盘锦金芳地丽都小区项目建设可行性研究报告

第一章申报单位及项目概况

1.1 项目申报单位概况

1.1.1企业简介

盘锦金芳地置业有限公司组建于2010年8月11日，位于大洼县新立镇前胡村，注册资金800万元。

企业性质为自然人独资企业；是一家以城乡房地产开发、集建筑安装于一体的民营企业。

公司现有员工90人，其中，高层管理人员15人、专业工程技术人员21人、各工种高级工人54人。

该公司以诚信开发市场；以建筑精品回报社会；以人才铸就企业辉煌！

公司组建以来聘请国内知名精英36人，其中国家一级建造师5人、国家二级建造师8人、国家注册造价师3人、工程质保工程师5人，各专业高级管理人员15人。均来自国内建筑行业的知名企业，业绩卓著，从业年限8～20年。

为了实现新立镇创建“大洼县工业第一镇”的目标，加强与完善新立镇的基础设施建设，扩大招商引资工作的范围，为入驻企业、员工及新立镇居民创造一个的安心、放心、舒心、省心的软硬生活环境。该公司拟在大洼县新立镇政府南侧投资 1.56亿元，建设盘锦金芳地丽都小区，为推动大洼县、新立镇社会经济的发展贡献自己的力量。

1.1.2企业财务概况

该公司属新建企业，资产负债、收益各项财务指标反映良好。

资产负债见下表：

表1-1 资产负债表会开01表

单位名称：盘锦金芳地置业有限公司 2011年5月31日单位：元

资产行次年初数期末数负债及所有者权益行次年初数期末数

货币资金 1 3397270.10 其他应收款 55 7019929.20 其他应收款 8 4981682.00 流动负债合计 70 7019929.20 流动资产合计 20 8378952.10 负债合计 90 7019929.20

实收资本 91 8000000.00

未分配利润 96 -6640977.10

所有者权益 99 1359022.90 资产总计 50 8378952.10 负债及所有者权益合计 100 8378952.10 补充资料：无

损益见下表：

表1-2 损益表会开02表

单位名称：盘锦金芳地置业有限公司 2011年5月31日单位：元项目行次本月数本年累计

一、房地产经营收入 1

减：经营成本 2 6238729.20 6238729.20 销售费用 3 57529.00 63244.00 销售税金及附加 4

二、房地产经营利润 7 -6296249.20 -6501973.20

加：其他业务利润 9

减：管理费用 10 57904.89 139108.29 财务费用 11 -254.20 -104.39

三、营业利润14 -6353899.83 -6640977.10

加：投资收益 15

营业外收入 16

减：营业外支出 17

加：以以前年度损益调整 18

四、利润总额 19 -6296249.20 -6501973.20

减：所得税 20

五、净利润 21 -6296249.20 -6501973.20

1.2项目概况

项目名称：盘锦金芳地“丽都小区”建设项目；

建设单位：盘锦金芳地置业有限公司；

法人代表：邹维一；

建设地点：大洼县新立镇政府路南；

项目性质：新建。

1.2.1建设规模

工程分两期进行，本项目申请报告为第一期工程项目。

第一期工程占地面积48344.64㎡，建筑面积101026.25㎡。纵向南第1幢2排布置1栋11层的高层住宅，建筑面积8025.98㎡。纵向南第3幢布置2栋5层的高层住宅，建筑面积8510.56㎡。其余为6层住宅、11栋，建筑面积56169.74㎡，共14栋。

1.2.2投资规模、资金筹措方案及各项经济技术指标见下表

表1-3 主要技术经济指标

1.2.3项目开发方案

该项目的建设地点原为居民居住地，城乡一体化“盘锦金芳地丽都小区”建设项目，由镇政府报请各级土地部门，进行必要的土地置换。

依据本项目的特点，拟将金芳地丽都小区打造成为宜居、易行的绿化居住区。项目包括：拟建住宅楼72706㎡、车库4311㎡、商业网点24009㎡，容纳656户居民的住宅楼、物业中心及供电、供暖、供排水、煤气、通讯设施。

在基础设施建设上、科学合理的规划道路、供电、供水、排水、供暖等设施，以满足城镇化小区的需求。新规划的小区道路为沥青路面，供电接受国家电网、供水、排水接入镇区管线。供暖、物业采用商业化招标方式，由专业化公司承建和管理。整个项目分期进行开发和建设。

首先建设样板楼展示工程、完善居往区的基础设施建设。让农民充分体验党和政府的关爱、体验城镇化小区带给农民的实惠。从而加大城乡一体化建设的进程，缩小村屯占地控制面积。

城乡一体化“盘锦金芳地丽都小区”建设项目，由镇政府报请各级土地部门，进行必要的土地置换。

建筑的住宅楼全部返还动迁居民和商业业主，部分销售。新建的换热站、变配电间、物业管理中心由建设单位招标商业化经营。

1.2.4总图布置

1.2.4.1平面布置

选址相邻大洼县新立镇镇政府南侧，东侧为苏五路，西侧、南侧、北侧分别为小区规划路，交通十分便利。项目落成后小区将成为新立镇集油地、城乡、农民集中居住于一体的农村新型社区。

项目规划总用地132466㎡，总建筑面积256383.23㎡。

以小区东侧苏五路为主要进出口，同北、东、西三侧形成区外环路。按小区规划，一、二期工程之间修一条宽7m，南北通小区外东西路的南北路，为小区的进出口主路，两侧通小区一、二期工程的次入口。南、北、西三侧分别设有通小区外的三面次路口。

在建筑构物纵向修有5m宽的南北路，横向每栋楼之间按绿化景点通路错落有致、生态自然。

园区主路进入一期工程的次入口，同西侧次入口之间布置绿化景点。

第一期工程总图布置

小区南北主路以东为一期工程：纵向2排、横向7幢、共

14栋。东西次入口之间布置小品景点，横向楼群间除环形道路外种植花草乔木、布置健身器材。

第一期工程占地面积48344.64㎡，建筑面积101026.25㎡。纵向南第1幢2排布置1栋11层的高层住宅，建筑面积8025.98㎡。纵向南第3幢布置2栋5层的高层住宅，建筑面积8510.56㎡。其余为6层住宅、11栋，建筑面积56169.74㎡。

楼群纵向间距＞前楼总高度的1.5倍，符合《城市居住区规划设计规范》GB50180-93的要求。

容积率：1.94；建筑密度：32.38%；绿化率：52.62%。

1.2.4.2交通布置

在一、二期工程之间修一条宽7m，南北通小区外东西路的南北路，为小区的进出口主路，两侧通小区一、二期工程的次入口。南、北、西三侧分别设有通小区外的三面次路口。

道路面积7252㎡，小区通道为黑色沥青砼地面。保证人流、车流出入方便、避免交叉。

1.2.4.3围墙、绿化带及环形消防通道

场区规划红线内为钢柱铁艺围栏，内2m为绿化带，绿化带内5m为环形消防通道。东西次入口之间布置小品景点，横向楼群间除环形道路外种植花草乔木，绿地面积（含景点、健身场地）22456㎡，让入住居民充分享受生态水乡、绿地的自然风光。1.2.5建筑工程

A1、A2；A13、A14#楼1～2层为商业网点；

A5、A6；A11、A12#楼1层为车库；

A7、A8#楼南侧一层为商业网点，北侧一层为车库；A9、A10#楼北侧一层为商业网点，南侧一层为车库。

A3#楼1层为供热换热站、变配电站，A4#楼一层为物业中心。

其余面积均为住宅，14栋楼均为框架结构，1～2层商业网点为砖混结构，车库层高4.2 m，住宅层高2.8 m。

不锈钢楼梯扶手、塑钢窗、进户防盗门。外墙前面粘瓷砖、其余三面为涂料，内墙为仿瓷涂料，麻面水泥地。

1.2.6装修

外装修：主楼正面干挂彩色瓷砖，其他三面按建筑构物分不同层次配刷米黄、紫红、白色涂料。

内装修：住宅楼装修由入住业主自行决定。

1.2.7公用工程

1.2.7.1供水

供水现状：

建设盘锦金芳地丽都小区给水系统，来水经DNl00管道接入小区给水管网，要求供水压力0.45MPa，保证不间断用水。

高层设置变频调速水泵供水，屋顶设置消防水箱。

建设方案：

根据设计参数及规范，金芳地丽都小区第一期工程最高日用水量为1172m3／d，最高小时最大时用水量为98m3／h。

由东西两侧新立镇供水管网接两条DN100管线供水，当其中一路管线发生事故时，另路管线仍能供给规划区内的用水。管网采用环状和枝状相结合的方式布置。

1.2.7.2排水

排水现状：

金芳地丽都小区建设排水系统，其排水体制为分流制，排水管网为暗渠和管道两种形式。

设计参数：

污水量按用水量的70%计算：

雨水量Q=φqF I/S

其中径流系数φ=0 .60

暴雨强度q按盘锦市暴雨强度公式计算，

汇水面积F按起步区汇水面积计算

排水设计方案：

根据上述参数，规划区内污水量为820m3/d，雨水量为0.17m3／s。

该项目雨、污分流排出。雨水由水落管流入农田排水网。生活污水排到污水沉淀池、污水经沉淀可用作厕所冲洗水和绿地浇灌水。通过排污泵将污水排入化粪池，设计主排水管采用DN500砼管。

1.2.7.3通风系统

通风工程：本工程消防排烟和空调排风分开设置，每个区域均设有排风机，排烟风机设在屋面。

1.2.7.4采暖工程

金芳地丽都小区第一期工程居民住宅采暖面积72706㎡；商

业网点采暖面积24009㎡，合计采暖面积96715㎡。

一、热负荷估算

计算指标取用综合热指标70W/m2，容积系数取0.65；

第一期工程供暖：70W×96715=6.77MW/0.65=10.42MW，估算本项目的供热负荷为10.42MW,由新立镇供热公司供热。

二、供热方案

根据供热要求，由供热公司接出两根DN150两根主供、回水管，沿镇政府西侧直接向南敷设，通过4#楼的换热站、再沿小区南北路敷设分管DN100,进入到楼前各单元的支管采用DN50钢管。供水温度95℃，回水温度70℃，地热供暖。

三、供热一级干管的布置应尽可能靠近热负荷集中的地区；供热管道尽量避开交通干道和繁华的街道；规划供热管道采用枝状布置形式，直接铺设。

1.2.7.5环境工程

按大气环境要求。根据园区的建设要求，大气环境质量执行GB3095—1996《环境空气质量标准》二级标准，大气污染物排放执行国家相关标准。

固体废弃物处理：新区内的固体废弃物应分类收集存放，由环卫部门统一收集处理。有毒、有害的危险废弃物必须依法委托有资质的单位处理。固体废弃物的处理标准执行《城市生活垃圾产生源分类及垃圾排放》J/T3033-1996。

1.2.7.6强电工程

本项目用电负荷为一级负荷，由10KV高压线路接入，用地下电缆接入到4#楼的变配电室，变配电室采用高压真空开关柜，低压抽屉式配电屏，操作电源采用硅整流镉镍电池组，作分合闸直流操作电源。采用电磁操作。由变配电室送电到各用电单元。

断电保护与计量进线柜采用过电流保护，变压器柜采用过电流过负荷保护。

1.2.7.7弱电工程

引入市话电缆线路，住宅楼及其他设施设外线电话。本工程设有线电缆电视系统和宽带网络系统。

在主要出入口、住宅楼、停车场场所设置不同类型（定焦、自动光圈半球型、变焦云台型、针孔型）的监控摄像机，进行有效监视和实时录像。

系统控制主机及分控机设在物业办公楼一层消防控制中心。

1.2.7.8建筑工程内容见下表

表1-5 建设项目工程汇总表

1.2.7.9总图数据

总图占地面积46.44384m2；总建筑面积101026m2；容积率93.2；建筑密度.934%；绿地面积99428m2，绿地率2938%。

1.2.8工程进度安排

工程分期建设，本项目为第一期工程。

一期工程占地72.5亩(48345㎡),建设规模 101026㎡；其中住宅72706㎡（656户）、商网24009㎡，车库4311㎡。

第一期工程：2011年7月～2012年7月；工程进度见下图

图1-1 施工进度计划横道图

进度工作内容 2011年2012年

6 8 10 12 2 4 6 8

项目前期工作土建施工

安装

竣工验收

第二章发展规划、产业政策和行业准入分析2.1 发展规划分析

2.1.1建设项目符合国家的投资政策

党的十六大以来，党中央提出的“树立和落实全面、协调和可持续的科学发展观”、“群众利益无小事”等论断，为盘锦金芳地丽都小区建设，改善农民群众的生产、生活条件提供了理论和政策依据。

在农村推进“三个集中”，即农业向适度规模经营和现代都市农业规划区集中，乡镇工业向开发园区和工业集中区集中，农民向城镇和农村新型社区集中，是党的十六届五中全会提出的建设社会主义新农村的目标要求和重大发展战略。其中，农民居住集中的顺利推进，一大批农村新型社区的建设落成，大大改善了农民的生产生活条件，加快了城乡一体化进程。

2.1.2 项目符合大洼县“十二五”规划

2011年是实施“十二五”规划的第一年，也是实现大洼县跨越发展的关键一年。加快城镇化步伐坚持统筹城乡发展，推进农村城镇化和城乡一体化，建立适应社会主义市场经济发展要求的新型城乡关系，健全有利于促进城镇化发展的体制和政策环境，增强城镇经济实力，提高城镇发展质量，完善城镇功能，进一步提高各类城镇的要素集聚、辐射和带动力。尽快完成县域城镇体系规划、县城近期规划、县城中心区详细规划、县城集中供热规划等专项规划和全县各乡镇所在地的总体规划工作。初步形

成分工有序、功能完善、布局合理、结构协调的城镇体系框架，为我县经济发展提供广阔的市场和持久的动力。推进城市综合管理，增强服务意识，提升城市品位。建立健全执法监督机制，大力开展对行政执法情况的监督管理，促使城市建设管理纳入法制化轨道。到“十二五”末，大洼县城镇化水平提高到40%。

一、有序促进农村人口城镇化

以协调城乡利益关系为出发点，健全促进农村人口城镇化的体制机制。允许农村富余劳动力有步骤分阶段地自愿跨地区流动就业和进入城镇定居，形成促进城乡劳动力和人口有序流动的机制。研究制定进城落户农民原有承包地的流转办法。坚持城乡的统筹就业，逐步降低农村劳动力进入城镇就业的门槛，取消针对农民进城就业的歧视性就业条件和各种不合理限制，推进城乡劳动力市场一体化。

二、积极发展专业型小城镇

要依托产业基础，以园区为载体，加强城镇基础设施和公共服务设施建设，大力发展县域经济，加快产业聚集和人口聚集，不断扩大建城区和人口规模。加快小城镇综合开发建设，“十二五”期间，各个乡镇要因地制宜，充分发挥区位优势，发展专业小城镇，促进各城镇间的分工协作，形成综合服务功能较强的城镇职能体系。统筹城乡规划建设，稳步实施建设用地增减挂钩，加强土地储备管理和增值开发。逐步推进户籍管理、劳动就业、社会保障等工作城乡一体化，进一步提高城镇化发展水平。加快生态宜居新县城建设，依托305国道、向海大道以及中华路延伸

工程，大力实施田家镇、王家镇、榆树镇、唐家镇（西部）、新立镇和清水镇（南部）及赵圈河镇“同城化”发展战略。

三、完善促进城镇化健康发展的体制机制

建立健全与城镇化健康发展相适应的财税、征地、行政管理和公共服务等制度，完善户籍和流动人口管理办法。改革创新城镇基础设施和公用事业经营管理模式。加快城市经营性基础设施市场化进程，推进市政公用事业改革，培育多元投资主体。转换城建机制，将公用事业由政府操作变为企业实体操作，实现建设项目业主化、市场化。鼓励企业、个人及外商以多种方式参与小城镇基础设施投资、建设和经营，多渠道投资小城镇教育、文化、卫生等公用事业，走出一条在政府引导下主要依靠社会资金建设小城镇的路子。

由此可见，本项目的建设符合大洼县“十二五”规划的精神。

2.1.3 项目符合城乡一体化、土地有效利用规划

大洼县实施了县城道路、给排水、绿化、亮化等基础设施工程，县城集中供热得到巩固和完善，温泉城、临港生态新城、红海滩湿地旅游度假区、职教城规划编制工作已经启动，县城内改外扩综合路网、滨河景观带、平面休闲广场以及文化活动中心等重要基础设施、公用设施建设前期工作准备就绪。建立了土地储备管理新机制，实施了一批建设用地增减挂钩项目，金远宝兴·狮城开工建设，拉开新县城建设和全县城乡一体化建设的序幕。田家镇、新立镇、唐家镇推进城镇化试点工作有效开展。实施了湖畔花园二期、筑景地中海等一批房地产项目，开发面积153万平

规划对本项目的退线要求为：控制容积率＞1.8，绿化率不小于30%。本项目方案完全遵照规划的要求进行设计。

2.2 产业政策分析

2010年《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中指出：

2.2.1增加保障性住房和普通商品住房有效供给

一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。

二、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。各地要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序。城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制２０１０－２０１２年