国贸中心可行性研究报告可行性研究报告
国际商贸城中心项目可行性实施报告

国际商贸城中心项目可行性研究报告目录第一部分项目基本资料 (2)第二部分市场状况分析 (4)第三部分项目情况分析 (16)第四部分业态定位分析 (19)第五部分项目总规划方案建议 (43)第六部分价格定位及销售收入预测 (45)第一部分项目规划基本资料一、项目简介1.项目名称:****国际商贸城2.发展商:****商业中心有限公司3.地理位置及现状:该项目位于路黄田直街1、2号****商业中心裙楼,邻近小北地铁站,距GZ火车站、流化展馆约20分钟车程。
4.场地性质:商铺5.可租售面积:-1-2层约6889.43平方米二、项目配套1.办公:8-16层、总建筑面积约2.餐饮:三家带有中东、印度特色的餐厅、分别位于首层、二层、三层;3.酒店:****商务酒店;4.娱乐:3层为网吧;4层为金汇国际俱乐部;5.银行:中国银行、中国农业银行、中国建设银行;6.交通:距离地铁5号线约5分钟路程;距离GZ火车站、锦汉会展约10分钟车程;7.车位:附楼2-5层;第二部分市场状况分析一、项目位置概述项目位置南邻商业机构密集的环市路,北靠风光旖旎的白云山麓湖公园,处在GZ闹市的商业中心;环路入口就在大前,距离火车站3分钟车程,距离琵洲国际会展中心约15分钟车程,距离新白云机场约30分钟车程。
二、项目地形图三、区域概况1.地理位置项目位于小北商圈,连接环市东高档商务区、环市西批发商圈、小北路国际贸易出口中心的枢纽位置,紧邻地铁五号线路出口,环市路、环、地铁密集交通网,交通便捷,辐射力强。
2.人口总人口约60万人,其中外来人口近10万人,3.商业状况小北-登峰商圈,是GZ最著名的外商集聚地,境外人员涉及80多个地区和国家。
以来自非洲,中东,印度等旅穗商人为主,是近年来中国外贸商品出口继欧美贸易经济体后的第二增长点。
小北-登峰一带就有过千个对外贸易商铺,以经营电器,通讯器材,精品服饰,日用品等为主。
比邻火车站商圈,所处物业有大型停车场,周边交通便利。
国际贸易有限公司项目可行性研究报告

解氏国际贸易(临沂)有限公司投资项目可行性研究报告工程咨询委员会目录第一章总论 (6)第二章项目建设的背景 (7)第三章项目经营范围产品销售 (9)第四章公司组织架构 (9)第五章公司财务、税务、保险及能源 (10)第六章项目建设条件 (16)第七章环境保护与消防 (19)第八章经济效益评价 (20)第九章结论 (20)第一章总论一、项目名称解氏国际贸易(临沂)有限公司项目二、项目编制单位临沂工程咨询院三、建设性质:新建四、项目建设单位、法人代表及所有制形式项目建设单位:解氏国际贸易(临沂)有限公司法人代表: Chia Frank 解弗兰克 (新西兰籍)注册资本:100万澳元(折合人民币600万元)企业类型:外商独资企业五、项目地点:山东省临沭县临沭街道泰安路西段六、项目建设规模、建设周期、及投资规模:建设规模:占地面积13200平方米,建筑面积10000余平方米(其中仓储库房6660平方米,信息交易平台及市场综合办公楼2600平方米)。
年营业额达50000万元人民币。
建设内容包括:仓储、园区道路、停车场、办公综合楼等配套设施。
由投资方投资建设。
投资规模:项目属于外资企业,由澳大利亚籍人解弗兰克投资。
项目总投资1500万澳元(折合人民币9700万元),企业自筹。
其中固定资产投资5060万元(包括基建、信息平台设备、其他设备),流动资金4550万元;新购办公设备、化验设备、包装设备、信息化系统等投资约80万元。
建设周期:计划与2012年8月份开工,建设期限3个月,竣工时间2012年12月。
其中基建3个月,试运营1个月。
七、项目编制依据;1、原国家发展计划委员会颁布试行的《投资项目可行性研究指南(2002年试用版)》;2、国家发展改革委发改投资(2009)1325号《国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》;3、临沂市国民经济和社会发展第十二个五年计划;4、项目收集的其它有关资料。
滨江国贸中心可行性研究报告

常熟滨江国贸中心可行性研究报告目录一、市场部分二、项目分析三、营销策略四、利润测算五、秀稿展示第一部分市场部分一、常熟市场1、常熟市概况常熟市位于江苏省东南部长江三角洲经济发达地区。
东邻太仓,距上海80公里;南接昆山、苏州;西连无锡、江阴;北濒长江黄金水道,与南通隔江相望;西北境与张家港接壤。
全境东西间最大直线距离49公里,南北间最长距离37公里,总面积1264平方公里(含长江界属水面)。
地势低平,海拔大都在3~7米间。
山丘主要有虞山、顾山、福山。
其中以虞山为最,海拔261米,长6400米,东端蜿蜒入古城,素有“十里青山半入城”之说。
常熟市现有土地总面积1094平方千米,耕地面积58531公倾,其中水田面积44359公顷,旱地面积14172公顷。
境内水网交织,各河流湖荡均属太湖水系,其分布呈以城区为轴心向四乡辐射状,东南较密,西北较疏。
主要河流有望虞河、白茆塘、元和塘、盐铁塘、常浒河、张家港、耿泾塘等,湖泊有昆承湖、尚湖等。
交通区位方面,常熟距上海虹桥国际机场80公里,距上海浦东国际机场140公里,距离苏州约35公里。
整体区位可谓名城簇拥,坐拥优越。
优越的区位给常熟的经济、城市地位、房地产发展都带来了很大的提升。
常熟市区位图2、常熟宏观经济分析常熟GDP 年年保持较快增长,其以服装业为龙头的发展模式获得巨大成功。
社会固定资产投资额每年有10%左右的增速,表明常熟得到各方的大力的支持。
国际权威机构研究证明:城市GDP 的增速超过5%,该城市即适合房产开发。
3、常熟楼市截止到09年度,常熟房地产开发投资额78.06亿元,是2006年的近2倍。
自从2007年起,常熟市的房屋施工面积逐年增长,可以预计2010年的将达历史新高。
自2007年起至2009年,常熟市房屋竣工面积每年均有增长。
但从第一季度来看,2010年度的竣工面积极有可能创下新低。
尊天认为:2010年,竣工数量可能创下新低,主要是因为新“国十条”的颁布,政策严压,购房者观望,开发商放慢开发节奏。
东莞市国贸中心--五星级可行性研究报告-广州中撰咨询

东莞市国贸中心--五星级可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址:中国·广州目录第一章东莞市国贸中心--五星级概论 (1)一、东莞市国贸中心--五星级名称及承办单位 (1)二、东莞市国贸中心--五星级可行性研究报告委托编制单位 (1)三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)(一)项目可行性报告编制依据 (2)(二)可行性研究报告编制原则 (2)(三)可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、电脑桌椅产品方案及建设规模 (6)七、东莞市国贸中心--五星级总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (6)十一、东莞市国贸中心--五星级主要经济技术指标 (8)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章电脑桌椅产品说明 (15)第三章东莞市国贸中心--五星级市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (15)一、厂址的选择原则 (15)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (16)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (17)六、项目选址综合评价 (18)第五章项目建设内容与建设规模 (19)一、建设内容 (19)(一)土建工程 (19)(二)设备购臵 (20)二、建设规模 (20)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (20)一、原辅材料供应条件 (20)(一)主要原辅材料供应 (20)(二)原辅材料来源 (20)原辅材料及能源供应情况一览表 (21)二、基本生产条件 (22)第七章工程技术方案 (23)一、工艺技术方案的选用原则 (23)二、工艺技术方案 (24)(一)工艺技术来源及特点 (24)(二)技术保障措施 (24)(三)产品生产工艺流程 (24)电脑桌椅生产工艺流程示意简图 (25)三、设备的选择 (25)(一)设备配臵原则 (25)(二)设备配臵方案 (26)主要设备投资明细表 (27)第八章环境保护 (27)一、环境保护设计依据 (28)二、污染物的来源 (29)(一)东莞市国贸中心--五星级建设期污染源 (29)(二)东莞市国贸中心--五星级运营期污染源 (30)三、污染物的治理 (30)(一)项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (30)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (31)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (34)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (36)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (37)5、施工建议及要求 (38)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (40)(二)项目营运期环境影响分析及治理措施 (41)1、废水的治理 (41)办公及生活废水处理流程图 (41)生活及办公废水治理效果比较一览表 (42)生活及办公废水治理效果一览表 (42)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (42)3、噪声治理措施及排放分析 (43)主要噪声源治理情况一览表 (45)四、环境保护投资分析 (45)(一)环境保护设施投资 (45)(二)环境效益分析 (46)五、厂区绿化工程 (46)六、清洁生产 (47)七、环境保护结论 (47)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (49)第九章项目节能分析 (50)一、项目建设的节能原则 (50)二、设计依据及用能标准 (50)(一)节能政策依据 (50)(二)国家及省、市节能目标 (51)(三)行业标准、规范、技术规定和技术指导 (52)三、项目节能背景分析 (52)四、项目能源消耗种类和数量分析 (54)(一)主要耗能装臵及能耗种类和数量 (54)1、主要耗能装臵 (54)2、主要能耗种类及数量 (54)项目综合用能测算一览表 (55)(二)单位产品能耗指标测算 (55)单位能耗估算一览表 (56)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (57)六、工艺设备节能措施 (57)七、电力节能措施 (58)八、节水措施 (59)九、项目运营期节能原则 (59)十、运营期主要节能措施 (60)十一、能源管理 (61)(一)管理组织和制度 (61)(二)能源计量管理 (61)十二、节能建议及效果分析 (62)(一)节能建议 (62)(二)节能效果分析 (62)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (63)一、组织机构 (63)二、工作制度 (63)三、劳动定员 (64)四、人员培训 (64)(一)人员技术水平与要求 (64)(二)培训规划建议 (65)第十一章东莞市国贸中心--五星级投资估算与资金筹措 (65)一、投资估算依据和说明 (65)(一)编制依据 (66)(二)投资费用分析 (67)(三)工程建设投资(固定资产)投资 (68)1、设备投资估算 (68)2、土建投资估算 (68)3、其它费用 (68)4、工程建设投资(固定资产)投资 (68)固定资产投资估算表 (69)5、铺底流动资金估算 (69)铺底流动资金估算一览表 (70)6、东莞市国贸中心--五星级总投资估算 (70)总投资构成分析一览表 (70)二、资金筹措 (71)投资计划与资金筹措表 (71)三、东莞市国贸中心--五星级资金使用计划 (72)资金使用计划与运用表 (72)第十二章经济评价 (73)一、经济评价的依据和范围 (73)二、基础数据与参数选取 (74)三、财务效益与费用估算 (74)(一)销售收入估算 (75)产品销售收入及税金估算一览表 (75)(二)综合总成本估算 (75)综合总成本费用估算表 (76)(三)利润总额估算 (76)(四)所得税及税后利润 (76)(五)项目投资收益率测算 (77)项目综合损益表 (77)四、财务分析 (78)财务现金流量表(全部投资) (80)财务现金流量表(固定投资) (82)五、不确定性分析 (83)盈亏平衡分析表 (83)六、敏感性分析 (84)单因素敏感性分析表 (85)第十三章东莞市国贸中心--五星级综合评价 (86)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称:电脑桌椅投资建设项目2、项目建设性质:新建3、项目编制单位:广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型:有限责任公司5、注册资金:500万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位:广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该东莞市国贸中心--五星级所涉及的主要问题,例如:资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等,从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
国贸中心可行性研究报告

国贸中心可行性研究报告一、前言随着城市化进程的加速和经济的发展,商业地产作为城市中最重要的经济载体之一,扮演着越来越重要的角色。
其中,国贸中心作为商业地产的代表之一,在城市经济中具有举足轻重的地位。
因此,本文将围绕国贸中心进行可行性研究,从市场需求、项目规划、投资成本、收益分析、风险评估等方面进行全面分析,以确定国贸中心的可行性和投资价值。
二、市场需求分析2.1 宏观经济环境分析国贸中心位于城市中心地带,随着城市的发展和经济的增长,其所在区域的经济实力和商业活动的规模也在不断增加。
同时,随着国家对城市化建设的不断推进,国贸中心所在的城市中心区域也将承担更多的商业和经济职能,市场前景较为广阔。
2.2 目标客户分析国贸中心所服务的客户主要包括商务旅客、高端消费者、企业客户等。
在客户需求方面,主要包括餐饮、会议、办公等方面的服务需求。
其中,商务旅客是国贸中心的主要客户,其需求主要集中在高端餐饮、会议和办公等方面。
同时,高端消费者和企业客户也是国贸中心的重要客户群体,他们的需求主要集中在高端购物、休闲娱乐等方面。
2.3 竞争对手分析国贸中心所面临的竞争对手主要包括周边商业地产、其他商业区域等。
其中,周边商业地产包括商业中心、购物中心、酒店等,这些竞争对手对国贸中心的商业吸引力和市场占有率构成了一定的压力。
同时,其他商业区域也是国贸中心的竞争对手,比如金融街、CBD等,这些区域拥有较为完善的商业配套和交通网络,对国贸中心的商业吸引力也有一定的冲击。
三、项目规划3.1 地理位置和土地资源国贸中心位于城市中心区域,紧邻主要商业和办公区域,交通便利,商业资源丰富。
其所在土地面积为XX万平方米,可以建设大型商业中心、高端酒店、写字楼等多种业态。
3.2 项目规划和业态设置国贸中心项目规划主要包括商业中心、酒店和写字楼三大业态。
其中,商业中心主要包括高端商场、精品店、餐饮、娱乐等多种业态,酒店包括五星级酒店和商务酒店,写字楼则为高档写字楼。
国际贸易中心可行性研究报告

青岛国际贸易中心可行性研究报告目录第一章总论 (1)第一节项目概况 (1)第二节可行性研究报告编制依据 (4)第三节项目建设的背景和必要性 (4)第二章市场需求分析 (7)第一节青岛市概况 (7)第二节青岛市房地产综合分析 (7)第三节青岛市住宅市场分 (15)第四节青岛市写字楼市场分析 (21)第五节青岛市酒店式公寓市场分析 (27)第六节青岛市酒店供需市场分析 (30)第七节青岛市商业零售市场分析 (32)第八节国内外代表城市房地产市场分析 (34)第九节项目的优劣势分析 (39)第三章项目建设规模 (44)第四章建设场址及条件 (46)第一节建设场址 (46)第二节建设条件 (47)第五章总体规划建设方案 (52)第一节设计依据 (52)第二节设计指导思想与原则 (52)第三节规划建设方案 (53)第四节公用工程 (58)第六章环境保护、节能与节水 (64)第一节环境保护 (64)第二节节能 (65)第三节节水措施 (66)第七章劳动安全、卫生和消防 (68)第一节劳动安全与卫生 (69)第二节消防设施 (65)第八章组织机构与人力资源配置 (69)第九章项目进度计划安排 (70)第十章投资估算和资金筹措 (71)第一节投资估算 (71)第二节资金筹措及使用计划 (73)第十一章经济效益评价 (74)第一节评价说明及财务基础数据 (74)第二节项目财务分析与评价 (76)第十二章结论 (81)第一章总论第一节项目概况一、项目名称:青岛国际贸易中心(济南军区青岛第一疗养院第二疗养区改造一期工程)二、建设地址:青岛市市南区香港中路8号三、开发商:青岛中金渝能置业有限公司四、开发单位基本情况青岛中金渝能置业有限公司注册成立于2005年9月22日,是由青岛中金实业股份有限公司和重庆渝能产业(集团)有限公司共同出资组建的房地产公司,注册地址位于青岛市香港中路52号时代广场10层,法定代表人为司荣彬,注册资本1亿元人民币。
贸易公司可行性研究报告范文

贸易公司可行性研究报告范文一、研究目的本研究旨在评估开设贸易公司的可行性,包括市场需求分析、市场竞争状况、公司运营成本等方面,为决策者提供合理的建议,以制定出有效的商业战略。
二、研究方法本研究采用主观和客观相结合的方法,包括市场调查、案例分析和数据分析等。
市场调查主要通过问卷调查和个别采访的方式,收集相关市场数据和潜在客户需求信息。
案例分析主要针对类似贸易公司的运营情况和经验进行研究,以得出可行性结论。
三、市场需求分析通过市场调查和数据分析,发现目前贸易行业市场需求稳定增长,主要集中在跨境贸易和国际采购领域。
中国作为全球最大的商品生产基地,拥有丰富的资源和制造能力,吸引了许多跨国公司和贸易商进行合作。
此外,中国对外贸易政策的不断推动和市场开放程度的提高,也为贸易公司的发展提供了良好的机遇。
四、市场竞争状况贸易公司市场竞争主要体现在服务质量、价格和供应链管理能力上。
当前市场上已存在一些大型贸易公司,它们拥有丰富的资源和供应链网络,并提供全方位的服务。
然而,中小型贸易公司在灵活性和服务个性化等方面具有一定优势。
在市场定位上,可通过选择特定的产品或市场细分来避免与大型公司直接竞争。
五、公司运营成本贸易公司的运营成本主要包括人员成本、物流成本以及营销费用等。
人员成本是贸易公司的主要开支,因此在人员招聘和培训上需要格外关注。
物流成本对贸易公司的影响也较大,如何通过合理的物流方案降低成本是关键。
此外,建立良好的供应商关系,获取优惠的采购价格也是减少运营成本的重要手段。
六、可行性结论根据以上研究结果,我们认为开设贸易公司是可行的,并给出以下建议:1.选定市场细分:针对特定产品或市场细分,避免与大型贸易公司直接竞争。
2.优化供应链管理:通过与供应商建立良好关系,获取优惠采购价格,降低运营成本。
3.加强服务质量:提供个性化服务,关注客户需求,树立公司的专业形象。
4.充分利用互联网和数字化技术:在市场推广和销售管理上充分利用互联网和数字化技术手段,提高效率和竞争力。
国际综合商贸城项目可行性研究报告

国际综合商贸城项目可行性研究报告核心提示:国际综合商贸城项目投资环境分析,国际综合商贸城项目背景和发展概况,国际综合商贸城项目建设的必要性,国际综合商贸城行业竞争格局分析,国际综合商贸城行业财务指标分析参考,国际综合商贸城行业市场分析与建设规模,国际综合商贸城项目建设条件与选址方案,国际综合商贸城项目不确定性及风险分析,国际综合商贸城行业发展趋势分析提供国家发改委甲级资质专业编写:国际综合商贸城项目建议书国际综合商贸城项目申请报告国际综合商贸城项目环评报告国际综合商贸城项目商业计划书国际综合商贸城项目资金申请报告国际综合商贸城项目节能评估报告国际综合商贸城项目规划设计咨询国际综合商贸城项目可行性研究报告【主要用途】发改委立项,政府批地,融资,贷款,申请国家补助资金等【关键词】国际综合商贸城项目可行性研究报告、申请报告【交付方式】特快专递、E-mail【交付时间】2-3个工作日【报告格式】Word格式;PDF格式【报告价格】此报告为委托项目报告,具体价格根据具体的要求协商,欢迎进入公司网站,了解详情,工程师(高建先生)会给您满意的答复。
【报告说明】本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告,此报告为个性化定制服务报告,我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求,修订报告目录,并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容,为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。
可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前,对该项目实施的可能性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价,以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。
可行性研究报告主要内容是要求以全面、系统的分析为主要方法,经济效益为核心,围绕影响项目的各种因素,运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行。
对整个可行性研究提出综合分析评价,指出优缺点和建议。
为了结论的需要,往往还需要加上一些附件,如试验数据、论证材料、计算图表、附图等,以增强可行性报告的说服力。
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XX国贸中心可行性研究报告目录一、市场部分二、项目分析三、营销策略四、利润测算五、秀稿展示第一部分市场部分一、X市场1、X市概况X市位于X省东南部长江三角洲经济发达地区。
东邻太仓,距上海80公里;南接昆山、苏州;西连无锡、江阴;北濒长江黄金水道,与南通隔江相望;西北境与张家港接壤。
全境东西间最大直线距离49公里,南北间最长距离37公里,总面积1264平方公里(含长江界属水面)。
地势低平,海拔大都在3~7米间。
山丘主要有虞山、顾山、福山。
其中以虞山为最,海拔261米,长6400米,东端蜿蜒入古城,素有“十里青山半入城”之说。
X市现有土地总面积1094平方千米,耕地面积58531公倾,其中水田面积44359公顷,旱地面积14172公顷。
境内水网交织,各河流湖荡均属太湖水系,其分布呈以城区为轴心向四乡辐射状,东南较密,西北较疏。
主要河流有望虞河、白茆塘、元和塘、盐铁塘、常浒河、张家港、耿泾塘等,湖泊有昆承湖、尚湖等。
交通区位方面,X距上海虹桥国际机场80公里,距上海浦东国际机场140公里,距离苏州约35公里。
整体区位可谓名城簇拥,坐拥优越。
优越的区位给X的经济、城市地位、房地产发展都带来了很大的提升。
X市区位图2、X宏观经济分析XGDP 年年保持较快增长,其以服装业为龙头的发展模式获得巨大成功。
社会固定资产投资额每年有10%左右的增速,表明X 得到各方的大力的支持。
国际权威机构研究证明:城市GDP 的增速超过5%,该城市即适合房产开发。
3、X 楼市截止到09年度,X房地产开发投资额78.06亿元,是2006年的近2倍。
自从2007年起,X市的房屋施工面积逐年增长,可以预计2010年的将达历史新高。
自2007年起至2009年,X市房屋竣工面积每年均有增长。
但从第一季度来看,2010年度的竣工面积极有可能创下新低。
尊天认为:2010年,竣工数量可能创下新低,主要是因为新“国十条”的颁布,政策严压,购房者观望,开发商放慢开发节奏。
4、政策分析随着国务院总理温家宝在两会记者采访关于高房价的发言,三、四月有关房地产的政策相继出台。
本轮调控目的:政府意图通过本轮调控,让地产行业进入健康的发展模式,而不是摧毁地产行业。
●抑制房地产价格过快的上涨速度●减少房价对社会稳定的政治影响●寻求房产调控与经济增长之间的平衡●寻求经济增长模式的转型其中房价的调控是重中之重尊天观点:本次调控虽有部分央企退出房地产,但主业房地产央企大鳄不受影响,而对于土地财政问题则根本无涉及。
这2个问题不解决,不能根本上解决房地产热潮问题。
本轮调控新政主要针对消费渠道之中的投资、投机,而其他的影响因素此次调控未涉及。
保障性住房、梯级住房体制成为本次政府工作报告的重点,但还存在执行力度、资金、投放数量的问题,短期内这一供需矛盾短期内也无法改变。
虽然受本次调控,但其投资房产的意图只是被压制而非消除,在有合适的时机仍会再次进入房地产领域。
新政力度力度之强为近年来少有。
新政影响:严禁非房地产主业的国有企业参与商业性首套自住房建筑面积在90平方米以上的家庭,首付款比例不得低于30%;第二套调控影响根本性问题未大幅度涉及 市场供需矛盾仍然存有效调控方式还未使只控制投资过于片面、单一 心理预期大于实际作用 新闻媒体加速利空心理 短期调控作用明显 长期调控缺乏实际手法短期影响 长期影响下轮波动能量积累新政对X房产市场影响:●目前,X住宅市场以大户型为主。
市场主力是住宅产品,适合投资的酒店公寓、商办性质小户型产品不多,显示购房主力为刚性和投资需求。
●本次调控针对投资性购房,对于以刚性需求为主的X市场影响有限。
●此次调控对外来购房的压制,是会有一定的不利影响。
我司认为此政策在未来不会长期坚持,外来购房需求压制后一旦释放将会带来强劲的需求反弹新政对本项目影响对于本项目,虽然刚性需求不减,但由于投资客源、非X户籍购房、普通改善型购房受新政压制,还是对购房客源的来源产生影响。
尊天预判:后续政策出台视政府调控决心和调控效果;2010年的政策年中,短期内房地产价格会有一减速过程,包括部分回调的可能,而且这种调整会持续全年; 但在整体经济向好影响和本质性问题不解决下,未来几年仍是房地产发展的热潮期;影响后的空缺需待填补甚至大胆预测后续有一较强的反弹行情。
新政下,X购房者需求产生了那些变化?尊天观点:受新政调控影响,购房意愿有一定的影响,购房时间有往后延伸趋势;除价格外,对外来政策及房产市场变动的关注度加深;房型需求上,对于较小房型的购买意愿略微增加,而大房型的关注度减少; 调查问卷特别显示,对于X流行送面积房型的设计方式受市场追捧;同时调查显示,X当地、及在X经商的客户,仍是未来购房主力客源;尊天观点:市中心板块房价最高,均价已经破万,但是供应量极少;城市向西遇虞山阻挡,南部招商城阻碍了进一步发展;城北商圈受益于城市北展的城市规划,出现了X老街这样的大型社区;从现在发展态势,新的行政区的变化使得城市向东发展态势明显,特别是以大盘为代表的新世纪大道板块; 板块特征是项目体量巨大、自身发展配套商业中心、项目定位高端、入住客户客层购买力强劲;X新城目前在建在售项目不多,还没有形成规模,生活配套还不完善,因此发展还需要一个过程。
二、X新城市场1、X新城简介X市X新市区规划用地21.02平方公里(其中中心启动区面积为4.3平方公里),规划人口30万人,她既是X 市的城市副中心,又是X经济开发区的国际产业服务配套区,规划建立以港口和沿江工业为依托,集金融、贸易、科研、信息、居住、教育旅游综合发展的现代化新市区,成为X经济和社会新的发展极。
X新城各项配套设施齐全,目前已建成投用的设施包括X国际大厦、碧溪镇行政办公楼、X职业技术学校、金融中心、消防中心、公交中心、伯泰酒店、X易居、X花园、X边检监护营房、国地税办公大楼、长江堤岸管理处综合用房、X体育公园等;在建项目包括京国大酒店、XX贸易中心、同湖路商业街、金湾广场、浒浦高级中学等;X 第一人民医院X分院、科技生态园等项目即将开工建设。
优越的地理位置、便捷的交通,优美的环境和成熟的产业基础,是X新城发展的最佳原动力。
X中央商务区位于新城北部区域,其功能包括商务、办公等。
做到掌控X,辐射X、南通,成为外界了解X经济开发区的窗口辐射长三角的桥头堡。
区内已落成X国际大厦、X金融中心、新世纪广场、行政中心一期、国地税办公大楼;京国大酒店、X国贸中心、邮政、公安、电信、法庭等将于2010年竣工投入。
随着项目建设的不断推进,日渐成熟的X新城正吸引着各方瞩目。
区内重点引进商务写字楼、企业总部、采购中心和销售中心等办公设施项目,着力发展商业贸易、展览展示、商务中介等现代服务产业。
X科创园位于X新城的东北角,频临长江,坐拥新城,环境优美。
企业会馆,商务休闲一应俱全,独栋企业商务会馆、中央休闲会所、特色餐饮区、同湖路商业街、金港路商业街、龙溪路商业街等成就X新城核心上去。
X新城按照最新的生态理念打造国际化城区环境,已完成给类绿化近30万平方米,X易居、X花园等中高档住宅小区已全部交付使用,X第一人民医院X院区全面启动建设,新城生活设施齐全,功能配套到位。
X职业技术学校已经落成招生,X省三星级中学浒浦中学正在建设中。
X小学及幼儿园即将启动建设。
X涂于公元已全部竣工对外开放,总面积160亩,投资3500万元,是一个环境优雅、设备丰富、具有休闲体育特色的主题公园。
X新城将着力引进大型房地产项目以及文化体育设施建设。
X新城将以件事可靠的产业基础、科学合理的城市规划、日渐完善的功能配套、灵活多样的开发模式、诚信高效的政府服务、稳健有力的政策扶持成为江海交汇处、财富聚集地。
X新城濒江临港,位于X经济开发区中心位置,是X经济开发区的重要组成部分,她是X经济开发区和X港为国际产业服务的城市功能配套区、以碧溪镇为主体的沿江地区的区域中心,她是一个面向国际化、现代化,具有独特城市功能的、全新开发建设的城市新中心。
交通区位:XX新城,距离上海85公里,与X主城区以一条18公里的通港路相连,拥有仅有的一段生活性长江岸线,中国沿海高速连接苏通大桥、沿江高等级公路在区内纵横穿越,即将建设的沪通铁路和长江铁路桥在苏通大桥下游三公里处跨区而过;区域内X新城与40平方公里的X经济开发区沿江工业区、浒浦、碧溪、吴市、东张4个集镇有机结合成一个综合发展区域,区域内已构建成较为完善的道路和公共交通体系。
规划展示:X 新城规划面积21平方公里,规划人口30万人,由中心区和两翼的碧溪集镇、浒浦集镇组成。
其中中心区面积为4.3平方公里,是目前重点开发的区域。
中心区规划起点较高,分成商务办公、科技创业、教育医疗、休闲娱乐、生活居住、商业购物等若干功能板块。
其中居住占地约89公顷;商业占地约56.3公顷;科研占地约14.6公顷;绿化占地约148.8公顷。
整个区域在全部动迁原有建筑物的基础上全新建设,以充分满足X经济开发区和本区域各类人群生活、工作相关需求,全面提升生活品质为目标进行开发建设,部分功能辐射周边地区(如医院、职校、高中、商贸、休闲旅游、批发市场等)。
着力打造一流功能、构建城市精品、创新生活方式。
综述:第二部分项目分析一、项目概况项目地块位置图项目位于X市X开发区的中心位置,望江大道与龙溪北路的交界处,占地面积21400平方米,总建筑面积65375平方米,建筑面积主楼(住宅)41381平方米,辅楼(商业)13504平方米,其中地上建筑面积55802平方米,地下室建筑面积9573平方米(不可售),容积率2.61,建筑密度37.7%,地块的具体技术参数如下:目前工程在建,根据现场查看及对照施工图纸,我们建议:1-2号楼一层(一层结构过于复杂,不适合商业经营)至五层做为办公用房,与4号楼通过联防形成贯通。
1号楼6-20层为住宅,2号楼6-20楼为小户型公寓。
3号楼1-20层为商务酒店。
(一楼为酒店大堂,二楼为商务中心,三,四楼为酒店餐厅,五楼为酒店办公用房,六楼以上为客房)4号楼底层为行政服务中心及银金融服务中心,2层引进政务配套餐饮业,3楼为多功能会议中心。
一,二,三号楼及四号楼作为开发区管委会的功能性配套,服务于X新城政务需求。
二、项目SWOT分析优势:区位优势明显,升值潜力巨大;●交通便利,出行便捷;劣势:●新城处于建设初期,人气不足;●项目设计存在缺陷;●机会:●政府对于新城开发的决心及管委会的支持;威胁:●镇区、X新区即将上马项目众多;●房地产行业正处于宏观调控大环境下,房产投资受限制。
相应对策精确锁定目标客群,规避政策风险;加快开发推广步伐,推出市场能快速消化的差异化产品,强占市场先机;二、项目周边楼盘分析目前的楼盘主要还是以中高档为主,多层、小高层占大部分三、项目定位1、项目功能定位X新城政务配套服务。