业态组合的八大策略
商业房地产项目的业态组合
商业房地产项目的业态组合，指的开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。
业态组合定位必须在项目开发前期完成。
单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素：1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定现代的业态必须有足够大的规模，以至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心；2、要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险；3、现代百货公司和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营；4、首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进现代百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金；5、大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成"租售"矛盾；6、现代百货公司以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。
其与大型综超相似，，将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。
这是在引进百货公司和大型综超业态时必须注意的。
建筑规划方面，项目的临街一侧尽可能布置有广场如旱喷泉广场及停车场，注意提供优美购物环境，使之休闲特性明显。
建筑造型强调现代而前卫，简洁，明快，标识性强。
注重竖向交通的易达性，创造临街便捷的多渠道垂直交通：设室外电动扶梯，将人流动线上的顾客直接输送至二层甚至三层，在与之相邻的商业物业间架设人行天桥，在具有景观价值的临街面配置观光电梯，将客流直接从地面引向各层。
购物中心中的业态组合与规划分析
购物中心中的业态组合与规划分析现代购物中心的业态组合与规划分析是一个相当复杂的问题，需要考虑众多的因素，如消费者需求、市场竞争、商业模式等。
本文将从购物中心的业态定位、业态组合、规划布局和未来发展趋势等方面进行分析和探讨。
一、购物中心的业态定位购物中心的业态定位是指针对目标消费者群体，确定购物中心所提供的产品和服务类型。
业态定位的选择应根据周边人口结构、经济水平、消费习惯等因素进行分析，以满足消费者的需求。
1.周边人口结构：购物中心的业态定位应根据周边人口结构来确定。
比如，青年人口多的地区可以考虑引入时尚休闲的业态；高收入人群多的地区可以引入高档奢侈品牌。
2.经济水平：购物中心的业态定位要与周边经济水平相匹配，以保证消费者能够接受和消费。
比如，经济水平较低的地区可以引入一些价格亲民的商店和服务业态。
3.消费习惯：购物中心的业态定位应根据周边人群的消费习惯来确定。
比如，购物中心位于商业区的可以更多地关注日常生活用品和便利性服务，而购物中心位于旅游景区的可以更多关注纪念品、特色商品等。
二、购物中心的业态组合购物中心的业态组合是指购物中心内各类业态的组合方式和比例。
业态组合要根据购物中心的定位和目标消费者需求来确定，同时也要考虑市场竞争等因素。
1.主力业态与陪衬业态：购物中心的业态组合应包括主力业态和陪衬业态。
主力业态是指吸引消费者的主力项目，如百货商店、超市、专业零售等；陪衬业态是指一些通过配合主力业态来增加购物中心整体吸引力的业态，如餐饮、休闲娱乐、美容美发等。
2.补充型业态与互补型业态：购物中心的业态组合还应合理安排补充型业态和互补型业态。
补充型业态是指与购物相关的其他业态，如停车场、货物配送中心等；互补型业态是指与购物不直接相关但能为消费者提供便利的业态，如银行、医疗保健、儿童游乐场等。
三、购物中心的规划布局购物中心的规划布局是指购物中心内各个业态的位置安排和空间规划。
规划布局应结合购物中心的业态组合和目标消费者需求来考虑。
商场业态组合比例
商场业态组合比例商场业态组合比例是指商场内不同类型的商户所占比例。
商场的业态组合直接影响着商场的运营和吸引力，合理的业态组合能够满足消费者的多样化需求，提升商场的竞争力和盈利能力。
商场的业态组合应该根据所处地区的消费水平、人口结构、消费习惯等因素进行综合考虑。
一般来说，商场的业态组合可以包含以下几个方面的商户：1. 零售业：零售业是商场的主要业态之一。
零售业包括服装、鞋帽、化妆品、家居用品等各类商品的销售。
不同类型的商场可以根据消费群体的特点来选择相应的零售业商户。
例如，高端商场可以引进奢侈品牌，而中低端商场则可选择平价品牌。
2. 餐饮业：餐饮业是商场的重要组成部分，可以为顾客提供各种美食选择。
商场可以引进各类餐饮商户，包括快餐、中餐、西餐、特色餐饮等。
此外，还可以考虑引进咖啡厅、茶饮店等休闲餐饮场所，以满足顾客的休闲需求。
3. 休闲娱乐业：休闲娱乐业可以为商场增加吸引力和人气。
商场可以引进电影院、游乐场、儿童乐园等娱乐设施，为顾客提供休闲娱乐的场所。
此外，还可以考虑引进健身房、桌球馆等体育娱乐场所，满足顾客的健身和娱乐需求。
4. 服务业：商场可以引进各类服务业商户，如美发美容店、SPA按摩店、珠宝店等。
这些商户能够为顾客提供个性化的服务，提升商场的服务品质和顾客满意度。
5. 教育培训业：商场还可以考虑引进教育培训机构，为顾客提供学习和培训的机会。
这些机构可以包括语言培训、艺术培训、职业培训等，满足不同顾客的学习需求。
6. 其他业态：商场的业态组合还可以根据当地的特色和顾客需求进行扩展。
例如，商场可以引进农产品直销店，提供新鲜农产品的销售；商场也可以引进文化创意产业，推广当地的传统文化和手工艺品。
商场的业态组合比例应该根据市场需求和商场的定位来确定。
一般来说，商场的业态组合应该保持多样性和平衡性，不宜过于单一或过于偏向某一业态。
同时，商场还应该根据市场变化和顾客需求进行调整和优化。
商场的业态组合比例是商场运营成功的关键之一。
商业项目策划的业态组合规划
商业项目业态组合规划商业业态组合规划业种选择业种组合比例业种功能设计品牌业种布局楼层主题业种品牌组合是商业运作中极为重要的内容。
如若业态组合定位科学合理，可使商场营销增加靓丽的卖点，有力促进商场的销售。
反之，如果业种组合定位不符合项目所在城市商业发现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。
这种案例在全国许多城市可谓比比皆是。
一、业种选择业种选择要按照市场需求的原则来进行，而不是越大越好，品牌越响越好。
要根据项目自身的定位、市场需求等来确定。
不同的商业项目有不同业种选择方法，在此以SHOPPING MALL业种选择方法为例对业种的选择做一个总括性的说明。
SHOPPING MALL业态业种复合度极度齐全，涵盖全业态、全业种经营，表现为高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构。
该结构宽度极宽，由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖场支撑整个商场的结构，备齐高中低各档商品，品种齐全，为所有的目标消费者提供一站式购物享受；深度极深，品种极多，表现在花色尺寸二项式的选择性大，许多特色商品在一般的商店不易找到，由诸多品牌专卖店、不同行业的专业主题大卖场互相补助，展现多样。
必要条件一：两个以上主力店规模大的商场，业态组合不到位很容易给人零散的感觉，不利于商场的经营和以后的发，所以SHOPPINGMALL必须要把主力店的招商建设作为重点来抓。
规模决定了SHOPPINGMALL至少需要两个以上的主力店（百货店、超市、专业主题商场相结合），才具有其所需要的核心凝聚力，才有足够的威力发散到所有的非主力店。
必要条件二：品种功能一站到位SHOPPINGMALL的大规模决定了其消费者定位为家庭（全家、全客层）。
为了和家庭式消费这一主导方向保持一致，要设置大量不同行业的种类专卖店、家居家电类、儿童及青年游乐设施、文化广场、餐饮，以覆盖男女老少各个不同年龄层次，不同档次的顾客的需要；再辅以种类特色店以吸引国内、国际游客，从而满足全客层的一站式购物消费和一站式享受（文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光）。
如何做好购物中心业态规划、组合、配比
如何做好购物中心业态规划、组合、配比业态定位：深度挖掘和调研分析业态竞争机会和主力消费群以确定商业业态。
1、竞争业态机会挖掘通过详细的市场调研，了解区域商业环境情况（人均商业面积、商业发展阶段等）、了解商业建筑形态分布比例（独体、街铺）、商业业态业种比例、各商户经营状况等。
2、主力消费群体挖掘通过详细的市场调研和问卷调查，明晰项目的主力消费群体，把握项目的主要服务对象。
以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。
核心消费群：商圈半径2公里范围内。
香港经验借鉴：20分钟商圈之内的客源要做80％的生意，这一原则被称为香港购物中心二八原则。
辐射消费群：商圈半径5-10公里范围。
3、项目自身分析竞争业态机会挖掘和主力消费群体挖掘基本可以确定出项目的商业业态。
此时，结合项目的自身条件，分析项目所处位置、地形条件、规模等，可对可选业态进行调整，定位出最适合本项目的商业业态。
业态规划：从2大规律6大微观因素出发1、业态规划一般规律业态规划可依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况，针对各业态的经营面积作出预估。
业态比重分配规律：目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心大型的商业成功的规划经验中购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30。
业态楼层分布规律：纵观我国的许多商业项目，它们的商业布局都惊人地相似，如负一层是超市、第一层化妆品、珠宝；二层女装，休闲装；三层男装；四层娱乐电玩；五层美食等2、业态规划需考虑的六个微观因素：（1）业态规划需考虑的微观因素之一：租金水平不同业种商户的租金承受力各有差异。
购物中心在进行业态规划时，应考虑不同业种商户的租金承受能力，从而进行合理的业态规划，以达到租金收益的最大化。
例如在购物中心规划中，餐饮业态规划大多往高层进行设置。
将较多的小餐饮商家往高层放置，除了考虑到可以将人流往上带动牵引外，还有一个重要的因素就是租金价格因素。
业态组合特点与模式
业态组合特点与模式一、多样性业态组合的第一个特点是多样性。
在商业运营中，业态的多样性能够满足不同消费者的需求，提高市场的竞争力。
通过结合多种业态，例如零售、餐饮、娱乐等，可以吸引各类消费者，增加客流量，提高整体的销售业绩。
二、互补性业态组合的第二个特点是互补性。
互补性是指不同业态之间相互补充，形成协同效应。
例如，零售和餐饮的结合可以满足消费者一站式购物的需求，提供更为便捷和全面的服务。
这种互补性能够提升整体的商业价值，提高经营效益。
三、适应性业态组合的第三个特点是适应性。
不同的商业项目需要面对不同的市场环境和消费群体，因此业态组合需要具有一定的适应性。
通过灵活调整业态的配置，可以更好地适应市场的变化和消费者的需求，提高商业项目的竞争力和生存能力。
四、品牌塑造业态组合的第四个特点是品牌塑造。
品牌是商业项目的重要资产，通过合理的业态组合可以塑造独特的品牌形象和品牌价值。
在业态组合中，应注重选择具有品牌影响力和市场认知度的品牌，以提高商业项目的知名度和美誉度。
五、经营管理业态组合的第五个特点是经营管理。
合理的业态组合需要建立在科学的管理基础上，包括人员管理、财务管理、营销管理等方面。
通过有效的经营管理，可以提高商业项目的运营效率和市场竞争力。
六、顾客体验业态组合的第六个特点是顾客体验。
顾客体验是商业项目成功的关键因素之一，通过合理的业态组合可以提供更好的顾客体验。
例如，增加休闲娱乐业态可以提升消费者的购物体验，提高顾客的满意度和忠诚度。
七、成本控制业态组合的第七个特点是成本控制。
在商业运营中，成本控制是至关重要的。
通过合理的业态组合可以降低成本，提高经营效益。
例如，选择租金较低的物业可以降低固定成本，优化人员配置可以提高人员效率等。
八、长期规划业态组合的最后一个特点是长期规划。
长期规划是指在商业项目的运营过程中，要具备长期的发展眼光和战略思考。
通过制定科学的长期规划，可以确保业态组合的可持续发展和商业项目的长期成功。
商业地产——商业业态组合研究
商业地产——商业业态组合研究商业地产是指商业性质的房地产，包括购物中心、写字楼、酒店、餐饮等商业用地和建筑物。
商业地产的发展与商业业态组合密不可分，商业业态组合是指在一个商业地产项目中，不同业态的组合及其相互配合与互动。
而商业业态组合的研究是为了提高商业地产项目的经营效益和吸引力，以满足消费者的多样化需求，同时也是商业地产开发者和投资者进行投资决策的重要参考。
商业地产项目的商业业态组合应根据项目的地理位置、人口密度、消费能力、消费习惯等因素进行决策，以确保最大程度地吸引消费者，提升项目的经营收益。
在商业业态组合研究中，以下几个方面需要考虑：1.目标人群定位：商业地产项目应明确自己的目标人群，并针对不同人群的消费需求选择适合的商业业态。
比如，青少年消费群体更加注重娱乐和休闲设施，因此在商业地产项目中加入儿童游乐场、电影院等娱乐设施可以吸引更多的青少年消费者。
2.业态互补和协同：商业地产项目中的不同业态之间应具有互补和协同效应，使得消费者可以在一个地方满足多种需求。
比如，在购物中心中设立餐饮区域可以为购物者提供餐饮服务，使得他们能够更方便地在购物之余就餐。
3.营造良好的消费环境：商业地产项目的商业业态组合应注重营造良好的消费环境，使消费者愿意到此消费和停留。
为此，商业地产项目需要注意综合布局、人流引导、停车服务等方面的规划设计，以确保消费者的便利性和舒适性。
4.不断创新和更新：商业业态组合不能停留在过去，在市场需求不断变化的背景下，商业地产项目应不断进行创新和更新。
通过引入新的商业业态和新的消费方式，商业地产开发者可以吸引更多的消费者，并提升项目的经营效益。
商业业态组合的研究对于商业地产项目的成功经营至关重要。
只有通过合理的商业业态组合，商业地产项目才能吸引更多的消费者，提升经营效益。
因此，商业地产开发者和投资者需要在商业业态组合研究中谨慎选择，并根据市场需求和消费者的喜好进行不断调整和改进。
同时，商业地产项目也应注重与周边环境和其他商业地产项目的协同发展，以提高整体竞争力和吸引力。
【策划方案】12业态策划
【策划方案】12业态策划在当今竞争激烈的商业环境中，多元化的业态组合成为了吸引消费者、提升商业价值的关键。
本策划方案旨在对 12 种不同的业态进行深入分析和规划，以打造一个充满活力、满足消费者多样化需求的商业生态系统。
一、零售业态1、时尚服饰店定位：针对年轻时尚的消费者群体，提供潮流、个性化的服装和配饰。
商品策略：紧跟时尚趋势，引入国内外知名品牌和设计师品牌，同时注重本土原创品牌的发掘。
店面设计：营造时尚、舒适的购物环境，采用开放式陈列，突出商品的展示效果。
营销活动：举办时装秀、新品发布会，与时尚博主合作进行推广。
2、美妆护肤品店定位：满足不同年龄、肤质消费者的美容需求，提供高品质的美妆和护肤产品。
商品策略：涵盖国际大牌、热门国货以及小众品牌，提供多样化的选择。
服务体验：设置美容咨询区，提供专业的皮肤测试和美容建议，开展化妆教学活动。
营销活动：推出会员制度，举办美妆讲座和促销活动。
3、家居用品店定位：为消费者提供时尚、实用的家居装饰和生活用品。
商品策略：包括家具、家纺、厨具、装饰品等，注重产品的设计感和品质。
店面设计：打造不同风格的家居场景展示，让消费者能够直观感受产品的使用效果。
营销活动：与设计师合作举办家居设计讲座，推出定制化服务。
二、餐饮业态1、中式餐厅定位：提供正宗的中式美食，满足消费者对传统口味的需求。
菜品特色：涵盖川菜、粤菜、鲁菜等各大菜系的经典菜品，注重食材的新鲜和烹饪技巧。
餐厅环境：营造具有中国传统文化氛围的用餐环境，采用中式装修风格。
服务体验：提供优质的服务，包括快速上菜、贴心的服务人员等。
2、西式餐厅定位：提供精致的西式美食，打造浪漫、优雅的用餐体验。
菜品特色：包括牛排、意面、披萨、沙拉等经典西式菜品，注重菜品的口感和摆盘。
餐厅环境：采用欧式装修风格，营造浪漫温馨的氛围。
服务体验：提供专业的西餐服务礼仪，推出套餐和定制化菜单。
3、特色小吃店定位：汇聚各地特色小吃，满足消费者对不同地域美食的探索欲望。
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业态组合的八大策略
当项目的整体定位确定以后，项目的主要业态和辅助业态都需要紧紧围绕着这个定位，并注意各个业态之间的均衡性和互利性，注重项目业态和项目空间状态、资源和价值之间的契合性，对于大型商业项目更要注重商业性和非商业性引擎的多引擎设置，以此达到项目整体经济效益的最大化。
一、策略之一：依据项目整体定位
在项目属性定位和消费者定位确定之后，项目内部各个分区的主题、各个具体的业态都要围绕这两个核心定位，从而形成项目鲜明的主题。
【案例】上海正X广场
上海正X广场是由泰国正X集团投资兴建的大型国际化都会购物中心，坐落在陆家嘴黄金地段，总建筑面积接近25万平方米，地上10层、地下3层，是正X集团在中国最大的投资项目。
但正X广场开始的经营情况并不理想。
2005年，接手正X广场后，把项目的消费群体主要锁定在中产家庭和城市白领，并对项目进行了重新定位，提出“家庭娱乐消费中心”的概念。
根据此项目定位，广场在业态上作了相应的调整，大力引进了休闲、娱乐、餐饮业态，压缩了购物业态的比例。
在商户组合上引进了针对年轻时尚的白领所需品牌，大力增加次主力店的数量。
比如，在5~10楼汇集了70多家中高档餐厅，填补此前高楼层大量的剩余空间，并成为上海美食休闲的新地标。
这些业态的补充一方面增强了项目对消费者的吸引力，另一方面有效地扩大了项目的辐射半径，吸引商圈外的消费群体前来消费，并延长了消费群体的购物时间。
在业态重新定位后的不到一年时间里，项目由整体出租率不足60%到提高到了98%，定位和业态调整后的业绩改善可谓显而易见。
二、策略之二：业态组合的均衡性
一般的大型购物中心，大都是集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动等于一体的、多种复合业态的集合体。
这就需要它们之间的组合具有一定的主次性、互利性和均衡性，以此做到项目整体业态组合的最优化。
【案例】广州正X广场
建筑面积达30万平方米的正X广场，借鉴国外购物中心成功的经验，增加了很多休闲配套设施，其购物设施的比例只占广场总面积的52％，剩下的48％为娱乐与餐饮场所。
娱乐设施有1万多平方米的游乐中心，1000平方米的真冰溜冰场，还有10个电影院，同时将不少室外的游乐设施搬进了室内，如冲浪等。
餐饮总面积达3万平方米。
使正X广场成为了丰富、多元、情趣化的体验式购物中心。
除了业态比例的均衡性之外，一个大型购物中心还应考虑到：品牌性商家与一般商家的比例和平衡，高收益业态与低收益业态的比例和平衡；大面积业态与小面积业态的比例和平衡；长期租赁业态与短期租赁业态的比例和平衡；白天运营业态与夜间运营业态的比例和平衡等。
三、策略之三：与空间价值相契合
对于同一个项目，由于不同的空间分区，不同的楼层高度，不同的交通可达性、不同的展示效果等因素，使项目内部空间的商业价值也是不同的。
即使是同一个地点，对于不同的业态的商家其价值也是有所差别的。
所以，业态的组合要与项目空间价值相互契合。
一般来讲，按照价匹配的原则，价值高的地块往往出租给收益好的业主，价值低的区域出租给收益较差的业主，比如百货店往往是占据最好的位置，而超市等往往放在负一楼等价值不太高的地方。
【案例】北京X色港湾
SOLANA蓝X港湾按不同的功能划分为：美X时尚百货、SOLANA MALL、活X城主题店、亮X食街、左岸、中央广场等区域。
项目涵盖了1000余个知名品牌，600多家零售名店，30多家餐饮美食，20多家临水酒吧以及传奇时代影城、全明星滑冰俱乐部、BHG精品超市等。
从X色港湾业态划分来看，主要分为三个区域：项目北部临近交通干道，而周边有着发达的餐饮、酒吧和娱乐场所，所以项目的北部被规划为以亮X食街为主的餐饮休闲区。
项目的中部的项目的核心区，以品牌商业为主，在此区域，打造以酒吧为主体的滨水休闲区。
这些业态划分与布局，充分地利用和注重了项目的空间价值。
四、策略之四：注重多引擎营造
为了提高抗风险能力以及聚合能力，一个大型商业项目往往要确定多个不同类型的主力店和次主力店，以此增强项目的辐射力和复合性，以吸引人气，又形成多业态经营，以使各业态之间优势互补。
通常而言，主力店往往是一个项目的锚点和引擎。
比如，在大X城招商过程中，其在坚持总体方针的方向下，在每个楼层都设有主力商家，以此带动整体的招商，以主力店引导人流，并将一些主力店的出入口安排在人流动线终端，尽可能地延长购物人流通过的路线。
【案例】X埃德蒙购物中心
X埃德蒙购物中心总建筑面积530万平方英尺，融旅游、娱乐与购物功能为一体。
它拥有超过8000间商铺和服务设施，包括9个精彩纷呈的游乐场，一间世界级的酒店，种类繁多的专卖店以及100多个餐饮点。
其每年吸引超过2.2千万的客流量，也就是阿尔伯塔省人口的7倍。
X埃德蒙购物中心的以下项目被载入吉尼斯世界纪录：世界上最大的室内游乐场（25个游乐设施）；世界上最大的室内三环过山车（1285米长的轨道）；世界上最大的室内人工湖（拥有哥伦布的圣玛丽号复制帆船）；世界上最大的窝内人工造浪泳池（1250万公升水）；世界上最大的停车场（停车位达2万辆）。
这些不同的大型商业场所，组成了复合的、多吸引力的引擎系统。
五、策略之五：异业互补，同业差异
业态的组合方式可以横向组合和竖向组合。
业态的横向组合是指不同业态之间的组合。
比如，香港的购物中心和国内大多数购物中心的业态布置是不同的。
它们并不是简单地以化妆品、男装或者女装按楼层来明确划分。
而是在每一个楼层里既有服装珠宝，又将咖啡馆餐厅、电影院、溜冰场、数码馆等穿插其中，形成了功能上的相互补充。
业态的纵向组合是指同一业态之间的互相组合。
比如，百货有高端时尚百货可以和普通百货进行组合等。
纵向的组合是在每一个细分业态之中，再增加了更丰富和多样的商业，从而增加了购物中心整体的丰富性，多样性和有机性。
【案例】重庆XX百货
重庆XX百货在经过改造和升级后，改变原有的单纯百货卖场模式，成为集卖场加众多国际品牌旗舰店为一体的购物中心。
国际品牌旗舰店将主要分布于一楼和二楼，三楼及其以上楼层则成为重庆美美时代广场一般品牌的卖场。
这样就更加提升和丰富了项目的业态组合。
六、策略之六：与人流动线相契合
业态组合与人流动线相结合主要体现在以下三个方面：
1. 人流动线的汇集点，往往是展示面最好，人流最大的地方。
所以，这类地点往往留给主力店、核心店之类的业态。
2. 通过人流动线与业态分布的变化，可以使各个业态之间充分地共享客源。
比如，万达认为：在中国各个城市的购物中心，餐饮店铺绝大多数都集中在最顶层，因为中国人喜欢美食，客户在用餐后，往往就会进入购物中心的“下半场”时间段，从上而下，可以经过其他楼层的相关商铺，这样就能增加顾客的购物机会。
万达人为此还专门发明了一个名词叫“瀑布效应”。
3.人流动线应该结合各个业态之间的逻辑关系。
比如，宜家家居的人流动线是按照居家功能进行分区的，而且各区是按照客厅、厨房、餐厅、工作室、卧室、儿童房等进行有序排列。
这种动线顺序符合各个业态之间的内在逻辑关系。
【案例】华润万X城
基于上述提到的：流动线的汇集点，往往是展示面最好，人流最大的地方。
深圳万X城把最好的位置分布给了GXXXX旗舰店和LX旗舰店。
特别是GXXXX旗舰店，除了占据两大主干道的金角位置，还是一个四面临街相对独立的商业单体。
七、策略之七：与对应资源相契合
业态的划分和组合应该和项目所具有的各种资源紧密地结合在一起，这样才能更大地发挥项目本身的价值，以及项目内相应业态的价值。
【案例】南京XX天地MALL
南京XX天地MALL，紧邻国家4A级风景区狮子山、阅江楼、静海寺、天妃宫等著名历史文化景点。
XX天地MALL在规划思路对以上资源作了充分的利用，它的对策是：
二层顶部商铺命名为“天街”，消费者在此可以看到阅江楼、明城墙、庐龙湖、静海寺和天妃宫等历史文化景观，所以业态以特色创意餐饮为主，美食和美景相互呼应，使消费者流连忘返；东面街铺命名为”内街”，“内街”紧邻静海寺、明城墙，依托古典建筑，打造出别具特色的休闲街区。
这些业态的划分与组合都是结合景观、文化资源的典范。
八、策略之八：注重收益最大化
业态的定位、选择和组合的最终收益性是商业项目考虑的重点之一。
【案例】南京X游城
比如，一般购物中心往往倚重主力店综合效应的这种主流开发模式表面风光，然而开发者却无法从大商家低廉的租金和长期的合同中分享到物业价值的成长。
而南京X游城一改这种做法，实行去主力店操作，增加功能店而替代主力店，这样获得了更大的租金收入空间。
所以要综合考虑大型主力店带动人气的作用和租金收益之间的平衡性。
但除了租金上的贡献之外，还要考虑不同店铺之间的不同功能。
比如，品牌形象店，有利于树立项目的整体档次和形象；娱乐、电子游戏等业态可以吸引夜间客户，可以增加夜间人气；超市、影院类业态，可以给商场带来基础性的人流。
所以，商业项目应该对各个业态进行全面的分析，从中找到兼顾品牌、收益、特色、人气等综合效益的最佳业态组合和定位，以实现项目价值的最大化。
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