武汉别墅楼盘分析
2019年武汉市别墅地产市场调研报告共22页word资料
武汉市别墅市场调研报告二零零八年三月十六日引言进入2019年，房地产行业由于政府的政策性引导，金融机构对相关资金的政策性限制，舆论导向的不断引导等影响，致使房地产市场降温迅速，引起整个房地产市场震荡加剧，具体表现在——首先，市场供应减少，开发企业纷纷减缓发售节奏，延长开发周期；其次，硬性降价和变相降价，开始最为有效的价格战，以求加快资金回笼，缓解资金压力；再次，消费者持币观望，受市场波动及舆论导向影响，放慢置业计划……大势动荡，小市不宁。
别墅市场在产品发展到顶峰的同时，市场遭遇到低谷。
目前，“会心馆”项目一阶段施工已经基本完成，将要面临问世，对此贵司与我司都十分重视，双方历时两周将武汉市典型别墅楼盘进行实地调研，在了解别墅市场状况的同时对“会心馆”项目进行分析，明晰项目的优势和不足，进行针对性的分析和建议，在项目营销前进行深刻思考和修正，以求保障“会心馆”项目顺利实现营销价值。
会心馆项目组2008-3-16第一部分武汉别墅市场研究一、市场简析纵观武汉房地产近十几年的发展史其实也就是一部别墅孕育史。
从近10年来别墅的发展历程来看，武汉别墅市场经历了三次热潮。
第一次热潮是上世纪90年代初的开发热，第二次是进入21世纪头两年多即2000-2019年少量别墅成功开发形成的热潮，第三次别墅开发的热潮是2019发起的山水别墅大盘化。
目前，武汉市别墅开发已形成明显的区域性武汉的别墅主要分布在五个区域“武汉最具规模的别墅区”——盘龙城盘龙城片区是近几年来武汉的一个新兴高档社区，其得天独厚的高山、坡地、汤仁海，通往天河机场的便捷交通以及盘龙文化的历史渊源，使别墅扎堆成了这一片区的独特景观。
天造山水、中式风格建筑的山水龙城；以小户型别墅冲击市场的巢nest；拥有2000多套不同风格的F·天下。
随着不断完善的交通配套，该片区到汉口城区将缩短到20-30分钟，成为富豪首选的高档别墅区。
这里是武汉别墅产品最为集中的舞台，建筑风格中式、法式、地中海、西班牙……应有尽有，自然景观丰富，山水元素充足，容积率普遍在0.6左右，也是近阶段唯一销售较好的区域，平均每个项目维持1套/月的消化量，在消化速度上去年平均80套/年，各个项目的销售周期在5年以上。
浅谈滨水超高层住宅的设计创新与难点---以武汉长江中心文华府项目为例
浅谈滨水超高层住宅的设计创新与难点---以武汉长江中心文华府项目为例摘要：随着社会经济的发展，人们对生活品质的要求逐年提高，享有稀缺景观资源的城市核心区开发强度不断攀升，地标型超高层住宅频现。
本文以武汉长江中心文华府项目超高层住宅的创新设计介绍与技术难点剖析，总结分析此类超高层住宅的设计重点和经验。
关键词：超高层住宅，滨江资源，多维立体，创新设计，公建化立面引言：我国已进入城镇化的战略转型期，“确保城镇化质量、提高人民生活品质”已是当务之急。
享有稀缺景观资源的城市核心区高强度开发、高品质开发、复合立体开发呈必然趋势。
在拥有江河湖海等优质景观条件的滨水区域建造超高层住宅，体现了都市居所的文明与高度，代表了未来城市核心区住宅的发展方向。
项目概述武汉长江中心项目（后文简称长江中心）位于湖北省武汉市武昌滨江商务区，地处武汉内环内，是武汉市政府规划打造的总部经济聚集区，也是长江主轴核心发展板块。
项目北侧紧邻长江，南临武昌古城，东临沙湖公园，与汉口沿江商务区隔江相望，是武昌滨江最重要长江界面，拥有独一无二的景观视野（图1）。
长江中心共11个地块，总用地19.4万㎡，总建筑面积160万㎡。
包含400m地标超塔（B1），21万㎡特色商业综合体（A1），6栋总部办公楼（C1、C2、C3），2栋超高层公寓与7栋住宅塔楼（B2、B3、B4）。
其中B2、B3、B4为商住地块，用地面积6.4万㎡，建筑面积63万㎡，综合容积率7.5，地块案名武汉长江中心文华府（后文简称文华府），本文重点阐述文华府超高层住宅的设计创新与技术难点（图2）。
图1：区位与资源图2：长江中心鸟瞰图项目总体难度分析如何利用好江景资源同时尊重城市空间、提升城市形象在此类项目中尤为重要。
如何解决小地块高强度开发带来的景观花园狭小、邻里关系淡化也是一个重要课题。
其次，超高层住宅的结构、核心筒、设备要求高，导致实用率偏低的问题也应合理解决。
另外，结构设计、避难层空间的利用，都是超高层住宅的设计难点。
武汉市汤逊湖别墅市场报告
一．武汉别墅市场简介纵观武汉房地产近十几年的进展史其实也确实是一部别墅孕育史。
从近10年来别墅的进展历程来看，武汉别墅市场经历了三次热潮。
第一次热潮是上世纪90年代初的开发烧，第二次是进入21世纪头两年多即2000-2002年少量别墅成功开发形成的热潮，第三次别墅开发的热潮是2003发起的山水别墅大盘化。
而且，这第三次别墅热潮从开发规模、持续时刻等方面来讲都要前两次大得多，而且中心区别墅也初露苗头，像武昌区中心区水岸星晨和汉阳的金桥半山花园等项目等。
目前，武汉市别墅开发已形成明显的区域性，即汉阳汉阳-后宫湖片，武昌--汤逊湖片和汉口--金银湖片和盘龙城片。
其中除汤逊湖、盘龙城和后宫湖多为纯别墅聚集区外，金银湖片还涵盖了多种产品类型的物业，其中包括联排别墅。
通过调研反映，在以上四片别墅聚集区内，汉口金银湖的连排别墅形式相当做熟，武昌汤逊湖片、汉口盘龙城片已形成相当规模的纯别墅区。
而汉阳后宫湖片别墅似乎口碑稍弱，但其潜力不容轻忽。
二、逊湖区域归纳一、区域特点汤逊湖，位于武汉市郊,湖面总面积平方千米，流域面积461平方千米，在武汉市城市整体计划中，从梁子湖-龙泉山-藏龙岛-汤逊湖，依照城市东南向楔型生态走廊(武汉夏日主导风向为东南向\计划，严格操纵这些区域的周边开发建设。
因此，汤逊湖区域的开发以旅行、居住、大学城、科技园建设等非工业性开发为主。
二、区域房地产进展历程该区域山水大部份维持自然生态，环境幽雅，但一直以来由于离市区较远，交通状况有待改良，配套设施不够完善，使该区域居住本钱较高。
初期的房产开发尝试将生态环境与公用生态环境彼此融合，如玉龙岛花园、银河湾等以庞大的规模和完善的社区配套、较低的价钱来吸引客户，要紧以别墅项目的开发为主。
以水蓝郡、银河湾为代表的汤逊湖别墅板块已经成为武汉别墅板块的重要组成部份。
而到了2005年，汤逊湖区域上演了加倍缤纷多彩的楼市图景，该区域增加了一般商品住宅的建筑形态的开发，推出了阳光海岸、梅南山居碧湖阁、宜家汤臣多层洋房、美加湖滨新城花园洋房、华工镜湖园等均取得了市场良好的反应。
武汉保利香槟国际风水点评
武汉保利香槟国际大环境风水点评作者：严旭东武汉保利香槟国际位于武汉硚口区汉西新村，项目规划净用地面积共约51440平米，总建筑面积约231760平米，以90-120平米“2+1”两房及三房住宅为主，辅以40-70平米高级公寓和部分临街商业。
主要是为了满足武汉地区大量刚性需求客户和少量投资型客户的需求。
最近有个朋友想在武汉保利香槟国际租个店铺做生意要我帮忙看看风水格局怎么样，我就围着武汉保利香槟国际转了一圈。
据说是保利地产首次进军汉口城市中心的项目，项目设计到最后销售和项目完工根本就没有考虑其风水情况，所以风水大环境是令人失望的败笔。
有个朋友准备在武汉保利香槟国际租个店铺做生意要我帮忙看看，我就围着武汉保利香槟国际转了一圈。
首先看武汉保利香槟国际地块是个极度不规则的三角形地块，这种地皮格局在风水大环境格局中当然是风水之大忌了，同时也可以看出汉西三路对武汉保利香槟国际形成了一个比较明显的反弓路和明显的路冲直接杀向武汉保利香槟国际。
这张图片是解放大道从汉西路去武汉保利香槟国际路上拍的一张图片，汉西路对武汉保利香槟国际形成了一个明显的严重反弓，在武汉保利香槟国际楼上的住户应该是可以看到一辆辆汽车向自己冲过来不知道有没有可怕的感觉，当然汉西路车不是太多但是对武汉保利香槟国际还是有一定杀伤力的。
而武汉保利香槟国际的房子也是两种朝向互相制造煞气。
这是武汉保利香槟国际进入小区的三个大门，可以说没有哪个大门口的道路是蛮平坦的，1号和2号门是里面房子的角煞对着入口，3号门口过去就对着这个地下车库通道，这个地下车库入口就像一个张开的血盆大嘴似的开口煞让人觉得不寒而栗。
天然石头有的是蛮漂亮的，不过一般都有些煞气致很多楼盘都不敢乱用，而武汉保利香槟国际几个大门口居然用了这种像骷髅头一样的怪石包着柱子给本来就让人害怕的角冲煞增加了神秘的诡异可怕煞气，走近都会让人有一种极度不舒服的感觉。
再看这些临街商业店铺门前的路不知道是怎么回事很难找到一块平整的地面，所有的路面砖都破得让人害怕，走路都可以听到活动地砖的响声似乎告诉我们在这里租店铺是赚不到钱的呼叫声。
东湖山庄别墅策划ppt-精品文档
F、天下 人信·千年美丽
顺驰·泊林
盘龙城开发区刘宋路18号 汉阳区新区知音湖畔 东西湖金银湖畔
金银湖畔
金银湖马池环湖路东
东湖天下
武昌区东湖路189号
水岸星城
武昌区徐东二路2号
南湖山庄半岛花园三 期
洪山区珞狮南路507号
金桥·半山花园
汉阳建桥街梅岩村
独栋、双联、叠拼 独体、联排、叠加
独栋 独栋、双联、联排
武汉各板块典型别墅分析
片区 光谷汤逊湖畔
盘龙城片
沌口后观湖片 汉口金银湖片
武昌东湖片 武昌沙湖片 武昌沙湖片 汉阳莲花湖片
楼盘名称
地址
类型
宜家汤臣庄园1896
江夏阳光大道特1号
美院cost一期
庙山开发区江夏大道邬树村、汤逊湖畔
保利十二橡树庄园
东湖开发区民族大道与中环线交汇处
巢NEST
盘龙城开发区盘龙大道9号
1.1.2 武汉别墅市场的现状
经过近十年的发展，武汉市别墅开发已形成明显的区域性，即武汉 别墅的板块趋向初现雏形。目前,初步形成6大板块 :
最具规模的别墅区——盘龙城板块 度假休闲定位的别墅区——金银湖板块 最具浪漫写意的别墅区——沌口板块 最接近城区、起源较早的别墅区——南湖板块 低价策略的别墅区——汤逊湖板块 高调热闹的中心区——城市别墅板块
1.2 东湖片区概况
1.2.1 宏观规划
按照武汉市总体规划，武昌地区包括江南核心区，首义、东湖、中南、徐 东、杨园5个中心区片，青山、关山、白沙洲、南湖4个综合组团，重点发展金 融贸易、省级行政中心、教育科研、钢铁、机电、高科技产业及旅游等职能。 规划常住总人口204万，其中核心区为4万，中心区片为80万，综合组团为120万。
武 汉 汤 逊 湖 别 墅 项 目
武汉汤逊湖别墅项目策划方案前言武汉汤逊湖别墅项目地处武汉市南郊，属武汉光谷板块，北与张家池一衣带水，西与汤逊湖连成一片，占地约800多亩，规划为别墅开发项目。
2002年号称中国别墅年，不少发展商既赚银子又赢牌子，市场火爆引来众多跟风者，未来一至两年别墅将继续风行地产市场，同时进入优胜劣汰阶段。
过于容易获取的成功使大多武汉发展商无意苦练“内功”，别墅市场“主题泛滥，克隆成风，卖点过多，卖相太差。
”可以预见的是，正如广州、上海等地一样，上述发展商将大多为市场抛弃。
“房地产每一环节皆具创新细胞”、“万科的成功仅在于细节完美”，这两句业界名言启示着我们的方向。
本项目要脱颖而出，品牌致胜，必须规避武汉同类项目弊端，从企业理念、开发主题、规划设计、景观营造、营销推广等各环节全面创新，并注重于细节处追求统一、完美，依市场反馈迅速调整完善，方可制胜未来。
第一部分客观分析一、国际房地产市场情况二、国内房地产市场情况1、政治与社会环境2、WTO对中国住宅产业的影响三、别墅概论1、国际别墅市场情况四、体验经济浪潮1、体验经济的内涵2、体验经济对生产及消费的影响第二部分武汉房地产市场情况一、武汉房地产市场分析二、武汉别墅市场情况1、别墅市场总体情况及其特点武汉市别墅市场存在的问题2、武汉市别墅市场需求第三部分别墅消费群分析一、别墅消费群共性1、基本特征2、别墅消费的本质二、别墅消费者的生活型态1、心理特征2、生活态度第四部分项目分析一、光谷板块分析1、光谷态势分析2、光谷人群分析二、项目分析1、优势2、劣势3、机会4、威胁第五部分项目定位一、战略定位二、消费群体定位1、核心消费群2、主消费群次消费群三、主题定位四、产品定位价格定位项目命名建议1、水天美墅馆2、美墅境界五、传播口号定位六、时间定位第六部分规划设计建议一、规划设计1、规划设计模式2、规划原则3、规划原理二、建筑设计1、有机建筑单体2、设计建议三、园林景观设计1、景观设计模式2、相关建议第七部分社区功能与配套一、物业管理服务1、智能化管理服务酒店式管理服务2、常规式物业管理服务二、配套设施1、硬件第八部分营销推广策略一、营销模式二、营销推广策略三、广告推广策略结语第一部分宏观分析一、国际房地产市场情况1、国际房地产大多是地产，业主拥有土地永久使用权。
某地产武汉十二橡树庄园营销策划提案
供应量导致的 消化压力
总价提高 置业门槛
正视销售 抗性
客户面狭窄
消费者对片区 认同度的挑战
政策变化的 不确定性
我们如何赢得这场战役？
• 建筑元素的创新 • 更准确的定位 • 致力于以自然环境、社区文化与配套吸引客户 • 研究产品的细分市场 • 保利地产品牌的推力
理念：和谐生活，自然舒适 路线：树立高端别墅标杆 形象：尊贵、浪漫、和谐、舒适 核心卖点：保利品牌、临湖、独栋、北美风格
网络
交通要道广告牌 江夏大道路旗 灯箱广告
长江日报 楚天都市报 酒店、商场、写字楼
亿房网、搜房网
实际情况加以适当调整，如增加保利地产成功上市、滨 湖特色、稀缺性等内容。
秀稿展示
LOGO延深
说明： 因本项目是临水纯独栋别墅，面对的客户层面十分高端，为此我司将原
上海项目LOGO进行了延深，使其更具立体感，赋予更加尊贵、大气的气质。
广告通路建议：
主导媒体 辅助媒体
户外媒体
报纸媒体 DM直投
第三次热潮从开发规模、持续时间而言都大大超过前两次，
并且逐渐显现出板块、纯粹、独栋的发展趋势
2006年武汉别墅市场现状：
用地：一般在200至2000 亩之间 主力单价：2600元至8000元不等 别墅类型：以联体、联排、独立式为主 分布区域：汤逊湖、南湖、东湖、金银湖、后湖、滠口、沌口等
武汉目前已开盘的别墅项目主要以混合社区联体别墅和独 立别墅为主，整体表现为全区域的竞争，但在局部区域的 客户争夺表现得更为激烈。
把脉武汉别墅市场：
► 同质化明显，风格与文化诉求的个体性不突出。 ► 对各种建筑元素的糅合、移植与创新不具有突出代表性。 ► 定位容易出现偏差，混淆购买者群体。 ► 普遍配套落后，居住环境不成熟
武汉豪宅标准
武汉豪宅标准
武汉，作为中国内地的重要城市之一，其房地产市场一直备受
关注。
随着城市发展和经济实力的增强，豪宅成为了许多人心目中
的理想居所。
那么，武汉的豪宅标准究竟是怎样的呢？
首先，武汉豪宅的地理位置至关重要。
通常来说，位于市中心
或者是繁华商业区的豪宅更受追捧。
这样的地理位置不仅便利居民
的生活，也提升了房产的价值。
同时，周边的配套设施也是考察豪
宅标准的重要因素，比如学校、医院、购物中心等。
其次，豪宅的建筑质量和设计风格也是衡量标准之一。
现代化
的建筑设计、高品质的建材和装修，以及合理的空间布局是豪宅的
基本要求。
此外，私密性和安全性也是考虑的重点，比如封闭式社区、24小时保安等。
除此之外，豪宅的配套设施也是不可忽视的一部分。
比如游泳池、健身房、花园等高端设施，能够为业主提供更舒适的居住体验。
而且，一些高端的豪宅社区还会提供专业的管家服务，满足业主的
个性化需求。
最后，豪宅的价值保值能力也是购房者关注的焦点。
一个好的
豪宅不仅要有独特的地理位置和建筑设计，更要有潜在的升值空间。
因此，购房者在选择豪宅时需要考虑房产的增值潜力和未来的发展
规划。
总的来说，武汉豪宅标准是一个综合考量的结果，地理位置、
建筑质量、配套设施和保值能力是评判豪宅的重要指标。
在选择豪
宅时，购房者需要全面考量自身需求，并结合市场情况做出理性的
决策。
希望本文能够为您对武汉豪宅标准有所了解提供帮助。
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规划指标
容积率
路面 树木 草坪 园林 连廊 架空层 外围围墙 建筑风格 立面 门楼 材料 地面材料 大堂 顶部材料 墙面材料 墙角工艺 挑高 装饰 防火门 吊顶 门套 门牌 楼层导视 景观公共阳台
标准层
标准层
装修设计单位 品牌 电梯门套 电梯 内部装饰材料 电梯门LOGO 入户门 窗 卫生间工艺 交房标准 阳台防水处理 报警系统 同层排水系统 保温工艺 小学 幼儿园 社区配套 商业街 业主活动场地
地砖 普通移植树木
20公顷绿化地，3000米长绿化带 草坪面积较少，多为五重绿化小景观 无 无
无装饰及功能型架空层 半围合式综合体社区 商务综合体 局部干挂石材 三层以下石材+通体涂料 大理石+玻化砖 石膏板吊顶 大理石 无 3.9M 高品质沙发，信报箱 普通隐形防火门 石膏板吊顶 无 不锈钢拉丝门牌 不锈钢楼层导视 无
无装饰及功能型架空层 定制围墙，局部石材 Artdeco 三层以下干挂石材 三层以下石材+通体涂料 大理石+玻化砖 石膏板吊顶 大理石+玻化砖 无 3.9M 高品质沙发，信报箱 普通隐形防火门 石膏板吊顶 无 不锈钢拉丝门牌 不锈钢楼层导视 无
优高雅 日立 拉丝钛金整体门套加透光云石 地面全白玉兰石材铺贴，轿壁采用定制天然金色贝母、清 镜加胡桃木饰面 不锈钢拉丝腐蚀，定制贴花LOGO 钢木复合装甲门 断桥隔热铝合金窗配5+9+5双层中空玻璃,朝江面采用的是 5+9+5+9+5 全国重点小学 全国著名红黄蓝 学院式商业街 网球场、羽毛球场、乒乓球、游泳池
无装饰及功能型架空层 定制围墙，局部石材 Artdeco 三层以下干挂石材 三层以下石材+通体涂料 大理石 石膏板吊顶 面砖 无 3.9M 高品质沙发，信报箱 普通隐形防火门 石膏板吊顶 无 不锈钢拉丝门牌 不锈钢楼层导视 无
本地知名装饰公司 三菱 不锈钢门套 无 镜面无LOGO 钢制防火防盗门 断桥隔热5+5+5双层中空玻璃 普通防水砂浆、涂料 无 有 无 苯板外墙外保温 无 无 商务综合体 商业活动中心
踏寻武汉豪宅之地，唯此学府纯住区 橡树湾
武昌滨江住宅区 42%
武汉天地
汉口内环边 30%
容积率：2.54
容积率：3.4
定制红砖路面 保留原厂区原始生态大树，其他树木全冠移植，包括樱花 、银杏、琵琶、红枫、蒙古栎、樱桃、杨梅、黄玉兰、桂 花、红梅 绵羊草坪，果岭草（用于高尔夫球场果岭区域的草坪） 武汉唯一定制石材红砖风雨连廊
本地知名装饰公司 通力 拉丝不锈钢门套 无 镜面无LOGO 钢制防火防盗门 断桥隔热5+9+5双层中空玻璃 降板防水 无 有 有 玻化微珠外墙内保温 无 社区幼儿园 街区式商业 会所功能型场地
住区 绿地金融城
武昌滨江商务区 30%
复地东湖国际
武昌内环边 绿化率35%
容积率：4.7
容积率：1.79
地砖 多为草坪，少量树木
港督府专属设计单位，华润旗下增值 服务王牌团队 原装日本进口电梯，安全性更高 细节处完美诠释，更显贵族气质 武汉市仅有的精装修电梯，给业主更 好的生活享受 苛刻细节，为业主创造整体的高品质 坏境 加厚处理，防火、防盗双重设计 更好的隔热效果 更好的防水处理 独一无二的阳台防水处理，让业主更 省心，住的更安心 更安心的居住环境 更先进的排水工艺，除去居住隐患 除良好的保温效果外，还具有防火效 果 优质的教育配套，让业主的孩子能在 自己的小区里接受最好的教育，同时 节省时间、精力成本 细胞商业，方便业主生活 充足的活动配套，让业主生活更健康
地砖 普通移植树木 草坪面积较少 无
学院主题性具备部分会所功能的架空层 定制LOGO外围围墙，凸显安全性及尊贵感 Artdeco学院风格 三层以下干挂石材，黄金麻花岗石 三层以下石材+通体红砖+局部装饰涂料 复古的石材拼花，包括白玉兰、波斯灰、法国米黄 木龙骨吊顶+水晶灯 白玉兰石材，局部胡桃木钢琴烤漆饰面 直角倒小圆边 3.9M—4.1M 热带雨啡天然石材装饰墙，港式家具，大堂管家台 木质防火门采用胡桃木饰面配合开放漆工艺 黑镜 全木饰面门套 定制香槟金标识门牌 不锈钢楼层导视系统衬夹丝玻璃 有
本地知名装饰公司 富士达 大理石门套 无 镜面无LOGO 指纹密码锁门 彩铝双层LOW-E双层中空玻璃 普通防水砂浆、涂料 无 无 苯板外墙外保温 无 无 微型商业街 儿童活动场地
业主可享价值
更好的升值潜力，更好的资源环境 有氧度高，居住舒适度强,使用更多的 土地增加业主的活动空间 低密度舒适纯住区 1、同样的土地上，本项目少建几栋楼 2、其他项目如果按照我容积率做，价 格必定上涨1/3 3、楼间距更大 4、人均拥有空间更多 武汉唯一学院住区，通过红砖路面， 增强学院美 树品珍贵，四季植被，环境舒适宜人 不仅是观赏价值，更可以踩踏倚坐， 极度扩展公共舒适空间 武汉唯一，功能上—扩展公共活动空 间；景观上——独一无二的美观展示 会客、会友的小憩之地，理想的沟通 自环境 独特而美观的外墙设计，学院派的标 签与象征的精致细节 以伯克利大学为原本，顶层线条原版 打造 大气而尊贵的门楼设计，细节再现品 质 更高的品质追求，更能历经岁月的建 筑设计 进口的石材工艺配以精心的拼花设 计，令大堂更显庄重与高贵 既体现实用价值，又显尊贵品质 淡化处理，柔和的视觉效果 防撞，防护性更强 更高空间享受，客户空间感更强 更考究的装饰材料，更贴心的大堂配 套，让业主的生活更舒心 苛刻细节，为业主创造整体的高品质 坏境 凸现空间延伸感 从小处入手，注重细节品质提升 专业订制，客户身份的完美体现 苛刻细节，为业主创造整体的高品质 坏境 电梯等待过程中，通风状态好