2005-2009年中级经济师房地产真题

2005年《房地产经济专业知识与实务（中级）》考试真题 一、单项选择题。（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1.我国，房地产产权主要是指房屋的（ ）及其占用范围内的土地的使用权。 a.使用权 b.所有权 c.转让权 d.收益权 2.边际理论认为，土地所有者追求最大地租，土地使用者寻求生产过程中的利润最大，从而使地租等于土地（ ） a.边际剩余价值 b.边际产出价值 c.总剩余价值 d.总产出价值 3.地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的（ ） a.平均利润 b.边际收益 c.超额利润 d.边际利润 4.地价是（ ）的资本化 a.利润 b.年产值 c.成本 d.地租 5.按照杜能理论的假设，（ ）之和等于一个常数。 a.成本、运费 b.利润、成本 c.运费、利润 d.价格、利润 6.韦伯工业区位理论的核心，是把工业产品的（ ）作为配置工业企业的理想区位。 a.产出最高点 b.需求最高点 c.生产成本最低点 d.运输费用最低点 7.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当迟于届满前（ ）申请续期。 a.3个月 b.半年 c.1年 d.2年 8.协议出让国有土地使用权的最低价由（ ）批准。 a.省、自治区、直辖市人民政府土地管理部 b.市、县人民政府土地管理部门 c.省、自治区、直辖市人民政府 d.市、县人民政府 9.土地使用者经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门意，改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，（ ）。 a.其土地使用权出让金随之相应调整 b.新用途的土地使用权出让金大于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金可做相应调整 c.新用途的土地使用权出让金小于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金不做调整 d.其土地使用权出让金由出让方和受让方协商确定 10.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权（ ） a.是否转让由双方议定 b.由转让方决定是否转让 c.由受让方决定是否转让 d.随之转让 11.土地使用权出租方的妨害除去义务是指当承租方的正常使用受到妨害的危险时，（ ），出租方负有除去或防止义务。 a.若是由于出租方的原因所致的 b.不论是出租方还是第三方的原因所致的 c.若是由于第三方的原因所致的 d.若是由于承租方的原因所致的 12.甲拥有一宗土地的使用权，自2004年1月1日起将其出租给乙使用，租期5年。2005年，甲因债务问题，将该地块抵押给丙，则（ ）。 a.甲乙之间的租赁合同中止，应由乙丙重新协商签订新的租赁合同 b.原租合同是否有效，就由乙丙协商确定 c.乙应将租金直接支付给丙 d.甲仍有权收取乙的租金 13.下列项目中，可以通过划分拨方式取得土地使用权的是（ ） a.社区便民超市 b.税务机关办公楼 c.服务于大众的快餐店 d.别墅 14.在市场调研数据统计分析中，若调研人员发现甲区域住宅市场价格变支的全距大于乙区域住宅市场，则表明（ ） a.甲区域住宅市场价格的离散程度较小 b.甲区域住宅市场价格的离散程度较大 c.甲区域住宅市场的集中程度较大 d.甲区域住宅市场的集中程度较小 15.某公司在研究某地住宅市场时发现，当前市场的供求比为90%，这一结果表明该市场住宅（ ）。 a.供过于求 b.供不应求 c.需求潜力较大 d.供给水平过小 16.住宅市场调研中购买力分析的关键是要确定（ ） a.住宅价格水平的高低 b.消费者家庭结构的差异 c.消费者收入水平与债务负担的关系 d.消费者收入水平与住宅价格的关系 17.对办公楼所处地理空间位置及与相邻地块之间相互关系状况的优劣程度分析属于办公楼（ ）分析 a.区位质量 b.规模增长 c.集聚效应 d.市场竞争 18.一般认为，投资者对商业用房的需求是一种引致需求，这种需求取决于（ ） a.政府对商业用房的需求的引导 b.不同城市功能区的总体规划和详细规划的导向 c.人们对商业用房投资的总体水平 d.人们对商业用房所提供的商品和服务的需求 19.某套住房建筑面积100平方米，单价每平方米建筑面积1600元。假设该套住房套内建筑面积80平方米，则该套住房每平方米套内建筑面积的价格为（ ）元。 a.1280 b.1600 c.2000 d.3200 20.将可比实例的实际价格转变成正常价格的修正，称为（ ）修正。 a.交易日期 b.交易情况 c.区位状况 d.权益状况 21.某套二手住房买卖，买方付给卖方1500元/平方米，该价格含应由买方缴纳的3%契税。该套住房的正常成交价格为（ ）元/平方米。 a.1455.00 b.1456.31 c.1545.00 d.1546.39 22.某幢住宅的重置价格为3000/平方米，因附近修建了一座工厂使其市场价值降低到2500元/平方米。该幢住宅的这种价值损失属于（ ） a.物质折旧 b.功能折旧 c.有形损耗 d.经济折旧 23.在房地产估价时，选取较高资本化率的原因是（ ） a.投资风险较大 b.案例利率较低 c.收益较小 d.收益较稳定 24.评估一片区位和景观很好的适宜建造高档别墅的“荒地”价值，适宜采用（ ）。 a.成本法 b.收益法 c.投资法 d.假设开发法 25.在假设开发法中，开发经营期的起点是（假设）（ ）的时间。 a.取得估价对象 b.估价对象建成 c.估价对象开始施工 d.估价对象开始租售 26.某人拟于每年年末按年利率5%存入3万元，则第3年末全部存款本息之和与10万元相差（ ）元（假设按复利计息）。 a.10000 b.9524 c.7396 d.5425 27.某房地产投资项目的初始投资额为400万元，经营期为5年，基准收益率为10%，净现值为168.62万元，若每年年末的净现金流量相等，则每年年末的净现金流量为（ ）万元。 a.250 b.200 c.175 d.150 28.某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，基准收益率为10%，该项目的表态投资回收期在（ ）之间。 单位：万元 年份 0 1 2 3 4 5 6 现金 250 250 250 250 250现金流出 500 50 30 30 30 30 30

a.第二年与第三年 b.第三年与第四年 c.第四年与第五年 d.第五年与第六年 29.某房地产投资者有四个独立的投资项目可供选择，其数据如下表所示。各项目每年年末的净收益都相同，经营5年后转售。若基准收益率为12%，可利用资金总额为2000万元时，该投资都可选择的项目为（ ） 单位：万元 投资项目 初期投资额 每年净收益 内部收益率 甲 乙 丙 丁 600 650 700 900 220 170 235 250 24% 10% 20% 12% a.甲、丙 b.甲、丁 c.丙、丁 d.甲、乙、丙 30.某房地产开发公司现有两个互斥投资方案可供选择，各方案的初期投资额及净收益如下表所示，其寿命期均为5年，不计残值。当基准收益率为10%时，用差额法计算的npv（乙-甲）值（ ）。 单位：万元 投资方案 初期投资 净收益 甲 乙 3000 4000 900 1200

a.大于100万元 b.等于零 c.小于零 d.等于100万元 31.某房地产开发公司有四个寿命期为一年的互斥投资方案，根据下表中的数据，应用追加投资收益率选择方案时，（ ）无资格方案。 单位：万元 方案 投资额 净收益 甲 乙 丙 丁 400 500 600 700 80 98 115 130 a.没有 b.有一个 c.有二个 d.有三个 32.房地产投资风险中的动态风险是由于企业的经营管理状况和（ ）带来的风险。 a.意外事件的发生 b.市场需求的变动 c.自然灾害 d.国家政策的变化 33.房地产投资风险中的动态风险可通过（ ）加以避免。 a.经营者自身努力 b.投保的方式 c.防范自然灾害的发生 d.避免环境污染 34.降低房地产投资中的商业风险可采用的主要对策有：进行房地产组合投资和（ ）等。 a.将风险损失摊销计入成本 b.利用通货膨胀的影响 c.选择擅长经营的房地产项目 d.在经济下降期投资 35.年值在实际使用中未作特殊说明时，指的是（ ） a.预付年值 b.普通年值 c.期初年值 d.永续年值 36.形成房地产投资金融风险的主要原因之一是（ ）。 a.通货膨胀 b.金融政策问题 c.实际净现值减少 d.销售价格波动 37.在房地产投资中，随着通货膨胀率的增大，考虑通货膨胀时的净现值与不考虑通货膨胀时的净现值相比，（ ）。 a.前者比后者小 b.前者比后者大 c.二者之差等于通货膨胀率 d.二者相等 38.下列关于房地产开发有关费用的说法中，错误的是（ ） a.开发企业从土地二级市场取得土地使用权，必须支付土地转让费 b.土地使用权出让金的本质是国家凭借土地所有权取得的土地经济效益 c.拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有人按有关规定给予补偿所需的费用 d.市政建设配套费用是开发商参与城市基础设施建设而应该分摊的费用 39.下列费用中，属于房地产开发项目前期工程费的是（ ） a.土地开发工程费 b.设备及安装工程费 c.建筑工程费 d.广告宣传费 40.控制性详细规划的内容包括（ ） a.估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益 b.确定文物古迹的保护范围，并提出空间形态的保护要求 c.根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线 d.确定市级公共设施的分布及其用地范围 41.下列关于房地产开发项目规划设计的经济技术指标的说法中，错误的是（ ） a.居住面积密度＝居住面积/居住建筑用地面积 b.建筑容积率＝居住建筑总面积/居住建筑用地面积 c.居住建筑密度＝居住建筑总面积/居住建筑用地面积×100%