城市住宅需求总量预测方法的分析

【 关键 词 】 市 住 宅 ； 求 关 系 ； 城 供 需求 总 量 ； 测 供 求 均衡
用 的预 测 方 法 。 对 样 本 数 据 及 其 分 布 规 律 要 求 较 宽 ， 自然 科 学 和 且 在
现代 西 方 经 济学 在 效 用 分 析基 础 上 建 立 了现 代 市 场 供求 理 论 。 即 人 文 科 学 的众 多 学 科 领域 中具 有 广泛 的应 用 。 灰 色模 型 及 其 确 定方 法 如 下 ： 在 市 场信 息 畅 通 、 信 号 灵 敏 、 价格 市场 机 制 完 备 的 前 提下 ， 品 的均 衡 产
ｆ 要 】 国的房地产业尚处于起步发展 阶段 ， 摘 我 运作上存在一定的盲 目性， 对房地产理论及 市场运 作机制缺少深刻 的认识 ， 于 对 房地产 市
场 特 别 是 需 求方 面 的 系统 研 究 、 分析 及 供 求 预 测还 很 少。 有 鉴 于此 ， 文 对城 市住 宅 需 求 总量 预 测 方 法进 行 了探 索研 究。 本
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Ｓ Ｉ Ｎ Ｅ＆Ｔ Ｃ Ｎ ＯＧ Ｎ ＯＲ ＴＯ ＣＥ Ｃ Ｅ Ｈ ＯＬ ＹＩ Ｆ ＭＡ Ｉ Ｎ
２０ ０ ８年
第２ ０期
城市住宅需求总量预测方法 的分析
陈 专 （ 浙江经 济职 业技术学 院财会 金融学 院 浙江 杭 州 ３ ０ １ ） １ ０ ８
． ０
ｘ ㈣ ｘ ＝ … 一ｎ ： ｋ ｌ ２ ，
（） １
则 Ｘ’ 为 的一 次 累 加生 成 数 列 ， 即有 ：
Ｘ （ ｋ ｘ Ｌ ） ） （ｌ ＋ｘ ＿】 ｋ
Ｘ （ Ｘ（ ） ｏ】 １ ： Ｉ
（） ２
增 加 ， 成 住 宅 均 衡价 格 升 高 ， 在 较 长 时 期 内 ， 于城 市 产 业 结 构 的 造 但 由 上 述 累加 生 成 能 使 任意 非 负 数 列转 化 成 具 有 递 增 规 律 的 数列 ， 即 变化， 土地 的 用 途 可 以 改变 ， 工 厂外 迁 、 土 地 和 厂 房 可 以 改建 为 住 生 成 数 列具 有 一 定 的 指 数分 布规 律 ， 如 原 因此 ， 以 对 生 成 数列 Ｘ 建 立 如 可 宅 ， 其供 给 和 需求 是 都 可 以 变 化 的 。 故 下微分方程： 如前 所 述 ， 宅 的需 求 函 数 表达 式 为 ： ＝ （，ＮＥＷ ） 从住 宅 供 住 Ｑｄ ｆＰＩ ，， 。 ， 给上 看 ， 发 企 业 在 市 场 上 能 够 向市 场 提 高 住 宅 的数 量 ， 开 同样 受 一 系 列 因素 影 响 。 用 下 来 函数 式 表 示 供 给 函数 ： 可
设 ｘ０（ ＿ …， … 一，。） Ｘ２ ｘ （ 为原 始 数 列 ， ＿ Ｘ 【 Ｘ 【 … … ， ） ） Ｘｌ（ ’】 ］ ｌ ２ ， ， ｘ（ ） 价 格 由 市场 当时 的供 求 状 况 所 决定 。对 于 房 地 产 来 说 ， 于 土地 空 间 由 如果 Ｘ 与 Ｘ 之 间满 足 下 列关 系 ： 。 位 置 的 固定 性 以 及 土地 资 源 的 稀 缺性 ，土 地 的 自然 供 给 是无 弹性 的 。 为生 成 数 列 ，
支 付 能 力 的有 效 需 求 不足 的矛 盾 。
一
二 、 宅 需 求总 量 预测 方 法 住
对城 市 住 宅 需 求总 量 的 预 测 方法 ， 方 市 场 经 济 发达 国家 无 论 在 西
理 论 研究 还 是 在 实 践运 用 上 都 比较 成 熟 。归 纳 起 来 ， 城市 住 宅需 求 总 量 预 测 的方 法 主 要 有两 类 ： 是 根据 历 史 统 计 资 料 建 立计 量经 济 学 模 一
＋ Ｏｔ
）： 【 （ ”
（ ３ ）
这 是 一 阶单 变 量 微 分方 程 ， 之 为 Ｇ １ １模 型 。 以矩 阵 形式 表 称 Ｍ（ ， ） Ｑ ＝ （ ，，， ｓＦ ＰＣＥＶ） 记 述 程 参 列为 ，有： ｆ１ ｒ按 小 乘 可 ｉ则 ＬＵ Ｊ ：，，最 二 法 求 ： 【 式中 Ｑ ｓ为 一定 时期 的 住 宅 市 场 供 给 量 ， Ｐ为住 宅 价 格 ． Ｃ为 住 宅 示，上 方 的 数 建 设 成 本 ， 住 宅价 格 预 期 变 化 ， 为政 治 及其 他 因素 。 Ｅ为 Ｖ 出参 数 列 ａ 其 算式 为 ： ． 当住宅生产 者向市场供应的住宅数量等于消费者对住宅需求 的 ａ （ ｒ Ｔ ＝ ＢＢ）Ｂｙ （） ４ 数 量 时 ， Ｑ ＝ ｄ时 ， 宅 市 场 即 处 于 均衡 状 态 。但 住 宅 市 场 是 一 个 即 ｓＱ 住 式中 ： 动态 的 市 场 ， 给 和 需求 时 刻 处 于 变 化之 中 。住 宅 市 场 的 均 衡态 是 暂 供 Ｉ （（ ｘ ｉ ， ）１ 口 ２ （＋ ） 时 的 ， 部 分 是 处 于 非 均 衡 态 的 。 种 非 均 衡 现 象 表 现 在 房 地 产 市 场 大 这
与土地的供需相对应 ． 于城市住宅来说 ， 对 由于 城 市 建 设 规 划 中对 土 地 的 用 途 、 用 年 限 、 积 率 、 高 等 均 给 予 了 详 细 限 定 ， 土 地 所 对 使 容 限 与 应 的 房产 供 给 也 是 基本 恒 定 的 ， 住宅 的价 格 在 一 定 条 件下 仅 只 由房 产 的 需 求所 决 定 。 在某一特定城市或地区内 ， 由于 经 济 的 发 展 和 人 口的 增 加 ， 求 需
一
上， 即一 方 面 存 在 大 量 的空 置 住 房 — — 过 度 供 给 ， 一 方 面 居 民 有 大 另 量 需 要 住宅 —— 需 求过 度 ， 果 形成 住 宅 供 给 相 对 过 剩 和 居 民 目前 有 结
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Ｂ ＝
ｌ ∞ ｘ １ ， ＋（ ２
ｌ （（ｌ ， ） 】 ２ （－ ＋ １