商业地产和住宅项目、开发、经营模式比较
房地产基本业态划分(一)
房地产基本业态划分（一）引言：房地产行业是现代社会中重要的经济支柱之一，它包括了各种不同的业态和经营模式。
本文将对房地产基本业态进行划分，并详细介绍每个业态的特点和主要内容。
正文：一、住宅业态1. 合理规划住宅区域：根据城市规划，将土地划分为不同的住宅区，包括高档住宅、普通住宅、经济适用房等等。
2. 开发住宅项目：房地产开发商通过购地、规划、设计和施工，建造新的住宅项目，并出售给个人居住。
3. 提供二手住宅交易服务：房地产中介机构或个人经纪人提供二手房源的买卖、租赁等服务。
4. 为住宅提供配套设施：包括小区的物业管理、公共设施建设、社区服务等，提升住宅的舒适性和便利性。
5. 提供住房金融服务：银行和其他金融机构提供住房贷款、抵押贷款等金融服务，满足购房者的资金需求。
二、商业业态1. 发展商业综合体：将商业、办公、住宅等多个功能结合在一起，提供购物、娱乐、办公等综合的商业服务。
2. 建设商业街区：规划和建设商业街区，吸引各种零售商店、餐饮店和娱乐场所入驻。
3. 开发商业物业：房地产开发商投资兴建商业物业，出租给零售商、餐饮店等经营者。
4. 提供商业地产经纪服务：促进商业房产的买卖、租赁等活动，并为商业经营者提供相关的市场咨询。
5. 提供商业金融服务：为商业项目提供融资、投资和风险管理等金融服务，促进商业业态的发展。
三、写字楼业态1. 开发写字楼项目：房地产开发商根据市场需求，投资建设办公楼、写字楼等商业办公用途的建筑物。
2. 提供写字楼租赁服务：房地产中介机构提供写字楼的租赁、转让等中介服务，满足企业和个人的办公需求。
3. 提供写字楼物业管理：物业管理公司提供写字楼的设施管理、保洁、安全监控等服务，维护办公环境的良好状态。
4. 发展共享办公业务：为个体工作者和小型企业提供共享办公空间和相关服务，降低办公成本。
5. 提供写字楼金融服务：银行和其他金融机构为写字楼开发提供融资、投资和风险管理等金融服务。
商业地产策划与住宅地产策划的区别
一、价值层面的差异1．物业价值商业物业的价值在于经营,通过经营创造高于价格的价值.一个商业项目必须要系统考虑项目的商业定位、招商、经营，才能实现高水平的商业物业开发,达到预期的赢利目标.而住宅的价值在于居住，保值升值。
其关键是准确的产品定位及目标消费群体定位，最后通过销售实现开发价值。
从投资角度来看，住宅可以买来自用，是保值投资，风险性极小,而商业项目一旦没做旺,其价值就极低，甚至一文不值，风险性极大。
2．利益关系从主体上说，住宅地产的价值链显然单一得多，即“开发商——终端消费者".商业地产的利益参与者更为复杂，它的价值链是“投资者——开发商——营运商——经营者——终端消费者"。
其中包含这四种权益关系，开发者的权益、所有者的权益、经营者的权益、管理者,的权益,它们与商业地产的开发模式密不可分。
开发者是商业地产开发商;所有者是商铺真正的拥有者；第三是经营者，就是进入这个商业里面从事商品经营者；大型与中小型商场都需要有一个统一的管理者实施有效的管理。
开发者通过项目获得利益;所有者通过出租商业物业获取租金收入;经营者通过经营获取经营效益；管理者通过管理获取管理利益。
与住宅开发相比,住宅仅仅通过发展商和购买者两个环节就可以构成单一价值链，而商业地产的价值链上除了开发商,还包括消费者、经营者和投资者,每个参与者都有自己的利益出发点,因此不可避免地存在着许多矛盾,像发展商要求铺位划分要好卖而经营者要求好用，投资者要求高回报而经营者要求先培育市场，以及商铺租与售的矛盾等.商业地产开发要权衡“四角恋爱"的利益关系。
因此,为了平衡不同主体的利益，商业地产开发商不仅要考虑地段，更要考虑市场定位、业态组合、功能布局、管理模式、销售策略、投资回报等因素.3．市场风险开发商在看好商业地产开发利润的同时，也存在着一定的市场风险。
除土地成本、土建费用及一些税费管理等因素比住宅用地高外，一般投资商业的人群相对较少，加之现今人们理智投资理念加强，所以为降低市场运作风险，商业地产开发必须具有有前瞻眼光的开发商、专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理公司三大要素，以有场有市为开发目的，这样才能增强投资者的信心，降低开发风险及提高开发价值。
商业地产和住宅项目的区别2
商业地产和住宅项目的区别商业地产和住宅项目在开发、经营、投资等方面都存在许多差异。
在这篇文章中，我们将重点介绍这些差异。
首先，我们需要先弄清楚什么是商业地产和住宅项目。
商业地产商业地产是指用于商业目的的不动产。
这些不动产包括购物中心、写字楼、工业园区、酒店、餐厅等。
商业地产在经营和投资上通常具有高风险和高回报。
商业地产的价值通常取决于其位置、租客稳定性和租金收入。
商业地产的开发需要考虑到商业租户的需求，如商场必须有适当的停车场，写字楼需要方便的交通和网络服务等等。
此外，商业地产的开发通常需要较长时间来进行结构设计和施工，从而带来更高的成本。
住宅项目住宅项目是指用于住宅目的的不动产，如公寓、别墅、联排别墅等。
住宅项目是一种相对低风险但也较低回报的投资，其价值依赖于其位置、供求关系和所在地区的经济发展状况。
住宅项目的开发需要考虑到居民生活的需求，如周边环境、交通便利性、配套设施等等。
住宅项目的开发时间通常较短，并且开发成本较商业地产低。
商业地产和住宅项目的主要区别风险商业地产具有较高的风险，因其租金收入稳定性较低，淡季期间租客流失的风险高。
住宅项目的风险较低，因为其业主通常能按时支付租金，因此租金流失的风险更小。
投资回报商业地产的投资回报通常较高，因其租金收入相对较高。
然而，在淡季或市场下行时，投资回报可能会受到影响。
住宅项目的投资回报较低，但通常更为稳定。
租户商业地产的租户通常是企业客户，其租期较长，但承租成本也相对较高，商业地产的租赁周期相对较长。
住宅项目的租户通常是个人业主，其租期相对较短，但承租成本较低。
开发成本商业地产的开发成本高，因其开发周期较长，所需要的其他设施较多，例如停车场等。
住宅项目的开发成本较低，其开发周期较短，所需要的其他设施较少。
总结商业地产和住宅项目在开发、投资、经营等方面都存在巨大的差异。
商业地产具有高风险和高回报率，但开发成本相对较高，需要考虑到企业租户的需求。
住宅项目的风险较低，回报率较低，但是开发周期较短，需要考虑到个人住户的需求。
房地产开发与经营的区别
房地产开发与经营的区别房地产开发是对城镇进行土地和房屋的建设开发。
从广义上讲，房地产开发是以城镇土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加工，对地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程.狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程.房地产经营也有广义和狭义之分,广义上讲，它是房地产企业对经营目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和，它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。
狭义上讲,房地产经营主要是指有关房地产产品供销的管理活动，其中尤其着重于销售活动。
上述房地产开发与房地产经营两个概念一般都是从狭义的角度解释.根据划分标准的不同,房地产开发具有多种形式。
1、根据房地产开发内容的不同，可以分为以上三种形式:（1）综合开发.是指从规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建设、竣工验收，直到建城商品房进行销售、交付使用的整个过程。
这是开发公司科学地组织开发建设、经营管理、服务的一项系统工程。
（2）土地开发。
是指只办理征地拆迁和劳动力安置，搞好水通、电通、路通及土地平整的“三通一平“的全过程。
它与综合开发的区别在于，土地开发不包括房屋建设的过程，一般是土地开发以后,按照当时的市场价格，通过拍卖、招标的方式,把已开发的土地转让给有关单位进行房屋建设，并按规定收取土地开发费。
（3）房屋开发。
是在土地开发的基础上，获得土地使用权后，按照城市规划的要求，组织房屋设计、施工建设、竣工验收、出售、租赁等经营的全过程。
2、根据房地产开发承担方式的不同，又可分为以下三种形式：（1)独自开发。
即房地产开发公司自己负责从本项工程的可行性研究、征地拆迁直到房屋建成经营的全过程。
（2）委托开发。
即房地产开发公司接受用户或投资单位的委托,根据已划定的征地红线，进行规划设计，拆迁安置，组织施工，直到建成后交付委托单位.开发公司按规定收取开发管理费或承包费.（3）分包开发。
商业项目与住宅项目运作的区别6
商业项目与住宅项目运作的区别6第一部分：商业地产和住宅项目区别专门大商业地产项目从规模和形状上分两大类，一类是大型的Shopping Mall，还有一类是商业街的商铺店面。
Shopping Mall即购物中心，全国各地到处都有打着Shopping Mall的幌子进行宣传推广的，但到目前为止，真正意义上的Shopping Mall一个都没建起来。
这中间反映出一个咨询题，国内进展商在商业地产开发方面缺乏体会，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不行。
其中最大的咨询题是认不清商业地产和住宅项目开发的区别。
专门多进展商差不多做了许多住宅项目的开发，以为商业地产也能够像住宅项目那样运作，找地找项目，自己做市场评估，自己完成规划设计，然后招商，振臂一呼，结果就会一呼百应，实际上存在专门大的咨询题。
什么原因讲商业地产和住宅项目存在专门大的区别呢？做住宅项目时，进展商能够自己分析市场，按照对市场需求的研究作产品定位，决定户型的比例以及住宅产品的类型，然后通过销售处进行直截了当销售。
但大型的综合商业则完全不同，它的销售对象不是直截了当的购物消费者（可能有些散户，能够把他们视为直销），而是商家，专门是主力店。
进展商第一要找到主力店，按照他们的要求进行规划设计。
关于大型综合商业，这是最难的一件情况。
例如一个几十万平米的店，招一家主力店最多是2万平米（家乐福分店卖场部分是8000－12000平米），就算能拿到能够解决十万平米的主力店，还有十几万平米等待解决，这会对进展商产生专门大的压力。
进展商通过对市场环境和地区人口的分析，认为Shopping Mall有市场需求，然而具体操作并不容易。
既然是传销，进展商要把店铺卖出去，就应该先决定主力店的形式，是仓储式依旧像家乐福如此的家电用品，关于不同的主力店其卖场的比例大小也不同。
家乐福一样对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈设等都有一系列的要求。
如果进展商自己做设计不符合如此的要求，那绝对是错误的，而且做得越深入，后期招商的困难越大。
商业项目与住宅项目运作的区别
商业项目与住宅项目运作的区别商业项目与住宅项目运作的区别商业项目和住宅项目是房地产行业中两个不同类型的项目。
商业项目主要是为商业目的而建设的，例如商场、办公楼、酒店等；而住宅项目主要是为人们提供居住空间的，包括公寓、别墅、社区等。
由于其用途和目标不同，商业项目和住宅项目在运作方面也存在很大的区别。
本文将从市场需求、运营模式和投资回报等方面详细比较商业项目和住宅项目的运作区别。
首先，市场需求是商业项目和住宅项目运作的一个重要区别。
对于商业项目来说，市场需求更加依赖经济环境和商业趋势。
商业项目需要根据市场消费者的需求来确定业态和品牌选择，以吸引更多的顾客。
例如在办公楼的设计中，需要考虑企业的规模和发展需求；在商场的运营中，需要了解消费者的购物习惯和需求，以提供合适的商业配套和服务。
而住宅项目则更多地依赖于人们的居住需求。
房地产开发商需要了解目标客户的家庭结构、生活方式和个人喜好，以提供适合他们的住宅产品。
因此，商业项目和住宅项目在市场需求方面有所不同。
其次，商业项目和住宅项目在运营模式上也有显著的差异。
商业项目通常采用租赁模式，即将商业空间租给商家进行经营。
商业物业管理公司负责维护和管理商业设施，提供物业服务，并收取商家的租金。
商业项目的运营方侧重于吸引租户和招商引资，通过不断增加商业配套和提升品质来提高租金水平和租赁率。
与之相比，住宅项目多采用销售模式。
房地产开发商将住宅产品出售给购房者，购房者成为业主后享有所有权，房地产开发商负责项目的开发和交付，并提供售后服务。
住宅项目的运营方主要是与购房者进行销售和服务的沟通，提供满足购房者需求的产品和服务。
最后，商业项目和住宅项目的投资回报也有所不同。
商业项目的投资回报通常相对稳定，取决于租赁率和租金水平。
商业物业管理公司通过提供高质量的设施和服务来吸引租户，提高租金水平，并定期调整租金以适应市场需求。
商业项目的投资回报相对较高，但也需要更高的运营成本和管理费用。
住宅、商业、文旅三种模式的区别要点
住宅、商业、文旅三种模式的区别要点本篇简要阐述住宅、商业和文旅地产三者之间区别要点，以及其经营逻辑，以供各位自行参考。
一、理论基础不同住宅地产开发的理论基础是产品供需理论，商业地产开发遵循投资理论,文旅地产则是审美理论。
（一）住宅地产的本质是商品，是生活资料。
而商业地产、文旅地产本质是有长期收益权的金融工具。
住宅地产定位的依据是供需理论，商业地产定位的依据是投资和金融理论，文旅地产则要求大家为精神家园买单，是情感价值。
说明：上图为商业地产资金链运作模式。
（二）商业地产定价的直接依据是租金及其预期上升空间，和住宅地产不同的定价模型：资产定价模型VS 市场供需模型。
商铺售价的定价基础是租金，租金有上升空间，售价才会有上升空间。
文旅地产则是考虑到未来三到五年后区域内人口对文化的认同并持久追捧。
（三）商业地产定位的出发点必须是开业后整体经营成功——商业地产运营的“马太效应”非常明显，不能整体运营成功的商业地产，会逐渐整体衰落，形成真正的滞重资产。
大体量商业地产整体运营不成功，会带来长期的巨大负面影响（沈阳万达广场因运营失败，不得不拆掉重建）。
即使是销售型的商业地产，如果将来整体运营不成功，也必将引起广泛的社会问题（如，沈阳等几处一、二代万达广场群诉及造成巨大社会影响的事件）。
而住宅地产，只要能够销售出去就完成了价格体现，但随着时间推移会普遍贬值，鲜有价格持续数十年的住宅高档社区，均会逐渐败落。
二、客户不同商业地产客户研究目前还是国内多数地产商不熟悉的领域。
（一）商业地产服务的客户规模远大于住宅业主。
一个3-4万平米购物中心的辐射范围为2-3公里，需要周边有着二十万以上的城镇人口进行支撑，所以单个小区的业主难以支撑大体量商业地产的存活。
而文旅地产则属于无国界产品，交通范围只是物理距离，完全不受限制。
例如华侨城，大家可以仔细研究一下其模式。
华侨城的利润来源有很大一块是配套住宅，而非文旅项目，他们的盈利是靠以文旅名义来低价获取土地，再进行住宅地产开发来保证效益，所以华侨城会努力扩张项目，名为文旅，实为住宅。
房地产投资商业地产vs住宅地产
房地产投资商业地产vs住宅地产随着经济的发展和人口的增长，房地产市场也逐渐成为人们关注的焦点。
在房地产市场中，商业地产和住宅地产是两个重要的领域。
商业地产主要包括写字楼、商铺、酒店等，而住宅地产则是指住宅小区、公寓等。
本文将从投资回报、风险与稳定性、投资周期等多个角度，探讨商业地产和住宅地产的异同。
一、投资回报商业地产通常具有较高的投资回报率。
商业地产的租金收入相对较高，尤其是位于繁华商业区域的物业。
写字楼和商铺的租金通常按照面积计算，并且租期相对较长，这使得商业地产的投资回报相对稳定。
此外，商业地产还有其他收入来源，例如公共设施的租金、广告牌的租赁费等。
相比之下，住宅地产的租金收入相对较低，但是随着城市人口的增加，住宅地产的价值也在不断提升，投资回报潜力巨大。
二、风险与稳定性商业地产的风险与稳定性相对较高。
商业地产的租赁周期较长，如果出现租户违约或者市场需求下降，可能导致投资风险增加。
此外，商业地产还面临着市场波动、政策调整等不确定因素的影响。
相比之下，住宅地产的稳定性较高。
人们对住房的需求是刚性需求，尤其是对于优质的住宅项目，稳定的租金收入和持续的增值潜力为投资者带来了稳定的回报。
三、投资周期商业地产的投资周期较长。
商业地产项目往往需要长期规划、建设和运营，从土地购买到物业交付，整个过程可能需要数年时间。
此外，商业地产项目的规模通常较大，需要投入大量资金，整个投资周期可能上百亿。
相对而言，住宅地产的投资周期较短。
住宅项目可以根据市场需求及时调整，建设周期通常较快，资金投入相对较少。
结论：商业地产和住宅地产都是房地产市场中的重要领域，各自具有不同的特点。
商业地产投资回报高，但风险相对较大，需要长期投资和运营。
住宅地产稳定性高，投资周期相对较短，适合寻求稳定回报和短期投资的投资者。
在实际投资过程中，投资者需要根据自身需求和风险承受能力来选择合适的投资方向。
无论是商业地产还是住宅地产，选择合适的项目和管理团队至关重要，只有科学规划和管理，才能实现稳定回报和持续增值。
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商业地产和住宅项目、开发、经营模式比较
一、商业地产和住宅项目的区别
1、功能区别
2、地段区别
3、客户区别
4、操作复杂性区别
5、物业要求区别
6、销售模式区别
7、投资回报形式
8、专业性程度
二、商业地产和住宅项目开发的区别
1、住宅项目的开发
2、商业地产的开发
三、商业地产和住宅项目的开发经营模式比较
1、商业地产的开发经营模式
商业项目的选址
商业项目的商业规划
商业项目的招商
引进商业物业管理
适当划分商铺面积
2、住宅地产的开发经营模式
一、商业地产和住宅项目的区别
1、功能区别
住宅的功能要求较为单一，主要就是满足人们的居住功能，为人们提供一个能够遮风挡雨的休憩之所。
而商业所要承载的功能就较为复杂，商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通与展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。
同时商业地产还可以承载其他功能，例如餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，就因为商业地产的功能要求灵活多变，故导致对其的操控也就相对复杂。
2、地段区别
房地产因其不可移动性，因此不论住宅还是商业，对地段的要求都比较高，而商业更之为甚。
相对而言，住宅选择地段的弹性空间更大，不论城市中心，还是城市郊区，抑或荒郊野岭，均可开发住宅。
而商业则不同，商业一旦离开城区，来到郊外，就需要对商业的经营内容、业态进行检讨。
例如适应于城区的零售百货如果建到郊外，其生存就十分渺茫。
商业地产的植树原理，首先就是立地分析。
如果地选错了，那必定难以生存。
商业对“易达性”的要求很高，项目最好处在道路十字路口或紧邻干道，客流、人流、车流穿行方便，这样才能增加顾客的光顾可能。
3、客户区别
住宅地产涉及客户层面较窄，而商业地产涉及客户层面较宽。
住宅的目标客户一般分为两类，一种是投资型客户，一种是自用型客户。
投资性客户乃是依靠
买后出租及房产升值获利。
而自用型客户乃是买后自用（不论过渡型居住还是永久性居住）。
但商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。
经营商户又可以分为主力店、次主力店、旗舰品牌店及普通品牌店，表1为某购物中心的目标商户分类，可以看出各类商户对物业的要求都不尽一致。
[7]
的描述。
[7]
4、操作复杂性区别
从开发商的地产开发角度来讲，商业操作的复杂性甚之于住宅。
对于住宅而言，开发商将住宅卖出后基本就万事大吉了，住宅的使用价值就开始在消费者手中体现。
而商业地产在销售过后，是不能直接进行消费的，这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商才能运营使用。
而招商运营乃是商业地产的生死环节，稍有不甚，便会将商业带入万劫不复的深渊。
例如国内的很多商业就是没有处理好招商与销售之间的关系而导致项目夭折的。
5、物业要求区别
住宅对物业的要求相对简单，只要能满足居住的功能就可以，对层高、荷载等的要求不是很高，比如一般的多层住宅都没有电梯，除了一些高档的别墅；高层住宅一般会安装电梯，不过楼梯的样式要简单一些。
但对于商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的偏差都有可能影响商业地产项目的生存。
不同的商业业态，对物业的要求不同，一般百货店楼板的承重要达到500公斤{6}，建材超市要求荷载4000公斤，普通的超市和书店1000公斤，仓储店的荷载就要达到1500公斤。
不同的业态，对高度要求亦不相同，做生活超市，5米层高就可以了；如果做建材超市，至少要8米层高；而做仓储的话，要9米。
如果建电影院，至少要9米层高，因为将来会使用大银幕。
而住宅的活荷载只要200公斤，层高达到2.8—3米就可以了，由此可见住宅的物业要求要相对简单的多。
6、销售模式区别
住宅的销售模式较商业地产而言模式较为简单，通常为直接销售，买卖两清。
而商业的销售则形式多样，一般而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。
而且每种销售模式还可以继续细分，例如直接销售模式还可以分为有条件和无条件两种。
而返租式销售更是灵活多样，可以年返，也可以一次性返，或者二者的结合。
亦可分为短期返（五年及以内）和长期返(五年以上)，更可分为保底或不保底等等。
不一而足，每种销售方式均有其销售的适应对象。
7、投资回报形式
对于开发商而言，商业地产的投资回报形式有三种，一是销售获利，二是后期经营收益，三是物业升值；而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。
销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。
例如北京的世纪金源购物中心，60多万平方米一寸都没有卖；上海的梅隆购物广场建设的时候投资不到5个亿，后有机构出50亿收购，却被婉拒，因为这个物业每年都在升值，而且经营收益很高。
所以，商业地产真正的价值并非是销售，而是获取长期的经营收益和物业升值。
8、专业性程度
商业地产与住宅地产对专业要求的程度和重点都是不同的，商业地产除了要遵循住宅地产所规定的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范。
商业地产的运作对于商业专业性的要求极高，是多个商业微观问题综合解决的结果，住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。
从过程上看，住宅地产销售后就进入了终端，而商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。
所以，商业地产运作与住宅地产的运作对专业程度的要求是不一样的。
二、商业地产和住宅项目开发的区别
1、住宅项目的开发
在住宅开发中，开发展商可以去调查市场了解到需要做什么样的产品以及价格、户型等等，是直接面对市场进行销售；而商业地产则更加偏重于管理，这就需要专业化的管理团队、专业化的商业策划和商业招商。
2、商业地产的开发
专业商业地产在开发和运营中一般要涉及到三个层面，即资本运营、市场开发，以及经营管理。
因此商业地产内涵远远比住宅市场要深。
从另一方面讲，商业地产发展潜力（附加值）远远大于住宅市场。
在我国传统上，一铺养三代深入人心，也为商业地产的繁荣和盲目投资开发提供了土壤。
三、商业地产和住宅项目的开发经营模式比较
1、商业地产的开发经营模式
（1）商业项目的选址
拿地应尽可能在城市中心商圈，最差也应在中心商圈边缘，并处于与次级商圈过渡地带。
因为中心商圈商铺的租金定为城市最高者，本身具有良好的积聚和放大财富的示范效应，投资者自然趋之若鹜。
虽说中心商圈地价偏高甚至很高，但一般地说,地级城市的地价因素对此类项目的利润形成只构成一般敏感而非高度敏感(也有少数城市中心商圈地价过高而对利润高度敏感,如安庆和萍乡地价达500～600万元/亩){5}。
据2002年8月作者在北京某投资公司参与河南某市宾馆土地挂牌出让过程中，对该项目所作的敏感性分析显示，在地价为200万元左右时,各敏感性因素对项目利润的影响程度依次为：平均售价变化±1%，影响利润±2.92%；建筑密度变化±1%，影响利润±1.56%；销售率变化±1%，影响利润±1.25%，地价和单位建筑成本相同，其变化±1%，影响利润－＋0.94%。
其中，平均售价的敏感性比地价和单位建筑成本高3.1倍，比销售率高2.3倍，比建筑密度高1.9倍；建筑密度的敏感性比地价和单位建筑成本高1.66倍，比销售率高1.3倍；销售率的敏感性比地价和单位建筑成本高1.33倍。
所购土地还必须有足够规模，使得项目有足够大的营业面积成为旗舰店,便于建成运营后，或自成中心商圈，或与原有商业地产形成猗角，相互支撑，共同构筑核心商圈。
根据经验,一般地说，购物中心项目占地面积应在15～30亩,商业步行街项目占地则应更大些。
（2）商业项目的商业规划
做一个好的商业规划，要注意引进新业态和设计好项目的业态组合。
本文论及的商业规划，是指通过对项目的商业现状进行市场研究后，对项目本身的业态选择、业态组合、分布和面积占比，业种选择，对商铺划分、建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定，为招商和营销策划等工作打下良好基础。
可以认为，商业规划集中体现出开发商对商业理解的广度和深度。
首先，在做商业规划时，要特别注意引进新业态。
上世纪90年代以来，众多新业态如便利店,专卖店、超市、大卖场、购物中心（Shopping Mall）等象雨后春笋般的涌现，这些新业态以其全新的商业理念和蓬勃的生机，冲击着我国旧有商业格局，使之发生了许多深刻的变革。
在地级市商业开发中引进新业态，可
以强力冲击原有商业格局，为项目今后的开业运营成功奠定基础，还可引起市民的高度关注和兴趣，为售楼炒作提供重要题材。
其次，要注意业态组合。
业态组合科学合理，可使项目增加靓丽的卖点，有力促进楼盘销售，还可使项目建成后聚集人气，形成商气，确保项目开业兴旺。
因此，针对项目的原有商业业态引进新的业态，并进行恰当组合，将提升项目的商业竞争力，促使项目成为新的商业热点和新的商业中心。