2012青岛保利香槟国际项目推广沟通
朗力传播2012年10月远洋青岛项目广告策略思考
◆
严厉调控下，投资需求早被挤出，市场回归原有的居住属性：
本轮调控开始，限贷限购后，投资需求早被挤出市场，同时，地产市场也回到其基本 价值规律，市场回归原有的居住产品属性。
◆
豪宅市场呈现出“刚需”趋向，全方位满足生活、身份、生意成主力
市场的理性，带来的也是客户的理性，能全方位满足客户生活、身份、生意等一系列
东海路9号——高度达198米的源自标，装修品牌全部采用国际顶级一流产品，是青岛市豪宅市场的一 个标志，青岛豪宅市场开始进入精装修时代。
万丽海景 ——独特的地段优势，青岛的新地标。在产品配臵上均采用顶级的配臵，同时将高端服务
理念、圈层营销引入到产品开发当中；
成熟期青岛豪宅市场：巨大的市场存量，海景高层的红海竞争市场
因此，对于本案而言， 无论在于市场产品的硬占位，还是客群心理的软占位
必须给客户一个不能拒绝的购买理由
目录 Contents PART 1—市场机会的挖掘 PART 2—产品价值体系的构建 PART 3—目标客户需求分析 PART 4—品牌形象的建立
PART 1—市场机会的挖掘
从房地产宏观市场来看
■
并以一线规划，引导出“名人不居人后”的客户购买逻辑，从而通过市场定位及客群
诉 求，为项目提炼出一个客户必须购买的价值逻辑，帮助项目获得了良好的市场成绩。
远洋·天著——唯一购买逻辑下的强势推广
形 象 改 造 前 形 象 改 造 前
定位诉求： “新世都主流，奢适别墅“ 客群诉求： “收藏北京城内新奢适生活”
•
传统的大营销，大推广的时代已经过去。
•
一个含混不清和面面俱到的品牌识别导致的结果是，几乎任何类型的消 费者沟通都可能被认为是徒劳的。
•
售楼处开放方案-PPT
活动邀请在场嘉宾进行互 动，让客户在享用美食的同 时感受邻里间的温馨。
10：00
10：30
现场参观客户发放礼品， 11：00 加深客户对项目的认知度。 12：30
08：30 工作人员就位； 09：50 签到处迎客，优雅提琴现场开始演奏； 10：20 各相关负责人员到位，仪式前各项准备工作就绪； 10：30 皇家骑士、皇家鼓乐队震撼开场，主持人宣布售楼
五、现场示意
西餐区
售楼处内部
售楼处外部
大家有疑问的，可以询问和交流
可以互相讨论下，但要小声点
二、整体活动内容
内容一：周边树木包装修饰
在通往售楼处的主干道前铺设红地毯，两边摆 设鲜花盆栽；售楼处外围树木用金布包裹，细 节包装彰显对高雅、品质的注重。乔木共计38 棵，其中白桦树3棵。
内容二：小提琴演奏
售楼处开放方案
一、整体活动理解 二、整体活动内容 三、整体活动细节
一、整体活动理解
一、活动目的
1、借助正式售楼处开放仪式对前期意向客户进行梳理。
2、以售楼处开放为新闻点，为新闻媒体报道制造话题，同时宣传项目区域规划。
目标
3、通过网络、报纸等媒体集中传播
目标
知名度提升 美誉度提升
4、为5月国宝展活动以及后续开盘造势，积累客源。
的眼球，提升现场气氛。
内容七：马车
售楼处前设置马车供客户搭乘，高贵、大气，贴合项目高品质特பைடு நூலகம்。
内容八：冷餐
于售楼处水吧区放置可供100—120人食用的自助餐桌，客户 可自取水果、饮料、甜品等，同时周边放置桌椅供客户使用
内容九：“凯迪拉克2011新品”展览会
与凯迪拉克车行合作，资源互换，扩大项目影响力。
基坑自查表
临边防护
超过2m基坑四周设符合规范要求的防护栏杆,上下搭设专用通道
7
应急预案
是否编制了有针对性的应急预案
8
作业环境
基坑内作业人员有安全立足点,坑内有充足的照明及防火、防中毒等措施,垂直作业有隔离防护措施
自
查
意
见
施工单位（签字）：监理单位（签字）ຫໍສະໝຸດ 自查日期：基坑工程安全自查表
项目名称：保利香槟国际二期工程自查日期:2011/8/6
施工单位：广州富利建筑安装工程有限公司监理单位：江苏建协监理
序号
项目
自查要求
自查结果
1
施工方案
基坑支护方案有针对性；安全技术交底具有针对性；大于5m的深基坑有专项支护设计,方案经专家组论证
2
坑壁支护于荷载
坑槽开挖设置的边坡符合设计方案要求,积土、机具设备、临建设施等荷载与槽边距离大于设计规定
3
排水措施
设置有效的排水措施,深基础施工采用井点降水有防止临近建筑物沉降措施,有防止坑外的水流入基坑措施
4
基坑支护监测
对支护进行变形监测,产生局部变形立即采取措施，对临近建筑物、重要管线、道路进行沉降观测；深基坑工程的监测应委托有岩土工程监测资质的工程监测单位承担
5
土方开挖
施工机械进场经过验收,司机操作有交底,持证上岗,按方案要求进行开挖
保利地产蓄客计划
活动配合 物料配合
国宝展
认筹活动，国
宝落户仪式
地点：售楼处，通过景观
地点：售楼处
示范段开放及暖场活动逼 定客户，缴纳诚意金。
收据
认购流程说明 认筹优惠说明 收据更换定金发票 VIP卡 定金订单
价格初步考量
入市原则： 价格平开，确保二次开盘热销
建议对外报价：12000元/平米 总价范围段：108-216万 折后底单价：11500-11600元/㎡
二房 90
三房 140
160 四房
180
180 顶复
220
合计
第一批户型配比
户数
户数 所占 比例
面积 (㎡)
面积所占 比例
24 24% 2160 15%
14 14% 1960 14%
58 58% 9280 65%
0
0%
0
0%
2
2% 360
3%
2
2% 440
3%
100
14200 100%
第二批户型配比
目的：聚焦目标区域，深挖区域客户
预计累客量：150组 10.15房展会
11.27开盘 11.15认筹
9月
10月
11月
10.23 售楼处完成
11.15 样板段开放
12月
9.20邮政数据库中 高档客群进行直投
根据效果锁定后 续直投方向
直邮DM投递稿完成
10.23前，无锡主要高收入 人群，共约10万份+（策 源各楼盘客户资源+上海 策源资源+保利会员） 预计全部投放完成需要一 周
【关于目标】
第一次开盘（11月）
蓄客目标：450组 认筹目标：150组
置业顾问的谈判技巧
置业顾问的谈判技巧篇一：置业顾问谈判技巧地产置业顾问的谈判技巧从顾客一进售楼大厅，售楼员就进入了与顾客的洽谈阶段。
洽谈是售楼工作中的关键环节，直接影响到顾客的消费心理和行为。
一个好的售楼员，可以将没有买楼意向的顾客变成潜在顾客、将潜在顾客变为目标顾客（准顾客）、将准顾客变为业主。
对于洽谈，在售楼人中，甚至包括开发商的高层管理者普遍存在一种认识上的误区，即认为搞销售工作的人，一定要口若悬河，能说会道。
事实上这是不对的。
这里不防将能说会道者与不爱说话做个比较：能说会道者：1．表现欲强只要有表现的机会就会抓住，绝对不会错过，在表现的过程中，渴望自身的才能得到对方认同，这样他就能从中找到一种自豪感、优越感、成就感、满足感，否则他就会很失落而变得落落寡欢。
因为有很强的表现欲望，常常会令对方反感，影响对方情绪。
2、爱抢话头这类型的人，在与人交谈时，总会不失时机的争抢说话的机会，甚至打断顾客，人为的剥夺了顾客的说话权，很容易引发顾客的不满。
3、辞不达意正因为表现欲强，又喜欢说话，说着说着，就会辞不达意，并且常常会一不小心就丢了漏子，俗话说的“言多必失”就是这个道理。
4、离题千里因为话多，说起来就没完没了，自然很容易脱离主题，原本是去北京的，结果却跑到广州来了，容易导致顾客的反感。
5、冷淡顾客往往只顾自己说话，而令顾客没有插话的余地，说者说了很多，听者却半句也没有入耳，顾客也会有一种被冷落的感觉。
不爱说话者：稳重踏实不喜欢滔滔不绝地说话的人，通常是个比较稳重的人，也很容易给顾客以办事踏实的印象，可信度较高。
尊重他人与喜欢表现自己的人相比，这类型的人更能给人一种尊重他人的良好印象。
容易唤起顾客的好感。
字字珠玑话不多的人，每说出的一句话都相对比较有力，更能打动顾客。
引起注意不喜欢说话人，一旦开口说话，必定能引起在场人的高度重视，对方会很认真的听，也急切的想知道他要说什么。
话虽不多，但容易让顾客记住。
让对方表演不管承不承认，每个人都会有再现欲望，原因是谁都希望自己的价值得到大家的承认。
工程现浇楼板超厚处理方案（二篇）
工程现浇楼板超厚处理方案由我司承建的保利香槟国际30#房工程，在主体结构完工后结构验收前，根据相关规定我司委托第三方检测机构对工程的结构现浇楼板厚度进行了实体检测。
经无锡市湖滨建设工程检测站检测，30#房楼板厚度尺寸偏差合格率为___%。
从检测的结果反映，不合格的楼板均由于楼板厚度偏厚造成。
因此，我司根据相关的检测结果对楼板厚度存在偏厚的部位进行了原因分析，并制订了相关的处理措施：一、造成结构现浇楼板局部偏厚的原因：检测结果出来后，我司会同监理单位对施工现场进行了勘查，一致认为造成部分楼板厚度偏厚的原因有以下2点：1、由于混凝土施工时，现场施工人员和管理人员的不细心，导致个别部位的标高未控制到位，造成楼板面保护层厚度偏厚。
2、由于实体检测时本工程已完成砌筑工程施工，部分楼板面的混凝土渣和砌筑时掉落的砂浆未清理干净，导致检测结果偏厚。
二、结构现浇楼板局部偏厚的处理措施：1、将现浇楼板表面的混凝土渣和砂浆等杂物清理干净。
2、局部现浇楼板厚度偏厚在1.5cm以上的，首先搭设好脚手支撑架，然后用小型剔凿机对楼板面混凝土进行打磨，打磨到设计及规范允许的厚度范围。
3、局部现浇楼板厚度偏厚在1.5cm及以下时，该部分将不作处理，将在后期楼地面混凝土施工时进行调整。
___富利建筑___工程有限公司保利香槟国际工程项目部___年___月___日监理单位意见（盖章）：建设单位意见（盖章）：工程现浇楼板超厚处理方案（二）随着建筑业的发展，现浇楼板的施工越来越普遍，而有时候在施工中会遇到楼板厚度超过设计要求的情况。
那么在楼板超厚的情况下，我们应该如何进行处理呢？本文将从设计、材料选择、施工方法等方面探讨楼板超厚处理方案。
一、设计阶段在设计阶段，为了尽量避免楼板超厚的情况出现，我们可以采取以下措施：1. 合理选择现浇楼板的厚度，根据建筑结构和使用要求进行合理的计算和设计。
3. 在设计计算时，考虑到楼板超厚的可能性，合理设置现浇楼板的荷载，以确保其承载能力能够满足实际需求。
周进度计划
保利.香槟国际项目一期二标段周进度计划
序号
上周计划完成情况
序号
本周（三）计划进度
工序名称
工作量
（％）
完成情况
工序名称
工作量
（％）
时间计划（天）
日
一
二
三
四
五
六
1
静力压桩
100
43
1
待设计院图纸补桩
100
2
搭设活动板房
98
8栋
2
搭设活动板房
100
2、施工场地、生活区自来水需要尽快接通。
江苏盛禾项目部一期二标段
2011年5月11日
3
平整钢筋场地
100
已完成
3
道路
100
已完成
4
7#楼地下室四周布置排水管道
100
5
施工场地配电间通电
100
已完成
5
6
生活区配电间通电
100
已完成
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
未完成说明
需解决的问题
1、7#楼基础施工图需要尽快提供。周边围墙需要全部封闭便于管理。
保利地产产品线介绍
香槟系
香槟系
3.2 道路断面设计 3.2.1车行道路断面 车行道路断面形式主要可分为两种：双向车行单人行车道、单向车行单人行车道。 双向车行单人行车道适用于项目内行车道路，车道宽6m，靠近纯步行组团一侧一般设置人行道。车道与人行道间宜设置1.5m绿化带（图3.2.1a 双向车行单人行车道一），如条件受限，人行道可靠车行道设置，但需设置行到树池（图3.2.1b 双向车行单人行车道二）。建筑物、构筑物与道路边线间最少间距应不小于1.5m。 单向车行单人行车道适用于项目内能形成环境，车辆单向通行的道路。车行道可为单车道，车道宽4m，也可为双车道，车道宽6m，车行方向的右侧设置人行道，建筑物、构筑物与道路边线间最少间距应不小于1.5m（图3.2.1c 单向车行单人行车道）。
香槟系
5、建筑公共空间 本产品线的建筑公共空间的功能配置、空间尺度、装修标准及具体的设备设施选用宜参照以下设计与选材标准建议： 5.1 架空层
设计关注点
设计及建筑标准建议
参考图片
空间尺度
层高
≥4.2米
装修标准
天花
结构板底喷涂白色或米白色外墙涂料，有水平管线的部分宜吊仿木纹色或棕色系的铝合金格栅天花。在单元入口前的架空层天花应做与大堂天花想协调的装饰处理
地面
以天然石材防滑地面为主
墙柱面
外墙墙柱面干挂香槟色系石材，内侧墙体可喷涂米白色等暖色系外墙涂料成仿石漆，外侧墙柱面石材应转进墙体内侧后收头
照明与灯具
宜结合格栅天花设置灯具，层高较高的架空层宜设置新古典造型的壁灯
部品
信报箱