万科防渗漏开裂空鼓管理经验.pdf
万科集团工程部-打好防渗漏开裂空鼓攻坚战
2、目前防渗漏工作的薄弱环节
水电安装： （1）空调孔后开，坡度倒坡引起渗漏； （2）阳、露台处地漏靠墙根设置，对渗漏控制不利； （3）吊洞质量不高，烟道在楼层及出屋面部位发生渗漏； （4）给水管穿阳台、厨卫地面时未采用加强处理措施,门槛石下给水 管成为导水管引起渗漏； （5）侧排地漏和水平支管标高控制偏差大，导致防水层作用失效造成 渗漏； （6）柜体内给水管出墙面长度不足，采用内牙丝补长，因内牙丝质量 不过关导致渗漏； （7）给水管微渗漏导致空心砌体内积水引起厅房墙体发霉渗漏；
3、主要渗漏防治技术做法
（4）外墙防水防护工程做法
Байду номын сангаас过往都是凭经验或当地做法确定外墙防水体系，今年已经制定标准，将根 据当地气候条件（年降雨量、风压)、结构基层材料、保温做法、饰面材料等 条件确定标准做法
（5）关注建筑节点的防水要求
需要关注水平及竖向构件交叉点的节点处理。关注装修及水电安装带来的 新渗漏点
（2）防渗漏水要体现防排结合
施工中常忽略排水对防水的影响，没有做够措施，比如屋面保温层没有排 气管、屋面结构不起坡、窗台或外线条排水坡度小等
水往低处流，坚持湿区标高比低区低，防水简单有效
（3）合理选用防水层材料
防水材料种类很多，各有优缺点，但实际应用中各公司差异很大，选用材 料还不够科学，需要进一步明确
3、主要渗漏防治技术做法
（1）强调结构自防水是防水技术的关键
现实中还存在一说到防水就联想到防水材料的思维方式，最直接并长久有 效的还是结构自防水，防水材料仅能起到封闭毛细孔提高防水性能或作为一 种补救措施
设计要坚强自防水概念并体现到设计任务书上，防水关键部位要优先采用 混凝土构造
结构施工质量要有保证，防水关键部位混凝土要一次现浇。砌筑抹灰要控 制好技术间歇时间，做好堵缝工作。
万科集团防治渗漏水技术
2.2 洗手间 洗手间渗水主要是施工与材料的原因：卫生器具排水口与排水管 连接质量问题，如：大小便器、地漏下水管、上水开关、水龙头等， 排水立管未预埋防水套管，“毛坯”洗手间在装修时钻洞损坏暗埋管， 使用的塑料或铝塑复合管质量差等。
二、房屋渗漏的原因分析
二、房屋渗漏的原因分析 2.3 外墙 外墙贴砖，特别是在空心砖外墙贴砖而忽略底层抹灰、外墙铝合 金窗与墙接口处渗水等。 （1）框架结构外墙柱与砌体连接处不埋拉结筋或拉结筋设臵不牢， 拉结筋间距、数量、长度不符合要求，由于温度膨胀系数差异较大， 导致连接处开裂是漏水的多发区。 （2）砌筑找平层、抹灰层砂浆未按设计配制，引起砂浆强度差，干 缩开裂。 （3）外墙面砖与打底砂浆粘结力不足形成空鼓，饰面砖勾缝不密实， 出现砂眼及裂缝。 （4）细部构造，如窗台坡度、鹰嘴、滴水槽等未处理好造成雨水渗 透。门窗安装未做仔细的防水处理。 （5）穿过外墙的管道和预留孔密封处理不良。
三、防治措施与控制要点
为了防止屋面开裂，在图纸会审时，就应注意设计上所设的变形 缝位臵是否合理和足够。在南方，虽然季节性温度变化不大，但瞬间 温差变化很大，如夏季曝晒时的屋面温度高于55℃，而一阵暴雨后， 常可以使温度一下子下降20℃。这种情况在一个夏季反复出现，极易 造成混凝土结构温度裂缝，因此，应尽量在规范范围内设臵足够的变 形缝。 总之，防止屋面不渗漏，应从设计图纸会审开始，通过结构试水、 屋面找平层验收、防水层施工分层验收到隔热层验收，对施工的每道 工序进行检查签证，便可以有效地消除层面渗漏现象。
二、房屋渗漏的原因分析
二、房屋渗漏的原因分析
5 ）屋面板渗漏。 屋面板渗水原因查找较为困难，往往是在维修时挖开才能打到真正原 因。从实际情况来看，虽然有结构裂缝，结构体不密实，防水材料失 效等原因，但多数原因是屋面防水层与保温层关系没有处理好而产生 的。
某地产打好防渗漏开裂空鼓攻坚战
1、目前集团相关技术标准
防渗漏图集（二） （1）针对不同气候条件及建筑物特征，规范外墙防渗漏做法； （2）补充多层洋房渗漏节点； （3）补充装修房抗裂、防渗漏节点要求； （4）补充水电安装的抗裂、防渗漏节点要求。
打好防渗漏开裂空鼓攻坚战
集团工程管理Βιβλιοθήκη 2012年2月9日1、目前集团相关技术标准
2010年集团颁布了《万科住宅建筑构造图集（一）》---防渗漏和防开裂 工艺工法，2011年陆续发布三个技术标准： (1)集团装修工程工艺工法及节点详图； (2)集团水电专业工艺工法节点； (3)万科住宅建筑构造图集(二)。
2、目前防渗漏工作的薄弱环节
水电安装： （1）空调孔后开，坡度倒坡引起渗漏； （2）阳、露台处地漏靠墙根设置，对渗漏控制不利； （3）吊洞质量不高，烟道在楼层及出屋面部位发生渗漏； （4）给水管穿阳台、厨卫地面时未采用加强处理措施,门槛石下给水 管成为导水管引起渗漏； （5）侧排地漏和水平支管标高控制偏差大，导致防水层作用失效造成 渗漏； （6）柜体内给水管出墙面长度不足，采用内牙丝补长，因内牙丝质量 不过关导致渗漏； （7）给水管微渗漏导致空心砌体内积水引起厅房墙体发霉渗漏；
1、目前集团相关技术标准
防渗漏图集（一）： 主要内容分两部分。包括住宅建筑常用的防水、防渗漏构造做法及防 开裂做法。 其中防水、防渗漏做法包括屋面、外门窗、外墙、楼地面、地下室五 个部分内容。每个部位包括分说明和构造节点做法。每个构造节点包 括：做法说明、工艺流程、构造做法、质量控制点和详图等。 防开裂包括抹灰和填充墙砌体工程两部分内容。主要介绍了技术要求 和节点做法。
万科项目防渗漏、防裂指标、投诉率,单户报修指标要求及奖惩办法
补充合同之附件六：万科住宅防渗漏、防裂指标、单户报修指标要求及违约办法1.总述：1.1.数据统计时间段：渗漏、开裂及单户报修次数数据统计时间段为小业主入住后四个月内。
具体为自房屋集中交付小业主之日起计算，满四个日历月为止。
（如一批交付，则所有房屋开裂、渗漏次数统计时段从集中交付日期进行计算；如分多批集中交付，则每批房屋的开裂、渗漏次数统计时段从该批集中交付日期进行计算）。
1.2.数据统计方法：数据统计时，将经过维修，同一位置再次出现渗漏或开裂报修的，报修重复计入统计数据。
各指标详细计算方法见第二部分表格。
1.3.如果标段内包括多种产品类型的，则各产品类型分别单独进行防裂、防渗漏以及单户报修指标的统计，处惩按产品类型分开进行，处惩金额按照多层、高层与别墅建筑面积的比例分摊。
1.4.数据统计来源：以万科物业在统计时间段内接到小业主的保修数据为准。
2.万科住宅防渗漏、防裂指标及单户报修最高指标要求2.1.非别墅类防裂、防渗漏指标：2.2.别墅类防裂、防渗漏指标：2.3.单户最高报修指标（包括公寓、别墅类住宅）注：以上2.1~2.3项指标均为乙方所承建标段的总体指标。
3.违约办法3.1.扣款金额总金额：S万元，该金额在下属处罚条款中以S代表。
（总金额为建筑面积×4元/平米）3.2.扣款办法3.2.1.任意单户报修满足最高报修指标要求的前提下，如防裂、防渗漏的指标有一项超过扣款标准范围，乙方则支付甲方违约金（S÷3×1）万元；如二项超过扣款标准范围，乙方则支付甲方违约金（S÷3×2）万元；如三项或三项以上超过扣款标准范围，乙方则支付甲方违约金S万元。
3.2.2.任意单户报修次数超过最高报修指标要求，乙方则支付甲方违约金S万元。
4.免责条件如在防裂、防渗漏数据统计时段内，发生里氏五级以上地震，震中距施工现场五公里以内，战争，火灾等灾害（台风、暴雨不在灾害范围内），因上述灾害直接导致防裂、防渗漏数据超过扣款标准以及单户报修超过最高报修指标，以上的扣款不实施。
万科嘉园防空鼓、开裂方案
武汉万科嘉园一期8-14#楼及销售中心、商铺防空鼓、开裂施工方案编制人：日期：审核人：日期：审批人：日期：江苏华江建设集团有限公司目录一、工程概况 (1)1.1、各参建单位： (1)1.2、工程概况 (1)二．编制依据 (2)三、住宅建筑裂缝的主要种类与原因 (2)四、裂缝的控制与技术措施 (3)1、楼板混凝土 (3)2. 条板开裂原因分析 (5)3、预防条板开裂的措施 (5)4、石膏砂浆薄抹灰开裂空鼓原因分析 (6)5、石膏砂浆薄抹灰开裂空鼓现象预防措施 (6)6、瓷砖的空鼓现象原因分析 (8)7、瓷砖空鼓预防措施 (8)五、质量、安全施工管理架构 (1)一、工程概况1.1、各参建单位：工程名称：武汉万科嘉园一期8—14#楼及销售中心、商铺建设单位：武汉万悦城房地产开发有限公司设计单位：中南建筑设计股份有限公司勘察单位：武汉浅层工程技术有限公司监理单位：上海鼎业民防建设咨询有限公司施工单位：江苏华江建设集团有限公司1.2、工程概况武汉万科嘉园一期8-14#楼及销售中心、商铺工程，由武汉万科万悦城房地产开发有限公司开发，位于武汉市洪山区光谷一路与乔家山北路交汇处，该工程为一类高层建筑住宅，设计使用年限为三类，设计使用年限50年，本项目为居住建筑，地下二层为设备用房，地下一层为地下车库，。
该工程总建筑面积约191937.24 ㎡，地下建筑面积：38943.98㎡地上建筑面积：152993.26 m2其中8、9、10、14#楼地上为34层，建筑高度为100.05M， 11#地上20层，建筑高度为 60.85M。
12#地上28层，建筑总高度为83.25M，13#地上25层。
建筑总高度为74.85M。
现浇钢筋混凝土剪力墙结构，抗震设防烈度为6 度，耐火等级为一级，屋面防水为д级。
二．编制依据武汉万科嘉园一期期工程设计图纸；武汉万科嘉园一期工程施工组织设计；；万科集团《抹灰工程施工工艺及节点做法》；万科集团《产品质量实测操作指引（A4版）》；《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001；《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》GB50210-2001；《建筑施工安全检查技术标准》JGJ59-99；《住宅装饰装修工程施工规范》GB50327-2001。
预防墙面抹灰空鼓、开裂专项方案
预防墙面抹灰空鼓、开裂专项方案(总10页)-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1-CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除预防墙面抹灰空鼓、开裂专项方案工程名称：万科麓湖花园136～153、166～168#栋、公建2栋工程工程地点：东莞市大岭山连平社区连马路旁编制单位：广东省广弘华侨建设投资集团有限公司编制人：审核人：审批人：审批日期：年月日目录1 工程概况................................................................................ 错误!未定义书签。
2 本工程砌体及抹灰材料做法................................................ 错误!未定义书签。
3 抹灰工程易产生空鼓、裂缝的主要原因............................ 错误!未定义书签。
加气混凝土应用中存在的主要问题：.................................. 错误!未定义书签。
加气混凝土产生问题的原因分析：...................................... 错误!未定义书签。
4 抹灰工程施工工艺及节点做法要求.................................... 错误!未定义书签。
材料.......................................................................................... 错误!未定义书签。
作业条件.................................................................................. 错误!未定义书签。
工艺流程.................................................................................. 错误!未定义书签。
上海万科防渗漏解决对策(工程部分)
上海公司工程管理部 2004年8月24日
前言
• • 今年以来，上海公司四个项目集中入住，到7月初入住总户数2371户。 根据保修统计，6、7月份上海公司九个项目累计渗漏175点，户均渗漏数 为0.034，略低于集团6、7月份户均渗漏0.038。 从数据看，上海公司各项目在防渗漏工作的成效上差异较大，城南、四 季花城、兰乔圣菲项目户均渗漏数高于集团平均值。 各项目部针对性地分析了渗漏原因，制订、落实整改措施。工程管理部 在年度满意度提升计划的基础上，提出了统一的防渗漏解决对策。
防渗漏技术管理
4.
防渗漏工作评估管理
每个项目总结前五项渗漏问题，制定纠正和预 防措施，在后续管理中重点落实。公司形成案 例库进行共享并在工程系统范围内宣讲。
5.
邀请外部专家对门窗等质量控制重点进行培 训，逐步做好铝门窗标准化工作。
上海万科工程系统防渗漏解决对策
附：相关项目渗漏原因分析及整改措施
春申项目部渗漏控制经 验总结
防渗漏工作评估管理
上海万科工程系统防渗漏解决对策
渗漏情况分析
渗漏问题分析
防渗漏目标管理
防渗漏技术管理
项目渗漏经验对比总结
防渗漏工作评估管理
上海万科工程系统防渗漏解决对策
防渗漏目标管理
渗漏问题分析
1.
防渗漏目标管理
年初公司将防裂、防渗漏指标分解到各个项目经 理部的工作目标责任书之中，作为项目部工作考 核的一个重要参考评定项目，具体指标分解如下：
防渗漏工作评估管理
上海万科工程系统防渗漏解决对策
渗漏情况分析
渗漏问题分析
•
防渗漏目标管理
防渗漏技术管理
一层后院临时台阶处落地门窗下坎渗水： 设计时室内外地坪无高差；临时台阶节点 处理不合理；下坎塞缝质量问题。现结合 业主装修时面层厚度，降低室外台阶高 度，使之高度低于室内；增加台阶的坡 度；整修台阶时重新窝嵌落地门窗下坎。
【建筑工程质量】万科防渗漏开裂空鼓管理经验
……
建筑工程质量通病防治措施：
1、建筑工程施工全套质量通病防治措施（24个、图文并茂）
2、建筑工程施工质量案例图文解说（主体、钢结构、装修）
3、铝合金门窗安装施工质量常见质量通病案例分析(图文)
4、混凝土结构施工质量通病案例分析（多图）
5、[天津]土建、装饰、节能工程质量通病防治方案(仿古建筑)
6、建筑工程施工质量通病防治措施（土建、装修、安装工程）
7、[重庆]砌筑施工质量控制及常见质量问题防治（多图）
8、外墙饰面工程常见施工质量通病案例分析(图文)
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今年各公司要把杜绝渗漏，防空鼓、开裂作为一项重点工作开抓，做到 成品无破损，细节无缺陷，抓基础质量，抓客户关心的质量。
2、目前防渗漏工作的薄弱环节
（2）防渗漏水要体现防排结合
施工中常忽略排水对防水的影响，没有做够措施，比如屋面保温层没有排 气管、屋面结构不起坡、窗台或外线条排水坡度小等
水往低处流，坚持湿区标高比低区低，防水简单有效
（3）合理选用防水层材料
防水材料种类很多，各有优缺点，但实际应用中各公司差异很大，选用材 料还不够科学，需要进一步明确
2、目前防渗漏工作的薄弱环节
水电安装： （1）空调孔后开，坡度倒坡引起渗漏； （2）阳、露台处地漏靠墙根设置，对渗漏控制不利； （3）吊洞质量不高，烟道在楼层及出屋面部位发生渗漏； （4）给水管穿阳台、厨卫地面时未采用加强处理措施 ,门槛石下给水 管成为导水管引起渗漏； （5）侧排地漏和水平支管标高控制偏差大，导致防水层作用失效造成 渗漏； （6）柜体内给水管出墙面长度不足，采用内牙丝补长，因内牙丝质量 不过关导致渗漏； （7）给水管微渗漏导致空心砌体内积水引起厅房墙体发霉渗漏；
1、目前集团相关技术标准
防渗漏图集（一）： 主要内容分两部分。包括住宅建筑常用的防水、防渗漏构造做法及防 开裂做法。 其中防水、防渗漏做法包括屋面、外门窗、外墙、楼地面、地下室五 个部分内容。每个部位包括分说明和构造节点做法。每个构造节点包 括：做法说明、工艺流程、构造做法、质量控制点和详图等。 防开裂包括抹灰和填充墙砌体工程两部分内容。主要介绍了技术要求 和节点做法。
打好防渗漏开裂空鼓攻坚战
集团工程管理部 2012年2月9日
1、目前集团相关技术标准
2010年集团颁布了《万科住宅建筑构造图集（一）》---防渗漏和防开裂 工艺工法，2011年陆续发布三个技术标准： (1)集团装修工程工艺工法及节点详图； (2)集团水电专业工艺工法节点； (3)万科住宅建筑构造图集(二)。
3、主要渗漏防治技术做法
（4）外墙防水防护工程做法
过往都是凭经验或当地做法确定外墙防水体系，今年已经制定标准，将根 据当地气候条件（年降雨量、风压)、结构基层材料、保温做法、饰面材料等 条件确定标准做法
（5）关注建筑节点的防水要求
需要关注水平及竖向构件交叉点的节点处理。关注装修及水电安装带来的 新渗漏点
主体结构： （1）阳、露台、厨卫不降板不利于防渗漏，导致室内木地板发霉； （2）斜屋面由于结构混凝土密实度差导致渗漏； （3）大降板(沉箱)卫生间未设置缺口梁，贴砖施工时敲出缺口导致防 水层破坏。
砌筑抹灰： （1）高层项目使用爬架，因工期紧张导致外墙砌体质量差，增加了渗 漏概率； （2）洋房、别墅项目对砌体灰缝控制重视不够，缝隙大，后补孔洞不 密实。砖砌体未在外侧逐个勾缝，导致渗漏产生； （3）洋房、别墅项目未施工外墙防水层，就在抹灰层上贴劈开砖和文 化石造成渗漏； （4）砌体墙未进行抹灰找平直接进行保温砂浆施工； （5）墙体改移、后加窗施工工序过于简化、工艺粗糙导致渗漏； （6）阳、露台、厨卫墙体底部未采用素混凝土反槛，使室内墙体涂料 起皮。
安装工程工艺工法： （1）重点规范现场安装环节的施工工艺 （2）在装修观感方面给予了更多关注 （3）强调消除安装工程对结构安全的影响，楼板面取消压槽做法， 给水管走吊顶 （4）加强裂缝防治预控（砌体开槽要求），预防管道渗漏（柜体内 水管施工工艺）
1、目前集团相关技术标准
防渗漏图集（二） （1）针对不同气候条件及建筑物特征，规范外墙防渗漏做法； （2）补充多层洋房渗漏节点； （3）补充装修房抗裂、防渗漏节点要求； （4）补充水电安装的抗裂、防渗漏节点要求。
如何安排工序，在什么时间节点上工程应该做什么是本图集编制的一 个基本出发点，作为项目工程师，必须对工艺流程和质量控制点了如 指掌，只有严格按工艺流程施工，对质量控制点负起监督检查责任， 防渗漏工作才能步入常态。
1、目前集团相关技术标准
装修工程工艺工法： 主要包括吊顶、窗台、楼地面、洁具、木作五部分内容。 其中吊顶、楼地面部分除对装修工艺工法和观感质量提出要求外，对 防空鼓开裂、防渗漏也有节点做法要求。 该图集有关防渗漏节点包括： （1）门槛石防水做法（先铺法） （2）门槛石防水做法（后铺法） （3）门槛防水做法（混凝土挡水槛） （4）淋浴房挡水槛防水构造
3、主要渗漏防治技术做法
（1）强调结构自防水是防水技术的关键
现实中还存在一说到防水就联想到防水材料的思维方式，最直接并长久有 效的还是结构自防水，防水材料仅能起到封闭毛细孔提高防水性能或作为一 种补救措施
设计要坚强自防水概念并体现到设计任务书上，防水关键部位要优先采用 混凝土构造
结构施工质量要有保证，防水关键部位混凝土要一次现浇。砌筑抹灰要控 制好技术间歇时间，做好堵缝工作。
型材、门窗安装、塞缝： （1）切割塞缝材料发泡胶导致渗漏； （2）钢副框的使用，导致渗漏问题增多； （3）保温板条粘使外墙渗漏隐患加大； （4）外门窗洞口偏差大，塞缝质量不高。采用所谓的半精洞口做法 , 给防渗漏增加难度；
2、目前防渗漏工作未预留企口做法，节点处理不好造成渗 漏； （6）窗型材拼缝大，密封性不好导致渗漏； （7）凸窗窗体质量不高，安装未采用加强措施导致渗漏； （8）外窗台反坡，滴水线设置不规范导致渗漏； （9）窗框拉片随意固定，拉片设置未做到内高外底； （10）窗周塞缝普遍质量差，未彻底返工重新塞缝导致大面积渗漏； 铺贴施工阶段： （1）厨卫地面瓷砖先贴，后装门槛石；施工完门槛石未进行闭水检验 导致渗漏隐患未及时发现和处理； （2）阳台地砖干铺，水泥沙浆积水，积水从反槛底部渗出； 试验检测及管理： （1）结构闭水、防水层施工后闭水、贴完地砖后闭水制度坚持不够； （2）门窗淋水和外墙淋水操作不规范，导致渗漏问题未能及时发现和 处理，从而埋下了渗漏隐患。