养老地产研究报告(国内外经典案例分析)
养老地产北京东方太阳城案例研究分析
年人担当教师。
看护健身中心
农庄苗圃
老年大学
健康步道
北京东方太阳城
• 全部出售，构建复合的产品体系满足多元化的客群需求
– 客户群体来源多样
养老一族 准养老一族 养老族子女 地缘性客户
其中有退休教授、干部等，总体层次较高， 小区定位的老年人都是生活可以自理的活跃 的老年人
很多四、五十岁的人在此买房，在退休前为 自己买养老的住宅，而他们的父母多在六、 七十岁左右，因此房子买来可以先给父母住， 等自己退休后再搬过来住
老年社区特色规划
➢ 组团内引入大量景观，追求极致： 在整体景观之外，每个组团内单 独布置了大量水系、绿化景观， 满足老年人对居住环境的需要；
➢ 多层级交流空间：组团式布局， 组团内部设置小型公共交流空间， 组团外部设置相对较大的活动场 所；
北京东方太阳城
– 针对老年人人性化的规划设计
无障碍设计： ✓ 四层公寓均设电梯并设无障碍坡道 ✓ 地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆 ✓ 户内紧急呼叫与电子安防系统 ✓ 居室充分考虑朝向、采光和通风 ✓ 卫生间离卧室不远并设有防滑扶手 ✓ 插座、开关都相应地降低高度 ✓ 感应门锁替代旋转式钥匙 ✓ 采用明亮的颜色，增强环境的可识别性
✓ 乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部；
业主自发的俱乐部：
✓ 音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐部；每个老人都能找到自 己喜爱的活动.
北京东方太阳城
• 案例小结：“超级配套+复合的产品形式+优美的景观环境〞是东方太阳城成功 的关键因素
完善的养老配套 优美的景观环境
大型公共建筑群
专业急救中心：与北京红十字 会紧急救援中心合作，在太 阳城内设立急救站。
浅谈针对老年人住宅区设计的国内外研究现状
Vol 42/No 02/Westleather－２３㊀－浅谈针对老年人住宅区设计的国内外研究现状宛雨欣作者简介:宛雨欣(１９９７－)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ江西九江人ꎬ研究生ꎬ江西师范大学ꎬ环境设计ꎮ(江西师范大学ꎬ江西南昌３３００００)中图分类号:ＴＵ２４１.９３㊀㊀㊀㊀㊀文献标志码:Ａ㊀㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－１６０２(２０２０)０２－００２３－０１㊀㊀老有所居是人们最基本的需求ꎬ老年人群作为曾经为社会做出贡献的群体ꎬ让他们有质量有尊严的生活是全社会的责任ꎮ由于老年人生理机能下降ꎬ活动不便ꎬ社区是他们大多数人的主要活动场所ꎬ其对社区的依赖性与日俱增ꎬ然而国内目前的社区配套现状大多还与他们的需求存在着较大的差距ꎮ研究好㊁解决好老年居住者的实际需求ꎬ降低社区内发生事故的风险ꎬ提高社区景观空间的利用率ꎬ是应该努力探讨的议题ꎮ老年人对生活的满意度是评价社会发展水平的重要因素ꎬ研究将老年人的行为模式和需求作为建构居住环境的出发点和归宿ꎬ能够实际推动国家养老环境建设ꎬ促进老龄事业的发展ꎬ具有重大的实际意义ꎮ１㊀国内研究综述目前ꎬ我国仍处于发展中国家的阶段ꎬ中国特色社会主义的发展仍然任重道远ꎬ各类社会机制㊁法律体系及社会保障对普通老百姓的保护还有许多需要健全完善的地方ꎬ对于公共消费型养老目前还只是初级阶段ꎮ随着老龄化的逐步深入ꎬ养老业和房地产开发领域几乎融为一体ꎮ然而ꎬ由于该领域研究起步较晚ꎬ一开始的研究方向主要集中在住宅区老年人的住宅建筑设计和室内设计ꎮ研究内容主要是住宅区的老年设计ꎮ针对老年人户外活动领域的研究很少ꎮ然而ꎬ随着社会的不断进步ꎬ医疗技术的不断发展ꎬ以及老年人对居住区的需求日益增加ꎬ老年人希望能多走出家门ꎬ更多的人注意到了这一研究领域的空缺ꎬ针对该方面的研究也日渐丰富起来ꎮ胡仁禄的著作«老龄化城市居住环境初探»分析了大量国外老年人住宅区设计的例子ꎮ基于日本和新加坡等亚洲国家在该种类的设计案例ꎬ本文中提出了在设计中适合中国居住区各种问题的方法ꎮ初步探索并提出了改善老龄城市生活环境的初步设想ꎬ这是此前较早的相关文献ꎻ王江萍的«城市居住环境设计»中有一章节从老年人的交往取向方面进行分析研究ꎬ重点关注与儿童活动空间的联系以及整个居住环境的重要性ꎮ这种结合在一定程度上促进了老年人户外活动空间的多层次发展ꎻ姚芳芳的«城市老年人户外活动空间设计的人性化研究»(２０１５年)ꎬ根据老年人行为活动的特点ꎬ提出了以人为本的针对老年人的设计原则ꎬ为未来城市住宅提供了新的设计头脑风暴ꎮ周燕珉的«居住区户外环境的适老化设计»ꎬ结合了老年人的特点和户外活动的需求ꎬ提出了老龄化户外环境的设计原则ꎬ即从景观到人性化ꎬ从形式化到人性化ꎮ设计从最终到整个过程ꎬ从健康和安全到全面发展ꎮ在实际项目实践方面ꎬ近年来ꎬ借鉴国外老年社区的案例和老年房地产的发展ꎬ结合了老年旅游和医疗文化的发展ꎬ国内养老社区有一些相对成功的项目ꎬ如ꎬ北京东方太阳城和绿地２１城㊁上海亲和源等ꎮ从以上可以看出ꎬ国内对老年人心理㊁生理和行为特征的研究很普遍ꎬ也涉及到老年社区的规划理论ꎮ然而ꎬ到现在理论体系还是不完整ꎬ研究分散且缺乏ꎬ更不用提实际案例支持分析㊁研究ꎮ２㊀国外研究综述在老年居住区的设计中ꎬ西方发达国家以其人性化的设计理念和良好的管理模式而享有良好的声誉ꎬ 普通化 和 社区化 也成了新的发展趋势ꎮ欧洲和美国的发达国家早就已经开始为自己的国情发展老龄产业ꎮ到目前为止ꎬ各种领域都有很多形式的表述ꎮ无论是由政府机构开发的养老金部门还是由房地产开发商推广的养老项目ꎬ该系统都逐渐完善ꎮ在美国ꎬ经过半个多世纪的发展ꎬ美国的养老和社会保障制度已经比较完善了ꎬ在针对老年人的居住空间和服务设施的设计方面处于领先地位ꎮ为了实现老年人 安养㊁乐活㊁善终 的生活条件ꎬ美国已经对社区养老服务进行了详细的研究和设计配置ꎬ让其拥有较为强大的帮助养老的功能ꎮ有一项关于老年人的法律ꎬ在居住区老龄化的规划研究中ꎬ戴安娜 Ｙ 卡斯坦斯(ＤｉａｎａＹ.Ｋａｓ￣ｔａｎｓ)在１９８５年编著的一书中对老年人活动场地的规划和设计结合相应的社会学理论知识和心理学ꎬ为老年人户外活动的其他要素以及基础设施提供除心理以外的其他因素的支持ꎮ此外ꎬ克莱尔 库珀 马库斯(ＣｌａｉｒｅＣｏｏｐｅｒＭａｒｃｕｓ)在«人性场所 城市开放空间设计导则»中对老年人生活的外部空间进行了专题研究和分析ꎮ根据沟通和心理需求ꎬ提出了适合老年人活动的空间设计指南ꎮ通过大量的案例研究ꎬ总结了居住区规划中应注意的问题ꎬ并针对每个空间和景观要素提出了更详细的设计方面的建议ꎮ日本ꎬ这个亚洲国家ꎬ我们的邻居ꎬ在这一领域也有相当多的研究ꎮ日本学者野村秀在他的«为残疾人及老年人的建筑安全设计»一书中ꎬ重点关注老年人在居住环境中的安全需求ꎬ并专门设计了根据老年人生理特征和规模的无障碍设计ꎮ另一方面ꎬ日本老人的思想与中国的老年人相似ꎬ他们也喜欢在原居住区一直生活下ꎮ因此ꎬ日本政府在住宅区花了很多时间来思考如何满足住宅区不同老年人的需求ꎬ且特别注意细节设计ꎮ就实际案例而言ꎬ太阳城养老社区是一个典型案例ꎮ社区内的建筑物根据老年人的需求进行设计ꎬ实现整体无障碍设计ꎬ如无障碍步行通道ꎬ无障碍防滑坡道ꎬ适合老年人的低位按键ꎬ高插座环境ꎬ以及社区的建筑物基本为低层建筑ꎮ同时ꎬ强调了社区的空间指引向ꎬ安排了方向感㊁交通安全性和道路可达性ꎬ实施了严格的交通分流ꎮ综上所述ꎬ通过对国内外文献的研究ꎬ发现发达国家的养老产业具有不同的形式ꎬ包括非常全面的服务体系ꎬ甚至包含独特的社区文化ꎬ社区特定的规划和居住要求ꎬ专门针对老年人的各项需求ꎮ在中国ꎬ养老业仍处于探索阶段ꎬ理论上有一定的积累ꎬ但实践经验仍旧不足ꎮ。
养老地产案例分析
乌镇雅园
乌镇雅园
乌镇雅园
绿城桃李春风
项目概况
桃李春风
桃李春风项目位于浙江临安县青山湖科技城西面，坐北朝南，与青山湖玫瑰园相对，距杭州市区40公里，近1小时车程。 规划地铁5 号线与临安城际轻轨互通，预计2019 年建成，其中民主村站离本项目仅约200 米。
【项目概况】桃李春风项目位于青山湖区域，距离杭州近1小时车程，属于城市周边休闲度假版块项目
桃李春风
【户型六样板间——入口及小院】
户型
桃李春风
【户型六样板间——主功能空间】
户型
桃李春风
【户型六样板间——装饰展示】
户型
桃李春风
格局：3 房2 厅2 卫 建筑面积:106 ㎡ 庭院面积：115-125 ㎡ 户型特点： 1、院在墅中，墅在园内，内外双院设计，自然美景信手拈来； 2、阔绰景观双厅，一步可达室外美景，庭院可尽享家庭天伦之乐； 3、奢适三房设计，书房空间可灵活应用，助长家庭生活情趣； 4、入户小院衔接玄关设计，留一份清静在门外，留一份自在在府中。
【外部营造适老社区】项目概况：随园嘉树项目位于万科良渚文化村内，形成在大适老社区背景下的养老地产项目，规避了纯粹养老院式的开发模式
项目概况
良渚文化村随园嘉树
区位
区位选择
交通便利、环境优美，共享大良渚便利配套
良渚文化村随园嘉树
产品定位
养老公寓
养生休闲中心区
颐养中心
养老公寓
产品定位
产品定位
经营模式
健康楼
户型
桃李春风
格局：3 房2 厅2 卫 建筑面积:105 ㎡ 庭院面积：105-115 ㎡ 户型特点： 1、围合式庭院布局，推窗见景，敞阔院落可自由发挥业主喜好； 2、入户门厅衔接玄关设计，升华归家礼仪，尊荣更具私密； 3、奢适三房设计，南北双卧带独立卫浴空间，书房空间可灵活应用，满足家庭不同需求； 4、客厅一步可达院落，外接休憩廊道，品茗、瑜伽好不自在。
老年社区国内外经典案例
我国老年住宅模式 类型：按建设经营者划分为三种模式
政府收益型 政府福利型 企业赢利型
主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一 定的费用的老年住宅形式。
如：北京香山老年公寓，四季青乡香山公司主办（乡镇单位）、海淀区民政 局直接领导和管辖，最低收费约1000元/月·人
主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传 统的养老院与福利院。
在太阳城中心每人每年享用综合会所的费用为140美元。
享受的康乐设施包括室内和室外游泳池，网球和推圆盘游戏场，草 地保龄球，健身和娱乐中心，会议室，和一个10000平方英尺的剧 场。
桌球室
手工制作中心
游泳池
日本老年社区
日本港北新城
日本战后两次婴儿潮，促使日本人口逐渐老龄 化，直接引发政府对老年社区建设的主导
1000000
500000
110011
9977
9933
8899
8855
8811
7777
7733
6699
6655
6611
5577
5533
4499
4455
4411
3377
3333
2299
2255
2211
1177
1133
99
55
11
0
0
200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000
1946-1960
婴儿潮
1937-1943
1944-1945
1963-1980
1946-1947
1948-1950
-
1951-1957/1961
案例6： 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例
案例6：我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例案例6 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例一、养老产业的定义和目标养老产业，也称“银色产业”，是以产品消费对象的指向性类群作为界定的依据和标准，从第一、二、三产业派生出来的新兴的综合性的特殊行业，是专门为老年人生产和提供产品和服务，满足老年人衣食住行各方面需求的各行业的集成或集合。
国内有不少学术文章称养老产业为老龄产业。
养老产业发展的最终目标是“五个老有”:即老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。
养老产业实际上就是因为老年人的“五个老有”需求满足而必然产生的市场供给体系。
养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有明显的带动效应。
老龄人口的增多将拉动老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。
当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。
从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。
二、上海亲和源老年公寓发展简况上海亲和源老年社区坐落在上海浦东康桥小镇，一期工程占地8133 公顷，近10 万平方米建筑。
社区全部采用无障碍化设计，内设老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等设施。
其中，老年公寓由12 幢多层电梯住宅组成，楼与楼之间有连廊相接，即使在遇到雨雪天气，会员们仍然可以在小区内自由活动，不会受到风雨的侵扰。
从社区周围的人文自然环境来看，周边毗邻的主要是康桥第二幼儿园、康桥学校等单位，充满了生命和活力;紧邻社区的是城市外环绿化带，浓浓的绿色尽收眼底。
三、公寓规划设计分析亲和源老年公寓设有838 套居室，房屋建筑结构、朝向等各方面都比较合理，可为1600 名左右的会员提供居住服务。
居室面积从45 到90 平方米不等，会员们可根据自己的承受能力和实际需要选择大小不等的公寓入住。
养老地产经典案例台湾长庚养生文化村研究分析
客户定位
GOGO客户——年满60岁，及配偶年满50岁的北部地区银 发族，且普遍具有相当的经济能力，想要追求自我的实现以 及独立自主的老年生活的银发族
消费者市场区隔变项
项目
长庚养生文化村
人口统计变项 地理变项 心理变项 行为变项
年龄
．年满６０岁，配偶年满５０岁
家庭生命周期 所得
．空巢二期 ．鳏寡期
．具相当的经济能力
医疗保障 以长庚医院做后盾，提供社区门诊、检查、康复、护理、养生 咨询等服务，关注老年人的身体健康状况
利用集团的医疗资源优势，养生文化村附近建立长庚医院，以此做后盾，同时设立社区医院，提供居民特约 门诊、康复及照顾护理等医疗服务；定期健康检查、防疫注射与体能检测；配备专业人员，提供周详用药管 理服务；规划居民个人健康计划，并提供养生处方；建立个人健康资料库；设置全天候监控中心并结合长庚 医疗体系，确保高效率的紧急医疗救护功能；定期举办健康讲座、养生咨询等。
项目规划
完善的小区机能
紧急救援服务 每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，随时提供紧急救援服务。
宗教活动场所规划 尊重个人宗教信仰，设置各种宗教聚会场所，满足心灵需求。
网络化小区 每户均预留网络线路，并建构无线上网之网络环境，供住民、访客多元使用。
安全的警卫门禁系统 1. 二十四小时严密警卫，确保居住安全。 2. 进出刷卡记录，一卡在手村内畅行无阻。
软性配套——社区活动
关注老年人精神生活，使老年人拥有丰富的社区生活
村内的养生休闲生活运动养生（太极拳、乒乓球、台球等）、娱乐交谊（麻将、 棋类、卡拉ＯＫ、电影欣赏等）、艺文技艺（书法、绘画、音乐、戏曲等）、民俗 活动（春节、元宵、端午、中秋等节庆活动）、宗教活动（禅修法会、礼拜弥撒、 回教聚会等）。 村里还提供有偿工作，老人如有园艺农艺指导管理、简易水电维修等专长，都可 通过为大家服务而按劳取酬。 社区配有果园区，农园区及活动大草坪为老年人提供交流媒介。
美国日本中国养老社区案例
案例（美国）
Sun City West 西太阳城
发展历史 20世纪50年代，这里本来是一片半沙漠的棉田。地产建筑商 德尔•韦布觉得这里气候炎热干燥，土地又非常便宜，决定在 这里建些住宅，供美国寒带一些农民在冬季农闲时到这里来度 假，结果来这里度假的基本是老年人。受到启发，他干脆把目 标定在老年人身上。 通过广告宣传，原准备在1960年元旦期间吸引1万参观者， 没想到一下来了10万人。由于房价低，气候环境好，房子供不 应求。1960年，太阳城开始销售，第一个周末销售237套，至 第一个月底，销售了第一年预订建造的400套，二期675套很 快就推出了。公司原本计划前三年销售1700套住宅，但到了 1960年底，2000套房子销售一空。
案例（日本）
SUNCITY 银座（EAST）
文化活动
充分利用公共空间开办各种教育、兴趣、艺术、 体育等团体活动、文化活动，展现新的活力生活。 如佛学会、折纸会、交谊舞、围棋会、朗诵会、 瑜伽、唱歌会等
案例（日本）
SUNCITY 银座（EAST）
营收模式
吸纳老人类型：有自理能力的老人，项 目内介护单元仅为入住老人提供过渡期服 务。 入住费用包括入住金和生活费两部分 经营状况 自理型住宅单元的入住率为68% 介护型住宅单元的入住率为53% 居住情况 生活费 入住金
包括健康诊断，健康咨询，居室内的紧急通报 和专门给日本皇室就医的圣路加国际医院合作， 提供每年一次的体检和医疗救治服务。
提供日常健康管理诊察的西崎诊所常驻于此， 可以便利地与护理人员约定制定日常的健康管理、 用药等计划。
医护人员24小时轮班，因此不用担心急病的时 候和夜间突发疾病。 居室内的紧急通报系统可以让工作人员迅速作 出反应，给予及时的帮助。
国内外养老院研究报告讲解
01
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服务模式创新
探索新的服务模式，如家庭式 养老、社区式养老等，以满足
不同老年人的需求。
技术应用
运用现代科技手段，如智能化 设备、互联网技术等，提高养
老院的服务质量和效率。
人才培养
加强养老服务人才的培养和管 理，提高服务人员的专业素质
和服务水平。
行业合作
推动养老院与相关行业的合作 ，如医疗、康复等，实现资源
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国内养老院研究
国内养老院的现状和问题
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养老院数量不足
随着老龄化程度的加深， 养老院的需求量不断增加 ，但现有养老院数量无法 满足需求。
服务质量参差不齐
部分养老院存在服务水平 不高、设施不完善、护理 人员不足等问题，影响了 老年人的生活质量。
地区间发展不平衡
城乡之间、发达地区与欠 发达地区之间的养老院发 展水平存在较大差异。
国内养老院的政策和法规
政府支持政策
政府出台了一系列政策措施，支持养老院的建设和发展，包括财政 补贴、税收优惠等。
法规建设
加强养老院的法规建设，规范养老院的运营管理，保障老年人的权 益。
监管机制
建立完善的监管机制，对养老院的设施、服务质量和安全等方面进 行监督检查，确保老年人的安全和健康。
国内养老院的创新和发展
服务质量标准和监管
建立和完善服务质量标准和监管机制 ，确保服务质量和安全。
养老院的员工培训和管理
员工培训
加强员工培训，提高服务技能和服务 意识，提升整体服务水平。
员工管理
建立良好的员工激励机制和考核制度 ，提高员工的工作积极性和满意度。
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养老院的未来展望和挑战