商业地产模式与经营管理
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策商业地产开发及经营管理是一个具有挑战性和复杂性的行业，随着城市化进程的加速和经济实力的增强，商业地产开发成为了一个备受关注的领域。
商业地产开发及经营管理也存在一些问题和挑战，这些问题和挑战需要我们深入分析并采取有效的对策来解决。
本文将就商业地产开发及经营管理存在的问题以及对策进行分析和探讨。
**一、问题概述**1. 市场需求不确定性商业地产开发需要根据市场需求进行规划和设计，然而市场需求常常具有不确定性，因此商业地产开发的项目可能会面临市场需求不足或者过剩的情况。
市场需求不确定性会给商业地产开发带来较大的风险，需要通过市场调研和预测来进行有效的应对。
2. 资金压力商业地产开发需要巨额的资金投入，而且项目周期长，回报周期也相对较长。
资金压力成为了商业地产开发的一个重要问题。
如何融资、资金的使用效率、资金的回笼等都是需要重点关注的问题。
3. 土地供应不足随着城市化进程的加速，土地供应日益紧张，商业地产开发面临土地供应不足的问题。
土地资源的稀缺性导致了土地价格的飙升，给商业地产开发带来了成本压力。
4. 宏观政策的影响宏观政策对商业地产开发及经营管理也产生了重要影响。
比如国家的土地政策、房地产政策、金融政策等都会对商业地产开发产生直接或间接影响。
这些政策的频繁调整和变化，给商业地产开发带来了不确定性。
**二、对策探讨**1. 市场需求不确定性对于市场需求不确定性的问题，商业地产开发公司可以通过加强市场调研和预测工作，提前了解市场需求的动态，调整开发策略和方向，降低项目的市场风险。
可以通过市场营销和宣传，提高项目的知名度和吸引力，增加市场需求。
2. 资金压力在资金压力方面，商业地产开发公司可以通过多元化融资渠道，包括银行信贷、股权融资、债务融资等多种形式，降低融资成本和风险；并且在项目规划和设计阶段，可以通过精细化的成本控制和资金管理，提高资金的使用效率。
3. 土地供应不足面对土地供应不足的问题，商业地产开发可以加强和政府的合作，通过土地的重新规划利用、城市更新改造等方式，增加土地资源的供应。
房地产行业商业模式
房地产行业商业模式房地产行业的商业模式是指房地产开发商、经纪公司、物业管理公司等相关企业通过购买、开发、销售和经营房地产等环节，实现收入和利润的方式和规划。
房地产行业的商业模式包含了开发、销售、租赁和物业管理等多个环节，下面将对其进行详细的分析和介绍。
1.开发商的商业模式房地产开发商主要通过购买土地、规划和设计房地产项目，再进行施工和销售，从而实现利润的最大化。
开发商的商业模式通常包括以下几个环节：-土地收购：开发商通过与政府或土地所有者进行谈判，购买用于房地产开发的土地。
-项目规划与设计：开发商将购买的土地进行规划和设计，包括项目面积、建筑结构、设施配置等。
-施工与开发：开发商将规划和设计完成的项目进行施工，包括建筑施工、设备安装等。
-售楼与销售：开发商通过售楼处和经纪公司进行销售，吸引购房者购买他们开发的房地产项目。
-项目交付与售后：开发商将已经建设完成的房地产项目交付给购房者，并提供必要的售后服务。
2.经纪公司的商业模式-市场推广：经纪公司通过广告、网络宣传等方式，帮助开发商提高房地产项目的知名度和曝光度。
-项目销售和代理：经纪公司与开发商合作，负责房地产项目的销售和代理，从中获取销售佣金。
-交易协调：经纪公司在房地产交易过程中扮演中介的角色，协助开发商和购房者进行房屋买卖的交易合同的签订、房屋过户等。
-售后服务：经纪公司提供售后服务，帮助买卖双方解决房屋交易中的问题和纠纷。
3.物业管理公司的商业模式物业管理公司主要负责对已经建成的房地产项目进行管理和维护，确保项目的良好运营和增值。
物业管理公司的商业模式通常包括以下几个环节：-外包合同：物业管理公司与开发商签订物业管理合同，负责对房地产项目的设施、设备、服务等进行管理。
-保洁和维护：物业管理公司负责房地产项目的日常保洁和设施维护工作，包括公共区域的清洁、设备的维修等。
-费用管理：物业管理公司负责对住户收取物业管理费用，并管理物业费用的使用和支出。
万达商业管理运营模式
万达商业管理运营模式目录•简介•商业管理模式–管理层组织架构–经营策略–资源管理–市场定位•运营模式–品牌营销–运营管理–客户服务•结束语简介万达集团是中国最大的商业地产开发和运营企业之一，拥有雄厚的资本实力和丰富的市场经验。
万达商业管理运营模式是一套高效的管理和运营策略，旨在实现商业地产的高品质、高回报和可持续发展。
商业管理模式管理层组织架构万达商业的管理层组织架构非常清晰和高效。
公司设有总部管理团队和分支机构管理团队，并且每个团队都有明确的职责和权限。
总部管理团队负责制定整体的战略和发展规划，而分支机构管理团队负责具体的项目运营和管理。
经营策略万达商业的经营策略基于市场需求和消费者行为的深入研究，通过不断的市场调研和数据分析，制定出具体的发展方向和战略目标。
万达商业注重创新和差异化，不断引入新的商业模式和经营理念，以满足不同消费者的需求。
资源管理资源管理是万达商业管理运营模式的重要组成部分。
公司通过建立高效的内部资源配置和外部合作机制，实现资源的最优利用。
万达商业通过整合各种资源，如场地、人力、资金等，确保项目的顺利运营和高效管理。
市场定位市场定位是万达商业的核心竞争力之一。
公司通过细分市场和准确定位目标客户群体，制定出精准的营销和推广策略。
万达商业注重品牌建设和品牌价值的传播，通过提供优质的产品和服务，树立起了良好的品牌形象和企业信誉。
运营模式品牌营销万达商业以品牌营销为核心，通过品牌传播和市场推广来吸引目标客户群体。
公司注重在全国范围内建立起统一的品牌形象和品牌文化，以增加品牌认知度和用户黏性。
此外，万达商业在各种媒体平台上开展广告和宣传活动，提升品牌在消费者心中的地位。
运营管理万达商业注重严格的运营管理，以确保项目的高效运行和顾客满意度的提升。
公司对每个项目都有详细的运营手册和运营流程，确保所有岗位的员工能够按照规定的标准和流程进行工作。
此外，万达商业还注重员工培训和激励，以提高员工的工作积极性和服务质量。
商业地产的运营模式
商业地产的运营模式1.自营模式：商业地产项目由地产开发商自行运营管理。
地产开发商负责项目的规划、建设和租赁，同时负责项目的日常运营和维护。
这种模式下，地产开发商对商业地产项目的经营有着完全的控制权，可以灵活调整经营策略和资源配置，以适应市场变化。
2.招商合作模式：商业地产项目的开发商与合作伙伴（如第三方机构、外部企业等）合作共同经营。
招商合作可以包括合作开发、合作运营、合作管理等多种形式。
合作伙伴可以提供资金、渠道、品牌或运营经验等资源，分享项目投资风险和收益。
3.物业管理模式：商业地产项目的物业管理由专业的第三方物业管理公司负责。
物业管理公司负责商业地产项目的物业管理、租赁管理、设施维修和安全保障等运营工作。
物业管理公司依靠收取物业管理费用来获取收益，同时开发商通过物业管理公司提供的专业服务，提升项目的整体竞争力和市场价值。
4.特许经营模式：商业地产开发商将项目特定部分或整个项目出租给特许经营者进行经营。
特许经营者通过支付特许权使用费，并且按照事先约定的经营管理规范和标准进行运营。
这种模式可以有效减少开发商对项目的运营风险和管理压力，同时特许经营者也可以借助现有品牌和市场渠道进行经营。
5.联合开发模式：商业地产项目由多方联合开发。
联合开发可以包括多个地产开发商、物业公司、金融机构等共同投资和参与开发。
各方根据自身资金、资源和经验分享开发风险和收益，同时可以整合各方的优势，提高项目的整体竞争力和市场地位。
6.集群发展模式：商业地产项目通过打造商业集群，形成经济效应和资源集聚效应。
商业地产开发商将多个项目或多个商铺进行组合，形成规模效应和协同效应。
商业集群可以通过共享设施和人流、扩大市场份额、降低经营成本等方式实现项目的经济效益最大化。
在商业地产运营模式选择时，需要结合项目的特点、市场需求和资源优势进行综合考虑。
同时，还需要进行市场调研和风险评估，以确定最适合项目的运营模式，并制定相应的运营策略和管理机制，以实现项目的投资回报和市场价值。
商业地产的投资与运营
商业地产的投资与运营商业地产是指用于商业活动的地产，包括购物中心、写字楼、酒店、餐饮、商业广场等。
商业地产的投资与运营是商业地产行业的两大核心环节，涉及到商业地产从购建、经营到出售的整个过程。
商业地产投资是商业地产行业的起点，通过投资购建商业地产，实现资产增值和盈利。
商业地产投资需要考虑多个因素，包括地段、规模、租赁状况、租金收益率等。
1、地段商业地产的地段优劣直接影响到商业地产的租赁状况和租金收益率，因此地段是考虑商业地产投资的最重要因素之一。
一般来说，商业地产需要选在城市中心、商业繁华区、交通便利的地段。
2、规模商业地产规模的大小直接影响到商业地产的租赁收益和资产增值，因此投资商需要根据市场需求和自身财力来选择规模适当的商业地产项目。
3、租赁状况租赁状况是商业地产投资中另外一个非常重要的因素。
商业地产的租赁状况不仅影响到商业地产的资产增值和盈利，还影响到商业地产的整体运营。
因此商业地产投资商需要对租赁状况仔细评估，包括历史租金、租赁期限和租户信用度等，以便更好的把控整个商业地产的租赁运营。
4、租金收益率租金收益率是商业地产投资的最终考量因素之一。
租金收益率是指商业地产年租金收入与投资成本的比率，是评估商业地产投资回报的主要指标之一。
商业地产投资商一般会选择租金收益率稳定且较高的商业地产项目。
1、租赁运营商业地产租赁运营是商业地产运营的重要组成部分。
租赁运营需要考虑租赁收益、租户入驻、租赁维护和租户关系管理等多个方面。
商业地产运营商需要借助市场营销等手段吸引租户入驻，并及时跟进租户的租赁需求和问题。
2、物业管理商业地产的物业管理是保障商业地产租赁运营的重要保障。
物业管理需要覆盖商业地产的所有方面，包括保安、清洁、设备维修、生态环境等，旨在提供租户舒适和安全的工作和生活环境。
3、市场营销市场营销是商业地产运营的重要手段之一。
商业地产运营商需要根据市场需求和商业环境，制定不同的市场营销策略。
市场营销可以通过网站、社交媒体、广告投放、公关活动等多个渠道进行。
商业地产营销.模式浅析
商业地产营销.模式浅析一、商业地产销售模式目前北京市场商业销售,开发商重视统一经营,采取带租约销售、售后回购等模式。
商业的统一经营管理可以取得最佳的收益,统一经营是对业主负责,同时也是今年乃至未来发展的主流皱势。
只要商业经营的好,收益就是稳定的。
模式1 先有租约后销售代表: 新中关新中关的开发商推出的首层商铺在销售时采取地下商铺的拍卖方式。
选择拍卖方式的主要原因是,看重旺铺的买家多,增加了销售价格的不确定性,以拍卖方式竞争购得更为合理。
新中关推出的地上部分商铺采取带租约销售模式,向投资人承诺前三年每年9%的租金回报。
而且,这一模式是由开发商先和租赁方签署赁协议,然后进行销售,从而减少商铺销售后的不确定因素,降低投资人风险。
统一招租可以避免零散出租造成的互相压价,也可以控制租赁的节奏。
同时,新中关的商业部成立业主主委会,业主按持有物业比例投标,全体业主必须遵守统一经营管理的原则。
带租约出售商铺实质上是售后反租的改良,开发商按照经营面积整体商业物业进行划分,然后先招租招商,继而根据租金再进行出售。
带租约出售方式对业态规划、业态组织要求较高,由于划分面积较大,相对于小产权分割商铺,买家可以更清晰地了解到购买单位租约合同以及经营状况。
对于带租约出售的商铺而言,由于租约先行,物业条件显得至关重要。
模式2 地产"类信托"代表: 中关村科贸电子城同样采取统一经营管理,以出售方式销售商铺的中关村科贸电子城,推出了地产"类信托"产品,即把6层1万平方的卖场分割成每5平方米为一个单位进行销售,单位出售价7万元,并且在四年合同到期后必须由开发商回购。
对于这一创新的销售手段,运行还算比较顺利,现在的工作重点是改变投资者传统的投资观念,扩大该类产品的认知程度,并银行进行合作,加入银行的理财计划,通过金融机构的介入为类信托产品增信。
地产"类信托"产品与带租约销售两者各有优势。
房地产开发经营工作中的商业地产开发与运营
房地产开发经营工作中的商业地产开发与运营商业地产开发与运营是房地产开发经营工作中的重要组成部分。
随着经济的发展和社会的进步，商业地产的需求不断增长，商业地产项目的开发和运营也面临着新的挑战和机遇。
本文将从商业地产开发和商业地产运营两个方面进行探讨，旨在分析商业地产开发与运营的关键要素以及其对房地产行业的影响。
商业地产开发是指将土地及其上的建筑物用于商业、办公、零售等经营活动的开发过程。
商业地产开发的主要目标是满足人们对商业和服务的需求，为城市经济的发展提供支持。
商业地产开发需要从开发前的市场调研、项目策划，到土地的购买、规划、设计和建设，再到最后的销售和运营，每个环节都需要精心筹划和有效管理。
首先，在商业地产开发过程中，市场调研是一个关键的环节。
通过市场调研，开发商可以了解市场需求和竞争状况，为后续的项目策划提供依据。
在市场调研中，开发商需要考虑人口结构、消费水平、商业配套设施等因素，以确定适合开发的项目类型和规模。
其次，在商业地产开发的项目策划中，选择合适的地理位置是至关重要的。
商业地产的成功与否与其地理位置密切相关。
开发商需要考虑项目周边的交通便利性、商圈规模和竞争情况等因素，以确定最佳的地理位置。
同时，项目的规划和设计也需要考虑到商业地产的功能和使用要求，如商场的布局设计、办公楼的功能分区等。
接下来，商业地产的建设需要有效的工程管理和施工监督。
一方面，开发商需要选择合适的建筑施工队伍，确保施工质量和进度的控制。
另一方面，工程管理的重点包括材料采购、工程进度管理、施工安全等方面的管理，以确保整个建设过程的顺利进行。
最后，在商业地产项目的销售和运营阶段，管理者需要制定有效的营销策略和运营模式。
通过有效的市场推广和销售渠道的建立，增加项目的知名度和吸引力。
而在项目运营阶段，管理者需要注重商业租赁、物业管理和客户服务等方面的工作，以提高项目的收益和竞争力。
商业地产开发与运营在房地产行业中占据重要地位。
商业地产运营的几种模式
商业地产运营的几种模式1.自主运营模式自主运营模式指商业地产所有者自主运营及管理物业。
这种模式下，商业地产所有者负责招商引资、租客管理、安全维护、设备设施维护等工作。
该模式的优势是商业地产所有者能够更好地掌握和控制商业地产的运营情况，提高运营效率；同时，商业地产所有者也能够直接享受运营所带来的收益。
然而，自主运营模式面临的挑战是需要商业地产所有者投入较多的时间和精力，并具备相关的管理能力。
2.物业管理公司托管模式物业管理公司托管模式是指商业地产所有者将商业地产的运营管理工作委托给专业的物业管理公司进行管理。
物业管理公司会负责商业地产的日常运营管理，包括租赁管理、维护保养、安全管理等工作。
商业地产所有者则提供物业管理费用给物业管理公司，作为其服务的报酬。
这种模式的优势在于商业地产所有者不需要亲自管理物业，可以将更多的时间和精力用于其他方面的工作；同时，物业管理公司的专业团队也可以提供更高水平的服务和管理。
但是，商业地产所有者需要与物业管理公司保持良好的沟通和合作，以确保物业的顺利运营。
3.物业管理公司联合托管模式物业管理公司联合托管模式是指商业地产所有者与物业管理公司共同管理商业地产。
商业地产所有者与物业管理公司共同组成一个运营团队，共同制定商业地产的运营策略和管理方案。
商业地产所有者负责招商引资、租赁管理等工作，物业管理公司负责物业维护、安全管理等工作。
该模式的优势是物业管理公司能够提供专业的物业管理服务，增强商业地产的运营能力；与此同时，商业地产所有者仍然具有决策权和收益权。
然而，商业地产所有者与物业管理公司之间需要建立良好的合作关系，共同制定运营策略，合作经营。
4.物业运营公司模式物业运营公司模式是指商业地产所有者成立自己的物业运营公司，负责商业地产的运营管理。
这种模式下，商业地产所有者能够全面掌控商业地产的运营和管理，可以更好地把握商业地产的发展方向。
同时，商业地产所有者可以将运营所带来的收益最大化。
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满足顾客
一次性购 足需求 ，
设不低于
营面积 50%的停 车场
沃尔玛 家乐福
新一家
19 2020/9/17
零售业态基本分类 (二)
类 选址
规模
商圈/目标顾客
别
（营业面
积）
商品结构
店堂设 服务功能 施
举例
百 城市繁
货 华区、 店 交通要
道
5000平方 米以上
便 在居民 100平方 利 住宅区、 米左右
店 主干线
（ 公路边
方 以及车
便 站、医
店 院、娱 ） 乐场所、
机关、
团体、
企事业 所在地
以流动顾客为主
以经营男、女、 商店设 注重服务， 新世界百
儿童服装、服饰、 施豪华， 设导购、 货
衣料、家庭用品 店堂典 餐饮、娱 大洋百货
为主，种类齐全、 雅、明 乐场所等 SOGO
少批量、高毛利。 快
服务项目
18 2020/9/17
零售业态基本分类 (一)
类别
选址
规模
（营业 面积）
商圈/目标顾 客
商品结构
店堂设 服务功 举例
施
能
超级市 场
居民区、 1000平方 交通要 米左右
道、商 业区
辐射半径0.5公
里以居民为 主 ，10分钟左 右可到达。
以购买频率高的商
品如食品、生鲜食
品、副食品和生活 用品为主
5 2020/9/17
商场的经营模式
自营：商场将自己生产或采购的商品进行销售而获取利润. 如沃尔玛和屈臣氏都有自己的同名品牌商品在店内销售,通过 他们的商标注册权限和生产权限在一些生产加工基地直接生 产所需商品用于销售;或者通过其全球采购系统,在全世界批 量低价采购所需商品用于销售.这类商品因为没有中间环节价 格极低,利润率不低于50%.适用于超大规模的连锁卖场.
商业地产模式与经营管理
1 2020/9/17
商业经营管理的基本知识 商业地产的模式 武汉市商业地产现状
2 2020/9/17
商业经营管理的基本知识
商品分类和布局 商场经营模式 招商流程 商业运作管理 零售业态分类
3 2020/9/17
商品分类和布局
较具规模的百货商场一般商品分类如下
13 2020/9/17
货品管理
货品类别及分配 货品数量及尺码 收货程序 出货程序 存货管制 退货处理
14 2020/9/17
财政管理
收银程序 价格制定 成本控制 销售预测
15 2020/9/17
卖场管理
购物环境气氛 保安措施 规则制定及控制 突发事件处理
16 2020/9/17
人力管理
部门分工 人力分工及责任 顾客服务 规则制定及控制
17 2020/9/17
商业零售业态
零售业态（Retail Forms ）
零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求 而形成的不同的经营形态 零售业态的分类主要依据零售业的选址、规模、 目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、 服务功能等确定
9 2020/9/17
招商的流程
按整体楼层将商品进行大区位划分：根据商场面积， 市场定位，充分考虑到顾客的购物习惯和心理及舒适 程度，按商品类别和商品组合进行楼层划分：如将吃、 穿、用商品分布在不同楼层。
按商品大类细分为服饰类，服饰相关类和非服饰类及 租赁项目类，按各细类所占面积比例划分柜位，确定招 商所需品牌数量。
6 2020/9/17
7 2020/9/17
8 2020/9/17
商场的经营模式
租赁:一般商场除了各类商品销售的布局之外,须附加 有部分服务性的经营项目如餐饮美食,美容健身,影楼影 院等来带动人气和客流,此类项目经营的场地和设施要求 较特殊,商场一般将某些局部如顶楼,拐角出租给上述经 营者,由其自行经营管理.商场收取租金但仍然对其日常 运作进行监督和协调,使其独立营运但又统一到商场的整 体运作中去.
类别
选址
规模
（营业面 积）
商圈/目标顾客
商品结构
店堂设 服务功能 施
举例
专业店
多数店 营业面积 设在繁 根据主营
华商业 商品特点 区、商 而定。 店街或 百货店、 购物中 心内。
以有目的选择某
和设施，
功能齐全。
居民徒步购物5-7 以速成食品、饮 简单装 分钟可到达，目 料、小百货为主， 修
标顾客以居民、 有即时消费性、
单身、年轻人为 小容量、应急性 主， 80%的顾客 等特点。 为有目的的购买。
满足顾客
便利性需 求 ，营
业时间16 小时以上
7-ELEBEN
20 2020/9/17
零售业态基本分类 (三)
服饰类：男装、女装、童装、内衣 服饰相关类：饰品、皮具皮鞋、化妆品、珠宝、手表 非服饰类：家电、家庭品、床上用品、食品
随着生活方式的不断变化，各类商品亦逐步细分，如女装又可细 分为少女装、少淑女装和成熟女装；家电也可分为大家电和小家 电，大家电中又分白色家电和黑色家电等。
4 2020/9/17
商业营运管理
商业零售企业的组织和构架
售卖部门
非售卖部门
—男士服装 —女士服装员 —儿童服装 —皮具 —鞋 —家私 —电器 —食品 —旅行用品 —家庭日常用品 —礼品
—采购 —财会 —陈列 —人事 —行政 —货仓 —市场推广
12 2020/9/17
商业营运管理
货品管理 财政管理 卖场管理 人力管理
装修比 较简单
大型综 合超市
城乡结 5000平方 合部、 米以上
住宅区、
交通要 道
经营服务辐射 半径3公里以 上，目标顾客
以居民、企业 团购顾客为主, 为流通中间环 节.
商品构成为衣、食、 装修比
用品齐全,家居日用 较简单 消费品为主导
满足顾客
每日生活 需求 ，营
业时间12 小时以上
中百超 市
社区超 市
10 2020/9/17
招商的流程
市场调查目标商品品牌挑选，比较同类产品的成本， 品牌知名度，市场分额占比，厂商实力，市场定位与商 场定位是否一致等，选定目标品牌。
招商渠道：一般为生产地，加工基地，批发市场，另 外通过招商会，媒介宣传，博览会，品牌发布会等和目 标厂商洽谈沟通。
11 2020/9/17
商品分类和布局
常见商场商品楼层分布
一楼：化妆品、珠宝、饰品、手表、皮具皮鞋、国际品牌 二楼：少淑女装（适合18-35岁年龄层女性） 三楼：成熟女装（适合35岁以上年龄层女性）、女式内衣 四楼：男士正装、男式配饰、男式内衣、咖啡厅 五楼：休闲服饰、运动服饰、运动用品 六楼：儿童服装、文具、童鞋 七楼：家用电器、家品、床品 八楼：美食城、中小型餐厅