商业地产开发的运营模式
商业地产的运营模式
商业地产的运营模式1.自营模式：商业地产项目由地产开发商自行运营管理。
地产开发商负责项目的规划、建设和租赁，同时负责项目的日常运营和维护。
这种模式下，地产开发商对商业地产项目的经营有着完全的控制权，可以灵活调整经营策略和资源配置，以适应市场变化。
2.招商合作模式：商业地产项目的开发商与合作伙伴（如第三方机构、外部企业等）合作共同经营。
招商合作可以包括合作开发、合作运营、合作管理等多种形式。
合作伙伴可以提供资金、渠道、品牌或运营经验等资源，分享项目投资风险和收益。
3.物业管理模式：商业地产项目的物业管理由专业的第三方物业管理公司负责。
物业管理公司负责商业地产项目的物业管理、租赁管理、设施维修和安全保障等运营工作。
物业管理公司依靠收取物业管理费用来获取收益，同时开发商通过物业管理公司提供的专业服务，提升项目的整体竞争力和市场价值。
4.特许经营模式：商业地产开发商将项目特定部分或整个项目出租给特许经营者进行经营。
特许经营者通过支付特许权使用费，并且按照事先约定的经营管理规范和标准进行运营。
这种模式可以有效减少开发商对项目的运营风险和管理压力，同时特许经营者也可以借助现有品牌和市场渠道进行经营。
5.联合开发模式：商业地产项目由多方联合开发。
联合开发可以包括多个地产开发商、物业公司、金融机构等共同投资和参与开发。
各方根据自身资金、资源和经验分享开发风险和收益，同时可以整合各方的优势，提高项目的整体竞争力和市场地位。
6.集群发展模式：商业地产项目通过打造商业集群，形成经济效应和资源集聚效应。
商业地产开发商将多个项目或多个商铺进行组合，形成规模效应和协同效应。
商业集群可以通过共享设施和人流、扩大市场份额、降低经营成本等方式实现项目的经济效益最大化。
在商业地产运营模式选择时，需要结合项目的特点、市场需求和资源优势进行综合考虑。
同时，还需要进行市场调研和风险评估，以确定最适合项目的运营模式，并制定相应的运营策略和管理机制，以实现项目的投资回报和市场价值。
商业地产运营模式表述
商业地产运营模式表述
商业地产运营模式是指商业地产经营者利用商业地产资源，通过一系
列的经营管理手段，实现商业地产价值的最大化和经济效益的最优化。
商业地产运营模式通常包括以下几个方面：
1. 定位和规划
商业地产定位和规划是商业地产运营模式的第一步。
通过研究商业地
产市场需求和竞争情况，制定出合理的商业地产定位和规划，确定商
业地产的经营方向和目标。
商业地产定位和规划的合理性对商业地产
后续的经营管理有着至关重要的影响。
2. 租赁和销售
商业地产运营模式的核心是商业地产租赁和销售。
商业地产经营者需
要通过各种途径引入优质的商户和品牌，租赁商业地产空间，并为商
户提供专业的管理和服务，确保商户的经营繁荣。
同时，商业地产经
营者还需要通过销售商业地产物业和开展物业租赁业务实现物业价值
的最大化。
3. 运营和管理
商业地产经营者需要实施全面的运营和管理，包括足够的物业保障、设施维护、市场营销等一系列服务。
商业地产经营者可以通过完善的运营和管理体系，提升物业的使用价值和客户满意度，吸引更多优质商户进驻商业地产。
4. 监管和合规
商业地产运营模式需要遵守相关法律法规和监管机构的规定。
商业地产经营者需要建立完善的风险管理体系，加强管理和监督，保障商业地产运营的安全合规性。
综上所述，在商业地产运营模式的实施中，商业地产经营者需要全面考虑商业地产的定位和规划、租赁和销售、运营和管理以及监管和合规等各方面的因素，逐步实现商业地产价值的最大化和经济效益的最优化。
商业地产的运营模式完整版
商业地产的运营模式完整版首先，租赁管理是商业地产运营模式的核心。
租赁管理包括招商引资、租约管理、租金管理和租户关系维护等环节。
招商引资是指通过各种方式吸引租户入驻，包括广告宣传、市场调研和洽谈等。
租约管理是指制定租约、签订租约和执行租约，包括租金的收取和租户的违约处理。
租金管理是指确保租金准时收取并进行合理利用，包括租金的设置和租金的调整。
租户关系维护则是通过提供良好的租赁环境来吸引和维持租户，包括提供高质量的物业管理和解决租户的问题等。
其次，资产管理也是商业地产运营模式的重要一环。
资产管理的目标是最大化资产价值，包括资产的增值和保值。
资产管理主要包括项目规划、项目开发、项目运营和资产处置等环节。
项目规划是指对商业地产项目进行研究和设计，包括项目定位、功能布局和市场分析等。
项目开发是指通过各种方式对商业地产项目进行建设和改造，包括项目筹备、建筑施工和装修设计等。
项目运营是指对商业地产项目进行全面管理和运营，包括物业管理、运营管理和财务管理等。
资产处置则是指对商业地产项目进行转让或出租，包括资产评估、交易谈判和合同签订等。
此外，市场推广也是商业地产运营模式的重要一环。
市场推广是指对商业地产项目进行宣传和推广，以吸引更多的租户和客户。
市场推广主要包括品牌建设、广告宣传、市场调研和产品创新等环节。
品牌建设是指对商业地产项目进行定位和品牌打造，以提升项目的知名度和美誉度。
广告宣传是指通过各种媒体和渠道对商业地产项目进行宣传和推广，包括户外广告、网络宣传和活动策划等。
市场调研则是对商业地产市场进行深入研究和分析，以了解市场需求和竞争情况。
产品创新是指根据市场需求对商业地产项目进行改进和创新，以提供更多的优质服务和增加项目的竞争力。
综上所述，商业地产的运营模式包括租赁管理、资产管理、市场推广和客户服务等方面，通过全面的管理和运营来实现商业地产的价值最大化和良好的运营效果。
商业地产运营模式
商业地产运营模式商业地产运营模式是指在商业地产开发、建设和运营过程中，为了实现商业地产资产的最大化收益和持续增值，通过制定合理的商业规划和运营策略，对商业地产进行有效管理的一种方式。
商业地产运营模式的设计和实施对于商业地产的成功与否具有重要的影响，因此在商业地产项目开发之初，应该进行全面的市场调研和综合分析，结合市场需求和竞争情况，设计出适合商业地产的运营模式。
1.定位和策划：商业地产运营模式的第一步是确定商业地产的定位和策划。
这需要依据市场需求和竞争情况，分析目标客户群体、人口基数、消费能力、购物习惯等因素，确定商业地产的功能定位和业态组合。
同时还需要考虑商业地产的品牌定位和定位市场的差异化策略，以提高商业地产的竞争力和市场占有率。
2.租户招商：商业地产的租户结构是商业地产运营中的重要环节。
通过招商租户，可以为商业地产带来稳定的租金收入，并提升商业地产的知名度和影响力。
租户招商的关键是根据商业地产的定位和策划，确定招商方向和目标租户群体，制定招商计划和招商策略，积极与潜在租户进行洽谈和合作，达成租约。
3.商业运营：商业地产的商业运营是商业地产运营模式的核心内容，包括商业地产的日常管理、运营和推广。
商业地产的日常管理涉及到物业维护、租金管理、人员管理等方面，需要建立健全的管理制度和运营流程。
同时，商业地产的运营还需要制定相应的推广策略和活动，吸引消费者，提升商业地产的影响力和市场份额。
4.金融支持：商业地产的运营模式中，金融支持是一个重要的方面。
在商业地产项目开发和运营中，通常需要大量的资金投入，包括土地购置、建设投资、租金补贴等。
因此，商业地产运营模式需要与金融机构建立紧密的合作关系，获取足够的融资支持，确保项目的可持续发展。
5.社区互动：商业地产的运营模式还需要注重与周边社区的互动和合作。
商业地产作为综合性的商业设施，在社区的发展和繁荣中扮演着重要角色。
可以通过与周边居民、企业和社区组织的合作，举办社区活动、志愿者活动等，提升商业地产的社会责任感和品牌形象。
商业地产运营模式
商业地产运营模式1.商业租赁模式：商业租赁模式是商业地产运营的基本模式。
地产开发商拥有物业，将其租赁给商家、酒店等运营商，收取租金。
商业租赁模式的关键是选取合适的商户和定期评估租金水平，以确保租金回报率和资产价值的提高。
2.自持经营模式：自持经营是指地产开发商自行经营商业地产项目。
开发商自行运营商业地产，可以更好地控制成本和运营质量，提升利润和品牌形象。
自持经营模式需要开发商具备专业的管理团队和运营经验。
3.招商引资模式：招商引资模式是指地产开发商通过招商，引入新的商户进入商业地产项目，并收取招商费用或一定比例的营业额。
这种模式可以增加商业地产项目的业态多样性，提高租金回报率和资产价值，但也需要开发商有一定的市场招商能力。
4.物业管理模式：物业管理模式是指将商业地产项目的物业管理权委托给专业的物业管理公司，由其负责维修、保养、安全和租户管理等工作。
物业管理模式可以减轻开发商的运营负担，提升租户满意度，但也需要选择信誉良好的物业管理公司。
5.品牌运营模式：品牌运营模式是指通过引入具有知名度和品牌影响力的商户进入商业地产项目，提升项目形象和吸引力。
开发商可以与知名连锁店、品牌酒店等达成合作，借助其品牌溢价效应提升租金水平和资产价值。
除了以上几种常见的商业地产运营模式，还有其他多种创新模式，如同业合作、商业地产投资信托等，在不同的商业地产项目中可以根据实际情况选择适合的运营模式。
在商业地产运营中，还需要重视与租户、供应商、政府等各方的合作与沟通，加强市场营销和品牌推广，提升项目的知名度和竞争力。
同时，还需重视消费者需求的变化，定期进行市场调研和业态调整，以适应市场的变化和提供更好的商业体验。
总之，商业地产运营模式是商业地产项目运营的基本策略和管理模式，通过选择合适的运营模式，合理配置资源，加强与各方的合作与沟通，可以最大化地提高商业地产项目的效益和利润。
浅析商业地产的运营管理模式
浅析商业地产的运营管理模式商业地产的运营管理模式是指商业地产项目在经营过程中所采取的管理方法和策略。
商业地产是以商业为主导的地产项目，包括购物中心、商业综合体、商业街等。
商业地产的运营管理模式影响着商业地产项目的盈利能力、竞争力和持续性发展。
首先，商业地产的运营管理模式应包括策划和定位。
商业地产项目的策划是指在项目前期进行市场调研和分析，确定项目的商业定位和特色，确定项目的定位目标，包括面向人群、定位市场和定位品牌等。
商业地产项目的定位决定了项目的商业形态和发展方向，对后期的运营管理起到指导作用。
其次，商业地产的运营管理模式应注重市场营销策略。
市场营销是商业地产项目的核心内容，其目标是吸引更多的消费者和租户，提高项目的知名度和声誉。
商业地产项目应通过优质服务、多样化的业态、具有吸引力的活动和推广营销等手段来吸引消费者和租户，提升项目的竞争力和收益能力。
再次，商业地产的运营管理模式应注重租户管理。
租户是商业地产项目的重要利益相关者，他们的经营质量和经营状况直接影响着商业地产项目的盈利能力。
因此，商业地产项目的运营管理模式应注重租户选择、租户管理和租户维护。
项目经营者应根据项目的定位和业态要求，选择具有潜力和合作意愿的租户，同时加强对租户的管理和服务，提供合适的场地和配套设施，帮助租户提升经营水平，共同推动项目的发展。
此外，商业地产的运营管理模式应注重设施设备的维护和管理。
商业地产项目通常包括大量的设施设备，如空调、电梯、灯光等。
这些设施设备的正常运行对于项目的经营至关重要。
商业地产项目的运营管理模式应包括设施设备的定期检修和维护，确保设施设备的正常运行，提升项目的运行效率，提供良好的消费者和租户体验。
最后，商业地产的运营管理模式还应注重项目的持续改进和创新。
商业地产是一个动态变化的行业，市场需求和消费者行为都在不断变化。
商业地产项目的运营管理模式应紧跟市场的变化，不断优化和改进，提供具有竞争力的商业服务和商业体验，保持项目的持续发展和创新能力。
有效的商业地产运营模式
有效的商业地产运营模式商业地产运营模式是指商业地产项目的经营策略和管理模式，它涵盖了项目的定位和战略、租赁管理、物业运维、市场宣传等各个方面。
一个有效的商业地产运营模式能够帮助地产开发商实现项目的长期稳定收益，提升项目的价值和品牌形象。
以下是几种有效的商业地产运营模式。
1.多元化租户组合模式一个成功的商业地产项目需要有吸引力和多样性的租户组合。
开发商可以通过吸引不同类型的租户来满足不同消费者的需求，提供多种选择和服务。
例如，在购物中心中，可以吸引国际品牌零售商、本地小型店铺、餐饮服务商以及娱乐设施，实现小型店铺与大型连锁品牌的混合经营。
这种模式利用了不同租户之间的互补关系，形成租户之间的联动效应，提升整个商业地产项目的吸引力和竞争力。
2.社区型商业综合体模式社区型商业综合体是指将商业、居住、休闲娱乐等多种功能融合在一起的综合性项目。
这种模式通过提供便利的购物、餐饮、娱乐、医疗等服务，吸引周边居民和消费者，形成良好的消费氛围和社区文化。
同时，社区型商业综合体还可以配套住宅、写字楼、公园等不同类型的用地，提供全方位的生活和工作体验，满足多样化的需求。
这种模式使商业地产项目成为社区的中心，实现商业和社区的双赢。
3.O2O模式O2O（Online to Offline）模式是指利用互联网和移动互联网技术，将线上和线下的商业活动相结合的经营模式。
商业地产项目可以通过建设电子商务平台、线上预约服务、优惠券等方式，引导消费者在线下商业空间进行消费。
同时，商业地产项目还可以通过线上宣传和推广，吸引更多的消费者到线下进行购物和服务体验。
这种模式可以提高商业地产项目的曝光度和吸引力，并实现线上线下的联动效应。
4.创客空间模式随着创业热潮的兴起，创客空间成为了一个新兴的商业地产运营模式。
创客空间是为创业者和创新型企业提供办公、研发和交流的共享空间。
商业地产项目可以将部分空间划拨给创客空间，吸引创业者和企业入驻。
创客空间提供高品质的办公设施和服务，为创业者提供资源共享、交流合作的平台，促进创新和创业的发展。
10种典型的中国商业地产开发模式
10种典型的中国商业地产开发模式中国商业地产开发模式是指在中国国内的商业地产项目开发中，常见的十种典型的商业地产开发模式。
以下是具体介绍：1.购买开发模式：由开发商购买土地，进行商业地产项目的开发。
该模式适用于有一定资金实力的大型开发商，可以直接购买土地进行开发。
2.租赁开发模式：开发商与土地所有者签订长期租赁协议，再进行商业地产项目的开发。
该模式适用于资金较为有限的开发商，可以通过租赁的方式降低开发成本。
3.合作开发模式：开发商与土地所有者进行合作，共同进行商业地产项目的开发。
该模式适用于双方资金实力较强的情况下，可以共同进行投资和开发。
4.放款开发模式：开发商向银行或其他金融机构贷款，再进行商业地产项目的开发。
该模式适用于开发商有一定信用和还款能力的情况下，可以通过贷款方式进行开发。
5.合资开发模式：开发商与国内或国际的合作伙伴进行合资，共同进行商业地产项目的开发。
该模式适用于国内开发商想要拓展国际市场或国际开发商想要进入中国市场的情况下，可以通过合资方式进行开发。
6.城市更新模式：以老旧城区为基础，通过拆迁改造和更新，进行商业地产项目的开发。
这种模式适用于城市更新需求较大的城市，可以通过更新老旧城区的方式进行商业地产开发。
7.旅游开发模式：将景区或者旅游区域内的土地进行商业地产项目的开发。
该模式适用于位于风景名胜区、海滨度假区等旅游区域的商业地产项目开发。
8.专业化开发模式：由专业的商业地产开发公司进行商业地产项目的开发。
该模式适用于专业的商业地产开发公司通过专业的团队进行商业地产项目的开发。
9.综合开发模式：将商业地产项目与住宅、写字楼等其他类型的地产项目进行综合开发。
该模式适用于综合需求较高的地区，可以通过综合开发的方式满足不同类型的需求。
10.公私合作开发模式：政府与私人开发商进行合作，共同进行商业地产项目的开发。
该模式适用于政府希望通过引进私人资本来推动地方经济发展的情况下，可以通过公私合作的方式进行开发。
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商业地产开发的运营模式日期：2005-7-29 17:29:59来源: 编辑：众所周知中国已经进入一个新的经济发展周期，我想这点是不容置疑的，从03年开始，中国各方面的经济指标都得到的空前的一些提升，同时在这样的一个大的背景下面，各位也了解地中国经济出现了局部的投资过热，那么在中国房地产对于金融信贷的依赖也是非常的过分，那么我们举一个数据，基本上是在房地产开发企业的资金方面的来源可以这样讲99%是来源于房地产的信贷，而其他一些金融的手段仅仅在1%而已，这是一个严峻的事实。
这里面有相当大的金融风险。
那么房地产业和金融业也将成为中国加入WTO的新标准，我想这个方面的话，政府也会加大调控力度，这方面特别是从04年12月11号开始，商贸投资业作为我们入市退五进三当中一个开放，也是因为这样我们去年在广州12月10号举办了首届商业地产博览会。
这是一个具有历史意义的一天。
那么在我们这个商贸开放之前，我们中国商贸的物业乃至我们中国的商业地产业准备好没有？在宏观调控下面目前对于商业地产开发的新的动向如何，众所周知，目前出台的一系列政策，是对整个房地产业，虽然它的矛头更多的特别在近期是针对住宅产业，但是也会波及到商业地产的发展的趋势，所以在这里我也做一个简单的一个表述。
首先是商业地产的开发的现状。
那么商业地产的开发投资继续保持较高的一个增长速度，那么相关的数据我想也就不要列举，大家在很多的途径都可能发现，那么来自中国购物中心财富中心的一个数据表明，中国商业地产竣工面积达到2000万平米，这些地方仍然在建设大量的超大规模的商业设施，包括以Mall的在建项目有300多个，这个也是一个客观的值得重视的一个事实。
而与此相比较而言，全国的商业用房面积反而在不断的上升，随着商业地产的投资的持续升温，包括世贸集团，顺驰中国，以及国美地产等等，都分别高调表现要进军商业地产。
那同时，在我们的商业地产的目前的一个现状商业地产的两张皮的现象依然非常的严重，并没有得到很好的解决，对于零售商需求的不清晰，研究的不充分，招商的困难以及商铺寻找这样一个合适的矛盾日常的激烈。
那么在宏观调控下面对商业地产其实这样的需要引起中国有关方面的各部委的担忧，在今年4月份发改委把这个很多先引得获利投资的方面做一个研究，那么对于商业地产大型购物中心的这样一个调查也是在名列里中的。
这个是大家可能知道的一些信息，同时05年以后，接连不断的政策应该是以三剑合舞，砍下这么多年发展的房地产业，同时也商业地产带来一定地影响。
特别是今年准备即将要推出的规划条例，这里面也有一些举措，将对整个商业地产的发展，超过一万平米以上的必须进行国务院有关部门进行这样的论证。
所以商业地产盲目的开发，在未来可能会有一定程度上的遏制，由于我们在第一张也提到，在整个房地产业特别是商业地产对于融资。
一些手段异常的单一，因此导致这样一个金融风险，那么我们也提出未来商业地产重点由于他是一个基金资金密集型的这样一个投入，他们对于开发商，投资商的实力，以及他的一些更灵活的金融手段的一些要求更高，所以我们认为，这必须实现多样化的一个渠道。
那么在今天多样化的形势当中，那么陆续的有这么一些包括和国外的交流这都是在一些城市，其中包括房地产的证券化，投资资金组织吸收长期资金来投入于房地产。
引导国外资金进入房地产融资市场，发行公司债权，推行融资租赁方式，抵押资产管理公司等等。
国内比较房地产信托投资资金瑞士这方面一些形式的借鉴，目前也正在国内的金融界和相关的主管部门当中正在酝酿这些方向上的意见和出台的举措。
因此我们也看到，特别在近期我们由于地产这样一些在七部委关于遏制房价的意见这样的出台以后，商务部也比较担心，由于对于住宅产业的一个调控，那么一些相关的开发和资金的流向可能会更多的专项商业地产，所以为了更了解这个情况，商务部分两路在全国进行商业地产的调查，第一路是考察广州，东莞，南宁，厦门，福州；第二路上海，南京和杭州。
这个是目前也是北京方面在进行的一些动作。
那么事实上确实我们也发现了这样一个表现，就是在住宅投资受遏制以后，各地的投资者专项商业地产和探讨中长期的一些投资，这里面同时包括海外的一些资金和热线对商业地产的更加的热衷，今年新加坡的家腾置业，同时我们也发现，在2005年第一季度，上海外资商业地产超过04年的整个年度的这样一个趋势。
我们在进行这方面的论述以后，我们可以得出这样的一个结论，也就是当今在中国房地产产业链的发展，它存在的趋势是资本，品牌，房地产的源头首先在一级市场首先是土地的目前国家也是相当多的政策上调控，包括是去年831的大限，以及包括今年七部委当中包括闲置一年以上的土地资金的政策，在两年以上的无偿收回等等这样一些非常有利的，应该是一些严肃的举措，应该是一些土地开发商的土地积累方面，土地储备方面的一些策略也是引起很多的一些调整。
那么为了更好的实现土地、品牌也就是我们开发商的品牌，以及资本的对接，那么我们结构得到国土资源部的支持，在中国国土资源直属机关报，包括是中国国际展览公司，以及美国咨询集团一起去在今年的7月30号和8月2号在北京的国贸举行中国首届地交会。
这是我们对这个地交会的相关信息给各位做一些预告。
那么在这里面，我们非常希望搭建品牌开发商和土地资源以及是国际资本的这样一个三方对接的平台，在这里面我们组织了超过50多个城市地级在内的国家土地储备局组团参展，把他们开展的参展的信息在这里进行发布和寻找招商引资的渠道，同时结合一批存量的二手土地，特别是一些有地无钱，那么也感觉到新政之后的出台的压力，他们也想寻找相关的合作伙伴进行转让，我们也组织了相关的这样的参展另外我们把北京大的开发商以及北京动开发售的正在引起整个京城楼市震动的项目，都会是进入我们这次展会。
作为一个品牌的展示。
同时还加上我们很多国外的一些资金和投资银行，当中包括日本的，澳洲的银行，亚洲的开发银行以及一些在内的金融的机构，这些都是我们在北京地交会将会搭建的一些资源，也希望在座各位业界的朋友也兴趣可以参与和观摩，在这里面我们也承办了一个高规格的中国商业地产和国际资本的这样一个主题论坛，因为房地产的论坛有三个主题，也是历来房地产市场当中最高的规格，因为我们把全球最大的开发商请到中国来进行主题演讲。
我们这次国土资源部的副部长以及相关的领导干部都会出席，这次应该讲是非常高规格，应该在新政之后的中国和美国对于整个方向产业的发展的方向的一个探讨和一个交流。
那么讲了这么多，我讲可能各位比较有兴趣的一些话题，就是说商业地产开发目前如火如荼，也有人在预测可以说2005年将是中国产业地产的死亡年，或者换句话说2005年将是中国商业地产的原年。
这个说法我想根本的来源还是多少有一些依据的，作为商业地产的这样一个标签的名词，其实在真的出现2002年，那么开始萌芽是2000年，商业地产这个名词这样的提出和各大的传媒以及业界的同行们转述应该从2002年比较多，也代表中国目前相当多的商业地产项目最多是在2000年开始筹备，大部分在2002年2003年开始筹备和开发。
他们基本上习惯性的从住宅的开发转过来看到商业地产投资回报率比较高，有惯性的用住宅的房地产开发模式来直接照搬到商业地产开发中，因此在很多的环节出现了很多的误区，当时我想用几个排比句可以反映大致的状况，也就是说开发重于经营，销售先于招商，规模先于策划，这都是在此之前众多商业地产项目存在整个运营的管理模式。
那么强调的问题，我们只是将其中一部分进行努力，第一是规模盲目的扩大，脱离需求。
这里面不乏一些政府形象工程，也就是说政府热于企业，形象大于需求。
第二点商业地产的开发和后期的商业经营管理严重脱节。
完全没有考虑到整个这个项目的最重要的是一个持续发展和有序的经营。
另外由于我们国内的开发商的实力有限，和一些中国的一些实际的国情所造成，基本上都用销售的手段来短期回笼我们的资金，来滚动开发相对资金需求量比较的商业地产项目，这样的话，而在销售如何销售，才能够跟未来的经营尽量的能够减少它的矛盾，一定有矛盾，但是尽可能的减少，这个是可以做到的。
如何去做，这里面有很多的经验，所以这里面也经常造成很多困扰。
第四点很多照搬照抄的现象极其的严重，他们觉得新天地很好，有可能在自己里面找一块地开发一个街区的模式，这个是一个很大的误区。
看到别人在盖一个购物中心，觉得很赚钱，自己也不自量力的去干，这样的话甚至本住宅的中心都搬过来，这个是普遍存在的一个现象。
第五点刚才提到了，还没有真正的进行前期的商业策划就急于的找很多的规划设计单位进行投标，然后根据甲方自己的一些想法，脱离商业规律的想法，去敲定它的规划事情，包括建筑的设计等等，严重脱离零售商的要求，这是一个也是很多这样的问题存在。
同时招商包括主力店和一些龙头的商铺办主力店等等，还没有确定就急于销售，这些都是很重点的误区。
同时也没有看到整个商业地产运作过程当中，特别在我们的一本书我们的开篇第二章就花很大的篇幅去论述要做商业地产首先必须了解商品流通的规律，刚才我们有两位嘉宾都或多或少提到了，在商业地产主体是商业，而不是地产。
我想我自己的看法我可能更倾向于在商业地产的整个运作过程当中，地产是一个非常重要的载体，而它里面真正的灵魂是每一个经营的商家，所以我们做商业地产开发非常要了解零售商的需求，而零售商是做什么，他们我做商业地产开发，我们更多的不是在做商品，所以我们更倾向于我们旭辉国际本人更倾向于做商业地产开发运营的，我们更倾向于商店元素与商品元素的组合来取代讲业态和业种。
而我们做商业地产开发我们很明确，我们更多的关注的是商店元素和商品元素的组合，他们是相对应的。
而在此当中他更重要的是我们商品的流通规律是什么，也就是我们零售企业它遵循的零售业的一些规律是什么，这是一个非常重要的理论的基础，如果没有这个，我们的商业地产开发商，由于不懂零售商的需求，造成了笑话和吃的亏损失是很惨重的，所以我们必须在这样的理论方面，我们对整个商业的定位一定要做整体性的思考，而我发现很遗憾，在全国我们做了将近20个城市有商业地产的项目，我们发现绝大部分商业地产项目在整个的经营这块，确实是非常的草率，而且是完全违背商业地产的需求。
在这里，我想举一些个案和大家做一些交流和分享，这里面涉及到一些业内的项目，我只是客观的进行一些我的一些看法和讲述。
首先各位肯定知道这是号称全球最大的Shopping Mall金源Mall。
刚刚我们的这个刘博士第一位出厂的嘉宾提到，他提到他北京的项目，我可以在这里坦诚步公的进行一个交流。
事实上这里面我想他的出发点，首先我觉得这个项目，当然他的开始的经营的相撞是很好的，但是后期来讲越来越多的业界的朋友对这个项目提出了更多的担心，而且他目前的现状确实不是太好，因为我们讲，因为他的定位本身这个项目的定位其实就本质上的一些问题，因为在他这样的一个区位，在北京的西北四环，在整个的坐落世纪城的200万平米开发的设计里面，他本来就不应该具备他的交通条件和地位位置一开始的定位就不应该是面向整体优势，甚至更远的一些项目建设的辐射，他辐射不可能在这个地方辐射这么远，不可以支持。