陈正伟-养老地产概念开发及应用(重庆案例)

陈正伟-老年地产概念开发及应用-以重庆为例（简略稿）重庆工商大学陈正伟 2007年5月重庆地产轰轰烈烈13年，目前将进入新高点的盘振阶段。

在这一时期，我们提出老年地产的新地产概念，对于拓展房地产业的开发模式，探索在新时代以特殊主题为拉动的房地产开发体系的新途径。

一、中国人口老龄化呼唤老年产业1、中国老龄化现状和趋势需要养老城。

中国特色的独生子女人口政策又导致了“四二一”家庭（四个老人、一对夫妇、一个孩子）的大量出现，从而造成了未来社会养老的严峻后果。

中国实行计划生育以后，第一代独生子女的父母已经陆续进入老龄群体，这种结构最终会加剧家庭“空巢化”程度。

2、中国人口老龄化的原因1）出生率下降是人口老龄化的主要原因2）死亡率下降，人口平均预期寿命延长是我国人口老龄化的重要因素这是两个在长时期起影响作用的因素。

3、中国老龄化趋势预测分析我国是人口大国，老龄化的形势十分严峻，预计到2020年中国老年人数量将达到2.43亿，占总人口的17%。

到2030年老年人口将由目前的1.3亿发展到3.1亿，约占总人口的20.4％，2050年老年人口将达到高峰为4.6亿，约占总人口的27.7％。

这个快速增长的庞大的老年群体，孕育着一个巨大的消费市场。

4、人口老龄化对社会经济发展的影响人口老龄化是社会、经济与人口互相制约、互相促进、互相适应的综合发展的表现。

如果人口老龄化按一般的人口发展规律演变，老龄化过程中产生的问题，会在社会经济的发展过程中逐步得到妥善解决，人口老龄化与社会经济就会互相协调地发展。

如果人口老龄化在经济不发达、保障机制不十分完善的情况下提前到来，其所产生的种种问题，就会影响到社会经济的持续发展。

随着我国老年人口比重的不断增加，必然会对社会、家庭提出一些相应的要求，从而对我国社会经济发展产生影响。

1）人口老龄化加重社会和家庭对老年人口的抚养负担2）人口老龄化导致需要提供生活照料的老年人增多，医疗和护理负担加重3）人口老龄化将使劳动力人口年龄结构逐步趋于老化4）城镇离退休人员大量增加，离退休费用快速增长，加重了国家和企业的负担5）老年人口消费的特殊性，对产业结构调整提出了要求5、中国老年产业现状分析所谓老年产业，是指专门为老年人提供商品和服务的产业。

它包括所有有关老年人物质和精神需求以及其他特殊需求的商品生产和服务，是从第二、第三产业以及第四产业（信息产业）派生出来的特殊产业。

1）我国老年产业具有巨大的市场2）我国老年产业市场供给严重不足3）国家对老年产业的政策体系比较完善6、重庆市老年产业市场需求预测分析1）重庆市老年产业市场方兴未艾中国整个老年产业都处于起步的阶段，而重庆的老年产业更是如此，但近年来重庆老年产业还是有了一定的发展。

重庆目前已经成功举办了两届中国重庆老年产业博览会，第三届中国重庆博览会已在2007年的11月10至13日在国际会议展览中心举行，展区分老年卫生保健医药区、老年文化区、老年设施设备区、老年教育区、老年福利区和老年日常生活用品区等。

2）重庆市老年产业市场前景可观从2010年开始，全市人口老龄化速度加快，每年将净增老年人口17万多人，比现在每年老年人口的净增数提高70%。

预计2036年将达到900万人，占当时总人口的25%左右。

国家统计局发布的统计数据和全国老龄委员会提供的调查资料表明2005年全国老年市场需求为6000亿元，2010年达到1.2万亿。

由此推测重庆的老年市场需求不低于200亿元，市场前景是巨大的。

3）重庆市老年产业及产品结构体系涉及面广，开发潜力大重庆老年产业建设的全面铺开已涉及到地方政府与老年人有关的事业单位、娱乐业、IT产业、服装行业、旅游业、金融业、图书出版业、药品业、保健品业、教育业、媒体业、制造业、旅游业和电信业、食品业、建筑业等等行业与部门。

开发生产适合老年人的产品和提供老年服务，满足老年人的需求，这是老龄化社会的要求。

老年人消费在保健、饮食、服装、生活服务等许多方面有较强的群体特征。

人口老龄化将使这种群体特征日益明显，对消费市场将产生越来越大的影响。

因此，政府有关部门应加强这方面的研究和指导工作，培育老年消费与服务市场，将发展老龄产业作为适应人口老龄化的一项重要举措。

目前，重庆市政府鼓励社会和个人生产和销售老年用品、兴办老人公寓和托老所等老年福利设施、开辟家政服务，最大限度的满足老年人的需求。

7、重庆市颐养园市场需求预测分析1）重庆市颐养园（老年公寓）现状分析（1）重庆市养老机构总体概况在重庆市养老机构中，公办和民办的148家、1.5万张床位，平均千名老人9张床位，目前，重庆市各级政府（城镇）投入的公办养老机构大约能提供1.1万张床；私营养老机构约60多家，提供4000余张床。

远远低于千人20张床的全国平均水平。

重庆市老年人口所占比重急速上升，老龄化进程越来越快。

调查表明，重庆市70%的老年人表示愿在养老机构中安度晚年。

单从数字上看，这些养老院的床位数量是远远满足不了实际需求的，可是，与这种需求日益增长的现象极其不吻合的是入住率并非达到100%。

由民政部门提供的数据表明，实际入住率仅达到70%。

为什么会出现这种供需均达不到要求的情况呢？通过对重庆市主城区及部分郊县83家养老机构的调查发现，重庆市现有的多数福利养老机构都存在着生活设施陈旧、医疗卫生条件差，且可供老年人活动娱乐的空间太小，有的养老院甚至已经到了破败不堪的地步。

虽然部分养老院经过改造扩建，基础生活设施、文化娱乐活动场地、医疗卫生护理条件有所改善，但是仍然不能满足重庆市现阶段老年人颐养天年的迫切要求。

（2）重庆市特色颐养园（老年公寓）红十字•艾佳银色生态园重庆红十字会/重庆艾佳实业集团有限公司九龙坡金凤镇占地300余亩，总建40万㎡复合型养生社区，已建成200亩“艾佳生态园林”，配套有养生院、医疗康复中心以及老年活动中心金色华年渝路集团/重庆渝路老人康乐服务中心有限公司九龙坡区花博园旁占地420亩养生养老复合社区，集花园式养老公寓、中高档养生住区、休闲度假公园为一体，配套有购物公园、运动娱乐设施、医疗康体中心、食疗中心、SPA水疗、生活超市等重庆老年产业园北京绚丽阳光（国际）颐养中心/重庆名帝实业有限公司南岸区广阳镇占地1426亩分为四大板块：颐养中心、老年旅游、老年文化城以及老年用品研发生产综合产业。

包括银龄公寓、老年医院、老年酒店、文化主题园和老年大学等。

这些项目均以“老有所养、老有所医、老有所乐、老有所学、老有所为”作为整体开发思路，从区位来看这些项目多位于近郊区，自身拥有良好的景观环境，适宜养老，从规模来看占地一般在300-400亩（最大的为重庆老年产业园项目），均规划了全方位的配套，尤其侧重医疗、教育、休闲娱乐几大方面，为老年人营造良好的养老环境。

目前已经亮相的老年住宅项目多已经启动，进展顺利的话，预计明年就会面市，届时房地产市场的又一种新的细分化产品将为楼市带来精彩。

值得一提的是部分郊县凭借其独特的景观资源来渝进行推介，希望吸引独具慧眼的开发商前往开发老年住宅，如长寿县和合川；部分全国连锁的老年产业品牌也来渝寻求合作，如四川仕玉养生经营管理有限公司为重庆带来“候鸟式”养生模式，由此可见重庆可供开发老年产业的市场相当广阔。

2）重庆市颐养园市场需求预测分析（1）重庆市人口结构推算重庆市2006年人口结构图如下：图3 重庆市2006年少儿、劳动人口、老年人结构推算简表（2）老年人自理状况推算对重庆老年人自理状况进行推算，结果如下：重庆老人中，有360余万人生活尚能自理，有44万人需要协助护理，有近9万人生活完全不能自理。

（3）老年人养老服务床位推算考虑到老年人口体质随年龄的增长而加速下降这一客观事实，同时考虑到目前及今后一段时间内老年人口的收入水平、经济承受能力以及思想观念等因素的可能影响，估算出重庆老年人养老服务市场目前需要9万床为才能满足需求。

而现有床位是1.1万张，尚有近八万张床位缺额。

（4）老年人服务从业人员推算老年人服务从业人员的数量，与老年人人数和老年人自理状况有关。

上文已推算重庆市老年人自理状况，所需服务人员的计算模型如下：服务人员数量=能自理人数×0.05+半自理人数×0.25+完全无法自理人数×1计算结果如下：依目前重庆市人口结构，在老年人养老服务领域，可吸纳约38万的从业人员。

（5）趋势推断在今后的25年中，虽然中人口数量上升缓慢，甚至会有一定程度的减少，但老年人口却稳步增加，老年人口所占中人口比率也同步扩大。

3）总结通过分析，可以得到一个很清晰的结论：人口结构的转变在未来几十年中是必然的趋势，老年人市场将逐渐由现在的从属地位走向前台，在主流市场上占据一席之地。

而且，在老年人口由420万增加到900万的过程中，随着社会经济的不断发展，其财产和收入亦随之增加，消费水平也将提高。

可以预见，养老产业的市场需求将进一步扩大。

而即使就目前的情况而言，老年产业亦存在极大的空白点。

重庆市目前需要老年人专门服务床位数9万张，而目前各级市政仅能提供1.1万张，即使算上目前在建的老年人项目，仍有5万余张床位的差距。

今后老年人数量的增加，呼唤的不仅仅是目前尚欠的硬件设施，而是各级部门和项目开发企业的“服务老年人意识”。

抓住老年人的心，就是抓住未来市场的走向。

二、老年产品的发展前景及目前存在的问题严格执行了20年的计划生育政策已经对中国的人口结构产生了深远的影响。

中国在尚未成为发达国家之前，就将提前进入老龄化社会。

一个某种意义上的老龄化中国正在向我们走来。

敏锐的投资者已经发现了机会。

老年人的护理及居住需求是一个庞大的市场，传统的敬老院、福利院等公益性质的养老机构无论在供求比例上，还是在所提供的服务和设施上都很难满足市场需求，老年地产作为相对高端的补充产品应运而生，但在政策与市场的双重挤压下，目前国内的老年地产依然面临着发展的窘境。

1、老年房地产产品需求大供应少，产品不对路据统计，目前我国60岁以上的老年人已经达到1.34亿，占总人口的10%以上；65岁及以上老年人口达到9377万，占总人口数的比例超过7%。

据预测，到2020年，我国老年人口将达到2.4亿，占总人口数的16%以上；到本世纪中叶，老年人口将超过4亿，占总人口数的四分之一。

随着城市中老龄人群越来越庞大，这一消费需求大市场和这个消费群体，已经被各行业商家列为重点之一。

但是，纵观全国各地，尤其是重庆房地产开发市场，商品房住宅基本是面向传统概念中的中青年实力消费群体。

虽然专门针对老年住宅市场的产品需求在不断但市场供应明显模糊，专业的老年住宅或老年公寓项目较为紧缺或产品不能适销对路。

没有真正量体裁衣开发出老年人需求、市场叫座的房产商品。

目前国内的养老设施大都为公办非营利性质，规模从几十张到几百张床位不等，但全国满足率大致只有百分之十几。