基于量本利分析法的房地产开发项目经济评价
投资项目经济效益评估概述
外部效果表现形式
1．消费者剩余 2．技术外溢性效果 3．产业连锁效果 4．产生转移效果 5．乘数效应 6．国际效果 7. 环境污染 8. 生态破坏 9. 客观外在副作用
外部效益 外部成本
（二）项目成本的划分
1．有形成本（或费用）
（1）实物形式的项目投入，如设备、原材料、动力燃料等。 （2）项目投入的活劳动费用，如工资、津贴、奖金等。 （3）项目运营过程中的各项费用，如管理费、交易费和待摊费等。 （4）项目占用的土地投入费用，主要是土地价格。 （5）项目所使用的技术投入费用，如技术转让费、专利费、商标费等。 （6）货币资金投入，如结算资金、外汇的占用费等。 （7）其它有形成本项目。
项目经济效益有经济性与非经济性；可以计量与不可计量；外 部效益与内部效益；有形效益与无形效益；直接效益与间接效益等 。项目经济效益不同于财务效益的一个显著方面是，它不仅要计算 项目的直接经济效益，而且要计算项目的间接经济效益。
（二）项目效益的划分
1．有形效益
⑴ 投资项目最直接的产出物、即主副产品产量效益。 ⑵ 投资项目提高了产品质量所带来的质量差价效益。 ⑶ 投资项目改变了产品销售和销费时节所带来的季节差价效益。 ⑷ 投资项目改变了产品销售和消费区域所带来的地区差价效益。 ⑸ 投资项目改变了产品的形式（包装和加工）所带来的附加效益。 ⑹ 投资项目减少了产品成本（新技术、新材料、新方法）所带来的 节约效益。 ⑺ 投资项目对产品特性的保护和避免产品损失所带来的效益增加。 ⑻ 其他有形效益。
2.那些项目需要进行国民经济评估
国民经济评估是一件较复杂的分析评价工作，根据目前我国的实际 条件和可能，只是对某些在国民经济建设中有重要作用和影响的大中型 重点建设以及特殊行业的项目开展国民经济评估工作，国家规定如下类 型的项目需要进行国民经济评估：
量本利分析法在房地产开发项目中的应用
即为利润 ，这 为企业 安排年度生产计 划 以及制定成本 控制计
划， 进而为制定企业年 度的利润 目标提供 了很好的依据。
在、 规划 未来 等方面为企 业决 策者提供大量信 息 ， 对加强企业
的 目标管理 、 提高经济效益起着非常重要的作用 。 总之 ， 量本 利 分析法可 以很好的用于房地产开发项 目的管理 中， 本文从 以下
由于房地产开发项 目的产品是具体 的建筑 ，不 同的建 筑方 案 ，
相 同的建筑方案不 同的结构设计 ， 不 同的施 工组织设 计 ， 不 同 的营销方案等都会使 得建筑产 品数 量一致 的开发项 目成本相 差很大 。 所 以， 房地 产开发项 目不好 以产品产量来衡量 ， 可以使 用工程量或者土地面积等其他指标来衡量 。本文采取 后者 ， 认 为在房地产开 发项 目中， 固定成本是 指在 一定土地面积限度 内 不 随建 筑面积变动 而变 动的费用 ， 相应 的 ， 变 动成本是 指随着
的右边 ， 销售收入 大于总成 本 ， 项 目盈 利 ； 在 Ｂ Ｅ Ｐ点 上， 销售 收 入等于产 品总成本 ， 项 目不盈不亏 。
保本 产量 ： Ｑ ＝ 』一， 其 中： ｐ — ｖ 称 为边 际贡献 ， 保 本产量
Ｊ ｐ
值越低 ， 表示项 目适应 市场变化的能力 越强 ， 即抗风 险能力越
图５
边际总贡献为 Ｍ＝ （ ｐ 一 ） ・ ｓ ， 边 际总贡献与固定 成本 之差即
为利润 ， 如图 ５ 所示 。
③年利润 的计算 。 年利润 为： Ｉ ＝ Ｂ — Ｃ （ ｐ － ｖ ） ・ Ｑ － 厂
它们 的关系可用 图 ３表示 。
销 售 收 入 线 Ｂ 与总 成 本 Ｃ线 的交 点 即为 盈 亏 平 衡 点
房地产开发项目经济评价方法
房地产开发项目经济评价方法第一章 总则第一第一条条 房地产开发项目(以下简称房地产项目)经济评价，是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。
为了引导房地产业健康发展，减少房地产开发投资的盲目性，提高房地产项目经济评价质量，制定本方法。
第二第二条条 房地产项目应根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法，做好经济评价工作。
第三第三条条 在房地产项目经济评价中，按照房地产项目未来获取收益的方式，可将房地产项目主要分为下列类型：一、出售型房地产项目。
此类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
二、出租型房地产项目。
此类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
三、混合型房地产项目。
此类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。
第四第四条条 房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价。
对于一般的房地产项目只需进行财务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在作出决策前应进行综合评价。
第五第五条条 财务评价应根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目的财务收人和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。
第六第六条条 综合评价应从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。
第七第七条条 房地产项目经济评价应在房地产市场调查与预测、房地产项目策划、房地产项目投资与成本费用估算、房地产项目收入估算与资金筹措的基础上进行。
同时应注意对房地产项目进行不确定分析和多方案比选。
实施量本利分析法的步骤
实施量本利分析法的步骤1. 背景介绍在投资评价的领域中，量本利分析法是一种常用的工具，用于评估投资项目的盈利能力和回报率。
该方法可以帮助投资者对不同项目进行比较，并做出明智的投资决策。
本文将介绍实施量本利分析法的步骤，以帮助读者更好地了解和应用这一方法。
2. 步骤一：收集投资项目的相关信息在实施量本利分析法之前，第一步是收集投资项目的相关信息。
这些信息可能包括项目的成本、预计收入、预计支出等。
根据项目的不同特点，还可以收集其他相关信息，如项目的生命周期、市场潜力等。
3. 步骤二：确定投资项目的现金流量在第一步收集到项目的相关信息之后，第二步是确定投资项目的现金流量。
现金流量是指项目在不同时间段产生的现金流入和流出。
根据项目的具体情况，可以包括投资的初始成本、预计收入、预计支出等。
4. 步骤三：计算投资项目的净现值净现值是量本利分析的核心指标之一，用于评估投资项目的价值。
净现值是指将所有现金流量按照投资项目的期望收益率折现到现在的价值，并将现金流量的净值相加。
根据现金流量的正负情况，净现值可以判断投资项目的盈利能力和回报率。
5. 步骤四：计算投资项目的内部收益率内部收益率是另一个重要的量本利分析指标，用于衡量投资项目的回报率。
内部收益率是指使得净现值等于零时的折现率。
通过计算投资项目的内部收益率，可以帮助投资者判断项目的可行性和回报率。
6. 步骤五：分析评估投资项目在计算了投资项目的净现值和内部收益率之后，第五步是对投资项目进行综合分析评估。
根据计算结果，可以判断项目的盈利能力、回报率和可行性。
如果净现值大于零且内部收益率高于投资者的期望收益率，则投资项目是可行的，可以考虑进一步的投资。
7. 步骤六：决策和实施最后一步是根据对投资项目的分析评估，做出决策并实施。
根据分析结果，投资者可以决定是否投资项目，以及投资的金额和时间。
此外，还应制定相关的风险管理和回报评估策略，以保证投资项目的顺利实施和有效运营。
项目经济效益分析
4.
5.
6.
资金使用结构分析 资金使用计划估算
六、成本费用估算
(一)按成本要素分类
按成本要素分类就是将费用的经济性质作为分类的标准，把经济性 质相同的费用归为一类，从而形成各种费用要素，这些费用要素是 构成产品成本的基础，又称为要素成本。
外购材料 2. 外购燃料和动力 3. 工资 4. 提取的职工福利费 5. 修理费 6. 折旧费 7. 摊销费用 8. 税金 9. 财务费用 10. 其他费用
(二)项目现金流量表分析
按投资计算基础不同，财务项目现金流量表可分为全部投资现金流 量表和自有资金现金流量表。
()
(2)
全部投资现金流量表，是将全部投资均设定为自有资金作为计算基 础，用以计算全部投资的财务净现值、内部收益率和投资回收期等 评价指标。 自有资金现金流量表，适用于有自有资金和其他各种外部资金作为 资金来源的项目。以投资者的出资额作为计算基础，把借款本息的 偿付作为现金流出，用以计算各种财务指标，考察项目自有资金的 盈利能力。
1.
2.
(三)按产量的关系分类
按产量的关系分类就是将产品产量作为划分费用的标准，把随产量 增减变动而变动的费用作为变动费用(或称为可变成本)；把不随产 量增减变动的费用归为固定费用(或称固定成本)。变动费用和固定 费用是相对的，产量超过临界线时，固定费用也会变动。
(四)成本费用估算的方法
外购原材料、燃料、动力估算
(三)利润估算
1. 利润总额估算 利润总额是指企业一定时期内实现盈亏的总额。 利润总额按下式计算。 利润总额=营业利润+投资净收益+营业外收入-营业外支出+补贴收入 营业利润测算如下： 营业利润=主营业务利润+其他业务利润-管理费用-财务费用 主营业务利润=主营业务收入-主营业务成本-营业税金及附加 其他业务利润=其他业务收入-其他业务成本-其他业务税金 投资净收益是指企业对外投资取得的收益与对外投资发生亏损的净 额。 营业外收入与支出是指与企业生产经营活动没有直接关系的各项收 入与各项支出。包括固定资产盘盈、盘亏、罚款净收入等。 补贴收入是指企业取得的各种补贴。
2023一级造价工程师《管理》公式集
《建设工程造价管理》公式集1.流水施工的特点和参数（1）等节奏流水施工掌握等节奏流水施工的特点和相关参数的计算，主要内容如下。
①所有的流水节拍都相等②流水步距等于流水节拍③工期计算公式：T=（M＋N-1）K+∑G-∑C2.等步距异节奏流水施工（成倍节拍流水施工）（1）掌握异节奏流水施工的特点和相关参数的计算，主要内容如下：①同一施工过程的流水节拍都相等，不同施工过程的流水节拍不全相等，但它们之间存在最大公约数。
②流水步距等于流水节拍的最大公约数。
③专业工作队数大于施工过程数。
④工期计算公式：T=（M＋N”-1）K+∑G-∑C3.无节奏流水施工（1）掌握无节奏流水施工的特点和相关参数的计算，主要内容如下：①所有的流水节拍不全相等②流水步距与流水节拍存在某种函数关系（节拍累加，错位相减，取大差）③工期计算公式：T=∑K+Tn+∑G-∑C4.等值计算（1）一次支付终值（即本利和）F的计算公式：已知P求FF=P(1+i)n式中[(1+i)n称之为一次支付终值系数]F=P(F/P，i，n)（2）一次支付现值F的计算公式：已知F求PP=F(1+i)-n或P=F(P/F，i，n)（3）等额支付系列终值的计算公式：已知A求F=×（1+）K1或F=A(F/A,i,n)等额支付系列现值的计算公式：已知A求P【例题1】某公司借款1000万元，年复利率i=10%，试问5年末连本带利一次需偿还多少？解：F=P(1+i)n=1000×(1+10%)5=1000×1.61051=1610.51万元【例题2】某公司希望所投资项目5年末有1000万元资金，年复利率i=10%，试问现在需一次投入多少？解：P=F(1+i)-n=1000×(1+10%)-5=1000×0.6209=620.9万元【例题3】某投资人若10年内每年末存10万元，年利率8%，10年末本利和为多少？解:F=A×（1+i）n-1/iF=10×（1+8%）10-1/8%F=10×14.487=144.87万元【例题4】某投资项目，计算期5年，每年年末等额收回100万元，在年利率为10%时，开始须一次投资多少？P=A×（1+i）n-1/i×（1+i）nP=100×（1+10%）5-1/10%×（1+10%）5P=100×3.7908=379.08万元5.名义利率和有效利率（1）所谓名义利率r是指计息周期利率i乘以一年内的计息周期数m所得的年利率。
量本利分析法在成本预测中的应用
总价y=c2/(1-i)Xs
[例2-23]例2-22中，A公司的目标边际利润率为50%，则K工程的投标价为多少?
[解] K工程投标单方造价为P=211/50%=422元/m2
K工程投标总价为y=422X1000=422000元
(一)量本利分析的基本数学模型
设某企业生产甲产品，本期固定成本总额为C，，单位售价为p，单位变动成本为C，。并设销售量为Q单位，销售收入为y，总成本为C，利润为TP。
则成本、收入、利润之间存在以下的关系:
C=C1十C2XQ
y=PXQ
TP=y一C=(P一C2)xQ一C1
l.盈亏分析图和盈亏平衡点
以纵轴表示收入与成本，以横轴表示销售量，建立坐标图，并分别在图上画出成本线和收入线，称之为盈亏分析图。
2.方法特征
与一般量本利分析方法不同的是:施工企业在建立了自己的各种结构类型工程的盈亏分析图之后，对于特定的工程项目来说，其量(建筑面积)是固定不变的，从成本预测和定价方面考虑，变化的是成本(包括固定成本和变动成本)以及投标价。其作用在于为项目投标报价决策和制定项目施工成本计划提供依据。
3.盈亏分析图
(2)成本。量本利分析是在成本划分为固定成本和变动成本的基础上发展起来的，所以进行量本利分析首先应从成本性态入手，即把成本按其与产销量的关系分解为固定成本和变动成本。在施工项目管理中，就是把成本按是否随工程规模大小而变化划分为固定成本(以C，表示)和变动成本(以C，表示，这里指单位平方建筑面积变动成本)。这些在前面章节已有专门介绍，在此不再赘述。
例说明。
[例2-18]从例2-17计算出，K工程的预测成本(目标成本)为349266元，其固定成本138266元，变动成本211000元。试分析固定成本和变动成本的变化对目标成本的影
房地产开发的资金筹措与风险分析
第二节 房地产开发资金筹措的渠道
利用外资与房地产典当融资 利用外资的具体形式有中外合资、合作开发、外商独资开发等。 房地产典当融资是一种“以物融资”的方式，指房地产所有人在保留房屋所有权的条件下，有期限、有条件将房屋出典给他人，获取承典人付给的货币资金（典价）。
第二节 房地产开发资金筹措的渠道
例： 将汇集到的自有资金由于支付地价款和前期开办费用，在获得土地使用权后，可将其向银行或其他金融机构抵押以获取抵押贷款，由于地上物建设；当楼宇建设进行到一定阶段后可预售楼宇，有楼宇预售款，加上用其他方式筹措的资金，将楼宇开发完毕。在开发建设过程中，还可以辅之短期银行透支贷款等。
第三节 房地产开发资金筹措过程
01
债务筹措
02
预售或预租
融资方案分析与选择 资金可靠性 足够的、持续的供应 融资结构合理性 最佳融资结构是房地产开发企业在一定时期内采取不同融资渠道与融资方式进行融资时，加权平均资本最低的各种资金来源的结构及其比例分析。 资本金与债务资金的比例，股本结构比例和债务结构比例。
第四节 金融机构对项目贷款的审查
对融资较大的或特殊情况
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单击此处添加正文，文字是您思想的提炼，为了演示发布的良好效果，请言简意赅地阐述您的观点。
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房地产贷款担保方式评价 考察借款人的第一还款来源。 保证 由贷款银行、借款人和第三方签订一个保证协议，当借款人违约或无力归还贷款时，由第三方保证人按照约定履行债务或承担相应责任。 抵押 商品房由于其他房屋，建成后的房地产优于纯粹的土地，商品住宅由于商用房地产 质押
第二节 房地产开发资金筹措的渠道
第二节 房地产开发资金筹措的渠道
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基于量本利分析法的房地产开发项目经济评价Economic Evaluation of the Real Estate Development Project Based on Principal and Interest Analysis 朱朦 ZHU Meng;于凤光 YU Feng-guang;沈聪 SHEN Cong(南京工业大学，南京211800)(Nanjing Tech University,Nanjing211800, China)摘要：量本利分析法通过研究分析项目产量、成本、利润三者之间的关系，得到项目方案的盈亏平衡点，从保本角度来反应项目 投资风险。
本文将量本利分析法与房地产项目开发相结合，将其运用于房地产开发项目前期决策阶段，为房地产开发项目的成本控 制、项目风险预测、企业经营状态等提供参考，为决策提供科学合理的依据。
A bstract:Through the research and analysis of the relationship among project yield,cost and profit,the amount of principal and interest analysis gets the breakeven point of the project to reflect the risk of project investment from the perspective of capital protection. This paper combines quantity cost profit analysis with real estate development to use them in the prophase decision stage of the real estate development projects to provide references for the cost control,project risk prediction,enterprise management status of the real estate development projects and provide scientific and reasonable basis for decision-making.关键词：量本利分析;房地产；项目开发Key w ords:principal and interest analysis；real estate；project development中图分类号:F293.3 文献标识码:A0引言当今房地产行业竞争激烈，房地产开发企业必须对项 目进行准确的前期决策及经济评价。
量本利分析法在多个 领域中广泛应用，但在房地产开发中应用较少。
本文将量 本利分析法并结合E x c e l拟合的非线性模型运用到房地产开发项目的前期决策阶段，分析得到开发项目保本开发 量，最佳开发量，经营安全率，企业成本费用控制等，为房 地产开发项目前期决策及经济评价提供科学合理的依据。
1房地产开发相关概念1.1房地产的含义房地产包括房产与地产，是指土地及其定着在土地之 上的建筑物和其他附属物的总称[|]。
进行房地产概念界定 的原则：①房产和地产二者耦合不可分离。
②一般情况下，房地产概念中的“地”是指承载用地。
③一般情况下，房地 产界定需从房屋建筑出发。
④房地产的定义（内涵）具有层 次性。
综合上述可将房地产定义为：房地产是指土地、建筑 物和其他附属物所衍生出的各种财产权利。
1.2房地产开发的基本概念房地产开发的概念是房地产开发企业根据城市规划对国有建设用地进行房屋建设、基础设施的行为。
房地产开发首先要依据城市规划，坚持全面规划，合 理布局，经济效益与社会效益兼顾。
房地产开发具有综合 性、长期性、时序性、地域性、风险性等特性。
2量本利分析法的基本概念、原理及一般模型2.1 量本利分析法的基本概念‘‘量”即为数量。
在一般情况下，量为销售数量，为了方 便研究和分析，我们有时把销售数量等于生产数量。
‘‘本”即为成本。
我们把总成本划分为固定成本和可变 成本。
一般情况下，在一定的生产规模内，固定成本是不随 产品产量的变动而变动的成本，可变成本是随产品产量的作者简介：朱朦（1990-),女，浙江嘉兴人，在读研究生，研究方向为项目管理。
文章编号：1006-4311(2017 )07-0029-04变动而变动的成本[3]。
‘‘利”即为利润。
在生产经营活动中产生的盈利，在数 值上利润=销售收入减-销售税金及附加-总成本（总成 本=固定成本+可变成本）。
2.2量本利分析法的基本原理量本利分析法是通过研究及分析数量、成本和利润 之间的关系，找出项目方案在盈利与亏损临界点时产量、单价、成本的临界值，盈亏临界点即为保本点。
反映了在 一定的生产经营状态下项目方案的产量、利润与成本的 平衡关系[4。
2.3量本利分析法的一般模型2.3.1线性量本利分析法模型几个公式：销售收入：R=P.Q(1)成本费用：C=V‘Q+F(2)保本点产量(3)保本点收入R u^F P t i V)(4)P-V盈利⑴:I=R-C=Q(P-V)-F(5)从图2中可以看出，销售收入R与总成本C的交点，即为盈亏平衡点（B reak E ven P o in t，B EP)，B E P对应的横坐标即为盈亏平衡时的产量，其对应的纵坐标R。
即为盈亏平衡时的销售收入。
当产量卩<卩0时，R<C，即亏损；当产量Q>Q0时，R>C，即盈利。
盈亏平衡点的Q0越小，企业 保本点越低，盈利空间越大，生产经营风险越小。
2.3.2非线性量本利分析法模型由于在实际生产经营过程情况比较复杂，可变因素众 多，各种条件和负荷并非一成不变，因此产品成本变化并 非是一条直线即并非简单呈线性变化。
同时，在市场供求 关系的影响下，销售收入线也并非一条直线即并非呈线性 变化[5]。
故实际生产经营的量本利分析图如图2所示。
从图2中可看出，总成本线C与销售收入线R有两 个交点B与D(即盈亏平衡点），其对应的横坐标分别是 Qm，Q〇2。
当产量Q<Q〇i时，C>R，企业处于亏损状态；当产量Q〇<Q<Q〇2时，R>C，企业处于盈利状态；当产量Q>Q〇2时，C>R，企业又处于亏损状态。
因此，在盈利阶段产量Q介于与Q〇2之时，企业处于盈利状态，此时的产量是合理经 济产量即经济规模。
量本利分析法在房地产开发中运用不是很多的重要原因就是非线性量本利分析法模型难以确定。
本文依据企 业技术水平及大量历史经验数据通过E x c e l进行成本和 收益离散点回归拟合，得到非线性量本利分析法模型并进 行进一步分析。
3量本利分析法在房地产开发中的基本模型及经济评价数量、成本分析：房地产开发项目的固定成本与变动成本与一般的生产项目、工业投资项目不同。
房地产开发项目的最终产品 是具体的建筑物，具有独特性，一次性等属性。
根据固定成 本和变动成本的含义及工程项目开发建设中实际发生的成本属性，将工程项目的固定成本和变动成本进行如下分 类（图3)。
<变动成本^房地产开发项目总成本厂建安工程费基础设施费中的绿化费用开发期间税费项目开发管理费销售代理费、广告费，土地出让金征地拆迁及补偿费用（生地）前期工程费基础设施费（除绿化部分）公共配套设施费企业管理费、利息支出固定成本图3成本分类关于量的确定，由于建筑物有着独有的建筑设计，结 构设计等，所以房地产开发项目不好以产品产量来衡量，可以使用工程量或者土地面积等其他指标来衡量[6]。
因此，本文的量即建筑面积。
3.1制定合理开发量①保本开发量。
从图1中可以看出，房地产开发项目的销售收入线与 总成本线交于一点B E P，其对应的横坐标Q〇即房地产开 发项目的保本开发量。
Qo= P-V式中F为总成本中的固定成本，P为单位建筑面积的 销售价，V为单位建筑面积的可变成本，Q〇为保本开发量。
②利润最大时的开发量。
从图2中可看出，当开发量介于经济规模Q〇i与Q〇2之间时，建设项目处于盈利阶段。
设函数R(Q)为销售收入曲线，函数C(Q)为总成本曲 线。
根据盈亏平衡原理可得R(Q)=C(Q)，求解得到两个解 即两个保本点所对应的保本产量Q〇i及Q〇2,也就是经济规 模范围[7]。
盈利函数I(Q)为：I(Q)=R(Q)-C(Q)，利用极值原理，对函数I(Q)求一阶导数并令I’（Q)=0,可求得盈利最大时 所对应的产量Q。
即I’（Q)=R’（Q)-C’（Q)=0即R’（Q)=C’（Q)，解此方程求出Q，但如果要确定求得的Q是否就是最优开发量我们必须对I(Q)求二阶 导数来进行检验，诺I’’（Q)<0,则所求得的Q就是最优开发量。
3.2控制企业的成本费用设目标利润函数为I(Q)，即：I=R-C=Q(P-V)-F式中I为目标利润，R为总销售收入，为总成本，F 为总成本中的固定成本，P为单位建筑面积的销售价，V 为单位建筑面积的可变成本，Q为开发量。
同时可知，获得一定利润时项目的合理开发量。
此时项目的单位可变成本及固定成本与项目盈亏平衡点V〇、F〇的差值可以用下面的公示表示：A V=(P+P)-V=(P-V q)Q-F A F=Q(P-V)-F=1其中A V表示项目取得一定利润时，项目的可变成本 的变动范围，A F表示项目取得一定利润时，项目的固定成 本的变动范围。
即在其他条件不变的条件下，当A V大于1时，企业将亏损；当A F大于1时，企业将亏损[8]。
3.3企业经营状态分析通过量本利分析法可计算得企业经营安全率，是反映 企业经营状况好坏的一个重要指标。
经营安全率=Q^x100%Q1式中Q〇为实际或计划产销量，Q,为盈亏平衡点产销 量。
一般可根据表1数据进行判断。
表1安全经营率判断表191经营安全率逸30%25%耀30%15%耀25%10%耀15%10%经营状况安全比较安全不太好警惕危险通过安全经营率可反映房地产企业经营状况好坏，安 全性高低等，使项目前期决策更加的科学、合理。
4案例分析本项目总建筑面积16363平方米，其中地上总建筑面 积10523平方米，地下总建筑面积5840平方米。
房地产开 发项目总成本如表2。
住宅每平米售价23000元/m2,共 10523平方米；车库售价12000元/个，共124个;地下储藏 室售价5000元/m2,共1191.06平方米。
表2房地产开发项目总成本表为较安全。
4.3企业成本费用控制本项目的目标利润I为4373.11万元，建筑面积Q为16363平方米。
盈亏平衡点时固定成本为13976.86万元，单位可变成本为4556.10元/平方米。