三里屯项目市场分析

超前且独具特色的商业模式—— 城区特色商业区
打造围合式街巷设计、商业长廊和独立商业 楼组成的城区特色商业空间 ，真正满足周边 中高档社区高素质人群的特色消费，享受“逛” 的乐趣 。 城区特色商业区正在成为新的时尚在全世 界流行开来。
案例参考： 东京
六本木
Case Study: Roppongi, Tokyo
Megabox Cineplex
南区地下一层
快餐：4191.9平米 已调查潜在客户麦当劳、肯德基、必胜客、吉 野家、回转寿司、茶餐厅等 19 家，按每户平均 500平米，市场需求9500平米 。
销售预测：按日租金 5元 /平米，按 10%回报率， 销售单价 18250 元 / 平米，可实现销售 7650 万元。
南区地上一层
珠宝、表、礼品：3076平米 已调查潜在客户恒信、琉璃工房、名表城、施 华洛世奇等15家，按每户平均300平米，市场需 求4500平米 。
销售预测：按日租金20元/平米，按10%回报率， 销售单价73000元/平米，可实现销售22500万元。
南区地上一层
咖啡店、冰淇淋、甜品店等：768平米 提供 5 个单位，面积 96-247 平米，目标客户 锁定包括哈根达斯、水果捞、赛百味、泡夫、 星巴克等 15 家，按均户 85 平米计，需求面积 1275平米。 销售预测：按日租金20元/平米，按10%回报 率，销售单价 73000 元 / 平米，可实现销售 5600 万元。
酒吧 中餐厅 女士装、鞋包 高级会所 合计 保守估计（按70%销售统计）
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目标客户群分析及销售预测
地上三、四层：可提供面积20134平米 其中：艺术类：5732平米 西餐及特色餐厅：4438平米 美容、医疗等：3179平米 体育、健身等：2366平米 中餐厅：1584平米
南区地上三、四层
由于南区定位年轻时尚的消费群体，且可其 建筑形态的可分割性，市场推广策略可采用租 售互动即“边租边售、边售边租”以尽快的完 成销售。 通过将南区分割为众多独立的小面积单位进 行预租工作带动销售，提供“实实在在”的租 金收入，吸引投资者，或由投资者自主经营， 以此达到保持三里屯地带原有的特色—— 无计 划的、自然结合的、众多的、多元的业态组合。 既达到预定销售目标定位的同时，也可以通过 销售完成激活三里屯时尚文化的内容。
保守估计（按70%销售，未统计影院部分）
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目标客户群分析及销售预测
地上一层：可提供面积11892平米 其中：国际消闲服装：5553平米 珠宝、表、礼品：3076平米 咖啡店等：768平米 时尚概念及展示厅（含二层）：3324平米 文化广场：2382平米（不出售）
南区地上一层
国际休闲服装、运动品牌：5553平米 锁定目标客户包括NIKE、Esprit、G2000等22户， 每户面积200-400平米，需求4500平米。 销售预测：按日租金20元/平米，按10%回报率， 销售单价73000元/平米，可实现销售40500万元。
项目内容
“ 新三里屯时尚文化区”建设用地 5.26 万平方 米，总建筑面积15.9万平方米。 其中：地上 建筑面积8.4万平方米，地下建筑面积7.5万平 方米。 项目分为南北两个区，将成为引领朝阳区 16.67公顷时尚文化区的先锋.是集商业、居住、 酒店、办公、文化、餐饮为一体的休闲及商务 交往的中心。
南区地下一层
本地服装：2208.7平米 未提供市调结果 销售预测：按日租金 3.5 元 / 平米，按 10%回报 率，销售单价 15000 元 / 平米，可实现销售 3300 万元。
南区地下一层
迪斯科、卡拉OK：3774.4平米 锁定客户 10家，包括钱柜、麦乐迪、 MIX、法 度等，每家平均经营面积4000平米，需求24500 平米。 销售预测：按日租金5元/平米（卡拉ok租金较 高约为 8-12 元，如泛利大厦租金是 12 元每平方 米） ，按 10%回报率，销售单价 18250 元 /平米， 可实现销售6900万元。
南区地上三层统计
市场需求面 项目供应面 销售单价/ 日租金/平 销售总价 积（平方 积（平方 回报率 业态 平方米 （万元） 方米（元） 米） 米） （元） 2400 5732 5 10.00% 18,250 10461 文艺类 5500 4438 5 10.00% 18,250 8099 西餐及特色餐厅 3600 3179 6 10.00% 21,900 6962 美容、医疗 9000 2366 5 10.00% 18,250 4318 体育、健身 13000 1584 5 10.00% 18,250 2,891 中餐厅 3950 32,731 合计
南区地上三层
体育、健身等：2366平米 目标客户为纯瑜珈及第一健身等4户，均户面积 2250平米，需求9000平米。
销售预测：按均日租金5元/平米，按10%回报率， 销售单价18250元/平米，可实现销售4300万元。
南区地上三层
中餐厅：1584平米 目标客户同上 销售预测：按均日租金5元/平米，按10%回报率， 销售单价18250元/平米，可实现销售2900万元。
南区地上一层
时尚概念及展示厅（含二层）：3324平米 锁定目标客户包括索尼、松下及名牌汽车展 示等，调查需求1600平米。
销售预测：按日租金15元/平米（一、二层均 价），按10%回报率，销售单价55000元/平米， 可实现销售18300万元。
南区地上一层统计
市场需求面 项目供应面 销售单价/ 日租金/平 销售总价 积（平方 积（平方 回报率 平方米 业态 （万元） 方米（元） 米） 米） （元） 4500 5553 20 10.00% 73000 40536.9 国际消闲服装 4500 3076 20 10.00% 73,000 22,455 珠宝、礼品 1275 768 20 10.00% 73,000 5,606 咖啡店 1600 15 10.00% 54,750 8,760 时尚概念及展示厅 3324 10997 77,358 合计
保守估计（前三项按70%，展示部分按50%销售,）
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目标客户群分析及销售预测
地上二层：可提供面积11892平米 其中：酒吧：3119平米 中餐厅：2499平米 女士装、鞋包等：3114平米 高级会所（含三、四层）：2626平米
南区地上二层
酒吧：3119平米
锁定目标客户为现有三里屯酒吧商户及其他国 际品牌8家，均户面积250平米。 销售预测：按日租金 12 元 / 平米，按 10% 回报率， 销售单价43800元/平米，可实现销售13700万元。
保守估计（按70%销售统计）
22912
南区地上销售预测
市场需求面 项目供应面 日租金/ 平 积（平方 积（平方 业态 方米（元） 米） 米） 2400 5732 5 文艺类 4500 5553 20 国际消闲服装 5500 4438 5 西餐及特色餐厅 25000 4207 1.65 电影院 9500 4192 5 休闲饭馆 13000 4083 8 中餐厅 24500 3774 5 娱乐 3600 3179 6 美容、医疗 3119 12 酒吧 6000 3114 12 女士装、鞋包 4500 3076 20 珠宝、礼品 4500 2626 12 高级会所 9000 2366 5 体育、健身 2209 5 本地服装 3324 1600 15 时尚概念及展示厅 1275 768 20 咖啡店 回报率 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 销售单价/ 平方米 （元） 18,250 73000 18,250 6,023 18,250 29,200 18,250 21,900 43,800 43,800 73,000 43,800 18,250 18,250 54,750 73,000 销售总价 （万元） 10461 40536.9 8099 2,534 7,650 11,922 6,888 6962 13661 13,639 22,455 11,502 4318 4,031 8,760 5,606
销售预测：按均日租金5元/平米，按10%回报率， 销售单价18250元/平米，可实现销售8100万元。
源自文库
南区地上三层
美容、医疗等：3179平米 锁定资生堂、屈臣世等目标客户 12 户，均户面 积300平米，需求3600平米。
销售预测：按均日租金6元/平米，按10%回报率， 销售单价21900元/平米，可实现销售7000万元。
市场分析
项目分为南北两个区，由于定位差异，销售策 略完全不同 南区定位：由于已经存在的酒吧文化，因此主 要定位是以商业、酒吧、餐饮娱乐等时尚文化 为主 北区定位：由于紧邻使馆区，相对安静，定位 为商住、酒店及办公，以满足国际品牌酒店、 旗舰店和办公的需要
Eastern View/位置示意图
南区销售策略
南区地下一层统计
市场需求面 项目供应面 销售单价/ 日租金/平 销售总价（万 回报率 平方米 业态 积（平方 积（平方 元） 方米（元） 米） 米） （元） 25000 4207 1.65 10.00% 6,023 2,534 电影院 9500 4191.9 5 10.00% 18,250 7,650 休闲饭馆 2208.7 5 10.00% 18,250 4,031 本地服装 24500 3774.4 5 10.00% 18,250 6,888 娱乐 10175 2 18,569 合计
案例参考： 上海
新天地
Case Study: Xin Tian Di, Shanghai
案例参考/Case Study： Santa Monica,
California
新三里屯 • 时尚文化区
三里屯时尚文化区特色
定位：三里屯独特的地理位置是北京最适合于 定位此种商业模式的项目。 产品：3－4层建筑围合的街巷，休闲、轻松 的购物环境 。 亮点:大（提供多达800多个商铺），全（休 闲、娱乐、餐饮、购物与一体） 营销:采取先招商后销售的策略，通过有选择 的招商，带租约销售的方式对投资人提供可靠 的投资回报保证。
销售预测：按日租金 12 元 / 平米，按 10% 回报率， 销售单价43800元/平米，可实现销售13600万元。
南区地上二层
高级会所（含三、四层）：2626平米 锁定商户包括China Black等3家，均户面积 1500平米，市场需求4500平米。
销售预测：按均日租金 10 元 / 平米，按 10% 回报 率，销售单价 36500 元 / 平米，可实现销售 9600 万 元。
南区地上二层
中餐厅：2499平米 目标客户包括茶马谷道、渝乡人家等 20 家，均 户面积650平米，市场需求13000平米。
销售预测：按日租金 10 元 / 平米，按 10% 回报率， 销售单价36500元/平米，可实现销售9000万元。
南区地上二层
女士装、鞋包等：3114平米 目标客户包括杰西卡、百丽、爱步等20家，均 户面积300平米，市场需求6000平米。
南区地下一层
影院：4207平米 好利友院线 （Orion “Megabox” ） 已进入商 业谈判阶段 可供选择的华纳兄弟电影公司
销售预测：意向日租金1.65元/平米，按10%回 报率，销售单价6000元/平米，可实现销售2500 万元（公司意向不出售）。
· International
美国好利友
目标客户群分析及销售预测
南区销售的目标群以固定个体投资者或商业经 营者为主，经专业咨询机构世邦魏理仕初步市 调结果显示，以餐饮、休闲及娱乐为主的商业 目前在北京空置率不到10%，调查根据南区不同 的液态锁定了相应的客户群，具体如下：
目标客户群分析及销售预测
地下一层：可提供面积14382平米 其中：影院：4207平米 快餐：4191.9平米 本地服装：2208.7平米 迪斯科、卡拉OK：3774.4平米
南区地上二层统计
业态
市场需求面 项目供应面 销售单价/ 日租金/平 销售总价 积（平方 积（平方 回报率 平方米 （万元） 方米（元） 米） 米） （元） 3119 12 10.00% 43,800 13661 13000 2499 10 10.00% 36,500 9,121 6000 3114 12 10.00% 43,800 13,639 4500 2626 12 10.00% 43,800 11,502 11358 47,924
家具、书店、音像等：5732平米
市调部分古典家具、曲美及特色书店等4户，均 户面积600平米，调查需求2400平米。 销售预测：按均日租金5元/平米，按10%回报率， 销售单价18250元/平米，可实现销售10500万元。
南区地上三、四层
西餐及特色餐厅：4438平米 目标客户包括福楼、泰餐、星期五餐厅等11家 ， 均户面积500平米，调查需求5500平米。