房地产项目贷款贷后管理及案例分析共57页
房地产项目贷款贷后管理及案例分析
1.1.5项目市场风险
• 市场风险主要有三个方面：一是市场供需实际 情况与预测值发生偏离，这是市场中最重要、 最直接的风险；二是项目开发产品的市场竞争 力或者竞争对手情况发生重大变化；三是项目 产品的实际价格与预期价格发生重大偏离。 主要表现为建设规模过大，销售价格过高，销 售周期较长，周边环境较差，户型等不太符合 市场需求，同类存量物业和新增供应量较大， 市场竞争激烈；土地出让前景不乐观等。
湖南分行房地产业务培训
2010.11
1 房地产项目贷款运作中的风险表现
●房地产项目贷款的主要风险点 ●内外部现场检查中发现的主要问题
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1.1 房地产项目贷款的主要风险点
●合法性风险 ●政策风险 ●财务风险 ●资金监管风险 ●项目市场风险 ●抵押担保风险
2010.11
湖南分行房地产业务培训
• 执行受托支付管理，将对商业银行派生存款及信贷业务收 益造成一定的负面影响，同时会影响到社会支付结算活动 ，对企业尤其是实行统贷统还的集团客户、政府投融资平 台信贷业务可能造成很大冲击，预计会引起客户较多不满 ，操作存在难度；同时会大量增加客户经理及放款审核人 员的工作量，对信贷管理系统操作也会产生较大压力。但 是，通过贷款支付管理理念和方法的创新，有助于强化贷 款用途管理；通过加强贷款发放和支付审核，增加贷款人 受托支付等手段，有助于防止贷款挪用，控制信贷风险， 提高信贷资产质量。
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2010.11
房地产项目贷款贷后管理 及案例分析
房地产信贷部 邓建华
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内容提要
2010.11
●导言 贷后管理的重要性 ●房地产项目贷款运作中的风险表现 ●房地产项目贷款贷后管理的操作要点 ●已出现风险房地产项目贷款案例分析
项目贷款发放案例分析
项目贷款发放案例批文：关于A电厂改扩建2×300ＭＷ机组工程项目贷款的通知XX支行：根据省分行《关于A电厂改扩建2×300ＭＷ机组工程项目贷款的通知》（农银闽办发〔2010〕XXX号），现将有关事项通知如下：一、同意给予A火电有限公司新增授信8亿元人民币，授信期限与中国华电集团公司整体授信期限一致（至2013年5月4日）；同意在授信额度内发放固定资产贷款８亿元，用于该公司2×30万千瓦国产亚临界循环流化床燃煤发电机组建设，期限12年，提款有效期6个月，宽限期2年6个月，还款期9年６个月，可采用信用方式用信，利率最低可执行人民银行同期同档基准利率下浮10％，按季浮动、按季结息；贷款分笔发放，分期偿还。
本信贷资产风险分类为正常类。
二、信用发放条件：A火电有限公司项目资本金应先于我行贷款或与我行贷款同比例到位，并先投入使用。
三、合同约定内容：经办行要与借款企业签订有最长贷款期限12年、分期还款（具体方案见附件２）等内容的借款合同。
四、管理要求（一）在项目合规合法性手续完备情况下，根据项目建设进度发放信用。
（二）市分行将指定专人负责本项目贷款，经营行也要指定专人负责本项目贷款，同时应加强贷后管理，严格按照我行固定资产贷款管理办法和项目融资业务管理办法规范合同签订，跟踪和掌握项目建设进展情况，加强项目贷款发放与支付管理；建立资金使用台帐，严格监督项目资金用途及具体运作情况，监控信贷资金流向，确保按约定使用信贷资金，确保我行贷款专款专用。
（三）经营行应加大营销力度，争取业主在我行开立结算账户，并将资金结算等中间业务通过我行办理，提高我行贷款综合效益。
（四）经营行应密切关注国民经济运行情况以及煤炭价格、用电量、上网电价等变化情况，加强对市场变化的分析判断，落实风险预警机制、及时防范信贷风险。
（五）经办行应在信贷管理系统中对A火电有限公司进行集团客户标识登记。
信贷管理过程中发现的问题，请及时报告市分行（公司业务部、信贷管理部）。
房地产项目贷款贷后管理及案例分析研究报告
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2010.11
1.2 内外部现场检查中发现的主要问题
●没有严格落实自有资金比例管理的规定 ●没有全部落实限制性条款 ●贷款担保手续不落实，法律审查不到位 ●没有按项目销售进度还款 ●项目贷款贷后管理意识差，贷后管理薄弱
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2010.11
1.2.1没有严格落实自有资金比例管理的规定
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房地产项目贷款贷后管理 及案例分析
房地产信贷部 邓建华
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内容提要
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●导言 贷后管理的重要性 ●房地产项目贷款运作中的风险表现 ●房地产项目贷款贷后管理的操作要点 ●已出现风险房地产项目贷款案例分析
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1.1.2政策风险 • 由于国家政策发生重大变化造成房地产项
目原定目标难以实现甚至无法实现，给投 资者带来的各种经济损失。房地产行业发 展的好坏、发展快慢与政府政策的关联度 相当之大，从2003年到现在，几乎每年国 家都有针对房地产调控的相关政策。如政 府出台对房地产融资条件的限制、土地使 用的控制、售价限制、环境保护、投资规 模、新税务政策规定等都对房地产项目构 成风险。
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1.1.6抵押担保风险
2010.11
• 包括抵押物不足值，评估价值过高；抵押物存 在较多瑕疵，抵押效率存在不确定性；抵押物 为比较难以变现的商铺、车位；担保单位不具 备担保能力，或存在互保问题等。如借款人没 有缴清土地出让费，项目土地虽然取得了《国 有土地使用权证》，但使用权类型为划拨，借 款人没有取得政府或者有权部门同意抵押的证 明，在这些情况下抵押物设定存在一定的法律 风险；以在建工程作抵押，抵押率高于50%，不 足值等等。
商品房开发贷款贷后管理案例交流
2006.11 贵阳
内容提要
➢存在问题＆监管难点 ➢案例分享 ➢注意事项和问题探讨
一、当前我行房地产开发贷 后管理中普遍存在的问题
1、限制性条款未落实
案例
• ××支行2005年8月1日-2005年12月29日间分11笔共向C公司 发放项目贷款5000万元，期限三年，以国有土地使用权抵押 及股东保证担保，贷款形态正常。存在问题：
4、 对销售回笼资金的监控工作重视不够 ，未做监管，没有督促企业按比例还款。
案例
• ××支行在2003年12月26日至2004年6月14日向D公司发放 中长期住房开发项目贷款7笔合计7970万元，期限5年，还款 方式为分期还款，审批意见贷款方式为抵押担保，2005年12 月31日，项目贷款余额7970万元。存在问题：
案例
5、项目销（预）售率超过70％，销售 回笼资金未能全部归还我行贷款。
• XX分行向XX房开有限公司 发放房地产开发贷款2亿元 用于“XX”商住小区首期项
目开发。检查反映项目销预 售已达98％ ，销售金额达 57052万元，超过项目总投 资47085万元，我行项目贷 款未全部归还。
6、项目总投资大幅超出预算，需用销售回笼资 金弥补资金缺口，影响我行贷款归还。
基本情况
➢ 在企业履行增加自有资金的前提下，我行注入 盘活贷款0.25亿元，用以启动项目开发。
➢ 实行严格的资金监管，确保企业的自有资金、 项目贷款资金用于对应的工程建设，销售回笼 资金（包括按揭贷款和首期款等）全部进入监 控账户，按规定比例用于偿还项目贷款本息。
基本情况
➢预计总投资约7.7亿元，已投入约5.5亿元 ，项目后续仍需投入2.2亿元，后续资金 来源主要依靠项目销售回笼款扣除归还 项目贷款本息的剩余部分。
房地产项目贷款贷后管理及案例分析
房地产项目贷款贷后管理及案例分析随着城市化进程的不断加速，房地产行业成为了我国经济发展的重要支柱之一。
然而，随之而来的是大量的房地产项目贷款需求。
贷款是房地产项目开辟的重要资金来源，但贷款的使用和管理也是一个复杂的过程。
本文将探讨房地产项目贷款贷后管理的重要性，并通过案例分析来展示其中的挑战和解决方法。
一、贷后管理的重要性贷后管理是指银行或者金融机构在发放贷款后对借款人进行跟踪、监督和管理的过程。
在房地产项目贷款中，贷后管理尤其重要。
首先，房地产项目贷款通常是一个较长期的贷款，涉及的金额巨大，风险较高。
贷后管理可以匡助银行及时了解项目发展情况，及时发现和解决问题，降低风险。
其次，房地产项目贷款通常涉及多个参预方，如开辟商、承建商、销售商等，贷后管理可以协调各方利益，保证项目正常运作。
最后，贷后管理还可以匡助银行了解市场动态，及时调整贷款政策，提高贷款效率。
二、案例分析：房地产项目贷款贷后管理的挑战和解决方法1. 案例一：项目发展不顺利某房地产项目在贷款后遇到了一系列问题，导致项目发展不顺利。
银行通过贷后管理发现了这些问题，并采取了相应的措施，最终成功解决了问题。
首先，银行与开辟商进行了沟通，了解了项目的实际情况，发现了项目管理不善、资金使用不当等问题。
然后，银行与开辟商商议制定了整改方案，对项目进行了重组，并提供了相关的贷款支持和咨询服务。
最后，银行还积极协调了项目的各方利益，确保项目能够顺利进行。
2. 案例二：市场波动引起风险某房地产项目贷款后，市场发生了剧烈波动，导致项目风险增加。
银行通过贷后管理及时发现了这个问题，并采取了相应的措施。
首先，银行与开辟商进行了沟通，了解了市场的实际情况，发现了项目的销售难点、资金链断裂等问题。
然后，银行与开辟商一起制定了市场调整方案，提供了相应的贷款支持和市场咨询服务。
最后，银行还积极协调了项目的各方利益，确保项目能够应对市场波动。
三、贷后管理的方法和策略1. 加强信息披露和沟通银行应加强与借款人的沟通和信息披露，了解项目的实际情况和风险状况。
贷后管理怎能成“怠管”,抵押为何变“插花”
贷后管理怎能成“怠管”，抵押为何变“插花”——湖北JH置业公司不良贷款案例浅析湖北分行授信执行部[2012-03-06 10:35:00]一、案例背景1．借款人基本情况JH置业公司成立于1998年，是一家中外合资房地产开发企业，主营房地产开发和相关建筑材料生产。
自2005年以来，由于JH置业公司开发的“XSJ广场”房地产项目产权式商铺销售失败，从此主营业务停止，经营情况恶化，年年亏损，到2007年末累计亏损额已接近2500万元。
自2008年初开始，贷款经办行对JH置业公司诉讼进入强制执行程序，JH置业公司经营基本停止。
2．授信发放及损失情况贷款经办行于2003年先后分4次向该公司发放贷款6000万元，期限2年，用于支持该公司“XSJ广场”建设。
贷款发放时，该置业公司与贷款经办行合同约定由其建设的“XSJ广场”价值1.4亿元土地及两层地下室、1—5层建筑物等在建工程抵押。
实际落实在建工程抵押9782万元（占约定抵押范围的67%）。
“XSJ广场”房地产项目竣工后，上述在建工程抵押变更为现房抵押，抵押范围变成“XSJ广场”一层4358.28㎡和二层4876.14㎡，抵押价值8885万元。
由在建工程抵押转为现房抵押价值减少了897万元。
现房抵押登记后，为促进JH置业公司房地产销售和拓展零售贷款业务，贷款经办行于2004年10月与JH置业公司签订“合作协议”，为JH置业公司实现销售提供按揭贷款支持。
“合作协议”签订后，JH置业公司共销售一、二层商铺2801.58㎡，这样造成整层抵押房产变成了零散的“插花地”，给后期变现处置留下重大隐患。
贷款到期后，经过催收，JH置业公司累计归还贷款本金818.95万元。
鉴于JH置业公司拒不积极履行合同约定的还本付息义务，贷款经办行于2006年9月提起诉讼，2008年1月向法院申请强制执行。
在案件执行过程中，法院委托中介机构对抵押物进行了评估，评估价值15018.60万元。
房地产开发贷款贷后管理
房地产开发贷款贷后管理房地产开发贷款贷后管理是指银行或金融机构对已发放的房地产开发贷款进行监管和管理的过程。
它的目的是确保贷款的安全性、合规性和风险控制，以保护贷款人的利益并维护金融系统的稳定性。
以下是房地产开发贷款贷后管理的一些主要方面：1.贷款使用监控：银行会通过制定合同、开展监察和审核等手段，监控贷款资金的使用情况。
确保贷款用于符合合同约定的用途，防止虚假开发、挪用资金或其他违规行为。
2.项目进度监控：贷款机构通常会对贷款项目进行定期检查和评估，了解项目的进展情况。
这包括对工程进度、质量标准和预算执行情况的审视，以确保项目按计划进行，并尽早发现潜在的问题或风险。
3.借款人信用评估：贷后管理需要对借款人进行信用评估，以了解其偿还能力和还款意愿。
贷款机构会根据借款人的财务状况、业绩表现和市场前景等因素，评估其可靠性，并据此决定是否需要调整贷款条件或采取其他措施。
4.风险控制和准备金管理：贷后管理还包括对贷款风险的评估和控制。
银行会设置适当的风险准备金和风险分类标准，根据贷款的风险程度，对不同项目进行合理的风险分担和管理。
5.贷款回收和催收：如果借款人无法如约还款，贷款机构将采取必要的措施来回收欠款。
这包括与借款人协商、采取法律诉讼等手段，以保护贷款人的利益，并尽量减少不良贷款对银行的损失。
房地产开发贷款贷后管理是确保房地产开发贷款风险可控、合规经营的重要环节。
通过有效的贷后管理，银行和金融机构能够及时发现潜在问题，采取相应措施，保障贷款的安全性和可持续性发展。
同时，也可以为房地产开发贷款市场的稳定和金融体系的健康提供保障。
房地产担保法律分析案例(3篇)
第1篇一、案例背景某房地产开发公司（以下简称“开发商”）为筹集资金，拟开发一住宅项目。
由于开发商自有资金不足，故向某商业银行（以下简称“银行”）申请贷款。
银行在审查开发商提供的资料后，同意给予开发商贷款，但要求开发商提供相应的担保。
经协商，开发商同意以其位于某市的一块土地使用权作为抵押物，并与银行签订了抵押合同。
同时，开发商的控股股东甲公司（以下简称“甲公司”）为该贷款提供了连带责任保证。
贷款期限为5年，贷款金额为人民币1亿元。
二、案例分析1. 案例概述本案涉及房地产担保法律关系，主要涉及抵押权、保证权及担保合同的效力等问题。
2. 案例焦点（1）抵押权是否有效设立？（2）保证合同是否有效？（3）担保合同是否具有法律效力？3. 案例分析（1）抵押权是否有效设立？根据《物权法》第一百八十三条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
本案中，开发商以其位于某市的一块土地使用权作为抵押物，符合《物权法》第一百八十三条的规定。
同时，抵押合同符合《担保法》的相关规定，抵押权已有效设立。
（2）保证合同是否有效？根据《担保法》第二十一条规定，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。
保证合同另有约定的，按照约定。
本案中，甲公司为开发商的贷款提供了连带责任保证，保证合同符合《担保法》的相关规定，保证合同有效。
（3）担保合同是否具有法律效力？根据《担保法》第三十二条规定，抵押权自登记时设立。
抵押合同自签订之日起生效。
本案中，抵押合同已经签订，抵押权已有效设立。
同时，保证合同也符合《担保法》的相关规定，保证合同有效。
因此，担保合同具有法律效力。