主力店招商重点

主业店关心什么？1.地段仍是影响投资的最重要的因素在影响投资者进行商业物业投资决策的三个重要因素中，地段是其参考的首要因素，具体如下（分别按量从大到小取前四位）第一因素：地段>升值潜力>投资回报率>开发商品牌第二因素：升值潜力>投资回报率>地段>产品类型第三因素：投资回报率>投资风险程度>升值潜力>经营管理公司2.地段决定人流地段的好坏在于该区域有否形成了成熟的商业氛围，有了固定的消费、休闲人流。

影响地段的主要因素有：该片区内社区的个数、各社区入住户数、社区住户的购买力与周边地区形成的整体商业效应以及所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等等。

另外，想在近期投资商铺的投资者还可以注意一些“特殊地段”，如校园经济圈、新兴交通枢纽区、规划的地铁沿线等等，在这些地区进行商铺投资，风险小而见效快。

3.专业的经营管理公司作为所引进的主力店，其运作是十分注意其品牌。

如果顾客在主力店里面获得了满意的服务、买到了称心的东西，而在整个商业中心内碰到了不礼貌、散漫、不专业的经营管理公司人员，影响到的是整个商业中心的档次和氛围。

主力店，尤其是国际知名的主力店是十分在意商业中心内是否有专业的经营管理公司。

4.城市发展规划商业地段的优越性并不在于其处于最繁华的商业中心，而在于它是否符合城市的发展，以及它未来的升值潜力。

投资商要善于从城市变迁中寻找机会。

成都自古以来就是商贾云集、交易兴旺的都市，一直是川西地区的商业中心，也是我国西南重要的商品集散地。

成都以前有三个公认的商业中心－－春熙路、盐市口、骡马市，是商铺投资的首选之地。

而如今成都已形成多个商业中心并存的局面，棕北商圈、玉林商圈、红牌楼、双楠、光华、金沙、九里堤、五块石、火车站及城东的八里、万年场等商业圈，可谓之百花齐放、百家争鸣。

主力店为了其品牌，不可能大面积开花似的发展，其选址必然会根据城市的规划发展密切相关。

5.治安交通车位除地段、人流、专业的管理公司等因素之外，治安和交通历来是商家和消费者关注的热点、商家整治的难点。

同时还需要考虑有无停车车位、停车位够不够等因素。

成都目前的私家汽车拥有量已排第三位，有无停车位、停车位够不够，是决定商铺能否吸引有实力商家的一个重要因素。

像伊藤洋华堂就选择地点相对偏僻而停车车位充足的外双楠开店。

而像骡马市等传统商业街，虽然每天人群摩肩接踵，拥有足够的人流量，却因为缺少停车位而仅仅成为了成都的快速通道，使有实力的投资者普遍经营不景气，商业街正沦落为观光街。

强调停车条件的重要性，是出于购物方式以及购物的范围已发生改变的考虑。

6.企业文化近年兴起了文化与市场相结合的营销方式。

被称为中国“摩尔”第一家的铜锣湾百货，以“我们在出售商品的同时，我们在传播文化”的经营理念，把“摩尔”业态，用文化营销方式推向全国。

新大好集团将体育项目与大众文化活动相结合，在赛格广场组织了“2004深圳首届新年登楼节”，吸引了600多名市民踊跃参加，反响极为强烈。

从顺电的“精、诚、尊重个人”、“以客为本”的价值理念到茂业的“真诚服务每一天”；从新大好的“全心全意为顾客服务”到铜锣湾的员工、商户、顾客“一起成长、一起升级”，无不在推崇以人为本、和谐发展的社会氛围。

7.“可视性”因子商铺的“可视性”指经过建筑师创造性的设计，最大限度使得尽可能多的商铺在平面、立面范围内极容易被消费者看到。

较好的“可视性”已经成为了主力店选择商场位置的重要因素之一。

8.硬件条件商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等，包括开间、进深、层高及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容。

在国际上主力店的业态规模、选址策划、功能流程甚至规划设计都是由自己或专业公司来完成的。

不同的连锁主力店有自己不同的功能要求，比如，某一连锁品牌每家店的规模上下限，停车位的方式与数量等等。

这些使用要求也就是设计依据应由店家提出，而不应由发展商指定，待建成后再要店家削足适履。

许多发展商在未明确主力店的情况下，便要求我方开始规划设计。

因缺乏定向的设计依据，所做设计看似通用性强，实则无的放矢。

一旦功能与店家明确，设计必然从头推翻重来。

盲目的规划设计只能增加前期不必要成本和后期的招商难度。

现阶段Shopping Mall已立项开工的多，而运营开业的极少也正反映了这一问题。

开发流程：选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书↓向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书↓向计委申报立项报告↓计委函至规划局↓规划局会签返计委↓计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签↓运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告计委、建委、规委及各专业局审查可研报告↓对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作↓据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知↓规划局法征地意见函↓到土地管理部门及土地使用部门征求意见┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科结果报市房地局结果报市房管局┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛市政府下文批地↓┏━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓画桩位给钉桩条件，测绘院规划局办理建设用地规划据此到地政部门办理钉桩，成果给设计人许可证地批准书,评估项目建设用地地价││申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得│土地使用证按规划设计条件征询意│见表到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房││规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证││委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置││到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册│ │规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证│ 2.了解线路情况与供电局运行班协商修改后送首规委审图改造、移线方案│ 3.煤气、道路、上下水改路由规委召开市政协调会 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式出市政会议纪要供电方案，申请临时施工用电，委托施工。

┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛进行个体设计（大公共建筑规委审查）┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明│││运用“营销策划展示设计系统”到计委申请，列入到税务局取税单制作资料计划（建委会签）│││报价小组审查，领取内外销到建委工程处领开工持年度计划、税单到区计、经委领许可证审批表投资许可证登记卡，登记并取得许可证│建委、物价局下文批价│运用“营销策划展示设计系统”┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛“房地产销售管理系统”销售到市政部门盖章，证明市政条件落实│四源费缴纳│到开发办市政处核实任务│开发办工程处同意招标│填招标申请书并到市招标办登记│招标办看现场│运用“投资项目概预算系统”编制标底│招标办审查标底│开标会│定合同，写评标报告，发中标通知书│招标办盖章同意┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓施工单位质量总站受理市统计局市审查局审核市开发办秘书同意施工质量监督落实任务资金来源，任处登记务来源及一切手续┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛建委工程处同意开工，办理开工许可证↓施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工↓┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓1.小区内线 1.通知区园 1.按道路 1. 到自来 1.到热力（自建锅 1.到煤气公司路委托设林局绿化方案进水业务公司报炉房）报装计办行施工科报装装 1.环保 2.到规划科定2.委托施工 2.交绿化费 2.市政办委托线 2.委托线局同线路方案3.配电室土 3.绿化施工事处养路设计、路设计意锅 3.设计建工程验路队验施工及 3.施工及炉房 4.看现场收收验收验收规划 5.施工4.设备安装 2.到市政位置 6.业务科检验及验收监理所 2.委托同意接气5.送电下水报设计7.凭通气单到装 3.到劳动管网所办固3.规划设局报装定资产转移计 4.环保局手续及通气4.竣工验审查消手续收音除尘8.凭接气单到设备液化气公司5.竣工验收办各户通气手续9.通气┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛全部工程竣工↓四方验收、检验单签字盖章┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式房屋验收┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛出库分配及销售、办理产权证↓运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段。