不动产投资分析第6章 不动产开发投资项目基础数据测算
(完整word版)房地产投资分析复习资料
第1章房地产投资分析的基本问题1、掌握房地产投资的概念:经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。
2、熟悉房地产投资的基本形式1、直接投资（投资者直接参与开发或购买房地产）（1）房地产开发投资包括商品房开发投资和土地开发投资（2）房地产置业投资（期房、现房、二手房）长期置业投资可以获得保值、增值、收益和消费式分为直接投资和间接投资2、间接投资（资金投入到房地产相关的证券、基金）（1）投资于房地产开发企业发行的债券和股票（2）投资于房地产投资信托基金(如越秀城建2005年在香港发行的内地第一支REITs)（3）投资于房地产抵押贷款支持证券（如“建元2005—1”）3、了解房地产投资避税收入原理（更适用于国外的税收制度和会计折旧形式）避税收入指因提取房地产折旧而降低纳税基数,给投资者带来的收益。
它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益.在有关政策和法规允许的范围内，加速折旧是扩大税收好处的基本途径之一。
房地产避税优势说明应交的所得税=所得税税收基数×所得税率所得税的税收基数一般是净经营收入扣除贷款利息、建筑物折旧后的余额。
会计上的折旧年限一般（税法规定房屋最低折旧年限为20年）短于建筑物实际耐久年限，在账目上可以通过加速折旧来增加收入扣除项，从而降低所得税的基数。
4、熟悉房地产投资分析的内容（或组成部分)1、市场分析2、区位条件分析3、基础数据估算分析4、财务分析5、不确定性分析6、风险分析7、决策分析(方案比较选择分析）5、熟悉可行性分析和投资分析的区别房地产投资分析，是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。
可行性分析也叫可行性研究，它是在投资决策前，对项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析过程.其主要目的和任务是要明确是否值得投资于这个项目，即目标项目在技术上是否先进、实用、及可靠,在经济上是否合理，在财务上是否盈利，并通过具体的指标进行评价和判断。
不动产投资分析知识点汇总
不动产投资分析知识点汇总第一章绪论1.投资/是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。
/投资三要素：收益、成本和预期。
2.房地产投资A/是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。
3.房地产直接投资/是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产（置业投资）的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。
4.房地产投资的目的/是为了通过开发和经营等过程获取未来收益。
这些未来收益具体包括：①现金流量收益（置业投资收益）；②避税收入（制度带来的收益）；③销售收益（开发投资带来的收益）等。
5.房地产投资的基本任务/①为投资者提供投资方向；②为投资者提供运作方式；③为投资者预测投资收益；④为投资者分析风险并提供避险策略。
6.房地产投资的特性;①位置的固定性；②寿命周期长；③适应性；④个别性；⑤政策影响性；⑥对专业管理的依赖性；⑦相互影响性；⑧房地产投资的巨额性；⑨房地产投资的风险性；⑩房地产投资的保值与增值性。
7.房地产投资分析的内容/①市场分析；②区位分析；③基础数据估算分析；④财务分析；⑤不确定性分析；⑥风险分析；⑦决策分析（即方案比选分析）。
8.可行性分析与投资分析的不同/①房地产投资分析是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。
②可行性分析也叫可行性研究，它是在投资决策前，对项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析过程。
③可行性分析仅仅是投资分析的一个起点。
回答的只是投资者能做什么，而不是应该做什么的问题。
后者应该由投资分析来解决。
9.可行性分析与项目评估的不同/①行为主体的不同；②立足点不同；③所起的作用不同；④所处的阶段不同。
10.投资价值与市场价值的区别/①市场价值是客观的、非个人的价值,而投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。
房地产项目投资经济测算完整版
房地产项目投资经济测算完整版第一部分、基础知识1、需进行测算的三种常见情况：（1）、常规开发项目经济测算项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等（2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。
（3）、不动产价值测算原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。
2、名词解释（1）、项目建设总投资对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。
根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。
（2）、土地成本即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。
土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等（3）、勘察设计和前期工程费主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。
（4）、建筑安装工程费土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费（5）、室外工程和市政配套城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。
（6）、其他工程费包括工程监管费和竣工验收费（7）、管理费用指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。
（8）、财务费用财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。
（9）、可运用资金至开发物业销售、经营带来的现金净流入。
3、项目评价指标体系静态评价指标：（1）、投资收益率情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。
（2）、静态回收期情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。
（3）、盈亏平衡点情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。
动态评价指标（1）、项目净现值动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内）的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的基准年后的数值。
房地产投资项目基础数据的分析估算优秀课件
我们以开发项目为例，来介绍投资与成本费用的 估算方法。 5．1．1房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 1．房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同
对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资、 建设期借款利息和流动资金之和。
对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言， 开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚 至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目 的总成本费用。
3）利息以外的费用一般占利息的10%左右。
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课件
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
9．销售费用
销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发 生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费 用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售 机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销 手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。综合起来为：
目前期规划、设计、可行性研究，水文、地 质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支 出。
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表5-4 前期工程费估算表 单位：万元
序号
项目
1 规划、设计、可研费 2 水文、地质勘察费 3 道路费 4 供水费 5 供电费 6 土地平整费
合计
金 额 估算说明
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
3．基础设施建设费 基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地
规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主 要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路 灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设 施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程 量估算。
第6章不动产开发投资项目基础数据测算
❖ 项目所处的地势地貌、气候特征、地理位置、土质条件等自 然环境因素，不仅对项目的销售价格、租金收入有影响，而 且对项目技术手段的选择有着直接的影响。
❖ 2. 经济环境
❖ 鉴于不动产流动性差的基本属性，不仅要考虑宏观经济环境， 更要考虑区域经济环境甚至竞争对手、关联企业的微观经济 行为。
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主讲人：李军峰
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不动产 基础 数 据
环 境 数据 技 术 数据
财 务 数据
图6-1 不动产投资项目基础数据结构
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主讲人：李军峰
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6.2 项目总投资、总成本估算与资金筹措
❖ 6.2.1 不动产开发项目投资支出测算
❖ 不动产开发建设投资是指在开发期内完成不动产产 品开发建设所需要投入的各项成本费用。开发建设 投资测算项目内容主要包括：土地费用、工程费用、 开发间接费、开发费用、开发期税费、销售费用、 其他费用以及不可预见费等。
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❖ 4. 开发费用 ❖ 在不动产项目开发过程中，必然要发生管理费用和
财务费用，总称其为开发费用。 ❖ （1）管理费用 ❖ 不动产开发企业管理部门为组织和管理不动产项目
的开发经营活动而发生的各项费用称为管理费用。
❖ 主要包括：管理人员工资、工会经费、职工教育经 费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、 审计费、诉讼费、开办费摊销、业务费摊销、业务 招待费、坏账损失以及其他管理费用。管理费可按 项目土地费用和工程费用之和的一定比例测算（一 般为3%左右）。
第6章 不动产开发投资 项目基础数据测算
6.1 不动产开发投资项目基础数据结构 6.2 项目总投资、总成本估算与资金筹措 6.3 项目经营收入、税金及利润的估算 6.4 必要报酬率的确定
不动产投资分析课程设计
不动产投资分析课程设计一、课程目标知识目标：1. 让学生了解不动产投资的基本概念、分类及市场环境。
2. 掌握不动产投资分析方法，包括财务分析、市场分析、风险评估等。
3. 理解我国不动产投资政策法规及税收优惠政策。
技能目标：1. 培养学生收集、整理和分析不动产投资相关信息的能力。
2. 培养学生运用财务知识进行不动产投资收益与风险计算的能力。
3. 提高学生撰写不动产投资分析报告的能力。
情感态度价值观目标：1. 培养学生对不动产投资行业的兴趣，激发学生学习积极性。
2. 培养学生具备正确的投资观念，认识到投资风险与收益的平衡。
3. 培养学生遵守法律法规，诚信投资的品质。
课程性质分析：本课程为选修课，适用于高中年级学生。
课程结合实际案例，注重理论与实践相结合，提高学生的实际操作能力。
学生特点分析：高中年级学生具有一定的财经知识基础，思维活跃，对投资理财有一定兴趣，但可能对不动产投资的具体操作较为陌生。
教学要求：1. 注重启发式教学，引导学生主动探索、分析不动产投资案例。
2. 结合实际，强化实践教学，提高学生的实际操作能力。
3. 定期组织讨论，培养学生团队合作精神，提高学生的沟通表达能力。
二、教学内容1. 不动产投资基本概念与分类- 不动产投资的定义与特点- 不动产投资的分类及各类投资的特点2. 不动产市场环境分析- 不动产市场的供需分析- 不动产市场的发展趋势与政策影响3. 不动产投资分析方法- 财务分析方法：净现值、内部收益率、投资回收期等- 市场分析方法：市场调研、竞争对手分析、客户需求分析等- 风险评估方法：风险识别、风险分析、风险应对等4. 不动产投资政策法规与税收优惠- 我国不动产投资相关政策法规- 不动产投资税收优惠政策及影响5. 不动产投资案例分析- 著名不动产投资案例解析- 学生分组讨论，分析案例中的投资策略与风险控制6. 不动产投资模拟实践- 模拟不动产投资决策过程，进行财务分析、市场分析等- 撰写不动产投资分析报告教学内容安排与进度：第一周：不动产投资基本概念与分类第二周：不动产市场环境分析第三周：不动产投资分析方法（一）第四周：不动产投资分析方法（二）第五周：不动产投资政策法规与税收优惠第六周：不动产投资案例分析第七周：不动产投资模拟实践与成果展示教材章节关联：本教学内容与教材中“不动产投资”章节相关，涵盖了该章节的主要知识点，同时结合实际案例分析，提高学生的实际操作能力。
房地产开发经济测算
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表5-1
序号
1
1.1 2.2 3.3 4.4 5.5 6.6 7.7 8.8 9.9 10.10 1．11 1．12
2
3
3．1 3．2 3．3
项目总投资估算(ɡū suàn)表
项目
开发建设投资
土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
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5．1房地产开发项目(xiàngmù)总投资与总成本费用的估算
例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49 781平方 米，其中，住宅部分为47 581㎡，休养所为1 200㎡， 综合商场为1 000㎡。住宅部分全部预售，休养所出租， 综合商场为自营。该项目总投资为13 057万元，其中 开发建设投资13 049万元，由开发产品成本12 867万元
营部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中的开 发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而只余下开发 产品成本12 867万元。此时，总投资等于开发建设投资 也等于开发产品成本12 867万元。
如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基本上等 于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总成本费用）。
锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。一般按规划指 标和实际工程量估算。
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表5-7 公共(gōnggòng)配套设施建设费用估算表 单位：万元
序号
项目
1 居委会 2 派出所 3 托儿所 4 幼儿园 5 公共厕所 6 停车场
合计
建 设 费 用 估算说明
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5．1房地产开发项目总投资(tóu zī)与总成本费用的估算
房地产投资项目基础数据分析估算共65页文档
36、如果我们国家的法律中只有某种 神灵， 而不是 殚精竭 虑将神 灵揉进 宪法， 总体上 来说， 法律就 会更好 。—— 马克·吐 温 37、纲纪废弃之日，便是暴政兴起之 时。— —威·皮 物特
38、若是没有公众舆论的支持，法律 是丝毫 没有力 量的。 ——菲 力普斯 39、一个判例造出另一个判例，它们 迅速累 聚，进 而变成 法律。 ——朱 尼厄斯 生
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克
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• （3）总成本费用预测 • 指项目建成后，在一定时期内，对项目在 各年度所发生的总成本费用进行的预测。 即对项目开发产品成本和营运成本进行预 测。 • （4）经营收入和税金预测 • 指在生产期间的一定时期内，对项目各年 的经营收入与经营税金进行的预测。
• （5）利润总额及利润分配预测 • 指项目建成后各年的利润与收益的预测。利润是 指经营收入扣除成本、费用、各种税金及附加后 的数额；收益则是利润与固定资产折旧之和。 • （6）贷款还本付息预测 • 指项目建成后，按国家规定预测归还贷款的资金 来源，分年归还银行贷款及国内外其他借款的本 金和利息，用以计算偿清贷款本息的时间（贷款 偿还期）。
• （2）基础设施建设费用 • 基础设施建设费用是指项目用地规划红线 以内的各种管线和道路等工程的费用，主 要包括供水、供电、供气、排污、绿化、 道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及 各项设施与市政设施干线、干管、干道的 接口费用。具体测算时，可按单位指标法 进行。
• （3）建筑安装工程费用 • 建筑安装工程费用是指不动产主体工程建设所发 生的建筑工程、设备采购、设备安装和室内外装 饰等费用。具体而言，建筑工程费包括结构、建 筑、特殊装修工程费。设备采购及安装工程费包 括给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱 电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装 等。建筑安装工程费用测算可以采用单元测算法、 单位指标测算法、工程量近似匡算法、概算指标 测算法、概预算定额法，也可根据类似工程相关 费用进行经验测算。
• 项目的总投资是开发建设投资和流动资金之和， 总投资形成开发产品成本以及项目运营中所需要 的固定资产、无形资产、递延资产和流动资产； 项目运营中发生的总成本不仅包括经营成本，还 包括固定资产折旧、无形资产摊销等；项目的经 营收入表现为租金收入和自营收入。 • 在三者兼而有之的混合经营模式下，根据混合经 营的比例，项目总投资就转化为项目开发产品成 本、固定资产和经营资金；项目运营总成本相应 包括经营成本、固定资产折旧、无形资产摊销等； 项目的经营收入表现为销售收入、租金收入和自 营收入。
• 1. 土地面积数据 • 2. 建筑安装数据 • 建筑安装数据主要包括土建工程、装饰工 程、设备安装等内容。 • 3. 工程进度数据 • 工程进度是不动产投资项目的重要技术数 据。合理安排工程进度不仅有利于保障工 程质量、控制薪酬支出，而且有利于不动 产公司赢得市场机会。
• 6.1.3 财务数据 • 1. 不动产开发投资项目营运模式对财务数据测算 的影响 • 出售、出租和自营是不动产开发项目的三种基本 营运模式。 • 在开发出售模式下，开发商所投入的建设资金均 属于流动资金的性质，其投资的大部分是形成建 筑物或构筑物等以固定资产形式存在的不动产商 品，并通过项目建设过程中的预售或建成后的出 售活动，转让这些不动产的所有权以收回投资。
• 3. 人文环境 • 不动产投资项目，尤其是住宅开发项目， 对项目所处的人文环境常常有着很强的依 赖性。
• 6.1.2 技术数据 • 不动产投资技术数据主要包括土地面积数 据、基础设施数据、建筑安装数据、公共 配套数据以及工程进度数据。这些技术数 据直接影响着项目的资源消耗、投资水平 以及施工管理。
• ①项目规划、设计、可行性研究所需费用可按总 投资的一定比例测算。一般情况下，规划设计费 为建安工程费的3%左右，可行性论证费占建安工 程费的1%～3%。 • ②项目水文、地质勘测所需费用支出根据工作量 结合有关收费标准测算，一般为建安工程费的 0.5%左右。 • ③土地开发中“三通一平”（通水、通电、通路、 场地平整）等工程费用，主要包括地上原有建筑 物、构筑物的拆除费用，场地平整费用和通水、 电、路的费用。这些费用的测算可根据实际工程 量，参照有关计费标准进行。
环 境 数据
不动产 基础 数 据
财 务 数据
技 术 数据
图6-1
不动产投资项目基础数据结构
6.2 项目总投资、总成本估算与资金筹措
• 6.2.1 不动产开发项目投资支出测算 • 不动产开发建设投资是指在开发期内完成不动产 产品开发建设所需要投入的各项成本费用。开发 建设投资测算项目内容主要包括：土地费用、工 程费用、开发间接费、开发费用、开发期税费、 销售费用、其他费用以及不可预见费等。 • 1. 土地费用 • 土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费 用。项目土地使用权的取得方式不同，发生的土 地费用也不同。
• 2. 工程费用 • 不动产项目的开发必然涉及建筑材料的消耗以及 相关设备的采购与安装，将这部分支出列入工程 费用的范畴，具体包括：前期工程费用、基础设 施建设费用、建筑安装工程费用和公共配套设施 建设费用。 • （1）前期工程费用 • 不动产开发项目正式开工之前需要完成一些列前 期准备工作，如开发项目前期规划、设计、可行 性研究，水文、地质勘测，以及“三通一 • 项目财务数据测算是指项目分析人员根据 自身的调查研究，搜集整理有关数据和资 料，并据此估算不同营运模式下项目总投 资、总成本、经营收入及税金、利润及利 润分配等各项财务基础数据，编制有关财 务报表的一系列工作。
• （1）项目的计算期 • 其计算期就是开发期，是指从建设开始到全部售 出的时间；对开发后出租、自营或置业后出租的 项目而言，其计算期就是持有期或经营期，是指 从建设或购买不动产开始，不断地获取收益直到 项目转售或项目的经济寿命结束的时间。 • （2）项目总投资预测 • 指对项目建设期间各期的投资支出和建设项目的 总投资进行预测。总投资包括开发建设投资和自 营模式下项目经营需要垫付的营运资金。
第6章 不动产开发投资项目基 础数据测算
6.1 不动产开发投资项目基础数据结构 6.2 项目总投资、总成本估算与资金筹措 6.3 项目经营收入、税金及利润的估算 6.4 必要报酬率的确定
6.1 不动产开发投资项目基础数据结构
• 6.1.1 环境数据 • 不动产投资决策的环境数据涉及自然环境、经济环境和人 文环境等不同环境领域。 • 1. 自然环境 • 项目所处的地势地貌、气候特征、地理位置、土质条件等 自然环境因素，不仅对项目的销售价格、租金收入有影响， 而且对项目技术手段的选择有着直接的影响。 • 2. 经济环境 • 鉴于不动产流动性差的基本属性，不仅要考虑宏观经济环 境，更要考虑区域经济环境甚至竞争对手、关联企业的微 观经济行为。