案例详解土地价计入房产原值如何计算缴纳房产税
耕地占用税及契税计入房产价值应缴纳房产税吗
耕地占用税及契税计入房产价值应缴纳房产税吗纪宏奎【摘要】问：对于企业取得的土地使用权，若是有偿取得的，一般应作为无形资产入账，为取得该项土地使用权而缴纳的契税，也应当计入无形资产价值。
若该土地使用权为无偿取得，则一般不将该土地使用权作为无形资产入账，企业缴纳的契税，可作为当期费用入账。
对于企业承受房屋所有权所缴纳的契税，不管是有偿取得还是无偿取得，按规定都应当计入固定资产价值。
企业为购建固定资产而缴纳的耕地占用税，作为固定资产价值的组成部分，记入“在建工程”，或“固定资产”科目。
请问，企业缴纳的契税及耕地占用税是否应计入房产原值并缴纳房产税？【期刊名称】《纳税》【年(卷),期】2015(000)011【总页数】1页(P53-53)【关键词】耕地占用税;房产税;缴纳;契税;房产价值;固定资产价值;无形资产价值;土地使用权【作者】纪宏奎【作者单位】【正文语种】中文【中图分类】F812.42问：对于企业取得的土地使用权，若是有偿取得的，一般应作为无形资产入账，为取得该项土地使用权而缴纳的契税，也应当计入无形资产价值。
若该土地使用权为无偿取得，则一般不将该土地使用权作为无形资产入账，企业缴纳的契税，可作为当期费用入账。
对于企业承受房屋所有权所缴纳的契税，不管是有偿取得还是无偿取得，按规定都应当计入固定资产价值。
企业为购建固定资产而缴纳的耕地占用税，作为固定资产价值的组成部分，记入“在建工程”或“固定资产”科目。
请问，企业缴纳的契税及耕地占用税是否应计入房产原值并缴纳房产税？答：根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）的规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
由此可见，土地价值应当计入房产原值计算征收房产税。
土地价值包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
地价应如何计算并入房产原值
地价应如何计算并入房产原值最近，国家税务总局下发的《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条规定，“自2010年12月21日起，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
”那么具体应该如何计算呢？参照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第6号）第七条“（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
”所以这里的地价也应包含契税；占用耕地的，还应包含耕地占用税。
对于“以工代偿”形式，例如通过改造荒地、滩涂套淤等方式取得一定年限土地使用权的，应以开发土地发生的成本费用作为地价。
还有两个新概念：宗地和容积率。
宗地是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。
容积率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标。
表明新规定以宗地为计算单位，以容积率0.5为标准进行具体计算：宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价；宗地容积率高于0.5的，则将全部地价计入房产原值。
其中房产建筑面积是个关键性指标，在土地面积一定的情况下，房产建筑面积影响到容积率，而容积率则会影响到是部分地价还是全部地价并入房产原值问题。
计算步骤如下：（１）确定房产建筑面积、土地面积；（２）计算宗地容积率；（３）宗地容积率低于0.5的，先计算土地单价：并入房产原值地价＝房产建筑面积＊２＊土地单价；（4）宗地容积率高于0.5的，则将宗地全部地价计入房产原值。
例如，某工厂有一宗土地，占地１0000平方米，支付地价1亿元，缴纳契税200万元，该宗土地上房屋建筑面积４000平方米，通过计算可知该宗地容积率为0.4（4000/10000）低于0.5, 计算每平方米平均地价1.02万元/平方米（1亿元+200万元/１0000平方米）,因此，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=４000平方米×2×1.02万元/平方米=８160万元。
解读如何将土地价值正确并入房产原值缴纳房产税
解读如何将土地价值正确并入房产原值缴纳房产税根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）1.对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
2.只要土地使用权证上登记的名字是你公司的，那么计算房产税时是，要将（土地价值+房屋帐面价值合并总额）*1.2%计算缴纳房产税。
一、关于并入房产原值的土地价值1、应并入房产原值计算缴纳房产税的土地价值，其包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等，包含为取得该地所有的付出，如耕地占用税、契税等。
不能以摊销后的土地剩余价值计税。
2、宗地容积率高于0.5的，应将全部土地价值并入房产原值计算缴纳房产税；宗地容积率低于0.5的，应将全部土地价值按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定房产原值计算缴纳房产税。
二、关于宗地容积率1、容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标，是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的地上总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即等于地上总建筑面积÷规划用地面积，也指即宗地内规划允许地上总建筑面积与宗地面积的比值。
但在税收实践中的容积率是指实际容积率。
2、容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
3、纳税人如果受让多宗地块且分别领取国有土地使用证的，依照上述文件规定则视为多宗地，应分别计算各地块的宗地容积率。
三、关于房产建筑面积容积率的计算需要地上建筑物的总建筑面积的数据，而地上建筑物并不专指房产，既不等于各房产的建筑面积之和，也不等于各房产的基底面积。
企业购地建房如何将地价并入房产原值缴纳房产税
企业购地建房如何将地价并入房产原值缴纳房产税企业购地建房如何将地价并入房产原值缴纳房产税企业购买土地后建房，如何将地价合理地并入所建房产的原值中缴纳房产税，以避免纳税风险？财税[2010]121号文件第三条中，只有一段话：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于 0.5 的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
”没有更多的细致解释。
因此，一些解读文章众说纷纭、口径不一；在大量同行的财税实战中，有些具体的问题也得不到确切的答案。
笔者通过查阅大量的相关文件、资料和各地税收征管部门的实际做法，结合自己的思考和认识，梳理出了以下十个相关涉税知识点，并通过实例加以示范，希冀对同行们在实战中有所启发和参考。
一、“宗地”和“容积率”的概念地产学上的一宗地为一个权属单位；如果一宗土地有着若干个土地证，但土地是互相连接的，则仍视为一宗地。
容积率是指一宗土地上的建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗地土地面积之比，它是反映土地使用强度的指标。
税收实践中的宗地容积率指的是实际容积率（房屋总建筑面积/实际用地面积），而非规划容积率（地上总建筑面积/规划用地面积）。
二、宗地容积率不同如何分别计算计入房产原值的地价。
1、对宗地容积率大于0.5的，按宗地内的所有土地价值计入房产原值计征房产税，而不是仅按该宗地上所有建筑房产所占用面积折算的地价部分计入房产原值计征房产税。
2、对宗地容积率低于0.5的，属于“大地小房”，按宗地内房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定土地价值计入房产原值计征房产税。
即：计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价案例一（会计处理对计税原值的影响）A公司受让土地总面积为10000平方米，取得土地使用权支付的价款以及开发土地发生的成本费用总额为600万元，2010年底房屋总建筑面积和占地面积均为1000平米。
土地价值计入房产原值如何征收房产税
⼟地价值计⼊房产原值如何征收房产税房产原值是房产的初始⼊账的价值，通常是不需求计算的。
在实际⽣活中征收房产税的时候，有的⼟地价值是计⼊房产原值的，⼀些⼈就不清楚如何缴纳税费，那么⼟地价值计⼊房产原值如何征收房产税，下⾯店铺的⼩编为⼤家整理了相关内容，来为⼤家解答。
房产原值的房产税征收财税[2010]121号是有新的规定:对按照房产原值计税的房产，⽆论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得⼟地使⽤权⽀付的价款、开发⼟地发⽣的成本费⽤等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑⾯积的2倍计算⼟地⾯积并据此确定计⼊房产原值的地价。
房产税有两种计算标准：1.从租计征，就是按租⾦收⼊·*12%计算房产税。
2.从价计征，按房产原值*(1-30%)*1.2%计算。
房产原值包含哪些房产原值中应包含契税和预售合同交的印花税。
根据《财政部的国家税务总局的对于房产税乡镇⼟地运⽤税有关疑问告诉》(财税[2008]152号)第⼀条就是对根据房产的原值计税的房产，不管是不是记载在管帐账簿固定资产科⽬中，均应依照房⼦原价计算交纳房产税。
房⼦原价应根据国家有关管帐制度规则进⾏计算。
《公司管帐制度》第⼆⼗七条第⼀款第⼀项置办的不需求通过缔造进程即可运⽤的固定资产，技实际付出的买价、包装费、运输费、装置本钱、交纳的有关税⾦等，作为⼊账价值。
依此规则：契税和预售合同交的印花税应为置办中交纳的有关税⾦，应作为房产原值。
1、⾃建的房⼦需求供给原⼟地申请运⽤、建房申请等费税、修建公司的修建、修建材料和装饰等的累计总和;2、采购的商品房原开发公司售房、契税单、装饰等的累计总和;3、采购的⼆⼿房本来房主交易时的营业税确定交纳、个税确定交纳、契税单、装饰等的累计总和;4、拍卖的房⼦原拍卖单、纳税单、装饰等的累计总和;5、属共有产业改变名字的房⼦如因离婚改变名字的房⼦等按改变之前的来历分类。
房产原值如何计算依照《中华⼈民共和国房产税暂⾏条例》规则，房产税依照房产原值⼀次减除10%⾄30%后的余值计算交纳。
房产税计算案例及从租计算提醒点
房产税计算案例及从租计算提醒点2016-09-14一、应纳税额的计算(一)地上建筑物从价计征：年应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%特别提醒：年税率1.2%，不属于完整年度从价，则应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%÷12×月份从租计征：年应纳税额=租金收入×12%(个人出租住房为4%)应缴房产税=400×(1-30%)×1.2%÷12×3+300×(1-30%)×1.2%÷12×9+10×12%=3.93(万元)(二)独立地下建筑物房产税应纳税额的计算1.工业用途房产，以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值。
应纳房产税=应税房产原值×（1-原值减除比例）×1.2%。
2.商业与其他用途房产，以房屋原价的70%-80%作为应税房产原值。
应纳房产税=应税房产原值×（1-原值减除比例）×1.2%。
3.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
【例】某房屋租赁企业，房产原值共1800万元，2017年4月1日将原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金6万元。
5月1日将另外的原值100万元的房屋出租给个人用于经营，月租金0.6万元。
当地政府规定允许按房产原值减除20%后的余值计税。
则：1.从价计征房产税＝（1800－1000－100）×（1－20%）×1.2%＋1000×（1－20%）×3÷12×1.2%＋100×（1－20%）×4÷12×1.2%＝9.44（万元）2.从租计征房产税=6×9×12%＋0.6×8×12%=7.063.该企业当年应缴纳房产税＝9.44＋7.06＝16.50（万元）。
土地使用权是否应当计入房产原值计算缴纳房产税
⼟地使⽤权是否应当计⼊房产原值计算缴纳房产税
⼟地使⽤权转让是指⼟地使⽤者将⼟地使⽤权再转移的⾏为,包括出售、交换和赠送。
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⼟地使⽤权是否应当计⼊房产原值计算缴纳房产税
购⼊的⼟地使⽤权，或以⽀付⼟地出让⾦⽅式取得的⼟地使⽤权，按照实际⽀付的价款作为实际成本，并作为⽆形资产核算，待该项⼟地开发时再将其账⾯价值转⼊相关在建⼯程。
会计账务处理为：以⽀付⼟地出让⾦⽅式取得的⼟地使⽤权，按照实际⽀付的价款，借记“⽆形资产”科⽬，贷
记“银⾏存款”等科⽬;待该项⼟地
企业购⼊或以⽀付⼟地出让⾦⽅式取得的⼟地使⽤权，在尚未开发或建造⾃⽤项⽬前，作为⽆形资产核算;企业因利⽤⼟地建造⾃⽤某项⽬时，将⼟地使⽤权的账⾯价值全部转⼊在建⼯程成本。
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关于将地价计入房产原值征收房产税通知
关于将地价计入房产原值征收房产税通知各纳税人：依据市局《关于转发<财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知>的通知》（津财税政〔2011〕8号）文件规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
现对有自有房地信息的纳税人进行房地税信息的确认，并在房产原值中增加地价做为计税依据。
一、具体说明：（一）、取得土地使用权支付的价款，指通过出让、转让形式取得土地使用权所支付的总费用，包括土地购置费和有关税费等。
(二)、开发土地发生的成本费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费等。
(三)、纳税人需计算（一）（二）两项之和做为地价款，除以土地面积，计算出每平米土地地价款，再依据宗地容积率确定应计入的房产原值的地价。
其中宗地容积率依据规划、国土等部门出具的相关材料确定，纳税人无法提供相应证明材料的，应根据宗地上建筑物（不含地下建筑物）实际建筑面积与该宗土地面积之比确定。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
宗地容积率高于或等于0.5的，全部地价计入房产原值。
二、具体要求：1.纳税人需提供以下相关资料的原件及复印件并填写《房产情况登记表》《土地情况登记表》于10月15日前报送给管理员：（1）公章；（2）固定资产无形资产账簿（适用于自建的）；（3）无形资产账簿商品房买卖合同（适用于购入的）；（4）房产证、土地使用证；（5）土地出让或转让协议；（6）契税和印花税的完税凭证；（7）土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费等相关凭证。
2. 因该政策从2011年1月1日执行，故对纳税人少缴纳的房产税，应在11月份征期内补缴。
（祥见附件）管理二所2011年9月19日附件：关于将地价计入房产原值征收房产税工作详细说明一、名词解释：1、宗地是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。
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案例详解土地价计入房产原值如何计算缴纳房产税
案例概况
南方吉祥有限公司(以下简称“吉祥公司”)2016年账列无形资产土地使用权，该地块占地20000平方米，地价20000万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，该房屋建筑物账列原值8000万元，由吉祥公司自用，问吉祥公司2016年度如何缴纳房产税?(假定吉祥公司所在地政府规定计算房产余值的减除比例为30%，土地价值账列“无形资产--土地使用权”科目)?
税务分析
一、政策依据
《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号);
《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)。
二、实务分析
2.1、《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号)第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。
具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
2.2、没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
2.3、房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
2.4、《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
总结：纳税人在计算房产税时，必须同时考虑以下3个因素，才能准确计算房产税：
1.账列房产原值;
2.地价(包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等)的会计处理是否已经计入房产原值;
3.容积率。
三、案例解析
计算方法01：未考虑容积率因素（错误）
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号)及其实施细则的规定从价计征，应交房产税为=(20000+8000)*70%*1.2%)=235.20万元。
计算方法02：按税法规定考虑容积率因素（正确）
根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条规定，应交房产税额正确计算过程如下：
吉祥公司拥有的该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，宗地容积率=8000÷20000=0.4
计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=8000×2×1 =16000(万元)
应交房产税=(16000+8000)*70%*1.2%=201.60万元。
因此，吉祥公司应缴纳房产税302.40万元，多缴房产税33.60万元(=235.20-201.60)。
温馨提示：严格按税法规定申报纳税是关键，可以避免多缴冤枉税。