商圈和店铺业态分析
商业广场商业分析及业态设计初步方案
商业广场商业分析及业态设计初步方案目录一、深圳市区核心商业圈分析---------------------------------------------2二、深圳宝安商业圈分析--------------------------------------------------17三、宝安中心区片区商业分析与预测-----------------------------------45四、正中商业广场顾客群定位--------------------------------------------54五、竞争对手业态分析-----------------------------------------------------56六、正中商业广场业态设计思路-----------------------------------------62七、正中商业广场的商业文化设计--------------------------------------65八、不同商业业态对租金影响分析--------------------------------------68本报告以市场分析为主，业态设计仅仅是初步思路，正式业态方案需要进入考察论证后做出正式设计方案。
关于顾客分析，建议在周边住宅落成后进行较大规模消费者问卷调查。
一、深圳市区核心商业圈分析深圳零售业在激烈市场竞争中不断发展壮大。
接连的洗牌和重组，不仅给深圳零售业带来了生机和活力，也带来了扑朔迷离的市场局面。
单打独斗、称霸一方的现象已成过去时，各零售商经过市场的洗礼，已逐步认识到只有依靠整体力量，形成规模效应，重新进行资源整合，才能得到进一步发展，因此，随着深圳交通状况的改善、基础设施的完善，特别是地产的发展，已促使深圳在一定区域内形成了各具特色的不同商圈。
2002年8月，深圳特区报主办了首届“深圳商圈论坛”，第一次明确提出了“深圳八大商圈”的概念。
时隔两年，深圳商圈的发展如何？具有何种变化？谁将在这商圈的楚河、汉界中脱颖而出，成为称雄市场的王者？深圳商圈的划分在2002年的“深圳商圈论坛”上提出的八大商圈，是指：以东门步行街为中心的“东门商圈”，以人口密度、地理优势自然形成的“人民南”商圈，以专业市场、主题商城为主体、多种业态组合的“华强北商圈”，正在兴起的“南山商圈”，位居深南中路市区中心以国际时尚品牌为主流的“深南中路商圈”，以购物、旅游、休闲为特色的“华侨城商圈”，有待创新开发的宝安商圈、龙岗商圈。
商圈分析范文
商圈分析范文随着城市化进程的加速，商圈已成为城市发展中不可或缺的一部分。
商圈作为城市的经济中心和商业集聚区，对城市经济发展和居民生活产生着深远的影响。
本文将以商圈分析为主题，探讨商圈的定义、特点、发展趋势以及对城市发展的影响。
首先，商圈是指一个相对独立的商业区域，它具有较强的商业功能和较高的商业密度。
商圈通常包括大型购物中心、商业街、餐饮娱乐场所等，是人们购物、消费和娱乐的主要场所。
商圈的形成离不开城市规划和土地利用的合理布局，同时也与人口密集、交通便利等因素密切相关。
其次，商圈具有多样性和复合性的特点。
商圈内的商业形态多样，包括零售、餐饮、娱乐、服务等多种业态，满足了人们多样化的消费需求。
商圈内的商业设施也是多元化的，有大型购物中心、超市、专卖店等，形成了多层次的商业体系。
此外，商圈还具有复合性，即商业、文化、休闲、居住等功能相互交织，形成了一个综合性的商业区域。
再次，商圈的发展趋势主要表现在以下几个方面。
一是商圈的规模将进一步扩大，商圈将向城市郊区和新兴城市扩散，形成多中心的商业格局。
二是商圈的商业形态将更加多样化，线上线下融合，商业创新不断涌现。
三是商圈将更加注重文化和体验，打造具有地方特色和文化内涵的商业区域。
四是商圈将更加注重可持续发展，推动绿色、低碳、智能的商业发展模式。
最后，商圈对城市发展的影响主要体现在以下几个方面。
一是商圈是城市经济的重要支撑，商圈的繁荣与城市经济的发展密切相关。
二是商圈是城市的文化和形象窗口，商圈的繁荣与城市的文化软实力息息相关。
三是商圈是城市的消费场所，商圈的繁荣与城市的居民生活质量密切相关。
四是商圈是城市的社交场所，商圈的繁荣与城市的社会交往和互动密切相关。
综上所述，商圈作为城市的经济中心和商业集聚区，对城市发展产生着深远的影响。
商圈的多样性和复合性特点，以及发展趋势和对城市的影响，都凸显了商圈在城市发展中的重要地位和作用。
因此，城市规划和管理部门应加强对商圈的规划和管理，推动商圈的可持续发展，为城市经济发展和居民生活提供更好的支撑。
商圈调研报告
商圈调研报告商圈调研报告一、背景介绍近年来，消费升级和城市化进程的推进，导致商圈发展越来越重要。
为了了解当地商圈的发展情况，我们进行了一次调研，以便更好地为商户提供服务和支持。
二、调研目的1.了解商圈的客流量和消费水平。
2.分析商圈内商铺的类型和竞争情况。
3.调查商户对商圈发展的需求和期望。
三、调研方法1.实地走访商圈，观察当地的人流和商铺状况。
2.开展问卷调查，收集商家的意见和建议。
3.收集商圈的相关数据和资料，进行分析。
四、调研结果1.客流量和消费水平调查：根据实地观察和数据收集，商圈的客流量较稳定，平均每天有5000人左右进入商圈。
消费主要集中在餐饮、服装和电子产品等行业，人均消费水平较高。
2.商铺类型和竞争情况分析：商圈内主要以餐饮、服装、娱乐等为主的零售业态，其中餐饮业占比最大。
同时，商圈内的商家竞争较为激烈，同类型的商铺数量过多，导致市场份额分散，利润空间较小。
3.商户需求和期望调查：通过问卷调查收集到的数据显示，商户对商圈的管理和服务提出了较高的要求。
他们希望商圈能够提供更好的管理和运营支持，包括促销活动的策划和组织、商户间的合作机会等。
五、调研结论1.商圈的客流量较为稳定，但面临竞争激烈的局面。
商家需要通过提供更有吸引力的产品和服务来增加竞争力。
2.商铺类型过于单一，商家可以考虑引入更多新的业态，以吸引更多的顾客。
3.商户需要更好的管理和运营支持，商圈可以加强对商户的培训和指导，提供更多的合作机会，促进商家之间的合作。
六、建议1.商圈管理方可以加强对商户的培训和指导，提供更多的合作机会，帮助商户提高经营能力和竞争力。
2.商圈可以考虑引入更多新的业态，增加商圈的吸引力和多样性。
3.商圈可以组织更多的促销活动，吸引更多顾客，同时提供更多的优惠和折扣，增加顾客的消费意愿。
4.商圈可以与周边商圈开展合作，共同组织活动，扩大消费群体，增加商圈的知名度和影响力。
七、总结通过调研我们发现商圈的发展潜力较大，但面临一些挑战和问题。
年沈阳太原街商圈发展分析报告
年沈阳太原街商圈发展分析报告一、引言随着经济的发展和城市化进程的不断推进，商业街成为了现代都市中不可或缺的重要组成部分。
作为沈阳市的商业中心之一，太原街商圈以其独特的地理位置和丰富的商业资源吸引了大量企业和消费者。
本报告旨在对太原街商圈的发展进行全面的分析，了解其现状和未来趋势，为相关利益方提供决策参考。
二、太原街商圈概述太原街商圈位于沈阳市中心区域，是沈阳市内最重要的商业街之一。
商圈涵盖了太原大街及其周边的商业设施和商业地产，包括购物中心、百货公司、餐饮娱乐等。
太原街商圈地理位置优越，交通便利，吸引了大量消费人群及商业企业的关注。
三、太原街商圈发展现状1. 商业设施齐全：太原街商圈拥有多家大型购物中心和百货公司，提供了丰富的购物选择和服务。
其中包括知名品牌商家和国际知名连锁品牌。
2. 消费群体多样化：太原街商圈吸引了来自不同阶层和不同消费需求的消费人群。
在这里，你可以找到中高端消费者和亲民消费者的购物场所。
3. 商业氛围浓厚：太原街商圈的商业氛围相当浓厚，品牌商家云集，街区内的商铺门店繁多。
在这里购物不仅是消费行为，更是一种体验和享受。
4. 地理位置优越：太原街商圈位于沈阳市中心，地理位置优越，交通便利。
附近有多条公共交通线路，交通网络发达，方便消费者前来购物。
四、太原街商圈发展前景1. 商铺扩建与升级：随着消费需求的不断增长，太原街商圈将面临商铺扩建和升级的需求。
这有助于吸引更多的商家入驻，提升商圈的综合实力。
2. 品牌形象建设：太原街商圈应注重品牌形象的建设，通过加大宣传推广力度，提高知名度和美誉度。
这样可以吸引更多的消费者和品牌商家。
3. 拓展商业业态：太原街商圈可以适度拓展商业业态，引入更多的特色餐饮、休闲娱乐等业态，丰富消费者的购物体验，提高商圈的吸引力。
4. 提升服务质量：商圈应注重提升服务质量，提供更便捷、舒适的消费环境。
这将有助于提高消费者的满意度和忠诚度。
五、结论太原街商圈作为沈阳市的商业中心之一，具有良好的发展基础和潜力。
苏州园区商圈业态分析
2 (办公面积16万m 2 零售面积34万m 2 久光面积1万m )
密 度：24%
业态结构
零 餐 娱 售：66% 饮：23% 乐：6%
66% 23% 6% 5% 1 2 3 4
经营特征：
2 2 •单铺面积100-800m ，以150-300m 居多，均为一层或一
拖二层商铺
•集中式商业+主体商业+商业街区 •经营模式以租赁为主
案 例 分 析
餐
娱
饮：70%
乐：10%
动静两大功能分区
动——以主题性酒吧、音乐餐厅、咖啡吧、DISCO及特 色餐饮为主 静——以高档餐饮、SPAS生活馆、商务会所、休闲酒店 为主 业态 酒店 餐饮 品牌 御庭精品酒店、吴地人家大酒店 朝日屋、番茄主义、HB皇家啤酒城、香港百仕餐厅、 老东吴食府、满月、美美茶餐厅、香樟花园料理、鑫 客来、苏城家宴、布鲁塞尔巧克力吧、得月楼、蝶 金 海华私家会馆、牡丹亭
A2 A1 A3
购物中心商业定位
•定位为苏城首席酒吧娱乐动感特区，苏州现代天堂之水 2 乡邻里 •业态一餐饮、休闲娱乐 •档次：高端
李公堤一期： 77000m 2 李公堤 A 区： 43045m 明 湖 地 块： 123000m2 明 湖 地 块： 123000m2
业态结构
餐 饮：75%
商业案例二： 李公堤商业街二期
●
注：业态比例按面积划分
容积率：0.22 密 度：16% 业 态：餐饮、娱乐、 精品酒店
经营特征：
2 •商铺面积240~1800m 不等，均为一~二层商铺
娱乐
零点会馆、春蕾茶庄
B3 A4 A5 A7 A6 A11 A10 C4 C3 A12 A8 A9 B1 B6 B2 B7 B4 B5 B8 C1 C2
商圈发展调研分析报告总结
商圈发展调研分析报告总结商圈发展调研分析报告总结本次商圈发展调研分析报告旨在对某一商圈的发展状况进行全面的调研和分析，以期为相关决策提供科学依据。
在调研过程中，我们对商圈的整体规模、商户数量、消费人群、竞争状况等方面进行了详细了解，并结合市场趋势和消费者需求，提出了相关建议。
首先，经过调研我们发现，该商圈规模较大，拥有众多商户，涵盖了各种业态，包括餐饮、服装、娱乐等。
商圈的人流量较大，特别是周末和假期，吸引了大量的消费者到来。
然而，我们也发现商圈中存在诸多问题，如停车位不足、环境卫生差、商户经营不善等。
这些问题不仅影响了消费者对商圈的满意度，也对商户的经营造成了一定的困扰。
其次，在竞争方面，该商圈面临着来自周边商圈的竞争。
这些周边商圈规模较小，但都有其独特的特点和优势，比如地理位置优越、商户精致、服务质量高等。
为了与这些竞争对手保持竞争力，该商圈需要加强品牌推广和服务升级，提高消费者的购物体验。
我们建议商圈管理当局与商户联手举办促销活动，优化消费环境，提高商户的经营水平。
同时，商圈管理当局也应与周边商圈保持紧密的联系，了解市场动态并及时调整经营策略。
最后，在消费者需求方面，我们发现消费者对于商圈的关注点逐渐转变。
以往的重点是商品的选择和价格，现在消费者更注重购物环境、服务质量和消费体验。
商圈需要顺应这一趋势，提供更好的服务，从而吸引更多的消费者。
我们建议商圈管理当局对商户进行培训，加强他们对服务意识和消费者需求的认识。
同时，商圈还可以引入新的业态和概念，增加消费者的选择空间。
总之，本次商圈发展调研分析报告旨在全面了解商圈的发展状况，并提出相关建议以提高商圈的竞争力和吸引力。
我们希望这些建议能够为商圈的持续发展起到积极的推动作用。
当然，在实施过程中还需要商圈管理当局和商户紧密合作，共同努力，才能够实现商圈的蓬勃发展。
商圈调研报告范文
商圈调研报告范文第一部分：研究目的和背景目的: 本次调研旨在深入了解特定商圈的市场现状和潜在机会，为商家提供有效的参考和决策依据。
背景: 随着经济的发展和城市化进程的加快，商业中心的发展日益成熟。
商圈作为城市商业发展的核心区域，商家在选择商圈营业场地时需考虑多种因素。
因此，了解商圈的市场现状和潜在机会对商家选择和定位至关重要。
第二部分：研究方法1.信息收集：调查问卷、访谈、网络搜索等多种方法。
2.样本选择：本次调研选取了特定商圈中的商户、消费者以及相关政府部门代表作为样本。
第三部分：市场现状分析1.地理位置：特定商圈地理位置优越，交通便利，周边设置有大型购物中心，办公楼和住宅区等。
2.竞争情况：该商圈内存在着多家同类型业态的商家，竞争激烈。
3.人口结构：商圈周边居住人口以中高收入群体为主，消费意愿较高。
4.消费习惯：市场调研显示，消费者在该商圈更偏向于购买品质与服务水平较高的产品和服务。
5.商圈规模：商圈内商家数量众多，业态齐全，包括食品零售、餐饮服务、时尚服饰等各类商业形态。
第四部分：潜在机会分析1.消费需求：市场调研发现，该商圈内存在个别业态的供需缺口，如健身器材、儿童教育服务等，商家可考虑填补这些供需缺口。
2.差异化竞争：商家可通过独特的产品定位和服务理念，与竞争对手形成差异化竞争优势。
3.本土化经营：商家可结合当地文化和消费习惯，开展本土化经营，满足顾客需求。
4.创新营销：商家可采用创新的营销手段和策略，吸引更多的消费者。
第五部分：调研结论1.特定商圈具有较大的市场潜力和发展空间。
2.商家可通过了解消费者需求，开发独特的产品和服务，以获取竞争优势。
3.差异化竞争和本土化经营是成功在该商圈获得市场份额的关键因素。
4.创新的营销策略和手段有助于吸引更多的消费者。
根据以上分析，商家可以根据不同的经营情况，制定相应的经营策略，以更好地抓住商圈市场的机会。
商圈分析范文
商圈分析范文一、商圈概述。
商圈是指在城市中心或者重要交通枢纽周围，以购物、餐饮、娱乐等为主要业态的商业区域。
商圈是城市商业发展的核心区域，也是城市居民日常消费和休闲娱乐的主要场所。
商圈的发展水平和特色，直接关系到城市商业的繁荣和城市形象的提升。
二、商圈的分类。
根据商圈的规模和业态特点，可以将商圈分为不同的类型。
一般来说，商圈可以分为CBD商圈、主题商圈、社区商圈和特色商圈等。
1. CBD商圈。
CBD商圈是城市的中心商业区，通常位于城市的政治、经济和文化中心，是城市的标志性区域。
CBD商圈的商业发展水平较高，集聚了大量的高端商业设施和品牌商铺，吸引了大量的消费者和游客。
2. 主题商圈。
主题商圈是以特定主题为特色的商业区域，如服装一条街、美食街、文化创意街等。
主题商圈通过特色化的经营和服务，吸引了一定的目标消费群体，形成了独特的商业氛围和文化魅力。
3. 社区商圈。
社区商圈是以居民社区为依托的商业区域，主要服务于周边居民的日常生活和消费需求。
社区商圈的业态以便利性和生活服务为主，如超市、便利店、药店、餐饮店等。
4. 特色商圈。
特色商圈是以特色产业或文化为依托的商业区域，如旅游度假区、古镇商圈、文化创意园区等。
特色商圈通过挖掘地方特色和文化资源，打造独特的商业品牌，吸引了大量的游客和文化爱好者。
三、商圈的发展趋势。
随着城市化进程的加快和消费升级的趋势，商圈的发展也面临着新的挑战和机遇。
1. 以人为本的发展理念。
未来的商圈发展将更加注重消费者的需求和体验，通过提升商业服务和环境品质，打造更具吸引力的消费场所。
2. 多元化的业态组合。
未来的商圈将更加注重多元化的业态组合，满足消费者多样化的需求。
同时，商圈也将注重引入新的商业模式和科技创新，提升商业的竞争力和创新力。
3. 文化与商业的融合。
未来的商圈将更加注重文化与商业的融合，通过文化活动、主题展览等形式，打造具有文化内涵和创意氛围的商业区域。
四、商圈的分析方法。
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无论是同心圆商圈、同心 多边形商圈还是不规则多边形 商圈，都忽略了一个重要的因 素——你的竞争对手，因此只 能称为理想商圈。那么真实的 商圈又是什么样子的呢?
核心商圈、次要商圈和边缘商圈的划分，取决于消费 者到该网点购物实际概率，而非单纯的地理距离。 只有认识了你的真实商圈，才能真正了解你的顾客群 体有多大和他们的具体来自哪里。
周围居民少且缺乏增长的地区
选址的重要性
商店的位置是零售商做的最重要的决策 店址是顾客选择商店时的首要考虑的因素（便利性大）
选址是个战略决策（可变性小）
选址的难度大（稀缺性高） 选择一个地址，包涵一系列优缺点的评估。 对不同的零售商，一般与成本和地址的商业价值有关
商业活动频度高的地域 人口密度高的地区 店铺位 置选择 的地域 客流量大的地区 接近集客地 交通便利的地区 同类商品集聚地
霍夫模型------顾客来店购物的可能性
计算公式：
Pij ＝
店铺j对顾客的吸引力
该地区所有同类店铺对顾客的吸引 力之和
D p s D
ij ij a j
s
a j b
b ij
A A
ij
ij
霍夫模型
例：假如一个顾客有机会在3个店铺中任何一个店铺 购物，这3个店铺的规模及与这个顾客居住地的距离 如下： （假设a=1, b=2）
例：现有A、B、C三个地区，根据相关资料计算各 地区的零售饱和指数。
项目 潜在顾客数（万人） 每一顾客平均购买额
A地 15 240
B地 10 200
C地 8 150
Hale Waihona Puke 同类店铺营业面积35000
30000
25000
150000 240 1028 .57 A地区： IRS 35000 100000 200 666 .67 B地区： IRS 30000 80000 150 C地区： IRS 480 25000
次 级 商 圈
小1.5公里内 大8公里内
15％ ～ 25％
三个层次商圈的比较：
层 次 含义 地理范围 时间范围 顾客 比重
边 次级商圈以 小1.5公里 小20分上 缘 外的区域， 之外 大40分上 商 顾客来店不 圈 够方便。 大8公里外
10％
居住人口
商圈的 顾客来源 工作人口
核心商圈
次级商圈
边缘商圈
三个层次商圈的比较： 层 次 含义 地理 范围 时间 范围 顾客 比重
核 心 最接近店 商 铺的区域 圈 顾客来店 最方便。
小0.8公里内 大5公里内
20分钟 之内
55％ ～ 70％
三个层次商圈的比较：
层 次 含义 核心商圈 的外围区 域,顾客来 店比较方 便。 地理范围 时间范围 顾客 比重 小20分 钟内 大40分 钟内
零售商圈的确定
商圈的定义： 指店铺能够有效吸引顾客来店的地理区域。
商圈的层次:
边缘商圈 次级商圈
核心商圈
认识你的真实商圈
确定商圈的位置、形状、大小和消费容量是任何选址工 作的起点，但真实的商圈是什么样子的呢？
同心圆商圈: 传统的选址理论中 商圈形状，是以店铺为 中心的三个大小不一的 同心圆，按照从内到外 的顺序依此为店铺的核 心商圈、次要商圈和边 缘商圈
项目
A店铺
B店铺
C店铺
店铺规模（平方米）
店铺与顾客的距离 （公里）
6000
4
8000
7
5000
3
解：根据公式：
A
A店铺的吸引力
ij
s D
1
a j b ij
6000 4
2
375
8000 B店铺的吸引力= 7
2
1
163.3
C店铺的吸引力= 5000 2
1
3
555.56
∑Aij = 375+163.3+555.56 =1093.86 顾客到A店铺的可能性 P=375/1093.86=0.343 顾客到B店铺的可能性 P=163.3/1093.86=0.149
流动人口
是店铺选址的重要前提 商圈分 析的重 要性
有助于零售店铺制定竞争策略
有助于零售店铺制定市场开发策略 有助于零售店加快资金周转
1.店铺的经营特色 商圈的 影响因素 （1）
2.店铺的经营规模
3. 经营商品的种类 4. 竞争店铺的位置
5. 顾客的流动性
商圈的 影响因素 （2）
6.交通地理条件
7.店铺的促销手段
霍夫模型 认为：一个店铺的商圈取决于店铺对顾客的 吸引力，而店铺在一个地区对顾客的吸引力是可 以测量的；这个吸引力主要取决于两个因素，即 店铺的规模和店铺与顾客的距离。 计算公式：
A
ij
s D
a j b ij
Aij为店铺j对顾客I的吸引力； Sj为店铺的规模; Dij为顾客I到店铺j的距离和花费的时间; a为顾客对店铺规模的敏感性参数; b为顾客对距离或花费时间的敏感性参数。
零售饱和理论
通过计算零售饱和指数来测定商圈的大小，进 而确定某一地区零售店铺不足还是过多，以及是否 能够开设店铺的理论。
计算公式：
C RE IRS RF
C为某地区购买某类商品的潜在顾客数； RE为某地区每一顾客平均购买额； RF为某地区经营同类商品的店铺营业总 面积； IRS为某地区某类商品零售饱和指数。
顾客到C店铺的可能性 P=555.56/1093.86=0.508
店址问题
决定在何处营业是所有零售商成功的关键。一项清晰连续的战略 应明确选址的目的。选址决策之所以重要，是因为它的高成本和长期 性。一项选址决策的失误很显然要比一次采购失误给零售商造成更大 的损失。 零售商发现一个完美的店址要经历一个艰难的过程。每个店址都 有优势和劣势，在评估特定店址的可行性时，零售商必须明确该商店 的目标市场顾客会光顾该店址。店址分析员的工作一直持续至考虑到 占用条款和其他一些法律问题。 过程复杂： 综合性决策 成本较高： 固定投入大 灵活性差： 一经选定，很难变动 经营影响大：选址、选址、再选址
现实中的同心圆商圈 ----同心多边形商圈
在河流、山脉、海岸线等天然地理障碍的方向，商圈形状向 内收缩，而在交通路网比较发达的方向，商圈形状向外扩张，从 而形成不规则的多边形。
不规则多边形商圈------理想中真实的商圈 城市公共交通体系是零售网点最主要的辐射途径，而公共 交通体系的在不同方向上的分布是不均匀的，从而造成商圈形 状更加不规则。