
分级逐级距计算应纳土地增值税税额，然后各级距应纳税额相加之和，就是应纳土地增值税税额。
第一步：先计算增值额。
增值额=转让收入额-扣除项目金额第二步：再计算增值额与扣除项目金额之比。
公式：增值额÷扣除项目金额第三步，分别计算各级次土地增值税税额，如下表：第四步，将各级的税额相加，得出总税额。
方法二、查表法。
查表法就是用求出增值额占扣除项目金额的比例，直接查对四级超率累进税率表，然后按照计算公式求得应纳土地增值税税额。
土地增值税税率表第一步、第二步同上述分级逐级距计算方法;第三步：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：(一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
■土地增值税的计算公式土地增值税的计算公式为：应纳土地增值税=增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)开发土地的成本、费用;(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项目。
土地增值税计算及纳税申报
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任务一
算一算 扣除项目金额的确定
教学重点及 难点
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8
任务二
算一算
扣除项目金额的确定
1、支付的地价款 2、房地产开发成本 3、房地产开发费用（关键点） （1）能认定利息的：三项费用的计算按 利息＋（1＋2）×5％以内计算 （2）不能认定利息的：三项费用的计算按（1＋2）×10％以内计算 4、税费（关键点） （1）营业税：5％ 结论：大五小五 （2）城建税：7％、5%、1% （3）教育费附加：3％ （4）印花税（房地产企业不扣，其他企业扣除万分之五） 5、加扣费用（仅限于房地产开发企业） （关键点） 加扣费用＝（1＋2）×20％ 扣除项目金额合计＝1＋…＋5
教学重点及 难点
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任务一
算一算
小徐所在的甲房地产开发公司建造商用楼出售，取 得销售收入5000万元，公司缴纳了有关税费（营业税税 率5％，印花税税率0.5‰，城建税税率7％，教育费附加 3％），已知该公司为取得土地使用权支付地价款500万 元，房地产开发成本1500万元，管理费用150万元，销 售费用80万元，利息支出为120万元（支付的利息比同期 银行贷款利率计算的利息多出10万元），该公司所在地 政府规定的其他房地产开发费用的扣除为5％。请帮助小 徐算一算该公司应缴纳土地增值税（ ）万元？
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任务一
算一算
巩固练习
【例】若甲房地产开发公司建造一栋 普通住宅进行 销售，销售收入800万元，支付地价款100万元， 建筑成本 420 万元，支付银行利息 30 万元（该借 款用于其他工程），并按规定缴纳了营业税、城 建税、教育费附加，房地产开发费用扣除额为10 ％。请帮助小徐算一算该公司应缴纳土地增值税 （ ）万元？
土地增值税纳税申报表(一)
S B64土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人适用）税款所属时间：年月日填表日期：年月日使用说明1.本表依据《征管法》第二十五条设置。
2.适用范围：纳税人申报土地增值税时使用。
3.填表说明：（1）项目名称：房地产开发的具体项目名称；（2）项目地址：房地产开发项目的具体地址；（3）业别：办理工商登记时所确定的行业类别；（4）转让房地产收入总额：纳税人转让房地产所取得的收入；（5）增值额：纳税人转让房地产所取得的收入，减除规定扣除项目金额后的余额；（6）适用税率：土地增值税实行四级超率累进税率，分别为30%,40%,50%,60%；速算扣除系数：分为0%，5%，15%，35%四级；（7）纳税人没有委托代理人的，每次申报必须填写“声明”栏；有委托代理人的，每次申报必须填写“授权代理人”栏，代理人填写“声明”栏。
4.本表为A3型竖式，一式二份，税务机关一份，纳税人一份。
SB65土地增值税纳税申报表（二）（非从事房地产开发的纳税人适用）税款所属时间：年月日填表日期：年月日使用说明1.本表依据《征管法》第二十五条设置。
2.适用范围：纳税人申报土地增值税时使用。
3.填表说明：（1）项目名称：房地产开发的具体项目名称；（2）项目地址：房地产开发项目的具体地址；（3）业别：办理工商登记时所确定的行业类别；（4）转让房地产收入总额：纳税人转让房地产所取得的收入；（5）增值额：纳税人转让房地产所取得的收入，减除规定扣除项目金额后的余额；（6）适用税率：土地增值税实行四级超率累进税率，分别为30%,40%,50%,60%；速算扣除系数：分为0%，5%，15%，35%四级；（7）纳税人没有委托代理人的，每次申报必须填写“声明”栏；有委托代理人的，每次申报必须填写“授权代理人”栏，代理人填写“声明”栏。
4.本表为A3型竖式，一式二份，税务机关一份，纳税人一份。
SB66车船税申报明细表填表说明：1.本表为A3横式，一式两份，税务机关一份，纳税人（扣缴义人）一份。
土地增值税计算与申报
土地增值税计算与申报
多次课征制
土地增值税的一次计课制算
多次课征制
计算
• 1.计税依据： 纳税人转让房地产所取得的增值额，即：取得收入额-项目扣除额
• 收入包括①取得土地使用权所支付的金额；
②房产开发成本； ③房地产开发费用多；次课征制 ④与转让房地产有关的税金； ⑤其他扣除项目。
【做中学】
应纳税额＝∑（每级距增值额×适用税率） 或＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
THANK YOU FOR YOUR GUIDANCE.
THE END
谢谢观看
增值额＝转让收入－扣除项目金额
转让收入是纳税人 转让房地产取得的 全部价款和相关经 济利益
2.算增值率
扣除项目：
1.算增值额
①取得土地使用权所支付的金额 ②房地产开发成本
③房地产开发费用
④与转让房地产有关的税金
⑤其他扣除项目
（二） 一次课制 ⑥旧房及建筑物的评估价格
税额计算
3.算税额
多次课征制
增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%
土地增值税的计算方法
土地增值税的计算方法一、基本计算方法（一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数（二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
增值额＝销售收入―扣除项目金额（三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
1、一般销售收入：（1）一般销售收入的概念：《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
2、非直接销售收入及自用：国税发[2006]187号。
（1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。
（2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成本费用税金不得扣除。
（四）扣除项目金额：扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条）扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目1、土地成本：（1）《细则》第七条：取得土地使用权所支付的金额，包括地价款、按国家规定缴纳的有关费用。
（2）《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）：①房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
房地产企业土地增值税的计算
房地产企业土地增值税的计算引言在中国的房地产行业中，土地增值税是一种重要的税收。
土地增值税是指当房地产企业出售土地时，依法向国家缴纳的税款。
本文将介绍房地产企业土地增值税的计算方法和相关规定。
1. 土地增值税的法律依据土地增值税的法律依据主要包括《中华人民共和国土地管理法》，《中华人民共和国土地增值税法》以及相关的行政法规和规章。
2. 土地增值税的计算方法土地增值税的计算方法是根据土地价值的增值额来计算的。
增值额是指房地产企业出让土地的价格与取得土地的成本之差。
计算公式如下：土地增值额 = 出让价格 - 取得成本根据《中华人民共和国土地增值税法》，土地增值税的一般税率为30%，但是地方政府可以根据实际情况对税率进行调整。
具体税率由国务院规定。
税额的计算公式如下：税额 = 土地增值额 * 税率4. 土地增值税的纳税申报和缴纳根据相关法律规定，房地产企业在完成土地出让之后，需要按照规定的时间进行纳税申报和缴纳土地增值税。
一般来说，房地产企业需要在完成土地出让交易后的15个工作日内进行纳税申报，并在30个工作日内缴纳税款。
土地增值税法明确了一些减免和优惠政策，例如对农村集体土地使用权出让、城镇耕地使用权出让、棚户区改造等不同情况下的土地增值税可以享受相应的减免或优惠政策。
6. 土地增值税的监督和执法土地增值税的监督和执法主要由国家税务机关负责。
国家税务机关会对房地产企业的纳税申报和缴纳情况进行审核和监督，对违法行为进行处罚。
结论土地增值税是房地产企业在土地出让交易过程中需要缴纳的一种税款。
本文介绍了土地增值税的计算方法、税率和纳税申报缴纳的流程，以及减免和优惠政策等相关内容。
房地产企业在进行土地出让交易时，需要了解和遵守相关的法律法规，及时进行纳税申报和缴纳税款，以免违法行为带来的不必要的法律风险和经济损失。
土地增值税纳税申报表(二).
土地增值税纳税申报表（二）（非从事房地产开发的纳税人适用）纳税人编码：税款所属时间：年月日填表日期：年月日金额单位：人民币元（以下部分由主管税务机关负责填写）《土地增值税纳税申报表(二)》填表说明一、适用范围土地增值税纳税申报表(二)适用于非从事房地产开发的纳税人。
该纳税人应在签订房地产转让合同后的七日内，向房地产所在地主管税务机关填报土地增值税纳税申报表(二)。
二、土地增值税纳税申报表(二)主要项目填表说明(一)表头项目1.纳税人编码:按税务机关编排的代码填写。
2.项目名称:填写纳税人转让的房地产项目全称。
3.经济性质:按所有制性质或资本构成形式分为国有、集体、私营、个体、股份制、外商投资企业等类型填写。
4.业别:按纳税人的行业性质分为行政单位、事业单位、企业、个人等。
5.主管部门:按纳税人隶属的管理部门或总机构填写。
外商投资企业不填。
(二)表中项目土地增值税纳税申报表(二)的各主要项目内容，应根据纳税人转让的房地产项目作为填报对象。
纳税人如果同时转让两个或两个以上房地产的，应分别填报。
1.表第1栏“转让房地产收入总额”，按纳税人转让房地产所取得的全部收入额填写。
2.表第2栏“货币收入”，按纳税人转让房地产所取得的货币形态的收入额填写。
3.表第3栏“实物收入及其他收入”，按纳税人转让房地产所取得的实物形态的收入和无形资产等其他形式的收入额填写。
4.表第5栏“取得土地使用权所支付的金额”，按纳税人为取得该转让房地产项目的土地使用权而实际支付(补交)的土地出让金(地价款)数额及按国家统一规定交纳的有关费用填写。
5.表第6栏“旧房及建筑物的评估价格”，是指根据《条例》和《细则》等有关规定，按重置成本法评估旧房及建筑物并经当地税务机关确认的评估价格的数额。
本栏由第7栏与第8栏相乘得出。
如果本栏数额能够直接根据评估报告填报，则本表第7、8栏可以不必再填报。
6.表第7栏“旧房及建筑物的重置成本价”，是指按照《条例》和《细则》规定，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价。
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22
四、增值额与扣除项目金额之比(%)22=21÷4
23
五、适用税率(%)
24
六、速算扣除系数(%)
25
七、应缴土地增值税额25=21×23－4×24
26
八、已缴土地增值税税额
27
九、应补(退)土地增值税税额27=25-26
会计主管
纳税人声明：本表所填数据真实、完整，愿意承担法律责任 办税人员
纳税单位(人)
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任务处理
（1）收入总额＝5000 （2）扣除项目金额
①支付的地价款 500 ②房地产开发成本 1500 ③房地产开发费用 （120-10）+（500+1500）*5%=210 ④税费 营业税：5000*5％=250 城建税： 5000*5％= 17.5教育费附加： 5000*5％*3％=7.5 ⑤加扣费用（仅限于房地产开发企业） 加扣费用＝（500＋1500）×20％=400 扣除项目金额合计＝（一）＋…＋（五）=2885 （3）增值额＝收入总额－扣除项目金额＝5000-2885=2115 （4）增值率＝增值额÷扣除项目金额＝2115/2885=73.31% （5）应纳税额＝增值额×税率－ 扣除项目金额×扣除率=701.75
减免税：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超 过扣除项目金额的20%，可以免征土地增值税。
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任务二 做一做
任务要求: 小徐如何进行会计处理呢？
教学重点
任务资料: 见本项目任务一中的任务资料。
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任务处理
借：营业税金及附加 701.75 贷：应交税费—应交营业税 701.75
5、加扣费用（仅限于房地产开发企业） （关键点）
加扣费用＝（1＋2）×20％
扣除项目金额合计＝1＋…＋5
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任务一 算一算
小徐所在的甲房地产开发公司建造商用楼出售，取 得销售收入5000万元，公司缴纳了有关税费（营业税税 率5％，印花税税率0.5‰，城建税税率7％，教育费附加 3％），已知该公司为取得土地使用权支付地价款500万 元，房地产开发成本1500万元，管理费用150万元，销 售费用80万元，利息支出为120万元（支付的利息比同期 银行贷款利率计算的利息多出10万元），该公司所在地 政府规定的其他房地产开发费用的扣除为5％。请帮助小 徐算一算该公司应缴纳土地增值税（ ）万元？
土地增值税计算及纳税申报
知识目标
掌握扣除项 目的确定，掌握 土地增值税的计 算及相关的会计 处理、熟练填制 纳税申报表。
能力目标
通过自主探 究和合作探究 教学过程，掌 握基本税理及 学习税法的方 法，提高分析、 总结、归纳等 能力。
情感目标
树立依法诚 信纳税意识；培 养团结合作意识。
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教学重、难点
难点
（1）收入总额＝
★（2）扣除项目金额＝
（3）增值额＝收入总额－扣除项目金额＝
（4）增值率＝增值额÷扣除项目金额＝
（5）应纳税额＝增值额×税率－ 扣除项目金额×扣除率
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任务一 算一算 扣除项目金额的确定
教学重点及 难点
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任务二 算一算
扣除项目金额的确定
教学重点及
1、支付的地价款
难点
2、房地产开发成本
3、房地产开发费用（关键点）
（1）能认定利息的：三项费用的计算按 利息＋（1＋2）×5％以内计算
（2）不能认定利息的：三项费用的计算按（1＋2）×10％以内计算
4、税费（关键点）
（1）营业税：5％ （2）城建税：7％、5%、1%
结论：大五小五
（3）教育费附加：3％
（4）印花税（房地产企业不扣，其他企业扣除万分之五）
如委托代理填报，由代理人填写以下各栏 代理人姓名
邮政编码 电话 税务机关审核
代理人(签章)
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布置作业
思维导图
实训报告
实训题
任务书
梳
教
理 本
学
节
反
知
馈
识
分
预
层
习
练
新
习
课
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板书设计
土地增值税 任务一 算一算（税款计算） 任务二 做一做（会计处理） 任务三 报一报（纳税申报）
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纳税人名称
项目名称
项目地址
业别
经济性质
纳税人地址
开户银行
银行帐号
主管部门
行次
1
一、转让房地产收总额1=2+3
2
其中：货币收入
3
实物收入及其他收入
项
目
企业申报
4
二、扣除项目金额合计4=5+6+13+16+20
5
1．取得土地使用权所支付的金额
6
2．房地产开发成本6=7+8+9+10+11+12
7
其中：土地征用及拆迁补偿费
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任务一 算一算
巩固练习
【例】若甲房地产开发公司建造一栋普通住宅进行
销售，销售收入800万元，支付地价款100万元， 建筑成本420万元，支付银行利息30万元（该借 款用于其他工程），并按规定缴纳了营业税、城 建税、教育费附加，房地产开发费用扣除额为10 ％。请帮助小徐算一算该公司应缴纳土地增值税 （ ）万元？
8
前期工程费
9
建筑安装工程费
10
基础设施费
11Biblioteka 公共配套设备费用12
开发间接费用
13
3．房地产开发费用13=14+15
14
其中：利息支出
15
其他房地产开发费用
16
4．与转让房地产有关的税金等16=17+18+19
17
其中：营业税
18
城市维护建设税
19
教育附加
20
5．财政部规定的其他扣除项目
21
三、增值额21=1-4
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任务三 报一报
任务要求:
教学重点
小徐如何填制纳税申报表呢？
任务资料:
见本项目任务一中的任务资料。
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任务三 报一报
土地增值税纳税申报表（一）
纳税代码(地税):
面积单位:平方米
(适用从事房地产开发的纳税人)
税务登记证号:
税款所属日期: 年 月 日至 年 月 日
金额单位:人民币元(至角分)
（1）收入总额＝ （2）扣除项目金额＝ （3）增值额＝收入总额－扣除项目金额＝ （4）增值率＝增值额÷扣除项目金额＝ （5）应纳税额＝增值额×税率－ 扣除项目金额
×扣除率
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任务一 算一算
【例】某房地产开发企业出售房地产，取得收入4000万元，
扣除项目金额1000万元。
教学重点及
计算步骤：
重点： 土地增值税计算、会计处理、 纳税
申报表的填制
难点：扣除项目的确定
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任务驱动
算一算 任务一
任务二
做一做
报一报
任务三
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情景导入
小徐是新入职甲房地产开发公司的会计， 他在工作中遇到一些问题，我们一起帮小徐解 决吧！
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任务一 算一算
【例】某房地产开发企业出售房地产，取得收 入4000万元，扣除项目金额1000万元。 计算步骤：