中国未来10年—50年住宅市场容量测算报告
2023年度房地产行业市场分析总结
政策对未来市场的影响
政策调控
政府将继续加强对房地 产市场的调控，通过限 购、限售、限贷等政策 措施稳定市场。
土地供应
政府将加大土地供应力 度，优化土地资源配置 ，推动房地产市场健康 发展。
金融政策
金融政策对房地产市场 的影响将更加显著，政 府将加强对房地产信贷 风险的管控。
总结与建议
06
当前市场总结
通过合作或兼并重组，实现资 源整合和优势互补，提升企业 竞争力。
创新营销策略
运用互联网和新媒体等手段， 创新营销方式和渠道，提高营
销效果和客户满意度。
THANKS.
房地产市场竞争激烈，企业间 合作与兼并重组成为常态。品 牌企业市场份额逐步扩大，中 小开发商生存压力加大。
企业应对策略建议
调整产品结构
根据市场需求变化，优化产品 结构，加大中高端产品和新业
态的开发力度。
提升品牌影响力
加强品牌建设，提高企业知名 度和美誉度，以品牌优势获取 市场份额。
加强合作与兼并重组
利率调整
01
央行通过调整贷款利率和存款利率，影响购房成本和房地产投
资回报，进而影响市场需求和供应。
房地产信托和资管产品监管
02
加强对房地产信托和资管产品的监管，遏制资金违规流入房地
产市场，防范金融风险。
Hale Waihona Puke 企业融资政策03对开发商的融资渠道和融资条件进行限制，降低企业杠杆率和
金融风险。
土地政策的影响
土地供应制度改革
2023年度房地产行业 市场分析总结
汇报人：可编辑 2023-12-30
contents
目录
• 引言 • 2023年房地产市场概况 • 政策环境对房地产市场的影响 • 主要城市房地产市场分析 • 未来房地产市场预测 • 总结与建议
未来十年中国房地产市场的发展趋势
未来十年中国房地产市场的发展趋势随着中国经济持续增长，房地产市场成为中国经济的重要支柱之一。
在未来十年，中国房地产市场将面临许多机遇和挑战。
本文将从以下几个方面分析未来十年中国房地产市场的发展趋势。
一、市场规模将继续扩大中国是世界上最大的房地产市场，未来十年市场规模将持续扩大。
根据中国国家统计局数据，2019年全国商品房销售面积达到17.96亿平方米，同比增长了9.9%。
随着老龄化和城镇化的加速推进，未来十年城市化率将继续提高，人口规模将继续扩大，这将带来更多的住房需求，房地产市场将继续保持高速增长。
二、住房需求结构将逐渐转型中国房地产市场的住房需求结构将逐渐发生转型。
过去几十年，中国城市住房需求主要集中在刚需购房者身上，而未来十年，住房需求将逐渐向改善性需求转型。
随着经济发展和人民收入提高，更多的家庭将追求住房品质和居住环境的提升，住房需求将更加多元化和个性化。
三、房价将逐渐趋于稳定中国房地产市场的价格长期以来一直是个热点话题，未来十年，房价将逐渐趋于稳定。
政府已经出台了一系列的调控政策，如限购、限贷、税费等，这些政策将有效控制房价上涨速度。
此外，一些新兴城市正在崛起，如西部城市和滨海城市，这些城市的房价相对较低，将成为未来十年中国房地产市场的新热点。
四、新技术将为房地产行业带来新机遇未来十年，新技术将为房地产行业带来诸多新机遇。
人工智能、大数据、区块链技术等将成为房地产企业提高效率、降低成本和改善服务的重要工具。
与此同时，新技术也将改变人们对于住房的认识，跨界领域的发展也将为房地产市场带来新的竞争力。
五、环境保护将逐渐成为发展主旋律中国政府已经高度重视环境保护，未来十年，环保将逐渐成为房地产市场发展的主旋律之一。
绿色建筑、节能减排、环境修复等将成为房地产企业的必修课程，在满足住房需求的同时，也要保障环境质量的提高。
总之，未来十年中国房地产市场的发展还将面临许多挑战和机遇，房地产企业需要及时调整策略，通过创新和差异化竞争来获取更多市场份额。
2024年房地产行业存量市场研究报告
一、市场概况2024年，我国房地产行业存量市场呈现出一系列特点。
首先，整体市场较去年出现明显下滑，尤其是一二线城市的存量房销售量普遍下降。
其次，三四线城市的存量房市场依然保持较高的热度，尤其是经济发展较为迅速的区域。
再次，政府调控政策对于存量房市场影响逐渐显现，各地自持物业利润下滑，购房人群也逐渐转向刚需居民。
二、供需状况三、价格趋势2024年存量房价格整体呈现下降趋势，尤其是一二线城市。
据统计，一线城市存量房价格下降幅度约为8%左右，二线城市约为5%左右，而三四线城市价格变化较小。
这主要受到政府调控政策的影响，以及供需矛盾的加剧。
值得注意的是，在一线城市中，地段优势的存量房价格下降幅度相对较小，而偏远地区的存量房价格下降幅度较大。
四、投资潜力尽管2024年存量房市场整体出现下滑，但仍然存在投资潜力。
首先，在一线城市中，由于地价高企，存量房价格下降幅度有限，投资回报相对稳定。
其次，在三四线城市中，经济发展迅速，存量房市场依然保持较高热度，投资回报也相对较高。
此外，政府调控政策逐渐放松，购房成本下降，对存量房市场形成一定的利好影响。
五、前景展望2024年存量房市场预计将继续呈现下滑趋势，特别是一二线城市。
政府调控政策将进一步加码，将对存量房市场产生较大影响。
然而，在三四线城市中，由于经济发展迅速，存量房市场仍然存在投资潜力。
未来几年中，随着政府调控政策的逐渐放松，刚需居民购房需求的释放，存量房市场可能会向好转变。
六、策略建议针对2024年存量房市场的特点和趋势，采取以下策略建议。
首先，开发商应加大存量房项目的投放力度，并根据市场需求调整项目的销售策略，吸引购房者。
其次，政府应继续推出住房供应政策，加大存量房的供应量。
再次，购房人群应根据自身需求和经济能力选择合适的存量房，避免投机行为。
最后，投资者要根据不同城市的发展潜力和政府调控政策选择合适的投资对象，分散风险，增加回报。
综上所述，2024年房地产行业存量市场呈现出一系列特点，供应量短期内增长速度有所减缓，价格整体呈下降趋势。
房地产市场未来五年的市值预测
房地产市场未来五年的市值预测随着城市化进程的加快，房地产市场成为了当前国内经济发展中的重要领域。
然而近年来，房地产市场的整体形势逐渐趋于缓慢，一些经济学家对未来五年的市场发展进行了研究预测。
本文将从多方面分析未来五年房地产市场的发展趋势和市值预测。
一、房地产市场近年走势分析自2019年下半年以来，我国房地产市场开始出现下滑趋势。
其中，一二线城市房价大幅下跌并逐渐趋稳，三四线城市房价总体稳中有涨。
而从整体市场来看，房地产市场的成交量整体下滑，增速逐渐降低。
这种走势趋向将会影响未来五年的市值变动。
二、未来五年市场发展趋势分析1. 供需变化从近几年实际开发情况来看，房地产市场的供大于求。
而在2020年之后，随着政策调整和经济形势的影响，需求端将逐渐增多，从而改变了供需情况。
可以预见，未来五年中，供需趋势将发生明显变化，对市场价值也会带来不同程度的影响。
2. 政策调整随着我国经济继续融入全球市场，不少涉及到房地产市场的国家政策不断调整。
另一方面，房地产市场也将面临着市场化、国际化等方面的趋势，政策、市场环境和结构等各方因素的交织与冲击将对市场的变动趋势产生不容忽视的影响。
3. 投资回报率下降目前，房地产市场稳定的一大支撑来自于其高投资回报率。
然而，目前市场已经较为成熟，虽然仍旧有巨大的市场空间，但是投资回报率越来越趋向平稳，未来五年市场价值的增速可能会逐渐降低。
三、未来五年市值预测随着上述发展趋势和因素的影响，预计未来五年房地产市场市值的变化趋势将呈缓慢上涨趋势，增速逐渐下降。
但是具体数据仍难以预测，需要因地制宜，以实际情况为准。
结语以上是本文对未来五年房地产市场市值预测所做出的分析和判断。
尽管市场的未来发展有许多不确定性，但我们可以在目前的发展态势中发现趋势，从而更好地把握市场机会，进行预先投资规划。
最终，希望随着市场的发展和政策的调整，房地产市场可以持续健康地发展，成为拉动经济发展的重要动力。
2024年城镇化与房地产行业分析报告
2024年城镇化是我国经济社会发展过程中的重要一年，也是我国房地产行业发展的关键时期。
下面将对2024年的城镇化和房地产行业进行分析。
首先，2024年我国城镇化进程稳步推进。
根据国家统计局的数据，2024年末，我国城镇化率达到52.57%，比2024年提高了3.41个百分点。
这表明，2024年我国城镇人口的比例大幅提高，城镇化进程加快。
这对于推动经济发展、优化资源配置、改善居民生活水平具有重要意义。
其次，2024年房地产行业经历了调控政策调整和市场回暖。
由于之前房地产市场出现过热现象，为了防止房价过快上涨和投资利益过度高企，政府发布了一系列调控政策。
这些政策包括限购、限贷、限售等，限制了房地产市场的快速增长，有效遏制了房价上涨的势头。
同时，政府还推出了一系列支持房地产市场稳定发展的措施，如降低个人购房门槛和鼓励刚需购房等，这些政策对市场回暖起到了积极的作用。
另外，2024年房地产行业供需关系出现变化。
在调控政策的制约下，购房需求出现了一定程度的减少，购房者开始更加理性购房。
同时，房地产企业销售压力加大，不得不调整产品结构，推出更加符合市场需求的产品。
这一变化使得房地产市场供需关系更加平衡，市场竞争更加充分，消费者权益得到更好的保护。
此外，2024年城镇化进程对房地产行业带来了新的机遇。
随着城镇化的推进，农村人口流向城市，城市人口规模扩大，对住房需求的增长也带动了房地产市场的发展。
此外，随着城镇化进程的加快，城市基础设施建设和城市改造提升的需求也在增加，为房地产行业提供了更多的发展空间。
综上所述，2024年是我国城镇化和房地产行业发展的关键时期。
城镇化进程稳步推进，房地产行业经历了调控政策调整和市场回暖，供需关系出现变化，城镇化进程对房地产行业带来了新的机遇。
这些都为我国经济社会发展和房地产行业的健康发展提供了重要支撑。
房地产存量市场状况调研报告
房地产存量市场状况调研报告房地产存量市场是指已经建成并且已经投入使用的房屋以及土地资源。
随着中国经济的快速发展，房地产存量市场也日益成为人们关注的焦点。
本次调研旨在了解当前房地产存量市场的状况，并分析其影响因素及未来趋势。
以下是详细的调研报告。
一、房地产存量市场现状1.市场规模：根据统计数据显示，目前中国房地产存量市场规模已经达到了一个相当庞大的规模。
据全国房屋存量调查数据显示，截至2024年底，中国房地产存量市场面积已经接近20亿平方米，其中住宅存量约占70%左右。
2.地区差异：房地产存量市场的状况在不同地区存在一定的差异。
一线城市和部分热点二线城市的房地产存量市场供需紧张，价格上涨较快，而三四线城市的存量市场相对较为平稳，价格相对较低。
3.质量问题：由于历史原因或资金不足等因素，部分房屋老化严重，存在质量问题。
这给存量房市场增添了一定的不确定性，消费者在购买存量房的时候需要注意。
二、房地产存量市场影响因素分析1.政策因素：政府对于存量市场的政策调控是影响市场的重要因素。
政府出台的限购、限售政策等对市场供需关系、价格水平等产生直接影响。
2.经济因素：经济发展水平、人民收入水平等经济因素也会对房地产存量市场产生影响。
经济发展水平较高的地区房价相对较高，需求也更加旺盛。
3.城市规划：城市规划对于存量市场也有一定的影响。
城市发展与改造会带动房地产存量市场的转型与提升。
新的城市规划和建设可以提高存量房价值，增加市场需求。
三、房地产存量市场未来趋势1.二手房交易市场继续发展：随着持续增长的购房需求和人口流动，二手房交易市场将会持续发展。
政府逐渐放开限购限售政策也将刺激存量市场的增长。
2.中小城市存量市场潜力大：一线城市和部分热点城市的存量市场价格已经较高，进一步上涨的空间有限。
而中小城市的存量市场尚未完全开发，潜力较大，有较大的上涨空间。
3.存量市场的改造与升级：随着城市发展和改造，存量市场将面临改造与升级的需求。
市场容量预测
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
日期地点，微软雅黑16号2012 CRIC 专题篇 市场容量预测摘自《2013 CRIC 宁波两江项目第三阶段汇报》绝对保密办公需求预测三产产值(亿元）办公总量(万平米)单位产值所需办公面积(万平米)2002 348.87 727.17 2.08 2003 435.92 731.97 1.68 2004 514.9999 742.37 1.44 2005975.5906770.070.792006 717.6227 820.81 1.14 2007 871.559 851.34 0.98 2008 805.9513 941.44 1.17 2009 1144.7185 997.98 0.87 20101336.41761073.350.80运用统计学方法，拟合得出第三产业与单位产值所需办公面积之间的关系对各种影响因素进行模糊综合评判后，我们发现三产产值对办公体量的影响权重最大，因此我们选择三产产值作为自变量进行拟合通过统计方法，拟合三产单位产值所需办公面积与三产产值之间的关系建模思路宁波历年三产与办公面积数据通过观察数据，我们发现第三产业与单位产值所需办公面积存在递减的函数关系，综合考虑经济学边际产出的实际规律，具体函数表述如下：y = 0.132+ 270.7x -0.8472其中，y — 单位产值所需办公面积(万平米) x — 宁波市三产产值(亿元)拟合结果第三产业与单位产值所需办公面积的拟合图形第三产业产值(亿元)单位产值所需办公面积(万平米 ）根据产业办公面积比值法，两个项目办公体量需求上限为148.10万方，X、Y项目各为74.05万方主要假设：1、2002年宁波市第三产业产值为348.87亿元，2010年宁波市第三产业产值为1336.42亿元，计算得出其复合增长率为18.28%2、根据产业及单位产值所需办公面积的拟合函数，得出2020年单位产值所需办公面积为0.28万平/亿元3、考虑到宁波江北未来办公市场的弹性空间，假设两江项目能满足未来办公剩余需求量的70%2020年宁波第三产业GDP（亿元）2010年宁波第三产增加值(亿元) 1336.42 宁波第三产业复合增长率18.28%7162.102020年宁波市单位产值所需办公面积(万平/亿元)0.28宁波市办公需求总量(万平米）1996.24江北区办公需求总量(万平米）2020年江北区与宁波市第三产值比值为0.20399.25江北区尚未满足的办公需求量(万平米）现有江北区办公总量19.74待建江北区办公总量167.93211.57两江项目办公需求上限（万平米）两江项目未来满足办公剩余需求的占比0.7148.10考虑到下列因素1、X项目定位为生态宜居，而Y项目定位为文化创意——根据定位，X所需的办公体量较之姚江更多2、X可开发用地12.88平方公里，Y项目实际可开发用地为5.87平方公里——实际可开发用地Y却远远小于X我们建议，将项目办公体量按照5:5的比例进行分配，即X项目办公需求体量为74.05万方，Y项目办公需求体量为74.05万方市场连接根据市场调研，江北现有办公面积19.74万㎡，未来市场增量为167.93万㎡市场存量较大——宁波办公市场现有供应量总量达到880.4万㎡，江东、鄞州两区仍有大量空置未来供应仍有增长——宁波未来总体市场供应量达到574.3万㎡，增量较大办公市场供求分析板块特征东部新城行政、金融片区已初具规模，少量项目招商、出售南部商务区一期项目已建完，多为招商出租阶段湾头板块控规阶段，未有项目三江口版块市区经济中心，发展较为成熟，项目多为出租北仑核心商务区北仑新城核心区，项目多为出售镇海板块建设推进阶段，多为在建项目办公市场格局分析行政办公需求预测行政中心 — 根据学术报告的研究结果，我们将原有行政中心的32.66万方体量调整为20万方根据《关于当代中国城市行政中心建设规模的讨论》研究发现 假设N 为城市行政中心所有使用人员的大体数目，即 N = T ×aa —— 行政机构集中系数，a≤1T ——城市行政机构工作人员数目，其取值为城市市区人口数×0.5% ≤ T ≤ 城市市区人口数×1% ）2020年江北人口100万人左右，则行政中心使用人员为5000～10000人 取中间数7500人，按照人均面积26平米计算（见附表），需要建设面积195000方，容积率2.0，占地约97500≈10万方因此，将行政用地由现在的16万方调整为10万方，建筑体量为20万方级别 建筑面积（m 2/人） 备注一级办公用房 26-30 编制定员超过400人时，应取下限 二级办公用房 20-24 编制定员超过400人时，应取下限 三级办公用房16-18编制定员超过400人时，应取下限附表：各级党政机关办公用房人均建筑面积指标市场容量预测结果/行政办公需求预测商业需求预测主要假设：两个项目商业体量需求上限为97.34万方，X 、Y 项目各为48.67万方1、2010年宁波人均消费性支出为19420元/平米，2002年人均消费性支出为5764元/平米，其复合增长率为8.31%2、根据01-10年宁波市商品零售价格总指数，计算获得宁波市CPI 复合增长率为1.39%，假设商铺坪效增长率与CPI 同步增长，取值1.39%3、江北现有商业包括集中式商业和社区商业，集中式商业体量为53万方，社区商业根据经验值，按照居住体量的2%计算，得33.42万方，因此江北现有商业体量为86.42万方4、考虑到宁波江北未来商业市场的弹性空间，假设两江项目能满足未来商业需求的80%2020年江北消费总支出(亿元)2020年江北区常住和暂住人口（万） 104.02 2010宁波市人均消费性支出(万元) 1.9420 宁波市人均消费支出年增长率8.31%448.792020年江北商业面积预测(万方)2010年江北区零售额总值(万元) 971925.00 2010年江北区商业总体量 86.42 江北区商铺坪效价格 11247.05 商铺坪效增长率1.39%347.58江北区尚未满足的商业需求 (万方）江北区现有商业面积 86.42 江北区已知规划商业面积139.49121.68两江项目商业需求上限（万平米）两江项目未来满足办公剩余需求的占比0.897.34考虑到下列因素1、X 项目定位为生态宜居，而Y 项目定位为文化创意 —— 根据定位，Y 所需的商业体量较之X 更多2、X 可开发用地12.88平方公里，Y 项目实际可开发用地为5.87平方公里 —— 实际可开发用地Y 却远远小于X我们建议，将项目办公体量按照5:5的比例进行分配，即X 项目商业需求体量为48.67万方，Y 项目商业需求体量为48.67万方市场连接江北区作为区域商业中心的领头羊，万达、联华、来福士等的引入为整体商业的发展打好了基础，主体商业市场形态多样化根据市场调研，江北现有主要集中式商业面积53万㎡，现有社区商业面积33.42万㎡江北商业市场分析板块特征三江口中央商圈最早的综合商业区，主要由海曙的天一广场、城隍庙、江北的老外滩和江东的多条商业街组成鄞州商圈随着鄞州区中心区逐渐成熟，周边人气剧增，成为继三江口之后，又一个全市级商圈的商业区江北万达商业区江北万达商圈为江北现有唯一大型商业中心，已部分营业商业市场格局分析酒店客房预测主要假设：1、保守预测2020年平均停留天数3 天（宁波2010年游客平均逗留天数为2.94天）；2、酒店房间数根据2个床位组成；并以365天为调整基数；最高旅游人次（万人次）2020年旅游人口预测值72407240总床位需求（万个）平均逗留天数 3总床位需求21720未来酒店客房需求数（间）297534.25根据未来旅游人次预测，未来宁波游客引致的酒店客房需求量为297534间数据说明：1、按照宁波统计年鉴和未来旅游规划的统计口径，“旅游人次”为国内外旅游过夜人次，所以不考虑过夜率的问题；主要假设：宁波酒店总房间数需求（间）未来酒店预测房间总数297534297534宁波酒店市场预测入住率60% 宁波酒店总房间数预测425049全国五星级酒店占比14.89%23487宁波未来五星级酒店房间数远洲大酒店287 香格里拉大酒店563 东港喜来登酒店378 南苑饭店400 中信宁波国际大酒店286 华侨豪生大酒店414 凯洲皇冠假日酒店432 万豪酒店333 威斯汀酒店310 万达索菲特大饭店290 南苑环球酒店444 开元名都大酒店392 大榭国际大酒店249 宁波柏悦大酒店236 开元九龙度假村353 东港波特曼大酒店15857765江北区未来五星级酒店客房数预测市场占有系数10%6931.77江北区未来五星级酒店数预测17项目五星级酒店数预测已知江北规划的酒店数量89两江项目酒店需求上限（个）两江项目未来满足酒店剩余需求的占比0.87预计2020年江北区需要建设17个五星级酒店（每个400间客房），除去现有规划，并考虑到市场弹性空间，两江项目未来的酒店需求数约为7个1、入住率——根据宁波旅游局数据通报，目前宁波酒店平均入住率为60%2、根据2011中国星级酒店统计公报，截至2011年第三季度，五星级酒店房间数约占全国星级酒店房间总数14.89%3、市场占有系数——由于未来宁波各大新城和县市将陆续建设和改造，将会有大量酒店出现，在此假设江北区片区的五星级酒店需求占宁波酒店市场的10%4、考虑到宁波江北未来酒店市场的弹性空间，假设两江项目能满足未来酒店需求的80%，约为7个。
房地产未来十年前景分析(四)
房地产未来十年前景分析（四）随着中国经济的快速发展和城市化的加速推进，房地产市场在过去的十年里持续火热，但也同时引起了许多问题，如房价过高、供应过剩、空置率增加、投资投机等。
未来十年，房地产市场将会面临更加复杂的局面，需要以多方面的视角进行分析。
首先，房地产市场的供需格局将呈现多变化。
一方面，城市化的加速推进将带动更多人口涌入城市，从而拉动住房需求。
另一方面，房地产开发和投资过快导致供应过剩、空置率升高的问题依然存在，特别是在二线和三线城市。
政府将会采取更加严格的调控政策，促进房地产市场供需结构的平衡。
其次，未来十年，房地产市场的产品呈现多元化的趋势。
除了传统的住宅和商业用地外，房地产市场还将出现更多的创新型产品，如长租公寓、共享公寓、产业地产、养老地产等。
这些新型产品将与传统的房地产产品相互融合，推动房地产市场往更加多元化的方向发展。
第三，未来十年，房地产市场的技术含量将不断提升。
随着数字技术和智能技术的不断发展，房地产市场将面临更多的技术变革和创新。
例如，智能化管理和维护将成为主流趋势；利用大数据、人工智能等技术优化房屋设计和品质，以及改善物业管理效率等。
这些技术的应用将推动整个房地产行业的升级和发展。
第四，未来十年，房地产市场的金融化程度将不断提高。
房地产行业的金融化程度将进一步提高，特别是在债券、证券化、REITs等金融衍生品方面。
随着金融工具的不断发展和创新，房地产企业将会更加注重金融运作、融资渠道的拓展和利用，实现财务更加稳健和多元化。
最后，未来十年，房地产市场仍将扮演着中国经济的重要角色。
房地产作为中国经济中最重要的一部分，在未来十年仍将继续发挥其推动经济发展的作用，促进城市化进程、带动消费和投资等多个领域的发展。
但同时，需要注意防范潜在的风险，如投机、高杠杆、过度依赖房地产等问题。
综上所述，在未来十年，房地产市场将面临着巨大的机遇和挑战。
需求多样化、技术创新、金融化趋势、以及政策调控等因素将影响房地产市场的发展。
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中国未来10年—50年住宅市场容量测算报告我国住宅市场的容量究竟有多大
《中国21世纪人口与发展》中，中国人口与发展的目标是：到2005年，全国人口总数控制在13.3亿以内(不含香港、澳门特别行政区和台湾省)，人口年平均自然增长率不超过9‰；2010年，全国人口总数控制在14亿以内；到二十一世纪中叶，全国人口总量在达到峰值(接近16亿)后缓慢下降。
假定人口与发展的，目标实现，并且假定2010年我国城市化率达到40％，2020年达到50％，2050年达到70％，那么，到2020年，城镇人口比1997年大约翻一番，达到7.45亿人；2050年，城镇人口比1997年翻两番，达到11.2亿人(见表1)。
在未来的几个年中，大量的人口将涌入城市，这必然使住宅这一人们最基本的生活资料变得相对匮乏，这就给住宅市场带来极大的发展空间。
那么，我国住宅市场的发展空间究竟有多大呢?
一、住宅的自然需求
住宅自然需求指考虑到城市化发展和提高居住水平的影响，在扣除自然折旧的情况下，全国城镇需要增加的住宅数量。
影响住宅自然需求的因素有三个：
①城市化水平；②提高居住水平的速度；③住宅年自然折旧率。
(1)城市化水平的提高引起住宅自然需求
根据表1的数据，可以得到表2：
表2 与2000年相比城市化水平的提高引起未来50年住宅自然需求(单位:亿平方米)
由表2可知，如果2010年我国城市化水平达到40％，全国城镇比2000年增加人口1.47亿人，按人均住房建筑面积20平方米(2000年我国城镇人均住房建筑面积)计算，需要增加住宅2Q.40亿平方米；按人均住房建筑面积25平方米计算，需要增加住宅36.75亿平方米；按人均住房建筑面积30平方米计算，需要增加住宅44.10亿平方米。
依此可类推2020年和2050年的相应数据。
(2)居住水平的提高引起住宅自然需求
如果2010年我国城镇人均住房建筑面积达到30平方米，即每人比2000年提高10平方米，按2000年城市人口4.13亿计算，10年共需增加住宅41.3亿平方米；如果速度放慢一点，每人只提高5平方米，则10年共需增加住宅20.65亿平方米。
(3)住宅自然折旧对住宅自然需求的影响
我国城镇现有住房80亿平方米，如果按照住宅折旧年限40年计算，每年折旧率为2.5％，10年共需折旧20亿平方米。
考虑到我国住房折旧年限一般会长于40年，许多专家按1.25％的折旧率计算，即每年折旧1亿平方米，10年折旧10亿平方米。
按以上三项主要的自然需求合计(暂不考虑新建房的折旧问题)，10年建房最低限为39.40亿平方米，最高限为105.40亿平方米(见表3和表4)。
表3 折旧率为1.25％情况下未来50年住宅自然需求(亿平方米)
表4 折旧率为2.5％的情况下未来50年住宅自然需求(亿千方米)
二、流动人口增长造成对住宅的巨大需求
城市化过程的另一个特点是出现大量的流动人口。
以广州、上海和北京三大城市为例，各城市的外来人口多达300万到400万人，其流动人口与常住人口之比分别是21：100，10：100和6：100。
如此大量的流动人口，成为这些城市房屋租赁市场的消费主体，为房屋租赁市场的发展奠定了基础。
有预测表明，到2010年，我国的流动人口将从目前的8000万人增加到1.5亿人，按人均居住最低标准(人均居住面积2平方米，建筑面积4平方米)计算，需要为新增的流动人口建造约3亿平方米的租赁房屋，每年需开发建设3000万平方米以上的租赁房屋。
从以上的分析可以知道，假设折旧率为1.25％，人均住房面积为25平方米的情况下，预计2000-2010年将产生住宅自然需求67.40亿平方米，2000—2020年将产生住宅自然需求123.65亿平方米，2000—2050年为237.40亿平方米。
考虑到住宅空置的情况(1999年末全国城镇商品房空置面积上升到9124万平方米，其中商品住宅空置6787万平方米)，以及现有城镇居民住房短缺状况(2000年，我国城镇人均住房建筑面积在5平方米及以下的家庭为3.9％，按每户平均3.11人、城市化水平31％计算，我国约有489.8万户城镇家庭处于住房短缺状
态。
若每户住宅建筑面积提高10平方米，则需建设住宅4898万平方米)，可以粗略估计未来住宅市场的市场空间(见表5)。
表5 未来50年住宅市场的市场空间(亿平方米)
在进行住宅投资的过程中，应该以此为参照，从总量上把握住宅投资力度，避免不必要的浪费。