房地产企业视同销售
房开企业自持和视同销售的规定
1，开发商办产权时可以自己给自己开一张增值税专用发 票，计入固定资产。
2，增值税纳税申报，自己给自己开具 11100 万元的增值 税专用发票需要计算增值税销项税 11%。销项税额 1100 万 元。
3，自己开发票卖给自己，自己取得自己开给自己的视同 销售增值税专用发票，进行正常认证抵扣申报，由于视同 销售同时属于购入不动产，视同购进不动产增值税专用发 票的进项税为 1100 万元，当期允许抵扣 60%为 660 万元， 另 40%为 440 万元第 13 个月抵
首先，税务及发票相关文件没有规定自己外购或自产货物 自用，必须自己为自己开具发票。
《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，销售商 品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外 发生经营业务收取款项，收，税务及发票相关文件也没有规定自己外购或自产货 物自用，不允许自己为自己开具发票。
4，当期本酒店视同购进增值税专用发票的进项税可以抵 扣 660 万元，当期酒店对应土地价款允许抵扣（4440/1.11） *0.11=440 万元，进项税共 1100 万元。
5，本月应交增值税为 0 万元 6，其余酒店自持的 440 万元进项税第十三个月进行抵 扣。酒店的土地价款以外成本费用的进项税可以继续留 抵。 开发商办产权在自己名下时，自己为自己开一张增值税专 用发票，有效解决了土地价款抵扣问题。 如果不自己为自己开一张发票，那么对应的土地出让金 是不能抵扣的，以后永远不能抵扣，企业非常吃亏。 问题是：房地产企业自己给自己开具 11100 万元的增值 税专用发票合法吗？可以开具吗？税局认可这种方式吗？
企业所得税中视同销售
∙企业所得税中，视同销售是如何规定的？∙新法中规定的视同销售行为是企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
并且应按照以下原则执行：1.资产所有权属在形式和实质未发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入。
具体情形如下（除将资产转移至境外以外）：（1）将资产用于生产、制造、加工另一产品；（2）改变资产形状、结构或性能；（3）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；（4）将资产在总机构及其分支机构之间转移；（5）上述两种或两种以上情形的混合；（6）其他不改变资产所有权属的用途。
由此房地产开发企业将自行开发的商品房转作企业的固定资产不作为视同销售行为处理。
但是房地产开发企业将开发产品转作固定资产用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
2.资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。
具体情形如下：（1）用于市场推广或销售；（2）用于交际应酬；（3）用于职工奖励或福利；（4）用于股息分配；（5）用于对外捐赠；（6）其他改变资产所有权属的用途。
依据：1.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第二十五条规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
2.《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）规定：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，现就企业处置资产的所得税处理问题通知如下：一、企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。
营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认
营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认营改增后，视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认在中国房地产市场，卖方将土地转让给购房者时，往往会涉及土地增值税。
营改增政策自2016年开始实施，对于征收土地增值税的方式也做了一系列的调整。
在新的政策下，视同销售房地产的土地增值税应税收入的确认方式也需进行相应调整。
首先，为了了解这个问题，我们需要先搞清楚两个关键概念：视同销售和土地增值税应税收入。
视同销售是指在转让土地使用权时，应视为房地产开发企业按一定比例销售商品房，从而作为增值税纳税义务人，缴纳土地增值税。
土地增值税应税收入是指在土地使用权转让过程中产生的应纳税款项。
这一税款通常以计税依据和税率为基础进行计算，并由纳税人缴纳给国家。
针对营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认的相关问题，可以从以下几个方面来解析：首先，税务主管部门应明确土地增值税的计税依据。
根据《土地增值税暂行条例》和《房地产开发企业所得税暂行条例》，土地增值税的计税依据是土地转让价款减去相关的税费、费用和本次交易中的土地增值额。
其次，对于视同销售的土地增值税应税收入的确认，需要考虑以下几个因素：（一）确定税费和费用计算的合理性。
税费和费用是将纳税义务人需要支付的费用和税款进行扣除，用以计算应纳税款额的部分。
例如，税费和费用计算可能涉及到土地使用权出让金、土地增值费、拆迁安置费等，通过确保计算的合理性，可以减少非必要的纳税额。
（二）认定土地增值额。
土地增值额是指土地转让时土地价格的差额，是计算应纳土地增值税的基础。
在认定土地增值额时，应结合市场行情、评估报告等相关数据来确定。
（三）确保应税收入的准确确认。
应税收入是指土地增值税的征税基础，是开发商转让土地使用权所获取的款项。
应税收入的确认需要根据实际交易价格和相关费用进行计算，并与土地增值额相对应。
此外，在确保准确确认应税收入的同时，还需要遵循国家相关税收政策，在纳税申报和缴税过程中严格遵守相关规定。
太全了！房地产公司无偿移交开发产品涉及的税务处理
太全了！房地产公司无偿移交开发产品涉及的税务处理房地产公司无偿移交开发产品，可能涉及到视同销售，需要缴纳增值税、土地增值税、企业所得税，那么我们来了解这三个税种视同销售的情形，以及视同销售需要按何种价格计税?01、增值税视同销售的情形：根据《增值税暂行条例实施细则》第四条规定：“单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：(一)将货物交付其他单位或者个人代销;(二)销售代销货物;(三)设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县(市)的除外;(四)将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目;(五)将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费;(六)将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户;(七)将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者;(八)将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。
”根据财税〔2016〕36号《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1第十四条规定：“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。
”也就是说房地产公司将开发产品无偿移交给其他单位或个人，除了用于公益事业或者以社会公众为对象的情况，都要视同销售缴纳增值税。
那么，“用于公益事业或者以社会公众为对象”具体是指什么呢?根据《中华人民共和国公益事业捐赠法》第三条规定：“公益事业是指非营利的下列事项：(一)救助灾害、救济贫困、扶助残疾人等困难的社会群体和个人的活动;(二)教育、科学、文化、卫生、体育事业;(三)环境保护、社会公共设施建设;(四)促进社会发展和进步的其他社会公共和福利事业。
房地产开发企业选择简易计税的三种情形
房地产开发企业一般纳税人增值税视同销售的三种情形
营改增后房地产开发企业如果属于一般纳税人开发房地产项目应该适用一般计税方法，但以下三种情形，可以选择适用简易计税方法按照百分之五的征收率计税。
第一种情况
根据财税【2016】36号文件附件2有关条款规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
第二种情况
根据财政部、税务总局公告【2019年】31号第九条，房地产开发企业中的一般纳税人以围填海方式取得土地并开发的房地产项目，围填海工程《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同注明的围填海开工日期在2016年4月30日前的，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。
第三种情况
根据财政部、税务总局公告【2020年】第2号第二款规定房地产开发企业中的一般纳税人购入未完
工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。
房地产企业开发产品视同销售的会计处理与纳税调整
房地产企业开发产品视同销售的会计处理与纳税调整 一、视同销售行为的确认 按照会计准则的规定，企业销售商品确认收入的实现，应当同时满足下列条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠计量；（4）相关经济利益很可能流入企业；（5）相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。
税法规定的八种视同销售行为都属于增值税的征税范围，但由于在销售收入确认上的差异，导致所得税的计算方法不一样，可以将其分为应税销售类和会计销售类进行会计处理。
应税销售类包括四种视同销售行为：（1）将自产或委托加工的货物用于非应税项目；（2）将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者；（3）将自产、委托加工的货物用于集体福利；（4）将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。
企业发生以上四种应税销售行为时，是一种内部结转关系，不存在销售行为，不符合销售成立的标志，企业不会由于发生上述行为而增加现金流量，也不会增加企业的营业利润。
因此，会计上不作销售处理，而按成本结转，但按税法规定，视同销售行为应计算并交纳各种税费。
会计销售类也包括四种视同销售行为：（1）将货物交付他人代销；（2）销售代销货物；（3）将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者；（4）将自产、委托加工的货物用于个人消费。
企业发生上述四种会计销售行为时，会计上作销售处理，计算销售收入，并按税法规定交纳增值税。
根据国家税务总局《通知》的规定，房地产开发企业的下列行为应视同销售确认收入：（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；（2）将开发产品转作经营性资产；（3）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；（4）以开发产品抵偿债务；（5）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
而开发产品是否转出企业对业务处理有重要影响，根据这个标准上述五种情况可以分为两类视同销售行为：将开发产品转出企业的视同销售行为与开发产品不转出企业的视同销售行为。
A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》
A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表表单说明本表适用于发生视同销售、房地产企业特定业务纳税调整项目的纳税人填报。
纳税人根据税法、《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）、《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）等相关规定，以及国家统一企业会计制度，填报视同销售行为、房地产企业销售未完工产品、未完工产品转完工产品特定业务的税法规定及纳税调整情况。
一、有关项目填报说明1.第1行“一、视同销售收入”：填报会计处理不确认销售收入，而税法规定确认为应税收入的金额，本行为第2至10行小计数。
第1列“税收金额”填报税收确认的应税收入金额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。
2.第2行“（一）非货币性资产交换视同销售收入”：填报发生非货币性资产交换业务，会计处理不确认销售收入，而税法规定确认为应税收入的金额。
第1列“税收金额”填报税收确认的应税收入金额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。
3.第3行“（二）用于市场推广或销售视同销售收入”：填报发生将货物、财产用于市场推广、广告、样品、集资、销售等，会计处理不确认销售收入，而税法规定确认为应税收入的金额。
填列方法同第2行。
4.第4行“（三）用于交际应酬视同销售收入”：填报发生将货物、财产用于交际应酬，会计处理不确认销售收入，而税法规定确认为应税收入的金额。
填列方法同第2行。
5.第5行“（四）用于职工奖励或福利视同销售收入”：填报发生将货物、财产用于职工奖励或福利，会计处理不确认销售收入，而税法规定确认为应税收入的金额。
企业外购资产或服务不以销售为目的，用于替代职工福利费用支出，且购置后在一个纳税年度内处置的，可以按照购入价格确认视同销售收入。
填列方法同第2行。
6.第6行“（五）用于股息分配视同销售收入”：填报发生将货物、财产用于股息分配，会计处理不确认销售收入，而税法规定确认为应税收入的金额。
房开企业自持和视同销售的规定
房地产企业开发完工物业自持，先将开发产品产权办理在房地产公司自己名下，然后融资、出租等自己使用，再陆续销售模式，如果是一般计税方法的项目，可以选择视同销售并且自己为自己开销售不动产的增值税专用发票，可以抵扣对应的土地价款。
如果是简易计税方法的项目，可以不选择视同销售，不需要自己为自己开销售不动产的发票。
房地产开发一般计税方法越来越多，由于融资或经营需要，开发商可能会将开发产品产权办理在地产公司自己名下，然后抵押融资、出租等等，属于自建自用，以后再销售，不属于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，依据国家税务总局2016年14号公告规定，“一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额”。
如果在办产权时，不视同销售，那么增值税不能抵扣土地价款，以后按二手房销售仍不能抵扣土地价款，开发产品自持后再销售，由于土地价款不能抵扣，增值税税负大增。
问：房地产开发产品自持怎么处理才能抵扣土地价款呢？答：开发商一般计税方法项目自持，可以选择视同销售，同时视同购进，办产权时自己为自己开一张增值税专用发票，可以抵扣土地价款（包括土地出让金拆迁补偿费等等）。
参考湖北国税的处理：2016年7月21日，湖北省国税局《营改增政策执行口径第三辑》解答第二十二个问题：问：房地产开发企业将开发产品转为自用，是否需要视同销售缴纳增值税？答：房地产开发企业将开发产品转为自用时，不开具发票，且不办理产权权属登记的，不属于销售不动产，不需要缴纳增值税。
否则，应按规定缴纳增值税。
例：房地产企业建一酒店11100万元，其中土地出让金4440万元。
为融资需要，产权办自己名下，两年后再销售。
1，开发商办产权时可以自己给自己开一张增值税专用发票，计入固定资产。
2，增值税纳税申报，自己给自己开具11100万元的增值税专用发票需要计算增值税销项税11%。
销项税额1100万元。
3，自己开发票卖给自己，自己取得自己开给自己的视同销售增值税专用发票，进行正常认证抵扣申报，由于视同销售同时属于购入不动产，视同购进不动产增值税专用发票的进项税为1100万元，当期允许抵扣60%为660万元，另40%为440万元第13个月抵4，当期本酒店视同购进增值税专用发票的进项税可以抵扣660万元，当期酒店对应土地价款允许抵扣（4440/1.11）*0.11=440万元，进项税共1100万元。
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摘要：根据税法对房地产开发企业视同销售确认收入的有关规定，从视同销售的行为范围、纳税义务发生时问及应税收入确认方法三个方面，分析了其在营业税、土地增值税及企业所得税方面的税收差异。
关键词：视同销售；营业税；土地增值税；企业所得税
视同销售，是指纳税人在会计上有些不作为销售核算或虽作为销售核算，但没有现金流入产生，而在税收上都要作为销售确认收入计缴税金的商品或劳务的转移行为。
近年来，随着我国房地产行业的不断发展，房地产开发企业的资产经营行为也日趋增多，视同销售也就时有发生。
为规范房地产开发企业的纳税行为，税法针对房地产开发企业视同销售的收入(营业额)的确认问题作了相关规定，然而同样属于视同视同销售行为，但税法在营业税、土地增值税及企业所得税上的规定还存在着一些差异，在日常的税务处理中，如不引起重视将面临着一定的纳税风险。
将从确认应税收入的行为、时限、方法三个方面对其差异进行分析。
1房地产开发企业视同销售确认收入的行为差异
营业税方面，根据《营业税暂行条例实施细则》第四条规定及《国家税务总局关于以房抵顶债务应征收营业税问题的批复》，可知营业税的视同销售行为包括：单位将不动产无偿赠与他人；单位以房屋或其他不动产抵偿债务等。
土地增值税方面，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号文)的规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和人个的非货币性资产等应视同销售房地产。
企业所得税方面，根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号文)的规定：房地产开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。
透过上述规定可知，企业所得税的视同销售行为的范围最为宽泛，营业税的视同销售行为的范围最小。
在视同销售行为上，企业所得税与营业税相比，除了以房抵债和单位将不动产以捐赠、赞助等方式无偿赠与他人外，企业所得税和营业税在视同销售的行为方面存在着较大的差异。
例如房地产开发企业将开发产品用作对外投资入股，参与被投资方利润分配、共同承担投资风险，在企业所得税上应视同销售并确认应税收入，但在营业税上却不必确认为营业税的应税营业额，因为该行为不属于营业税的征收范围。
企业所得税与土地增值税相比，除企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和人个的非货币性资产等外，企业所得税与土地增值税在视同销售的行为方面也存在一定的差异，主要表现在企业将开发产品无偿赠与他人及自用方面。
例如企业将开发产品无偿捐赠、赞助给其他单位，在企业所得税上应确认为应税收入，并计算相应的应纳税所得，但在土地增值税上却不必确认为应税收入，也不得扣除相应的成本和费用，因为该行为不属于土地增值税的征收范围。
营业税与土地增值税相比，除企业将开发产品抵债外，两者在视同销售的行为方面也存在较大的差异。
例如企业将开发产品无偿捐赠、赞助给其他单位，在营业税上应确认为应税营业额，计征营业税，但在土地增值税上却不必确认为应税收入。
2房地产开发企业视同销售确认收入的时限差异
营业税方面，根据《营业税暂行条例实施细则》第二十八条的规定，可知房地产开发企业将开发产品无偿赠与他人和将开发产品抵偿债务，其视同销售确认收入的时限为开发产品所有权转移的当天。
土地增值税方面，根据国税发[2006]187号文的规定，其视同销售确认收入的时限同样为开发产品所有权转移的当天。
在企业所得税方面，其视同销售确认收入的时限与前两者相比则有所不同，根据国税发[2006]31号文的规定，企业应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。
这里明确了只要满足所有权转移、使用权转移或取得利益权利三种情况中的任何一种就应确认企业所得税应税收入的实现。
3 房地产开发企业视同销售确认收入的方法差异
营业税方面，根据《营业税暂行条例》及其实施细的规定，纳税人的应税营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用，其中，价外费用包括向对方收取的手续费，基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；③核定计税价格－营业成本或工程成本×(1+成本利润率)÷(1－营业税税率)。
可见，对于房地产开发企业将开发产品无偿赠与他人的视同销售行为，由于赠与企业没有向对方收取任何款项或取得任何转让对价，因此其视同销售的应税营业额只能按照当月或近期同类开发产品的平均销售价格确定，如当月或近期无同类开发产品销售的，则按照成本利润率核定其计税价格。
对于房地产开发企业将开发产品抵偿债务的视同销售行为，其视同销售的应税营业额应按照实际抵偿债务的金额(不存在无正当理由的价格明显偏低)或法院判决书上确定的金额确定。
土地增值税方面，根据国税发[2006]187号文的规定，房地产开发企业视同销售的应税收入按下列方法和顺序确认：①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
企业所得税方面，根据国税发[2006]31号文的规定，房地产开发企业视同销售的应税收入按下列方法和顺序确认：①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定：②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；③按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15％，具体比例由主管税务
机关确定。
可见，在视同销售应税收入的确认方法上，营业税、土地增值税、企业所得税三者之间还是存在一定差异。
营业税方面着重强调应按照向对方收取的全部价款和价外费用确认应税营业额，只有在价格明显偏低且无正当理由时，才由税务机关采取核定方式确定应税营业额，前者是视同销售应税营业额确定的主要方法。
在土地增值税与企业所得税方面，虽然两者都有按照当年或近期同类开发产品销售价格确定视同销售应税收入的方法，但土地增值税是按照平均价格或评估价值确定视同销售应税收入，而企业所得税更多强调的是按照市销售价格或公允价值确定视同销售应税收入。