土地一级开发地价测算方法浅析
浅谈对土地估价程序及估价方法的理解和应用
浅谈对土地估价程序及估价方法的理解和应用
土地估价是对土地价值进行评估的过程。
它是指根据一定的程序和方法，对土地进行科学分析，确定其价值的过程。
土地估价程序和估价方法是进行土地估价的基本框架和工具，它们对于准确评估土地价值至关重要。
土地估价程序可以分为以下几个步骤：首先是搜集土地估价所需的相关信息，包括土地位置、土地规划用途、土地面积、土地产权等。
其次是对土地进行分析，根据土地的地理位置、交通条件、周边环境等因素进行评估。
然后是确定土地估价的目标值，确定土地的市场价值、租金收益等指标。
最后是进行估价报告的编制，将土地估价的过程、结果及其理由等详细记录下来。
土地估价方法是进行土地估价的具体工具和技术手段。
常见的土地估价方法包括比较法、收益法和成本法。
比较法是通过对比与要估价土地相近地块的销售价格来确定估价土地的市场价值。
收益法是根据土地的租金收益和未来增值空间来确定估价土地的价值。
成本法是通过估算出土地重建所需的成本来确定估价土地的价值。
这些方法各有特点，可以根据具体情况选择合适的方法进行土地估价。
土地估价的应用非常广泛。
土地估价可以为土地的买卖交易提供参考价值，帮助买卖双方进行合理定价。
土地估价可以为土地开发提供决策支持，帮助开发商确定土地开发的可行性和盈利空间。
土地估价可以为土地征收提供依据，帮助政府对土地征收进行合理定价。
土地估价还可以为土地税费的计算提供数据基础，为研究土地市场提供参考数据。
土地储备一级开发效益分析要点
土地储备一级开发效益分析要点一、土地成本土地成本的构成共分三个部分，即用地指标（计划）取得费、土地征收补偿费和土地整治费。
（一）用地指标（计划）取得费：若有计划指标，按当前政策需缴纳新增建设用地有偿使用费等5项规费，约9万元/亩；若无计划指标，则需通过增减挂钩造地票或直接购买地票解决。
当前造地票成本价大致为13.6万元/亩，市场购买地票约需20-25万元/亩。
(二)土地征收补偿费：该项补偿费的计算是以拟征收地块面积，对应人口安置数量及实际拆迁安置量等。
根据当地政府当前征地补偿标准进行计算，区县储备地征收补偿费一般在15万元-30万元/亩。
（三）土地整治费：土地整治是指将土地由生地变成熟地。
整治分“九通一平”、“七通一平”、“五通一平”、“三通一平”及土石方场平几个层级，具体按哪一层级进行整治，需要根据地块区位配套及供地需求等情况综合确定。
一般情况下，土地整治往往只针对土石方场平，土石方场平造价就重庆丘陵地区而言，一般在5万元/亩。
二、土地出让收入（一）土地出让收入：是指土地通过“招、拍、挂”方式出让所形成的总成交款。
（二）可出让土地（净用地）：是指规划性质上定为商业、居住或工业用地的土地，其他市政道路、绿化等用地为公共设施用地不能出让。
而一宗储备地往往只有40%-60%的面积规划为商业、居住或工业用地，即储备地中只有40%-60%的土地可供出让，其他不能出让，但要全额征收。
（并非储备多少面积就可以出让多少面积）三、土地纯收益土地纯收益=土地出让收入-土地成本四、各项基金计提是指土地出让后按国家有关政策从土地纯收益中计提的国家土地收益基金及各项费用，共有7项。
其中铁路和农田水利基金为市财政收取，其他5大项大部分留在区县级财政，具体计提比例见附表。
五、净收益净收益=土地出让收入-土地成本及其利息-各项基金计提土地出让规费缴纳明细表。
土地估价计算方法
土地估价计算方法土地的估价是确定土地价值的重要方法之一，它是土地市场交易的基础，对于土地的购买、出售、租赁等都有重要的指导作用。
本文将介绍土地估价的常见方法，包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是最常用的土地估价方法之一，它通过比较估价对象与已知估价对象的市场成交价格来确定土地的估价。
具体步骤为：1.基本信息收集：收集土地估价对象相关的基本信息，包括土地的位置、面积、用途等。
2.市场对比物收集：选择与估价对象相似的土地进行市场对比。
相似的标准包括地理位置、土地用途、土地面积、交易时间等。
4.数据分析和估价：将估价对象的特点与对比物进行比较，并考虑其差异进行修正。
根据修正后的对比物成交价格，可以估算出估价对象的土地估价。
收益法是一种用于商业用地估价的方法。
它基于土地产生的潜在收益来确定土地估价。
具体步骤如下：1.收集基本信息：收集土地估价对象的基本信息，包括用途、面积等。
2.确定潜在收益：确定土地的潜在收益，即在该用途下可以获得的预期收入。
这可以通过类似项目的市场数据和经验数据来估算。
3.确定资本化率：资本化率是将潜在收益转化为土地估价的关键因素。
它是根据市场供求关系和投资风险等确定的。
资本化率越高，土地估价越低。
4.计算估价：根据潜在收益和资本化率计算土地的估价。
估价=潜在收益/资本化率。
成本法是一种用于估计土地开发成本的方法，它适用于土地开发前期、成本控制和投资回报率预估等方面。
具体步骤如下：1.收集基本信息：收集土地估价对象的基本信息，包括用途、面积等。
2.确认开发成本：确定土地开发所需的各项成本，包括土地准备费用、建筑费用等。
3.计算土地成本：将开发成本与土地面积进行比例分配，得出每平方米的土地成本。
4.计算估价：根据土地成本和市场费用水平计算土地估价。
除了上述的常见方法，还有其他一些土地估价方法，如折旧法、利用权价值法等。
在实际应用中，一般会综合运用多种方法进行土地估价，以提高估价精度。
有关土地一级开发项目的成本测算工作
有关土地一级开发项目的本钱测算工作有关土地一级开发项目的本钱测算工作一、土地一级开发本钱的概念：土地一级开发本钱是指在政府规划的土地一级开发区域红线实施土地一级开发全过程的费用。
由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政根底设施建立费用、公共配套设施建立费用、工程建立其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。
二、土地一级开发本钱测算的作用：土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。
土地一级开发本钱根本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。
土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进展融资评价和决策的主要依据是土地一级开发本钱。
三、土地一级开发本钱是决定土地交易价格的依据：土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力与宗地土地平整〔简称“七通一平〕〔或“五通一平〞与其他情况〕，可直接用于建立的土地价格。
土地出让交易价格是由毛地价〔土地出让金、四源费和大市政费〕和土地一级开发本钱构成。
毛地价是在基准地价的根底上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。
四、土地一级开发本钱的组成〔一〕项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费与项目前期的各种工程咨询费委托编制修建性详细规划和区域的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费与施工图审查费招标代理费、招标效劳费工程保险费1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费与项目前期的各种工程咨询费立项报告、可研报告的编制费土地一级开发实施方案的编制费项目前期的各种工程咨询费〔测算标准可参考国家计委制定的《建立项目前期工作咨询收费暂行规定》与地方物价局、计划委员会《关于建立项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。
土地一级开发成本核算问题的分析与探讨
土地一级开发成本核算问题的分析与探讨伍 嘉（天津天保嘉郡投资有限公司，天津 ３００２８２）［摘 要］土地一级开发本身是一项综合性工程，涉及征地拆迁、配套设施建设、测绘评估等不同费用种类，核算一级开发成本时需要根据不同费用种类，对所发生费用进行归集分配。
然而现阶段我国土地一级开发成本核算还存在诸多问题，例如部分开发企业没有将拆迁评估费用纳入核算范围内，对项目环境评价分析费用和交通影响分析费用的核算缺乏科学性而导致前期费用成本的漏算等，严重制约了我国土地一级开发成本管理水平的提高，故如何通过提高成本核算水平来优化土地一级开发成本管理已成为一项亟待解决的重大课题。
［关键词］土地一级开发；成本核算；改善对策［ＤＯＩ］１０ １３９３９／ｊ ｃｎｋｉ ｚｇｓｃ ２０１７ ０２ １３３ 土地一级开发具有时间长、开发面积广、投资巨大、资金回收期长等特点，因此需要有一整套的土地开发成本核算方法对土地一级开发项目进行指导和规范，从而为土地一级开发企业带来最大的项目收益。
基于此，本文将从目前土地一级开发成本核算存在的问题出发，从细化成本核算对象、构建成本核算制度，根据完工土地开发项目的用途来选取适宜的成本结转方式，完善前期费用、公共区域市政基础设施建设费用、征地拆迁费用的核算，强化土地一级开发成本核算的审计等多个角度着手，就提高土地一级开发成本核算水平，提出几点看法和建议。
１ 土地一级开发成本核算的特点在土地一级开发实施阶段，重点是将“生地”变为“熟地”，这一过程中发生的费用主要包含前期费用、征地补偿费、拆迁补偿费、工程费、市政基础设施、公共配套设施建设费用、财务费用、相关税费及不可预见费，它们共同构成了土地一级开发成本核算的内容。
第一，成本核算时间长。
土地一级开发运作周期长，一般开发周期在３～５年，如果中间某些环节进展不顺利，可能会影响后续环节进展，还可能引起之前办理的相关审批手续到期，需要重新办理用地预审、立项手续，这些都导致成本核算的时间跨度大。
农村土地价格评估的探讨
农村土地价格评估的探讨农村土地是农民的主要生计来源，也是农村经济发展的重要基础。
土地价格评估对于农村经济发展至关重要。
本文将探讨农村土地价格评估的方法、影响因素以及对农村经济的作用。
一、方法农村土地价格评估的方法主要包括市场比较法、成本法和收益法。
市场比较法是指通过比较同一地区相似用途的土地交易价格，来进行土地价格评估。
这种方法能够较为准确地反映土地市场的供求关系和价格水平，但也容易受到地区、用途、交易时间等因素的影响。
成本法是根据土地开发、改良等所需的成本来评估土地价格。
这种方法适用于农村土地的开发和规划，可以较为准确地反映土地的开发潜力和价值，但也需要考虑土地的使用限制和市场需求情况。
收益法是根据土地的收益水平来评估土地价格。
这种方法适用于评估种植业、养殖业等农业用地的价格，可以较为准确地反映土地的投资回报率和收益潜力，但需要考虑农产品价格波动、气候因素等影响因素。
以上三种方法都有其适用的范围和局限性，因此在实际评估中需要综合考虑各种因素，采用多种方法进行综合评估。
二、影响因素农村土地价格受多种因素影响，主要包括地理位置、土地用途、土地规划、市场需求等。
地理位置是影响农村土地价格的重要因素。
地处交通便利、资源丰富的地区的土地价格往往较高，而偏远地区的土地价格相对较低。
市场需求是影响土地价格的关键因素。
受到市场需求、政策扶持等因素的影响，土地的价格会有所波动。
以上因素综合影响了农村土地的价格水平，因此在进行土地价格评估时需要综合考虑各种因素，做出科学合理的评估。
三、作用农村土地价格评估对农村经济发展具有重要的作用。
土地价格评估是土地流转和土地交易的重要依据。
通过对土地价格的评估，可以确定土地的市场价格，有利于土地交易的顺利进行，促进土地资源的合理配置和利用。
土地价格评估是土地征收和补偿的依据。
在土地征收和国家大力发展农村经济的政策引导下，农村土地价格评估对于公平合理地进行土地征收和补偿具有重要的意义，有利于保障农民的合法权益，促进农村经济的健康发展。
土地一级开发成本核算问题探析
0引言所谓的土地一级开发，也就是由国家或国家所授权的相关单位，对其一定程度地区中的国家公共土地或者农村集体土地实施统一的拆迁、补偿以及安置、征地，且实施适度的城市开发建设所必须具备的配套设施。
现阶段，我国很多土地一级开发商均使用现征收土地，之后平整土地，最后出售土地，此种对土地的管理手段。
同时也是一级开发商受某些部门或者某些机构的委托实施土地的开发，最后在移交之后开发商向机构或者部门收取一定的开发费用。
土地一级开发通常情况下面积非常大、工程期也非常长，同时地貌或者地况较为复杂，就特殊的土地来说，土地成本的结转以及归集中有关分配的问题难度很高，怎样选取一种最佳方法对土地经费进行核算，对于企业能够合理结转一级归集经费而言，有着非常大的影响，同时也对当前损益一级税务负担有着直接的影响。
1土地开发成本中的归集单位所谓的土地开发成本中的归集单位，一定要与工程的开发实际以及特点相结合，同时建立在能够有效的实现土地成本的完整、实际以及准确的基础上来确认。
对于土地成本的开发问题，一定实事求是，理论与实践相结合[1]。
如——————————————————————作者简介:叶婷婷（1986-），女，湖北黄石人，工程管理专业，硕士研究生，工程师，研究方向为招投标管理、工程造价控制、工程预决算管理、征地拆迁成本管理等；谢丽萍（1980-），女，湖北武汉人，工程管理专业，硕士研究生，工程师，研究方向为工程造价控制、工程成本管理、工程预决算管理、工程结算审计等。
土地一级开发成本核算问题探析The Analysis of Primary Land Development Cost Accounting Problems叶婷婷YE Ting-ting ;谢丽萍XIE Li-ping（武汉花山生态新城投资有限公司，武汉430000）（Wuhan Huashan Ecological New City Investment Co.，Ltd.，Wuhan 430000，China ）摘要:土地的开发形式非常多，其中土地的成片性开发为我国绝大部分地区中的一级土地开发手段.就最近几年的相关工程建设来看，很多使用该种手段，其土地开发中的成本的结转、归集以及分配成为开发商最为本质的工作。
关于土地一级开发项目的成本测算(doc 8页)
关于土地一级开发项目的成本测算(doc 8页)有关土地一级开发项目的成本测算工作一、土地一级开发成本的概念：土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。
由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。
二、土地一级开发成本测算的作用：土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。
土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。
土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。
三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据：土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于建设的土地价格。
土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。
毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。
四、土地一级开发成本的组成（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费◆立项报告、可研报告的编制费◆土地一级开发实施方案的编制费◆项目前期的各种工程咨询费（测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地方物价局、计划委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。
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土地一级开发地价测算方法浅析
作者：马永强
来源：《科学与财富》2017年第15期
（新乡市国土资源局河南新乡 453000）
摘要：土地一级开发是政府根据城市总体规划和土地利用总体规划，为保证国民经济社会发展和土地市场的稳定，在土地出让或划拨前对土地进行整理和前期开发的过程。
由于土地一级开发需求资金数额庞大，政府自身进行开发会面临较大的压力，因此由企业进行专业的土地开发是更好的选择。
关键词：土地一级开发；土地规划；地价测算
在企业进行土地开发过程中，土地价格是投资决策的关键因素，进行科学合理的定价测算，可以使企业在完成该项目后保证自己的利益。
但企业进行地价测算时大多采用传统的土地定价方法，忽视了不确定性因素的变动对土地出让价格的影响，主观经验对评价结果的影响较大，可能导致企业做出错误的决策。
并且由于房价逐年上升，房地产市场竞争较大，土地资源竞争加剧到底土地出让价格的增加，传统土地定价方法容易低估土地出让价格，使得企业错失优质的土地一级开发项目。
1. 研究的背景、意义和目的
广义的土地一级开发是城市政府为了城市国民经济和社会发展规划，城市总体规划，土地利用总体规划的顺利实施，在土地出让或划拨前对土地进行整理、投资、开发的过程。
经过十几年的发展，土地一级开发在各地都有了一定的成效。
如今，土地一级开发已经成为政府调控宏观经济的重要手段，也是整个房地产市场的价值基础。
近年来，中国的房地产市场波动一直较大，尤其是 2009 年末房价的涨势更是惊人，房价经历了由高到低，由低到高的起落，由房价的讨论使得更多的人开始关注土地一级开发市场。
房地产开发初期我国主要采用一二级联动开发的方式，随着房价大幅增涨，这种开发方式显示出较大的弊端，土地增值收益流失严重。
2. 土地一级开发地价测算方法
土地一级开发项目投资决策的一个重要参数就是土地出让价格，只有土地出让价格可以平衡土地一级开发的成本费用税收等支出和合理的利润，企业才可以获得部分土地增值收益，进行该项目的投资开发。
如果企业对于土地出让价格估计过高，实际出让地价不能平衡成本和利润，将使得企业投资该项目获得巨额亏损；若土地出让价格估计值低于实际价格，企业会在投资决策时放弃该项目，则可能由于投资决策失误而错失优质的投资项目。
因此，企业应该选择合理的土地定价方法，根据面临的实际情况合理测算地价，避免决策失误。
2.1市场比较法
通过与估价近期有过交易的类似地块进行比较，根据交易时间、区域以及相关交易情况，考虑个别因素的差异，设定相应的修正系数，适当的修正类似地块的出让价格，市场比较法就是以此估算出让土地的客观合理价格的方法。
此方法理论比较简单，是技术上较为成熟的一种估价方法，也是房地产估价最常用的方法之一。
2.2成本估价法
成本估价法主要依据土地所耗费的各项费用之和，加上合理的利润、税金和贷款利息，通过土地增值收益推算土地价格的一种评估方法。
2.3 成本估价法
成本估价法主要依据土地所耗费的各项费用之和，加上合理的利润、税金和贷款利息，通过土地增值收益推算土地价格的一种评估方法]。
成本估价法适用于固定收益模式，而不可用于固定收益加分成和收益分成模式。
固定收益模式是计提土地一级开发项目总成本的固定比例作为自己的收益，一级开发企业的收益风险较小，土地出让价格在投资决策中并非重要风险因素，因此用成本估价法正向推算土地出让价格，其正确性对投资决策影响不大。
但如果采用固定收益加分成或收益分成模式，增值收益部分是一级开发企业获得收益的总要来源，成本估价法中的增值收益来自于经验预测，风险程度较大。
2.4 基准地价修正法
政府会在不同时间节点上发布的基准地价，根据待测土地的环境状况、区位条件、土地使用年限和政府要求的容积率等，确定相应的修订系数，得到修订后的预测土地价格。
计算公式如下：
待测土地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×日期修正系数×年
期修正系数×容积率修正系数×因素总修正系数
待测土地价格 = 待测宗地楼面熟地价×规划建筑面积
2.5收益还原法
基准地价修正法的原理和市场比较法的原理相似，只是将未来若干年内待测土地每年预期纯收益用一定的还原利率折现为预测时间的收益，其总和即为预测宗地价格。
计算公式为：
待测土地价格=第i年土地纯收益 /（1+ 还原利率）i-1
收益还原法适用于能够产生收益的土地，包括产生土地增值收益或者二级市场收益，该方法可以对能产生收益的土地、房屋或者有收益的房产资源进行估价的一种便捷方法。
收益还原法要求首先估算土地在未来每年预期纯收益，然后根据期望收益率这算到当前投资点上，以便考虑资金的时间价值。
2.6 假设开发法
假设开发法是假设土地出让给二级开发商完成房地产开发后可以正常销售，通过市场比较法预测房地产销售收入，扣除房地产开发成本、利润和税金等，来估算土地出让价格的客观合理价格或价值的一种估价方法。
假设开发法多种房地产估价，包括净地、已完成土地一级开发的“熟地”、待出售房地产评估、单位搬迁出让土地和在建项目等的估价。
评估时，需把握其投资开发前、后的状态，以及开发以后的经营方式。
对于土地一级开发企业，假设开发法被用于评估完成土地一级开发后土地出让价格，即“熟地”出让价格。
3.总结
不同土地定价方法在房地产和土地评价领域中都有应用，在具体分析了不同方法的测算原理、评估对象、适用情况及其局限性后，我们可以看出，以上介绍的五种方法均适用于土地一级开发完成后的土地出让价格，对土地定价有一定的指导意义，但这些方法在实际应用中受主观经验影响较大，因此估计结果偏低；评估结果是固定点值，不能的得出土地定价的波动范围。
但土地一级开发企业进行投资决策时更希望项目的收益值是在某个范围区间中波动，减少决策风险，因此这些评估方法不能满足企业需求。
假设开发法根据市场开发情况逆向推导土地成本，是最适用于土地一级开发项目土地定价的方法。
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