城市土地价格影响因素研究分析
地价的构成与影响因素
地价的构成与影响因素地价是指土地的市场价格，它是由各种因素共同影响形成的。
地价的构成与影响因素主要有以下几个方面：1.土地本身特性：土地的位置、面积、形状、地形地势等是影响地价的重要因素。
地理位置优越、土地面积较大、形状规整、地势平坦等特点通常会使地价上升。
2.城市经济因素：城市的经济发展水平、产业结构和发展前景等都会对地价产生较大的影响。
经济发达的城市往往吸引更多的人口流入和资本投入，从而增加了土地的需求和价值。
3.地区资源：土地本身的资源丰富程度及利用价值也会对地价产生较大的影响。
例如，富含矿产资源或者具有农业生产潜力的土地往往比较高价。
4.土地政策和规划：土地政策和规划的变化也会对地价产生影响。
政府的土地使用政策、土地供应政策、土地开发规划等都会对地价形成产生直接或间接的影响。
5.市场需求和供应：市场的需求和供应关系直接决定了地价的高低。
需求大于供应时，地价会上涨；供应大于需求时，地价会下降。
6.土地用途：土地用途的不同也会对地价产生影响。
一些特定用途的土地，如商业用地、住宅用地、工业用地等，根据各自的需求和供应情况，其地价会有所差异。
7.公共基础设施：城市的公共基础设施建设水平也会对地价产生影响。
优质的道路、交通、供水、供电等基础设施会提高土地的使用价值和市场价格。
8.自然环境因素：土地所处的自然环境、景观特色等也是地价产生影响的因素之一、如地处风景名胜区、近水亲近山等地段，其地价会相对较高。
以上是地价的构成和影响因素的主要方面，当然还有其他一些因素也会对地价产生影响。
总体来说，地价的高低是由多种因素综合作用的结果，需要综合考虑各种因素的相互关系。
城市土地集约利用影响因素分析——以南宁市为例
摘
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要： 从 资源环境 、 社会经济 以及政策制度 ３个方面分析 了影响城 市土地集约利 用变化的 因素 ， 并利用 南宁市 ２ ０ ０ ０
２ ０ ０ ９年的相关数据 ， 采 用主成分 回归法进行 了实证研 究。结果表 明 ： 城 市建设用地增 量、 Ｇ Ｄ Ｐ总值 、 工业 总产值 、 全社 会 关键词 ： 城市土地 ； 集约利 用； 影响因素 ； 南 宁市 中图分类号 ： Ｆ ３ ０ １ 文献标志码 ： Ａ 文章编号 ： １ ０ ０ １ — ８ ５ ８ １ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ２— ０ １ ３ ２—０ ３ Ａｎａ ｌ ｙ ｓ ｉ ｓ ｏ ｆ Ｆａ ｃ ｔ ｏ ｒ ｓ Ａｆ ｆｅ ｃ ｔ ｉ ｎｇ Ｉ ｎｔ ｅ ｎｓ ｉ ｖ ｅ Ｕｓ ｅ ｏ ｆ Ｕｒ ｂ ａ ｎ Ｌａ ｎｄ：Ａ Ｃａ ｓ ｅ Ｓ ｔ ｕ ｄｙ ｏ２ ５ （ ２ ） ： １ ３ ２～ １ ３ ４
土地市场价格影响因素及管理策略分析
土地市场价格影响因素及管理策略分析摘要：随着当前社会经济水平快速发展，社会各界对于土地资源都更加重视。
土地资源是社会发展的重要自然资源，在发展过程中土地资源的分配以及价格都会直接影响到经济发展和人们生活。
基于此，本文首先阐述了分析土地价格影响因素的意义，接着分析土地价格的具体特征，最后介绍了土地价格的影响因素以及预防调控土地市场价格的措施，希望能给有关人员可供参考之处。
关键词：土地资源；市场价格；影响因素；预防调控1.引言对于土地市场价格来说，国家能够以政策为载体，起到直接影响和宏观调控作用，从而对社会经济进行间接调节与控制。
但是在市场经济体制下，土地价格有着对多方面的影响因素，导致其预防调控存在一定的复杂性与困难性。
因此只有对于这些方面的因素进行控制和管理，才能合理分配和定价土地资源，为经济发展奠定良好基础。
2.土地市场价格影响因素分析意义随着社会发展，人类社会活动也越来越丰富，土地资源被赋予了商品特点，从而有了土地价格。
长久以来，政府都能对土地资源价格进行一定的调节与控制，由国家相关主管部门来进行全国地价的制定。
县级以上政府主管部门管理本区域土地价格。
在城市的发展过程中，土地价格也会有所变动。
当城市经济发展较快时，对于土地资源有着较大的需求，会导致土地价格升高。
近些年来受到经济因素的影响，一些地方政府以偏低价格来进行招商引资，完成经济目标。
但是这种通过降低土地价格来满足短期经济指标的行为是不利于经济稳定性的。
另一方面，地方政府往往将GDP作为经济发展目标，时常有不合理土地定价的问题，虽然低价土地能够增加GDP值，但是也造成了开发商囤地、炒地的问题，导致房地产价格持续走高。
另外，如果片面追求经济增长值，也会导致低价和房价的上涨，形成一种恶性循环的局面，导致经济的稳定性和健康性受到威胁。
因此通过全面分析土地价格的影响因素，通过土地价格的直接与间接管理相结合的手段，以基准和标准地价进行调控，建立科学合理的土地价格机制，从而保障土地资源配置的合理性，这也有利于房地产市场的稳定。
城市土地价格变动及价格影响因素
城市土地价格变动及价格影响因素摘要：我国城市间的土地价格并不相同，一、二线城市和三、四线城市的土地价格差异很大，一、二线土地供不应求，三、四线土地供求关系较为平稳，对土地价格影响因素的不敏感，会直接影响到当地政府对土地出让这一刺激经济的手段的应用，关系到地方能否有效优化土地资源配置、促进土地市场健康发展的目标的实现。
准确掌握土地价格变动的影响因素，了解土地价格的变动，分析我国土地价格管理存在的问题，对城市土地价格管理有着重要的现实意义。
关键词：土地价格；变动；影响因素引言土地作为自然资源，又是重要的生产要素，还构成了人类经济活动的基本财产，在人类历史上的任何社会均受到高度重视。
进入现代社会，土地资源总量有限与人口及社会经济不断增长的矛盾日益尖锐，土地的生产要素功能不断受到财产功能、投资功能的冲击，尤其是随着市场经济的发展，土地市场价格持续上涨，那么土地价格的本质究竟是什么？土地作为自然资源和生产要素，其价格是越高越好吗？而且，在中国的土地公有制体系下，城乡土地制度改革不断推进，城乡土地市场在实现资源优化配置的同时，也起到了聚集财富的功能，尤其是城市土地使用制度改革以来的土地出让为城市建设积累了大量资金，被称为“第二财政”，也对城市与地区经济发展起到了重要推动作用，甚至被认为是区域经济发展的“发动机”。
1土地价格的本质1.1土地价格是在交换过程中形成的，是土地占有或放弃占有的对价在人类社会占有并使用土地资源的过程中，当出现土地私人占有以后才会出现占有及放弃占有，以及自有使用与让渡别人使用等，进而出现了土地交换过程；当出现让渡别人使用，就出现了交换及其代价；这些交换及其代价，或表现为一次性买断的土地价格，或表现为分期使用代价的地租。
地租和地价都是占有或放弃占有的对价，地租与地价之间关系类似利息与本金的关系，地价是地租的资本化。
1.2土地价格是土地利用能力的标尺，是土地财产价值量的经济表征交换的对价（地价或地租）取决于土地利用能力所决定的产出水平，即土地为使用者所能带来收益的高低决定使用者愿意为其付出代价的高低，正如杜阁所说“土地的价值是按照收入对其所交换的可动的财富的数量或价值的比例来评定的”。
地价的影响因素（一）
主要地价影响因素
影响⼟地价格的因素，可按照因素与⼟地的关系及影响范围分为⼀般因素、区域因素和个别因素。
(1)⼀般因素
⼀般因素是指影响⼟地价格的⼀般、普遍、共同的因素。
这些因素对⼟地价格总体⽔平产⽣影响，是决定各个地块⼟地价格的基础。
①⾏政因素
⾏政因素主要是指国家政策对⼟地价格的⼲预。
国家从全社会利益和宏观经济发展⾓度出发，制订有关政策，或推动⼟地的转移，或限制某类⼟地的利⽤等，从⽽达到提⾼⼟地总体利⽤效益的⽬的。
这种⼲预，对⼟地价格影响⾄关重⼤。
影响地价的⾏政因素有：⼟地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和⾏政⾪属变更等。
⼟地制度：包括⼟地所有制和⼟地使⽤制等。
⼟地制度直接制约着⼟地价格的存在、上涨或下跌。
住房制度：住房制度改⾰以取消补贴、实⾏住房商品化为⽬标，从⽽促进了房地产投资的良性循环，推动了地价的合理实现。
城市规划：在城市规划中，对⽤途、容积率和建筑密度的规定，对地价有重要的影响。
同⼀块⼟地⽤于商业、住宅和⼯业时的地价有很⼤的差异。
⼀般商业⽤地效益，住宅⽤地次之，⼯业⽤地效益最低。
规定⼟地⽤途对维护城市功能分区的完整性、⼟地利⽤总体效益的及⼟地利⽤社会效益与经济效益结合的合理性有重要意义。
容积率：指建筑⽤地中总建筑⾯积与总⽤地⾯积之⽐。
容积率⼤，意味着单位⽤地⾯积上可建的建筑⾯积⼤，可以获取的预期收益⾼，因⽽单位⾯积地价也就⾼；反之则地价也低。
在限制容积率的地区，容积率的⾼低直接影响着所限制地区的地价⾼低。
城市化进程中土地价格波动的原因及其影响
城市化进程中土地价格波动的原因及其影响在当今社会，城市化的进程已经成为了必然的趋势。
城市化改变了城市的面貌，带来了许多便利，也带来了一系列问题。
其中，最重要的问题之一就是土地价格的波动。
土地价格波动不仅会影响到城市规划和房地产市场，还会对经济和社会带来深远的影响。
那么，城市化进程中土地价格波动的原因及其影响是什么呢？接下来，本文将为大家做一个详细的解读。
一、土地价格波动的原因1. 市场供求关系的影响城市化进程中，城市人口的增长与土地资源之间的供求关系是决定土地价格波动的主要因素之一。
当城市人口快速增长，土地资源供应不足时，土地价格就会高涨。
反之，当城市人口减少或者土地供应增加时，土地价格就会下降。
2. 政府政策的影响政府的政策也是决定土地价格波动的重要因素之一。
政府的土地政策不仅会影响到土地供求关系，还会影响到土地开发和建设的难易程度。
例如，在某些地区，政府可能会出台限制土地供应的政策，这样就会导致土地价格的上涨。
而在其他地区，政府可能会通过增加土地供应来降低土地价格。
3. 城市规划的影响城市规划也会影响到土地价格的波动。
例如，当某个城市进行改造或扩建时，新的土地开发会导致原有土地价格的下降。
相反，当城市规划改善旧城区或者加强城市基础设施时，土地价格会上涨。
4. 土地性质的影响土地本身的性质也会对土地价格造成影响。
例如，某些地区的土地性质良好，适合农业或者建设。
此时，土地价格相对较低。
而在其他地区，土地性质可能较差，难以使用，因此土地价格会相对较高。
二、土地价格波动的影响1. 经济影响土地价格的上涨会导致房地产市场的价格上涨，影响到购房者的购买力。
这会对当地经济带来负面影响。
此外，土地价格的波动也会影响到地产开发商的利润。
如果土地价格过高，开发商所获得的利润会受到影响，这也会对公司的发展带来影响。
2. 社会影响土地价格波动对社会的影响也是不可忽视的。
例如，在某些城市中，高房价和土地价格的上涨已经导致了社会的不公正现象，一些低收入人群无法承受房价高昂的住房。
城市土地价格变化影响因素分析——以桂平市为例
约 １ ．５ ７ １ 万人． 是西江经济带的中心 ， 处于桂东经济区和桂中经济区的结合部 ， 是广西两大经济区域经 济交流的重要交汇点和我国“ 东部西进” 经济梯度推进的过渡地带和必经之道．
收 稿 日期 ：０ ７ ８ ０ 修 改 回 ：０ ８ ５ ５ ２０ —０ —２ ； ２ ０ —０ —１
价格总体 水平产 生影 响 ， 决定 地价 的基 础 ； 是 区域 因素 相互 结合 所 产生 的地 区特 性 ， 地 区内 的地产 价 对 格水平有 决定性 的影 响 ； 个别 因素对宗 地 自身 的地 价有 重 要影 响 ． 一般 因素应 属 于 总体 因素 ， 区域 因素 应 属于具 体 因素 ， 各种 因素对 地价 影 响不一样 ． Ｊ当前分析 地价 变化方 式多 是从 总体 上 分析地 价总体 变 化情况 和影响地 价变化 的总体原 因 ， 运用 定性分 析或 者是单 纯 的数量分 析模 型 ， 在 的不 足有 ：１体 仅 存 （）
主导 ； 较小 尺度 （ 级尺 度 ） 农业 产业 结构 调整 和科技进 步驱 动 ； 微观尺 度 （ 尺度 ） 突出 了政策 驱 镇 是 而 村 则
动（ 退耕还林 、 水土保持等政策） 和技术推动的作用 ． 为此 ， 文章 以广西壮族 自治 区桂平市区地价变化为 例， 从总体分析市区地价变化 ， 然后采用 ＭＡ Ｉ Ｆ ＰＮ Ｏ制作桂平市区土地级别基准地价变化专题图对其 深 入分析 ， 使用 Ｓ Ｓ 并 Ｐ Ｓ软件 对基 准地价 变化 与影 响其地 价变 化 的区域 因 素分析 统计 ， 建立 多元 线性 回
归方程Ｈ ， 对 回归结果 进行解 释 ， 并 Ｊ 以揭 示城市 地价 的空 间变化影 响 因素 ．
１ 研究 区概 况
桂平市 位于广 西东 南部 ， 居黔 江 、 江 、 郁 浔江 的交汇处 ， 东经 １９４ ５～１９２ ８ ， 纬 ２。２Ｏ ０ 。１５ １。２４ 北 ２５ ２
城市土地利用结构优化及其影响因素分析
城市土地利用结构优化及其影响因素分析随着城市化进程的加快，城市土地利用结构优化成为了城市发展的重要任务。
城市土地利用结构的优化，不仅能够提高土地利用效率，优化城市空间布局，还能够推动城市产业结构升级，实现经济社会的可持续发展。
本文将从城市土地利用结构的概念入手，探讨城市土地利用结构优化的意义以及影响因素。
一、城市土地利用结构的概念城市土地利用结构是城市地区不同功能用地的空间组织形态，包括居住用地、商业用地、工业用地、公共设施用地等。
城市土地利用结构直接影响着城市的空间布局和发展效益。
优化城市土地利用结构可以使不同用地类型协调发展，最大程度地减少土地资源的浪费和环境污染，提高城市地区的宜居性。
二、城市土地利用结构优化的意义1. 提高土地利用效率：城市土地利用结构优化意味着将不同功能用地更合理地布局在城市中，使得土地得到最大化利用。
例如，将工业用地集中在一定区域内，可以减少不必要的交通成本，提高资源利用效率。
2. 优化城市空间布局：城市土地利用结构优化可以调整不同用地类型的空间分布，合理规划城市的空间布局。
例如，将商业用地集中在市中心，可以形成繁华的商圈，提升城市形象和吸引力。
3. 推动产业结构升级：城市土地利用结构的优化能够引导产业发展，并促进产业结构的升级和优化。
例如，合理规划产业用地，将高新技术产业集聚在一定区域内，有助于推动产业结构的升级，提高城市的经济竞争力。
4. 实现经济社会可持续发展：城市土地利用结构的优化还可以减少土地开发对生态环境的破坏，实现经济社会的可持续发展。
例如，合理保护农田和生态用地，加强城市绿地建设，有助于改善环境质量，提高居民的生活品质。
三、影响城市土地利用结构优化的因素1. 城市规划政策：城市规划政策是影响城市土地利用结构优化的重要因素。
政府应制定合理的城市规划政策，引导土地利用向高效、可持续的方向发展。
2. 市场需求：市场需求是决定城市土地利用结构的重要驱动力。
市场需求的变化将影响不同功能用地的供需关系，进而影响土地利用结构的优化。
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城市土地价格影响因素分析
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城市土地价格影响因素分析
钟帅
发布时间:2011-03-16
摘要：利用中国35个大中城市2000—2008年的数据建立面板模型，对影响城市土地价格的因素进行实证检验。
实证结果表明了长期内城市土地价格与城市人口规模具有显著的正相关关系，城市人口规模的扩张成为了土地价格不断上涨的推动因素。
与此同时，考量了居民收入水平、储蓄水平以及房地产开发对城市土地价格变化的影响。
关键词：城市，土地价格，人口规模，面板数据
一、理论探讨
中国自从1998开始启动城市住房商品化改革以来，城市土地这一重要的自然资源和生产要素逐渐开始由市场机制进行配置。
随着中国城市住房商品化改革逐步推进，城市化进程的快速深入，对城市土地的需求持续高速增长。
与此同时，伴随着土地招标、拍卖、挂牌以及协议出让等交易制度的不断发展和完善，中国城市土地市场逐渐形成，城市土地价格的形成、变化及其背后的推动因素成为理论界和实务界关注的焦点。
Capozza和Helsley(1989)提出的单中心城市地价的动力学模型认为城市土地价格由农业价值，转换成本，区位价值和发展价值四部分构成，而在长期由人口规模增长所表征城市发展速率才是造成城市间土地价格差异的根本原因。
胡冠军（2007）采用全国27个大中城市2000—2004年土地市场样本数据建立城市地价水平的Panel Data 模型，验证了城市人口规模与土地价格存在正相关关系。
柯善咨、何鸣（2008）根据单中心城市模型和中国土地市场若干特点建立了城市地价检验模型，并利用地级及地级以上城市地价的横截面数据进行了计量分析，结果表明城市人口和收入是城市地价的重要决定因素。
张娟凤、贾生华（2008）基于衍生需求模型构建理论框架，对长三角城市的实证研究认为城市基础设施投资强度、人均持有流动资产水平和城市住宅开发量三个决定因素对于解释城市间住宅土地价格差异有显著性贡献。
自从1998年国务院下发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》以来，城市住房商品化改革逐步深入，中国城市土地价格经历了一个持续的快速上涨阶段，与此同时，中国的城市化率水平从2000年的 36%上涨
到2008年的46% 。
在不断推进城市化进程中，中国各大中城市市辖区人口的持续上升从根本上构成了对城市土地不断增长的需求，推动城市土地价格水平不断上涨。
同时，考虑到从人口规模扩张到形成对土地的有效需求的过程中，有效支付能力和房地产开发商的参与必不可少，因此必须同时考量城市居民收入水平、储蓄水平和房地产开发对城市土地价格的影响。
二、模型与实证检验
文中所有数据均来自历年的《中国统计年鉴》和《中国城市统计年鉴》。
城市土地价格水平用各城市历年的土地交易价格指数来度量，本文选取了全国有代表性的35个大中城市作为样本，所有数据均以2000年为基期进行折算。
用这35个城市的年末非农业人口数表示城市人口，用城市的职工平均工资水平来代表城市居民的平均收入水平。
用各个城市历年的年末城乡居民储蓄余额与城市人口数之比表示城市人均储蓄水平。
最后，为了衡量一个城市的房地产开发水平，我们采用一个城市当年的房地产投资额占城市GDP的比重来作为这个城市当年的房地产开放水平的指标，房地产投资额占城市GDP比重越高，说明该城市当年房地产开发水平越高。
综合考虑城市人口，平均收入水平，储蓄水平和房地产开放水平对城市土地价格的影响，利用全国35个大中城市2000—2007年的数据建立面板模型。
笔者分别检验了线性，半对数和双对数三种形式，发现只有双对数函数拟合度较高，同时考虑到双对数形式函数具有清晰的经济学意义，故本文中采用双对数形式建立面板数据模型如下：
下标i代表城市，t代表时间，c为截距项，Pi，t，popi，t，Wi，t，Si，t分别表示该城市当年的土地交易价格指数（2000年基期折算），非农业人口数，平均工资和人均储蓄额。
ri，t是该城市当年房地产投资额占城市GDP的比重，表示房地产开放水平。
εi，t为误差项，?鄣i，t为偏离平均截距项的个体效应水平。
根据常数项采用不同的形式，面板数据模型可分为合并模型，固定效应模型和随机效应模型。
通常我们可以根据F来确定是采用合并模型还是固定效应模型，而通过Hausman检验可以确定是采用固定效应模型还是随机效应模型。
通过对数据的检验结果可知，以上面板数据模型应采用固定效应模型。
本文采用截面固定效益模型，?鄣i代表横截面固定效应，同时利用GLS回归方法（cross-section weights）消除面板数据中的截面异方差，利用 White Period 加权矩阵得到稳
健方差，消除序列相关对回归结果的影响。
模型回归结果如下：
三、研究结论与启示
从回归结果可以看出，整体上城市土地价格水平与城市人口规模、人均储蓄水平和房地产开发水平均呈现显著正相关，而土地价格同职工平均工资的正相关水平并不显著，置信概率为0.073。
首先，城市土地价格水平与城市人口规模为显著的正相关关系，弹性系数为0.174，城市人口的增加直接推动了土地价格水平的上涨。
如同单中心城市土地价格模型所揭示的那样，在长期中城市人口的增长决定了城市的土地价格价格水平。
实证分析表明中国城市化进程的推进，城市人口规模的扩张成为了推动了城市土地价格水平的不断上升的主要动力之一。
其次，城市土地价格水平与城镇居民的人均储蓄余额显著正相关，而与代表居民收入水平的城市职工平均工资的正相关水平并不显著。
收入和储蓄同时形成成了城市人口对土地需求的购买了，然而实证结果表明中国城市居民通过购买商品住房而对城市土地形成的间接需求是由财富水平而不是收入水平主导的。
最后，城市的房地产开放水平，即一个城市当期房地产投资额占城市GDP的比重，同样与城市土地价格水平显著正相关。
房地产开发商作为城市人口对土地形成需求的中介环节，能够有效的整合包括银行信贷、行政许可等各种资源，在土地市场上迅速形成需求。
一个城市的房地产业的产值比重越高，必然意味着这个城市通过房地产开放商这一中介环节进入土地交易市场的银行信贷资金越多，这毫无疑问地将会推高该城市地土地价格水平。
在政府对土地市场以及房地产市场宏观调控的过程中，应当密切关注长时期内人口因素变化对房地产市场所产生的深
远影响，人口规模的扩张或缩小，人口结构的变化都可能在长期成为决定房地产市场和城市土地市场的决定性因素。
同时应将城市居民的财富水平纳入到考量房地产市场发展的分析框架之中，而不是仅仅局限于衡量城市居民的收入水平。
参考文献:
[1]Capozza，D.R.，Helsley，R.，The Fundamentals of Land Prices and Urban Growth.Journal of Urban Economics，1989，(3):295-306.
[2]胡冠军.基于Panal Data 模型的城市地价水平影响因素研究[D].杭州:浙江大学硕士学位论文，2007:4.
[3]柯善咨，何鸣.市场和政府共同作用下的地价——中国城市的实证研究[J].当代经济科学，2008，(3):25-32.
[4]张娟凤，贾生华.城市间住宅土地价格差异的决定因素——基于长江三角洲城市的实证研究[J].中国软科学，2008，
(5):74-80.
《经济研究导刊》 2011年3期。