长沙远大路改造项目战略性开发思路与投资分析报告

长沙农批市场项目调研报告及规划设计建议

长沙农批市场项目调研报告及规划设计建议物流事业部2011年7月目录一、城市宏观经济情况及规划 (1)1、城市宏观环境 (1)2、城市总体规划及发展情况 (5)3、城市商业网点规划 (6)二、长沙市农产品批发市场概况 (7)1、长沙马王堆农产品批发市场 (8)2、红星大市场 (16)3、高桥大市场 (21)4、红星冷冻品市场 (23)5、毛家桥批发市场 (27)6、杨家山禽类批发市场 (30)7、长沙盛业屠宰 (31)8、其它市场 (32)三、项目地块介绍 (34)1、项目地块区位 (34)2、地块及周边现状 (35)3、相关规划 (36)四、项目建议 (38)1、市场现状 (38)2、项目优劣势分析 (39)3、项目意见 (40)4、功能建议 (41)四、体量测算 (41)五、建筑模式 (43)六、注意事项 (43)1、功能布局 (43)2、市场设计 (45)3、交通组织 (46)4、出入口设计 (48)一、城市宏观经济情况及规划1、城市宏观环境1.1城市简介1.1.1地理位置长沙地处中国中南部的长江以南地区，湖南省的东部偏北，位于东经111°53′～114°15′与北纬27°51′～28°40′之间，属于洞庭湖平原的南端向湘中丘陵盆地过渡地带，与岳阳、益阳、娄底、株洲、湘潭和江西萍乡接壤。

1.1.2区域面积长沙地处湖南省东北部之湘江下游，位于东经111°53′～114°15′与北纬27°51′～28°40′之间。

东邻江西，南毗株(洲)、(湘)潭，西连益阳，北接岳阳，东西长233公里，南北宽90公里。

总面积为11818平方公里，其中市区面积954.6平方公里，2011年，望城撤县改区，成为长沙第六区，长沙市区由954.6平方千米增至1938平方千米。

1.1.3自然资源长沙市自然资源丰富，土地总面积1774.2万亩，其中林地930.94万亩，占土地总面积的52.47%，森林覆盖率49.98%，林木绿化率53.6%。

长沙黎托汽车客运站

总论1.1 项目名称及拟建地新建项目名称：长沙黎托汽车客运站，由两大区域构成：a.应班发车区;b.备班保障区。

应班发车区拟建地：长沙市雨花区黎托乡，劳动东路以南、新花候路以东，武广高速客运铁路专线火车站西广场南边。

备班保障区拟建地：长沙市雨花区黎托乡，位于武广铁路火车站沿新花候路南向1公里处的东侧，潭白南路西侧。

1.5主要编制依据●交通部发布的JT/T2000—2004《汽车客运站级别划分和建设要求》；●湖南省人民政府（2004）发布的第188号令---《湖南省道路客货运输站场管理办法》；●《湖南省道路运输站场“十一五”发展规划和2015年远景规划》；●《湖南道路运输统计资料》2006；●长沙市公路主枢纽客、货运输站场“十一五”发展规划及2015年远景规划》；●《长沙市城市总体规划（2001----2020）》；●《长沙市中长期经济社会发展战略研究》；●武广客运专线新长沙站周边地区域交通规划研究；●武广客运专线新长沙站周边地区控制性详细规划现状调查及方案阶段；●武广新长沙站配套工程站前西广场初步设计文件；建设项目经济评价方法参数（第三版）；1.6研究范围依据国家有关法令、政策、制度、规程、规范、对项目建设的可行性、必要性、建设规模、项目建设的内外部条件、本项目建设方案、投资估算、经济效益和社会效益等进行综合研究。

社会经济及交通运输的状况2.4长沙市概况长沙，一座具有悠久历史的文化名城，素有“屈贾之乡”、“楚汉名城”的美称，国务院首批公布的24座历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市之一。

1998年又率先成为全国第一批优秀旅游城市。

长沙，又是一座具有光荣革命传统的英雄城市，曾有“革命摇篮”的赞誉。

黄兴、蔡锷等资产阶级民主革命家以及后来的一代伟人毛泽东、蔡和森、刘少奇等都在长沙度过了“风华正茂”的“峥嵘岁月”，勾画了中国革命的宏伟蓝图。

原总理朱镕基生于斯、长于斯。

这里，从秦汉到明代，或为封藩立国之都，或为郡、州、路、府设治之所。

长沙县黄兴镇土地开发

长沙县黄兴镇土地开发调研报告停弦农夫执笔长沙县黄兴镇土地开发调研报告本人对长沙县黄兴镇的土地开发情况进行了初步调研，并在调研的基础上，形成了对开发利用黄兴镇土地的一些初步设想，现报告如下。

一、地理位置----长株潭融城中心区域黄兴镇地处省会长沙市东郊，浏阳河畔，是辛亥革命元勋黄兴和共和国大将许光达的故乡，是胡锦涛总书记曾经视察过的地方，也是国家六部委明确的全国小城镇建设重点镇之一。

全镇总面积84平方公里，辖11个村、1个社区居委会，人口5万人，镇街区现有面积5平方公里，常住人口1.44万人。

与雨花区仅一河之隔，处于长株潭一体化经济圈核心区域，已纳入长沙市2020年城市总体规划。

从规划图上看，黄兴镇处于长沙市城市总体规划的第一生态圈的范围之内。

只是目前长沙市还没有把这块区域作详细规划。

二、优良的交通条件----CBD的最佳选择黄兴镇北接机场高速和黄兴大道，南连黄柏大桥，距黄花国际机场8公里，雨花区新区政府5公里，省政府新府8公里，距星沙10公里，京珠高速、上瑞高速两条交通大动脉擦身而过，规划中的三环线、长株高速从镇内纵横而过，2006年6月竣工的黄兴大桥将长沙城区与黄兴镇融为一体，城区主干道香樟路通过黄兴大桥延伸至黄兴镇腹地（黄江路已经建成），双向14车道的劳动东路延长线进入黄兴镇工程即将动工。

已建成的武广长沙南站和省汽车站都位于黄兴大桥西侧，长沙市地铁2号线起点站--光达站和黄兴车辆段与综合基地已经动工，昔日的“化工之乡”如今已具备“城市东花园”的雏形。

除了离长沙市政府较远外，离省政府、雨花区政府、天心区政府均较近，到长沙县政府可走京港澳高速直达。

未来的黄兴镇农产品大市场，家电物流中心均处在镇区范围内。

另外，浏阳河水环绕黄兴镇划了一个大弧线，使黄兴镇的西边临近浏阳河之畔形成了一个风水上称之为：“玉带緾腰”的风水宝地。

如此优越的办公、经商与居家的地理位置与交通条件，是建设长株潭CBD（中央商务区）最理想的地方。

长沙空港城建设及综合开发PPP项目管理策划书

长沙空港城建设及综合开发PPP项目项目管理策划书编制：席涛审核: 冯晓哲批准：张志军时间： 2015.12.10中铁七局集团有限公司第三工程有限公司中国中铁股份有限公司总承包长沙机场联络线改造项目目录1. 工程概况 (1)1.1.编制范围 (1)1.2.编制依据和原则 (1)1.3.工程地质 ................................................................................................................................. 错误！未定义书签。

1.4.水文气候 ................................................................................................................................. 错误！未定义书签。

1.5.工程概况 (5)1.6.交通及通讯条件................................................................................................................... 错误！未定义书签。

1.7.工程分布 ................................................................................................................................. 错误！未定义书签。

1.8.主要工程数量 ....................................................................................................................... 错误！未定义书签。

1-远大地产房地产开发融资计划简介

远大地产房地产开发融资计划简介集团情况概述中国远大集团公司成立于1993年，总部设在北京，是集医药、房地产开发、商业和酒店、国际贸易等于一体的股份制集团公司，业务遍及国内20多个省市、自治区，国际业务涉及亚洲、欧洲、北美洲的20多个国家和地区。

在全球经济不断融合的时代，中国远大将通过拓展现有事业领域，培育新的经济增长点，进一步完善集团产业链条，鼎力铸造"远大"的事业。

置业情况概述远大集团置业投资有限公司是中国远大集团有限责任公司旗下专业从事房地产投资开发，并代表中国远大集团对远大地产各下属企业进行全面管理的综合性房地产企业，企业注册资金4亿元人民币。

远大集团从1994年开始涉足房地产，并于2001年进行战略调整，将房地产业确定为集团的核心产业和发展重点。

近年来，远大地产以北京为总部，进入哈尔滨、杭州、成都、珠海、贵阳等城市，覆盖华北、东北、西南、华东、华南等区域，积极推进产业战略，形成全国布局，成功开发的产品包括写字楼、酒店、商业和高端住宅，成为具备综合开发能力和区域品牌影响力的全国性房地产开发企业。

截止2009年底，远大地产已累计开发面积230万平方米，累计销售额过百亿元；累计实现利润额20余亿元。

远大地产目前在京津、东北、西南等多个城市拥有400多万平方米（折合地上建筑面积）土地储备，并将参与不同城市的土地一级开发。

可供融资项目情况1、天津宝坻住宅项目项目位于天津市宝坻区大白庄镇，总占地31.98万平方米，总建筑面积68.37万平方米，以中高端住宅及商业为主，预计2010年10月开工，2011年5月销售。

2、北京密云别墅及酒店项目公司拟于北京密云城区南侧旅游景区内建设一处旅游度假项目，包括一座五星级酒店及度假别墅。

项目总占地3.3万平方米，总建筑面积约8万平方米。

3、黑龙江远大购物广场项目本项目位于群力新区东部启动区中心位置，紧邻群力中心广场。

根据哈尔滨市国土资源局2010年5月1日的土地挂牌出让公告，出让起始价为33640万元。

中国五矿长沙暮云项目整体定位报告

00项目背景020109>50403客户目标是五矿的第一个项目，规模型的住宅大盘，对于开发商具有很大意义关键是项目的成功开发，提升五矿的品牌形象，成为鹏欣在房地产领域的企业名片基本开发周期5年，2007-2012年，一期08年销售我们对客户目标的理解价值最大化的盈利目标长沙的标杆型高端项目用地规划指标：规模型项目，但有较多限制1、总体指标占地：9123>.31亩容积率：< 2.22、规划条件建筑密度< 30％绿地率≥35％限高18层不能出现独栋产品受90/60限制项目属性界定地块：内部山水资源丰富，地势高差明显项目属性界定区位：长株潭一体化的融城点，但区域认知及成熟度低项目位于位于长沙暮云镇区域范围。

距离长沙市中心约15公里。

西面位处建设中贯穿长沙市南北主干道的芙蓉南路, 北面为火星大道。

但目前都未正式通车。

区域属于暮云镇的边缘区域，原有开发度不强，认知有限项目属性界定四至：大盘环绕，居住氛围较浓，但区域开发度低项目宗地四至北临格兰小镇一期西临橘郡城镇置业别墅用地东临达云路南接北京怡海花园及三湘地产项目都为未开发或待开发项目。

西北面临近中信新城项目属性界定区域属性和项目属性的界定分析：可以帮助我们明确研究方向和方法项目属性区域属性未来可形成较浓的居住氛围区域较为陌生，周边生活配套缺乏周边大盘环绕项目周边基本为空地，未开发项目进入性及昭示性较弱不邻城市主干道，且道路目前还未全面开通可利用的景观资源，但非稀缺性资源限制因素多，规划空间受限中低密度规模大盘社区可以辐射市区置业人口高起点规划，热点开发区域诠释内部山水资源丰富，地势高差明显限高18层、不能出现独栋、受90/60限制占地约912.31亩，容积率2.2以下距离长沙市中心约15公里规划中的长株潭融城核心属性项目属性界定：城市发展趋势下的新城区，相对陌生区域的大规模中低密度房地产项目省府融城住区认知度较低大盘资源丰富区域属性项目属性项目思考1：众多利好下的区域价值？问题：规划中与现实的差距，区域的支撑度01区域价值0201050403长沙——珠三角三小时经济圈范围内，发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，属于中部发展的重点城市长沙珠三角经济圈长三角经济圈中部六省长沙是内陆交通枢纽城市，是通向两广沿海和西南边陲的前缘地带；位于上海、广州、重庆、武汉四大全国性商贸中心聚辐的交错地带，东南西北四大城市的辐射作用可在长沙地区产生叠加效应长沙在全国的战略布局中发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，既得益于沿海市场的强劲辐射，又受惠于内陆市场的全面联动影视文化、山水洲城——长沙是中国影视传媒最发达的城市之一，中国第一批历史文化名城，活力的城市岳麓山、岳麓书院、橘子洲头、湘江是长沙最重要的景观和历史人文资源；是长沙几千年历史的见证，长沙市民对她们有着深厚的感情；影视传媒是长沙最具竞争力的产业，是长沙最值得骄傲和自豪的招牌，湖南卫视是中国收视率最高的省级电视台，“超女”更是近年来长沙吸引世人的“亮点”长沙近年来GDP和固定资产投资快速增长，国民经济稳定快速发展长沙市历年GDP与固定资产投资情况近6年长沙市GDP增长率保持在12%以上，2006年城市GDP达到1790.66亿元；近年来长沙市固定资产投资年稳定快速增长，2006年已达1089.8亿元，增幅高达22.57%大量固定资产投资在城市基础设施建设方面发挥了效用长沙市人均GDP快速增长，人均可支配收入水平较高长沙市历年人均GDP发展状况长沙市历年人均可支配收入长沙市人均GDP保持高速增长，近6年来增长速度均超过10%，而且增速不断加快；2006年人均GDP达到27853元,人均GDP增长速度为16.2%可支配收入保持较高速度增长，近三年来的增长率都超过10%水平，06年人均可支配收入为12924元，增长12.0%中部省会城市中，长沙GDP与社会消费品零售总额较高，人均可支配收入处于最高水平长沙市GDP与社会消费品零售总额与其他城市比较12360112431180013924人均可支配收入（元）广州成都太原合肥周边省会/直辖市12789南昌12360武汉1174111013人均可支配收入（元）郑州长沙周边省会/直辖市在中部六省会城市中，长沙的GDP和社会消费品零售总额均列第三位，低于武汉和郑州，但明显高于太原、合肥和南昌；与广州和成都相比，长沙市的GDP和社会消费品零售总额都有较大差距；长沙市人均可支配收入在中部六省会城市中处于最高水平，而且高出成都1135元随着城市的发展，长沙在原有的基础上进行着新一轮的扩张，城市往外环发展市民观点“现在的长沙比以前大多了”市府西移省府南迁新河三角洲崛起东：高桥市场群、星沙板块南：省府南迁，大量土地供应西：市府西移，岳麓资源、人文并举北：新河三角洲崛起，两馆一厅打造高桥市场群;一主二次四组团;，河东主城区，河西新城、星沙马坡岭新城，捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团据长沙市2001年修编后的城市总体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里。

长沙五区棚户区改造规划

235
1年完成
65
12000 2年内完成
137
120000 2年内完成
24
8827.924 占地面积（亩）
1484789 拆迁面积（㎡）
2011年长沙五区棚户区改造规划区域序号项目名称四至情况西临车站路，东紧靠京广线，南临人民路，北面紧临火车站西临黄兴南路步行街，东临蔡锷南路，南临人民西路，北面临解放西路东起银盆路，南至五一西路，西至二十八中，北至白沙路东起二十中学，南至银双路，西至银盆路，北至岳麓大道东起银盆路，南至白沙路，西抵五里堤，北至龙王港东起东风路，西至芙蓉路，南起体育馆路，北至伍家岭
23
零星棚改项目新增棚改项目另外再报合计
东至长沙水泵厂宿舍西侧围墙，西至白沙家园东侧围墙，北临赤岭路和长沙理工大学，南临 12规划道路和湖南开关厂天心区劳动路296号东邻芙蓉南路，西邻省化工机械厂宿舍，南邻潇园工农机械厂宿舍，北邻新建西路城南路和金盆岭街道范围内没有纳入开发范围的危群房。
1
朝阳一村整体改造项目
300
150000
芙蓉区丰泉古井棚 2 改项目（嘉鸿广场）
160
132000
3
荣湾镇棚改项目
240
240000
岳麓区
4
银建社区棚改项目
70
200000 启动拆迁
望月湖旧城 5 整体改造项目
615
910000 启动拆迁
6
火车北站棚改项目
715
200000
7
开福区
8
10800
400000

长沙楼宇经济发展思路及对策

02
长沙楼宇经济发展现状
楼宇经济的定义与特点
楼宇经济定义
楼宇经济是指以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要开发对象，以集约型、高密度为特点的一种现代服务业发展模式。通过建设高档次、高水准的办公写字楼、商务会展中心、金融总部基地等楼宇，吸引企业入驻、聚集人气，从而形成区域性的商务中心和产业集聚基地。
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加大对楼宇经济的投入
政府应加大对楼宇经济的投入，包括资金、技术、人才等方面的支持，为楼宇经济的发展提供强有力的保障。
建立完善的组织体系
政府应建立完善的组织体系，包括楼宇经济领导小组、行业协会等，加强与企业和市场的沟通与协调，推动楼宇经济的健康发展。
优化营商环境和政策环境
简化审批流程
政府应简化审批流程，缩短审批时间，提高审批效率，为楼宇经济的发展提供便利。
入住企业
该楼宇吸引了众多知名企业入驻，包括国内外500强企业、上市公司等。
某城市楼宇经济发展经验借鉴
政策支持
产业定位
该城市出台了一系列扶持楼宇经济发展的政策措施，包括财政补贴、税收优惠等。
该城市根据自身优势和市场需求，明确了楼宇经济发展的重点产业和方向。
基础设施建设
招商引资
该城市加大了对楼宇周边基础设施的投入力度，提高了交通、教育、医疗等公共服务水平。
鼓励高校和培训机构开设与楼宇经济相关的专业和课程，培养更多的专业人才。
建立人才激励机制
建立人才激励机制，鼓励企业和个人对楼宇经济进行创新和研发，提高楼宇经济的竞争力和发展水平。
加强与周边城市的协同发展
加强区域合作
加强与周边城市的区域合作，共同打造楼宇经济圈或产业链联盟，实现资源共享和优势互补。