郑州各个商圈市场调研总结
郑州商圈商场调研报告30P
月估费用
7万（150㎡） 盈亏销售额
14万
优势
引进了文旅项目，大幅度压缩传统的商业业态， 引进了全国最新水准的海洋馆，专题儿童生活广 场，建立郑州首家儿童题材的一站式消费体验链
条，未体验的餐饮品牌引进了郑州
劣势
整体的体量不大，运营管理团队不足
招商现状
商场目前没有计划进行调整
正弘城
商场名称
正弘城
商业面积
商业功能
集展示、商务、购物、娱乐、休闲、餐饮、 旅游、文化、康体、 情感交流十大商业功
能于一体
月预估费用
盈亏销售额
优势
行政、金融、文化和娱乐四大功能中心、人 口密度高、消费需求大、目前已成为成熟的
高端消费商圈
劣势
因中庭面积较小，空间局促
招商现状
符合快品定位，目前商场没有位置调整，对 品牌的考察较为严格
扣点费用
/
其他
/
优势
项目周边楼盘及居民数量；项目周边楼盘入住情况； 项目交通情况；项目周边配套较成熟
劣势
整体体量小，品牌氛围差，丹尼斯占大部分空间
招商现状
9月开业目前招商70%，临街未开始招商
曼哈顿商业广场
商场名称 所在位置
曼哈顿商业广场 商业面积
22万㎡
金水路与未来大道交汇处
开业时间 市场定位
2009/5/1
楼层
地上2层
主题购物、主题休闲娱乐、主题休闲餐饮、主 题文化
商业功能
大型主力店、美式风情商业步行街、五星级影 院、国际金融服务中心及大型餐饮娱乐名城
月预估费用
/
盈亏销售额
/
优势
1、区位优势，处于主干道金水路与未来路交汇； 2、周边消费能力高，3、商业业态规划全面，
中部大观及郑州火车站商圈分析
中部大观及郑州火车站商圈分析中部大观是郑州市的一个重要商圈，位于郑州市中心的黄河沿岸，是郑州的商业、文化和旅游中心之一、郑州火车站商圈是郑州市的交通枢纽，是郑州市最繁忙的商业中心之一、下面将详细分析中部大观和郑州火车站商圈。
1.中部大观中部大观被称为黄河之窗，坐落在郑州市金水区中部大道附近。
这里毗邻黄河，拥有得天独厚的自然风光，是郑州市的旅游景点之一、中部大观拥有大量的高档酒店、购物中心、餐饮区和休闲娱乐设施。
这里的商业氛围浓厚，吸引了大量的来自全国各地的投资者和消费者。
顺便提一句，郑州市中部大道也是郑州市区内的一条主要交通干道，横贯于郑州市的东西方向，连接了郑州市的许多重要区域。
因此，中部大观也因其得天独厚的地理位置而成为郑州市的交通要塞。
2.郑州火车站商圈郑州火车站商圈位于郑州市中心，是郑州市重要的交通枢纽之一、这里拥有中国最繁忙的火车站之一，每天都有大量的旅客从这里进出。
郑州火车站商圈周边拥有大型商场、超市、餐饮店、酒店和娱乐场所。
商圈内的商业氛围非常浓厚，生意非常兴旺。
郑州火车站商圈的发展离不开火车站作为交通枢纽的优势。
火车站附近的商家经营范围多样，价格也相对较低，吸引了大量的消费者。
同时，火车站商圈也吸引了周边地区的消费者前来购物和旅游，成为了郑州市的繁华商业中心之一中部大观和郑州火车站商圈都是郑州市的重要商业中心，但两者也存在一些区别。
首先，中部大观位于黄河沿岸，拥有得天独厚的自然风光，吸引了大量的游客。
这里的商业氛围相对较为高档，主要以高档酒店、购物中心和高端餐饮为主。
而郑州火车站商圈则以繁华和实惠为主导，商家经营范围广泛，价格相对较低。
其次，中部大观和郑州火车站商圈在地理位置上也存在一些差异。
中部大观位于市中心，交通便利，周边有多条主要干道通过，方便人们进出。
郑州火车站商圈位于郑州火车站附近，火车站是郑州市的交通枢纽，各类公共交通工具频繁，使商圈得以吸引更多的消费者。
总的来说，中部大观和郑州火车站商圈在商业氛围、价格水平和地理位置等方面存在一些差异，但都是郑州市的繁华商业中心，吸引了大量的投资者和消费者。
郑州市花园路商圈市调报告
花园路商圈市调报告市调人：安晓贺李茜市调时间：2013年4月11日上午市调地点：花园路沿线市调主题：花园路商圈一、郑州主要商圈简略图二七商圈位于郑州市市中心地带，周边各大商圈环绕花园路商圈➢地理位置:花园路商圈以紫荆山百货为起点,向北辐射,顺花园路向北,分布着正道中环百货,在花园路与农业路口,郑州新玛特、国贸360和丹尼斯百货花园店相呼应,成为名副其实的“面对面”的竞争对手。
花园路商圈的形成依赖于近几年花园路周边范围经济的发展,以及郑州市的战略发展方向。
花园路、农业路、金水路这几条道路集中了郑州市大的金融机构,包括银行总部、保险公司的总部。
本地区消费能力比较强,社区档次比较高，除此外有几十条公交路线，筹建的地铁2号线也在花园路上。
➢主体构成:花园路商圈中百货商店是非常重要的组成部分,比如紫荆山百货、正道中环百货、大商新玛特总店、丹尼斯花园路店。
二、调研项目名称1、丹尼斯百货郑州丹尼斯百货是百货、超市、餐饮、健身、娱乐功能为一体的大型商业综合体建筑。
该项目位于郑州市花园路与农业路交叉口东北角，地理位置重要，交通便利。
总用地0.8公顷，建筑面积：7.47万平方米，地上十五层，地下二层。
该建筑重点组织了大型商业顾客人流、职工人流、车流、货流相互之间的关系，做到各种流线不交叉。
同时满足消防、无障碍、节能多方面的要求，创造安全舒适的购物环境。
外观风格整体统一，纵向线条的处理挺拔有力，造型简约明快，具有现代时尚的气息，成为该地段地标性建筑。
2、国贸360郑州国贸中心是郑州主城区地标，位于农业路和花园路交汇处，以48万平方米超大规模、高辐射性区域优势、高素质消费群体，融合街区SHOPPINGMALL（即街MALL）、酒店式公寓及甲级写字楼多种业态成就郑州史无前例的全业态复合地标。
共有住宅、写字楼、商铺[三种物业类型郑州国贸中心的定位是“城市金融和商业中心”，集展示、商务、购物、娱乐、休闲、餐饮、旅游、文化、康体、情感交流十大商业功能于一体。
郑州市商圈调查剖析
郑州市商圈分析郑州市区商业概况根据统计资料显示，目前郑州人均商业面积为0.7平方米左右，而发达国家或地区人均一般为1.2平方米，从数字上来看，郑州人均商业面积远远低于发达国家或地区，处于较低水平状态。
由此看来，郑州的商业地产存在很大市场。
郑州住宅密集区自发形成的商业形态，没有集中、统一的规划，无论从经营载体——住宅底商的硬件环境，到软件服务品质，均无法满足部分对购物环境、消费品质要求较高的消费者的需求，这就推动着城市商业形态的发展、变化—从自发式零散街铺，逐渐向人为规划的社区中心商场、主题商业步行街及专业商业城过渡，并逐渐走向成熟。
郑州目前多数区域都缺乏高品质主题商业物业来提升区域的商业消费品质。
而高品质商业地产分为住区中心商场、特色步行街、主题式大商场等等，各区域可结合区域商圈的差异，选择不同类型的主题商业地产开发。
现今，郑州市较突出的商圈范围内的购物中心、专业专卖店等新型业态不断涌现；连锁超市经营领域正在拓宽；丹尼斯、沃尔玛、易初莲花、家乐福、家世界、世纪联华等国内外大型流通企业涌入郑州。
如火如荼的商业氛围的造势让投资者和消费者觉得前景一片大好。
根据以上分析，我们将郑州分为二七商业圈、火车站商业圈、国贸中心商业圈、紫荆山商业圈、碧沙岗商业圈、郑东新区商业圈。
1、二七商圈——城市形象门户商圈二七区是郑州市的商贸中心区，具有悠久的商贸业发展历史。
随着1903年京汉铁路开通和1905年德化街建成，这里的商贸业就逐渐兴起和繁荣。
经过100年的风雨历程，二七区的商业不断发展壮大。
上世纪90年代，由亚细亚等几大商场参与的全国著名的郑州商战曾在这里爆发，引发了郑州乃至全省的商业变革。
经过一轮又一轮的新旧更迭，二七区逐步形成了以零售业为主的“二七商圈”。
形成因素：一、大型零售商云集，商业街规模庞大。
“二七商圈”已建成了中原地区第一个集购物、娱乐、餐饮为一体的步行商业街——德化步行商业街，汇集了世界500强之首——商业零售巨头沃尔玛公司、金博大购物中心、北京华联、上海世纪联华、天津家世界等数十家大型商业企业和百年德化购物公园、正弘国际名店、国美家电等大批商家，商业氛围浓厚。
郑州市场调研报告
郑州市场调研报告郑州，作为河南省的省会，是我国中部地区重要的中心城市和交通枢纽，也是国家重要的综合交通枢纽和商贸物流中心。
近年来，郑州的经济发展迅速，市场活力不断增强。
为了更深入地了解郑州市场的现状和发展趋势，我们进行了一次全面的调研。
一、郑州市场的总体概况郑州地理位置优越，位于我国中部，交通便利，铁路、公路、航空等交通网络发达。
这为郑州的经济发展和市场繁荣提供了有力的支撑。
在经济方面，郑州的 GDP 持续增长，产业结构不断优化。
工业、服务业和农业都取得了显著的成就。
其中，制造业是郑州的支柱产业之一，汽车、电子信息、装备制造等领域具有较强的竞争力。
服务业也发展迅速，金融、物流、商贸等行业逐渐壮大。
二、郑州的消费市场（一）消费结构郑州居民的消费结构逐渐从基本生活消费向品质消费转变。
食品、服装等基本生活消费仍占据一定比例，但教育、旅游、文化娱乐等服务性消费的比重不断上升。
（二）消费渠道随着电子商务的发展，线上消费成为郑州居民消费的重要渠道之一。
同时，传统的实体商业也在不断转型升级，通过提供更好的购物体验来吸引消费者。
（三）消费热点智能手机、智能家居、新能源汽车等成为郑州消费市场的热点产品。
此外，健康养生、教育培训等领域的消费需求也在不断增加。
三、郑州的房地产市场（一）房价走势近年来，郑州的房价整体呈现上涨趋势，但在政府的调控政策下，房价涨幅逐渐趋缓。
（二）市场供需郑州的房地产市场供需相对平衡，但在一些热门区域，如郑东新区，供应仍相对紧张。
（三）政策影响政府出台的一系列房地产调控政策，如限购、限贷等，对郑州的房地产市场产生了重要影响，抑制了投机性需求，促进了市场的平稳健康发展。
四、郑州的人才市场（一）人才需求随着郑州经济的快速发展，对各类人才的需求不断增加，尤其是在高新技术、金融、物流等领域。
（二）人才供给郑州本地的高校和职业院校为市场提供了一定数量的人才，但仍不能满足市场的需求。
因此，吸引外来人才成为郑州人才工作的重要任务。
郑州商业市场调研
小帆船、HUNT、哥伦比亚、THE NF、AIGLE、沙乐华、狼爪、 诺诗兰、哥伦布
-1层：青春少女 1层：国际名牌旗舰店、珠宝、化妆 2-3层：女装 4层：儿童馆 5层：男装 6层：生活馆
郑州商业市场调研
营销中心.2014.9
目录
一、郑州概述 二、郑州商圈概况 三、郑州商圈代表商业调研
一、郑州概述
郑州是河南省省会，是河南政治、经济、文化中 心。辖12个县（市)、区，其中县1个、县级市5 个、区6个。
郑州处于我国交通大十字架的中心位置，为全国 重要的交通、通讯枢纽，是国家开放城市和历史 文化名城，是中国八大古都之一。郑州商贸发达 ，是国务院确定的3个商贸中心试点城市之一。 近年来，随着万达、华润、宝龙等商业巨头进军 中原，给郑州商业市场带来更多的生机与活力。
Hale Waihona Puke 1、经营业态1号馆精品百货：GUCCI、Ferragamo、MaxMara、Cartier、HUGO BOSS 、Paul、Shark BALLY、Coach、Montblanc、Armani、Collezionin、Canali、SWAROVSKI、 MAX&CO 、ESCADA、PORTS；
二、郑州商圈概况
郑州作为河南省省会，商业发展势头强劲，早期成熟零售卖场大多集 中在中心区域的二七商圈（城市级商圈，中高端定位）、火车站商圈 （城市级商圈，中低端定位）以及北部的花园路商圈（区域级商圈， 中高端定位）。
近几年，随着郑东新区、中原区及二七区的快速发展，集购物、休闲 、娱乐、餐饮、住宅、写字楼等多种业态为一体的商业中心随之落户 ，区域出现一些大型新兴的商圈。如：郑东新区的丹尼斯七天地，中 原区的中原万达广场和锦艺城，二七区的二七万达广场等。
郑州商圈分析报告
郑州商圈分析报告一、市场概述郑州是中原地区最大的城市，市场消费能力强劲。
商业氛围浓厚，商圈增长势头明显。
目前郑州主要商圈分两类，一类是传统的太康路、大学路、黄河路、人民路等，另一类是新兴的CBD商圈，如正商汇、丹尼斯广场等。
二、商圈分析1. 太康路商圈位于郑州市中心，是传统规模最大、品牌最为丰富的商圈之一。
主要商业街道是太康路，其东段商品种类繁多，西段则是高档品牌云集。
本商圈的人流量极大，但车流量也非常拥挤。
2. 大学路商圈位于郑州市二环以内，主要商业街道为大学路和建设路。
该商圈以年轻化、时尚化作为主打卖点。
消费者年龄普遍较年轻，消费能力也比较不错。
主要商家以服装、休闲娱乐、美食为主。
3. CBD商圈这是新兴的商圈，主要位于市二七区。
随着CBD区域的建设，新型消费中心逐渐形成。
这里的消费群体普遍较高端，消费观念也更先进。
该商圈内部设施完善，配套服务也十分到位。
三、趋势预测1. 发掘商圈潜力各商圈人流量正逐年上升，同时也有一些商铺致力于新品种、新业态的探索。
然而，传统商圈内有很多资源未被充分发掘。
因此，在不破坏环境的前提下，要积极寻找商圈的空白，引入新业态。
2. 认真考虑定位商圈定位，直接关系到商业街道品质及人流量。
各商圈所采取的营销策略需要综合考虑市场地位、商业街道品质、客户资源等因素，然后有针对性地开展营销活动。
同时，商圈还需要注重形象塑造，提升品牌影响力。
3. 加强服务质量管理商圈服务质量是消费者最为关注的重点之一。
为了提升服务质量，商圈应加强人员培训，提高服务水平。
此外，商圈还应建立完善的售后服务机制，并定期对服务质量进行评估和检查。
4. 多元化营销策略市场环境不断变化，商圈的营销策略需不断创新。
商圈应该通过强化品牌口碑，加大广告宣传力度，建立客户关系管理体系等多种方式来吸引更多的顾客。
四、总结郑州商圈的发展前景十分广阔，但同时也面临诸多挑战。
各商圈应运用多种方式，提高客户满意度，促进消费信心，加强管理，促进商圈稳定发展。
郑州商场调研报告
郑州商场调研报告郑州商场调研报告一、调研目的本次调研的目的是对郑州市内的商场进行调查和研究，了解其发展现状、面临的问题，以及未来的发展趋势，为商场的规划和经营提供参考和建议。
二、调研方法本次调研主要采用的方法有：1. 实地踏查：我们对郑州市内的主要商圈进行了实地踏查，包括五一商圈、二七商圈、CBD商圈等。
2. 访谈调研：我们采访了部分商场经营者和顾客，了解他们对商场的看法和需求。
3. 数据分析：我们收集了郑州市商场的相关数据，包括商场数量、销售额等，进行了分析和比较。
三、调研结果1. 商场规模不断扩大：随着郑州市经济的发展，商场的数量和规模不断增加，商场呈现出规模不断扩大的趋势。
2. 商场竞争加剧：商场数量的增加导致了商场竞争的加剧，商场之间的定位和差异化经营成为关键。
3. 顾客需求多样化：随着生活水平的提高，顾客对商场的需求愈发多样化，不再仅仅局限于购物，更加注重消费体验和服务。
4. 商场运营存在问题：部分商场在运营方面存在问题，包括店铺租金过高、商品价格不具竞争力、服务质量欠佳等。
四、调研分析1. 商场竞争加剧的原因：（1）市场需求增加：人们的消费观念改变，对于购物的需求不再局限于产品本身，更加注重消费体验和服务。
（2）商场数量增加：商场的数量和规模不断扩大，商场之间面临激烈的竞争，为了吸引顾客，商场需要不断提升自身的竞争力。
2. 商场运营存在问题的原因：（1）店铺租金过高：部分商场的店铺租金过高，导致商户难以承担，进而影响到商场的运营。
（2）商品价格不具竞争力：商场的商品价格普遍较高，无法与线上平台抗衡，使得消费者选择线上购物而不是线下购物。
（3）服务质量欠佳：部分商场在服务质量方面存在欠缺，如服务态度不好、售后服务不到位等，影响了顾客的购物体验。
五、调研建议1. 加强商场定位和差异化经营：商场之间需要明确自身的定位和特色，通过不同的经营策略来区分竞争对手，提升竞争力。
2. 降低店铺租金：商场可以通过降低店铺租金来吸引租户，增加店铺的出租率，从而提升商场的营业收入。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
郑州各个商圈市场调研总结
近期本人针对郑州目前新开发的商业项目和与我们项目类似的商业项目做了一番市场调研，现将本人在市场调研过程中所记录的、所看到的、所听到的有关商业项目的考察情况做如下总结，以供参考。
一：商业网点分布广泛，新兴商圈大有造势
从郑州最近几年开发的商业项目来看，在开发的布局上已不局限于原有传统的商圈。
新的商业项目既有在传统的商业区域，如二七商圈的大上海城、丹尼斯二七路旗舰店、百年德化、沃尔玛旗舰店，紫荆山商圈的裕鸿商业时代广场，碧沙岗商圈的大商新玛特建设路店。
还有一些项目分布于新兴商圈，如花园路与农业路上的郑州国贸中心、丹尼斯花园路店、郑东新区的宝龙城市广场等。
另外还有一些项目出现在非商圈范围内，如金水路上的曼哈顿广场、东风路上的天旺广场、大学路上的长城康桥华城等。
传统商圈锦上添花，新兴商圈兴旺待举！
二：商业项目开发规模及体量普遍较大，相关数据如下
三：经营业态与功能更加丰富
目前郑州新开发的商业项目在经营业态上由独栋的百货商场向大型的够物中心转变，功能由单一的够物型向休闲娱乐型转变，物业形态也向着集商业、酒店式公寓、高档式写字楼等多形式的复合地产发展。
四：新项目在开发理念上融入了新的元素，借鉴了新的商业模式
如：郑州国贸中心——第四代商业模式商业街商业中心
曼哈顿广场——第五代商业国际生活体验街区
大上海城——一站式购物中心
同时新项目都宣称自己打造的SHOPPING MALL，英文意为散步道式商店街，既超大型购物中心。
五：经营档次已迈向中高档发展
新开发的商业项目无论在经营档次的定位或在引进的商家和品牌上都呈现出了越来越高的档次，消费中高档、目标客户中高挡、经营品牌中高档。
如郑州国贸中心在招商上非国际国内主流品牌则不考虑引进。
六：新项目在经营业态的组合上主次分明，特色突出
1、餐饮娱乐业所占比重较大，如大上海城，业种占比达到了近40%；
2、运动休闲产业越来越受到新项目的重视，如百年德化项目整体都是以运动休闲为主；大
上海城的滔博运动、以及曼哈顿广场在经营布局上的运动休闲版快都很突出；
3、经营产品迈向年轻化、时尚化、潮流化；
4、男女服饰依然是项目经营重点，只是品牌在走高档化。
七：在招商上，国际国内著名连锁商业企业或商家纷纷成为各大新项目的主力客户
主题百货方面：大商新玛特、丹尼斯
超市方面：沃尔玛、家乐福、丹尼斯等
中西式快餐方面：麦当劳、肯德基、德克士、必胜客、哈根达斯等
西餐方面：星巴克、绿茵阁、豪享来、迪欧咖啡等
文体方面；奥斯卡影都
电器方面：国美电器、永乐电器、五星电器、迪信通手机城等
建议本项目各搂层经营业种分布如下
说明：各大新商业项目主力商铺面积多在50平米左右，其它可根据商家需求自由分割，可大可小。
十一：各商业项目商铺租金及优惠政策如下：
1.一层商铺租金多在150元——300元/平米之间；
2.二层商铺租金多在80元——160元/平米之间；
3.三层商铺租金多在40元——80元/平米之间；
4.四层以上商铺租金一般不超过50元/平米；
5.传统商圈商铺租金普遍高于新兴非传统商圈租金，如大上海城商铺租金就远高于位于东
风路上的天旺商业广场的商铺租金；
6.商铺面积约大，平均租金相对较底；
7.品牌知名度越高，合作方式就越优惠；
8.新商业项目为尽力促成商家的进驻，针对主力商家一般会推出一定时间的免租期，如曼
哈顿广场对待主力商家会给予2——3个月的免租期。
而位于北区的天旺商业广场最近更是推出了长达1年的免租优惠期；
9.一般都采用押1交3的租金收取方式，既一次交3个月租金，押金为该商铺1个月租金。
十二：商铺销售返租情况大致如下
1.为促进商铺的销售，一般开发商都会采取售后包租的销售形式，包租年限在3——5年
之间居多，个别项目可长达10年，如郑州国贸中心；
2.返租回报一般都在8%——10%之间，个别项目较低，如曼哈顿广场返租回报只有商铺
总房款的6%/年；
3. 按着商业地产正常的投资回报来算，商铺的返租回报应在8%——10%之间，最高不超过12%。
十三：与各商家合作年限大致如下
1.商场、超市合作年限一般为20——30年，如大商、家乐福等；
2.中西餐饮、酒楼、康体娱乐一般合作年限为8——20年；
3.一般各类品牌商家合作年限为3——5年；
4.小型店铺或商家合作年限为1——3年。
十四：商业项目一般较多采用以下公开招商形式，并通过报刊或相关媒介向外推广
1.新商业项目在即将启动之际，为拉抬招商气势，会邀请各类商家在星级酒店召开大型的
项目招商说明会；
2.借助主力商家的进驻召开主力商家进驻签约仪式（主力商家一般为国际国内知名商家），
如国贸中心曾在项目驻地举办的项目奠基及家乐福签约仪式，以向外界展示招商成果，增强投资者信心；
3.异地招商活动，如曼哈顿广场曾远赴福建泉州举办招商推介活动，并取得的较好的效果；
4.邀请商界名流、各类商家举办举办多种议题的商业论坛，如XX行业发展论坛、XX区
域商业展望论坛等。
十五：商业物业其它相关情况统计如下
1.商场、超市、店铺的场负荷在400——600公斤/平米，仓库场负荷不小于1000公斤/平
米；
2.商业建筑内的柱间距一般在8.4米，最少不少于8米；
3.标准店铺开间一般在
4.2米——5米之间，如郑州国贸开间在4.2米，曼哈顿在5米以内；
店铺进深在8米——10米之间；
4.商铺层高（净高）一般都在4.5米以上，一层层高在5米以上；
5.主体建筑中心区域一般都有中空或中庭设计；
6.步行街长度一般在400米左右，过长会使顾客感觉疲惫，宽度在18米以内，过宽则不
聚人气；
7.新项目为使顾客增添舒适感，购物中心内休闲或休憩的设施增多，主通道或次通道设计
上比较精品百货商场宽大，如大上海城，主通道在3.2米——5米之间；
8.商铺的实际使用率一般在50%——80%之间，其中以大上海城和位于火车站的金智万博
商城的商铺使用率最低，在50%左右，以曼哈顿广场的商铺使用率最高，达到了87%。
十六：目前新项目存在的风险及问题
1.新开发的项目越来越多，体量越来越大，开发总量恐超出市场承受力；
2.新开发的项目市场定位越来越高，经营档次越来越高，恐超出广大普通消费群体的消费
能力；同时也大大提高了广大经营者的投资门槛；
3.在开发模式、经营模式上存在着同质现象，如盛行的街区理念，无外乎什么体验式、观
光式或一站式等；同时在商家和品牌的引进上也无外乎那几家国际国内知名品牌；
4.新项目后期的运营成效存在着较大悬念，从目前已开业的新项目来看，经营情况大都不
理想，如大上海城、中环百货、正大城市广场、关虎屯商业广场和天旺城市广场。
其中天旺城市广场为改变目前的经营状况、招商的难度和商户流失的现象近期特推出了长达1年的免租优惠，可见新项目后期经营的难度；
5.对于多层的商业项目，普遍存在2层以上招商难、经营难、经营状况不佳的现象。
如大
上海城2层以上，百年德化2层以上，客流稀少、商户入驻率低、转让出租现象等较为常见；
6.新商圈能否兴起是个疑问；
7.商业项目的开发极为复杂，专业要求较高、运营周期长，这些都对开发商或商业运营团
队的经营能力是个极大考验。
以上便是本人最近市场调研情况的总结，请领导参阅。
江雷
2007年10月25日。