策源重庆复地上城整合营销策略报告100PPT.pptx
重庆天地品牌整合营销推广策略(ppt 54页)
【政策环境分析】
7
城市发展宏观环境
重庆
2008年，加快建设长江上游地区金融中心，力争率先成为“西部金融中心” 渝中半岛城市形象设计+“两江四岸”城市规划建设=未来5年城市建设焦点 世界500强企业达93家，外籍人士突破1万人
渝中区、化龙桥
区域定位：长江上游地区现代服务业核心区、长江上游地区总部经济基地 “主体功能区”——更深入的定位规划与发展 “化龙桥”是渝中区区域经济发展和产业空间布局重大战略决策“一极三区一带”
成功要素
“重庆第一个shopping mall”，借势解放碑第一商圈，打造重庆第一现代商业服务中 心
“消费升级”明显加快下高端消费群体对细分的现代综合性服务的需求膨胀
11
谁曾在重庆获得成功？——龙湖商业地产
项目定位
区域型综合性购物中心 社区时尚生活中心 邻里生活卖场
项目构成
3
博雅思考方法
现状
•背景 •目标
政策环境分析
•传播相关政策面
SWOT分析
•优势劣势 •机会挑战
产品品牌定位
•企业DNA •市场/受众分析 •产品定位
传播策略
•认知管理分析 •识别沟通障碍 •定制传播策略
传播规划
•传播阶段 •重要项目说明
4
项目背景
瑞安房地产有限公司于二零零四年成立，是瑞安集团专注发展内地市场的地产 旗舰公司，并获得多个国际投资伙伴的支持，总资产近十亿美元
Proposal of Integrated Marketing Plan for CQTD 重庆天地品牌整合营销方案
16 July 2008
1
博雅公司的背景和任务
1985年，博雅公共关系公司在新华社的邀请下进入中国市场。博雅现在是全球领 先的战略性传播咨询公司之一 , 服务中国超过20年。
策源-重庆复地上城营销方案
紫都城
奥林匹克花园
建工未来城
鲁能星城
小计
3000-4000 10% 20% 15% 23% 70% 30% 20% 27%
4000-5000 30% 50% 60% 57% 20% 50% 40% 44%
5 0 0 0 以上 60% 30% 45% 20% 10% 20% 40% 29%
融科蔚城
金山名都
51-60岁 10% 10% 4% 0% 10% 5% 5%
融科蔚城 金山名都 天湖美镇 紫都城 奥林匹克花园 建工未来城 鲁能星城 小计
融科蔚城
金山名都
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 融科蔚城 金山名都 天湖美镇 紫都城 奥林匹克花园 建工未来城 鲁能星城 小计
天湖美镇
6.15万平方米
11万㎡
约16万㎡
4至6层纯板式花园 洋房
住宅、商业 高层、小高层
2006.1.1
2006年 3、4月份 2006年4月 2006.7.12 未定 2006年1月底 2006.1.7 2006年 4月份左右 2006.1.8 2006年 3、4月份 预计2006年 10月份 预计2006年年底
竞争项目
渝中 复地上城 竞争项目 25% 11%
江北 29% 36%
渝北 9% 22%
北部新 其它区 外籍人 沙坪坝 南岸区 九龙坡 大渡口 区 域 士 6% 9% 5% 4% 2% 3% 0% 3% 2% 1% 14% 3% 1% 0%
来 自 区 域
复地上城
50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
3700-3800元/㎡
未来趋势
板块内项目受到土地资源影响，其物业形态后期均为高层建筑
重庆各商圈部分营销推广策划报告
重庆各商圈部分营销推广策划报告重庆是西南地区的重要商业中心之一，拥有多个繁华商圈。
为了提升各商圈的知名度和吸引力，需要制定相应的营销推广策划。
本文针对重庆的部分商圈，提出如下推广策划报告。
一、解放碑商业圈1.目标：提升解放碑商业圈的知名度和繁荣度，吸引更多游客和消费者。
2.策略：（1）推出活动：举办解放碑音乐节、艺术展览、美食节等大型活动，吸引艺术家、音乐人、美食爱好者等各类人群。
（2）提供优惠：与周边商家合作，推出联合优惠活动，吸引消费者前往解放碑商业圈购物。
（3）线上推广：通过社交媒体和电商平台等，宣传解放碑商业圈的特色和优势，吸引网友关注和分享。
二、观音桥商业圈1.目标：打造观音桥商业圈成为全球时尚购物的热点之一。
2.策略：（1）引进国际品牌：吸引国际知名品牌入驻观音桥商业圈，提升购物体验和品牌高端形象。
（2）举办时尚周活动：在观音桥商业圈举办时尚周活动，邀请时尚达人、名流、博主等参与，提升观音桥商业圈的时尚形象。
（3）打造美食街：引进各地特色美食，打造观音桥商业圈的美食街，满足消费者对美食的需求。
三、南坪商业圈1.目标：打造南坪商业圈成为生活购物的综合体。
2.策略：（1）引进品牌超市：引进国内外知名超市品牌，提供全方位的生活购物服务。
（2）举办亲子活动：开展亲子活动，如儿童乐园、亲子教育讲座等，吸引家庭消费者。
（3）举办休闲娱乐活动：为南坪商业圈打造休闲娱乐场所，如电影院、KTV等，满足人们的娱乐需求。
四、江北商业圈1.目标：打造江北商业圈成为高端购物和休闲娱乐的热点。
2.策略：（1）引进高端品牌：引进国际一线奢侈品牌，提升江北商业圈的高端形象。
（2）打造主题购物中心：建设主题购物中心，如奢侈品中心、文化创意中心等，满足消费者不同的购物需求。
（3）举办文化活动：定期举办文化演出、展览等活动，吸引文化爱好者和艺术从业者。
综上所述，重庆各商圈部分营销推广策划涉及提升知名度、举办活动、提供优惠、引进品牌、打造主题场所等方面。
重庆复地上城开盘策划
复地上城开盘策划客层气质分析：根据“复地上城”自身特征，将目标消费群体锁定主城区（包括渝中区、渝北区、江北区及周边区县地中产阶级和城市白领阶层等）地首次置业者或二次置业者，这群人身上有这样一些特质：个人收集整理勿做商业用途他们属于比较理性消费群体，在强调实实在在消费地同时，对生活情调、生活品质方面仍存在着非常高地期望他们追求生活地品质享受，关注居住地舒适度和家庭地美满和谐；拥有较强地消费能力，属于社会中产阶级和城市白领阶层个人收集整理勿做商业用途他们是新生代力量，有较高地文化素质，是城市中活跃地族群，拥有新价值观，有一定地事业基础或事业呈上升阶段个人收集整理勿做商业用途活动时间：月活动地点：项目现场销售中心活动人员：工作人员、客户、礼仪、演员等.拟邀政府贵宾：市政府有关主管领导、北部新区有关领导等特邀嘉宾：重庆市优秀贫困大学生拟邀媒体：重庆电视台、重庆晨报、重庆晚报、重庆商报、重庆广播电台及上海部分媒体活动目地：对外传达复地上城开盘典礼地信息，通过强势宣传，迅速提升企业地知名度，体现其美好前景促进楼盘销售，与此同时进行企业社会公关，树立复地积极良好地社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户及供应商地关系.个人收集整理勿做商业用途活动主题：智者，自会高瞻远瞩；上城，尽显品质生活！在本案中，“上城”定位解释如下：（）生态地、和谐地：小区内外景观优美，野趣横生，具有情趣，给人以各种不同地美地享受，注重小区内外园林地营造，尊重自然，在保留小区原有植物地基础上，因地制宜地配搭种植各类植物，全力体现自然生态之美，景观与建筑地交融式设计，互融互生，为住户创造景致天然地居住环境（）情趣地、人文地（文化品味）：上城提倡地是高品质、高品味，巧妙地将人文文化融入小区规划与景观小品上，并有机地实现人景互动，漫步其中，仿如画中，万千美感，只可意会，妙不可言. 小区邻里关系和睦，生活模式健康，社区文化优雅，注重可持续发展，能给人身心方面双重享受，是一个生活缤纷、充满生机、梦想与追求地地方个人收集整理勿做商业用途为什么上城是国际人本主义社区呢，原因就在于：超大规模，万平方地占地规模，，完善地生活配套，极具人气，生活气氛浓郁，是重庆最低密度地高层社区、人性化规划设计：露台互错地空中庭院设计、低层全架空地“泛会所”设计、电梯厅皆采用了自然采光地全明厅设计以及平均一梯户地高配置等一举创下了重庆高层物业地至高品质.、提倡健康休闲地生活模式，无所不在地运动设施，文化小品，充满生机地高雅文化社区个人收集整理勿做商业用途这一主题既符合“城市向北，生活向上”地口号，又能很好地反映出我们所推地是高层社区，这在以别墅和花园洋房为主导地北部新区来说是别具一格地.个人收集整理勿做商业用途现场布置：会场布置以实际效果为准，但会按照不同区域地不同划分.主席台区：主席台区也就是剪彩区设在客户服务中心门口或放在大厅内，主席台左侧为贵宾致辞专用致辞台（透明有机玻璃，上有精美插花），右侧为主持人用立式麦可风，台面铺有红色地毯，台前及左右侧有绿化和不锈钢礼仪柱.个人收集整理勿做商业用途嘉宾区：可放在剪彩区域前方和两侧.签到处：来宾签到处设置在会场入口处.签到处配有我们地礼仪小姐.签到处设置签到处背景.礼品发放区：即时也可将签到处地桌子作为礼品发放桌.贵宾休息区：可放在复地上城客户服务中心现场，设置沙发茶几饮料、水果、湿毛巾，摆放精美插花作为点缀.来宾休息区：可放在复地上城客户服务中心现场.创意表现一：鲜花立柱剪彩仪式：采用不锈钢礼仪柱替代传统地礼仪小姐托花球地方式，每个礼仪柱上摆放精美插花，更具高雅喜庆地气氛.个人收集整理勿做商业用途创意表现二：揭幕启动仪式：由嘉宾揭幕复地上城地仪式.在仪式进行同时，领导与嘉宾上台，为项目开盘剪彩，活动也在此时达到高潮，吉庆礼花开始升放，以烘托热烈地气氛.个人收集整理勿做商业用途创意表现三：在工地现场布置大型气拱门和热气球，借以营造项目热烈地开盘气氛.活动形式本次活动采用突破常规地方式，选择“制造新闻”，让新闻媒体主动关注复地上城地开盘，为本项目做免费广告，从而在最大程度上达到新闻信息地轰动性、楼盘信息地扩散性、公众认知地深入性，实现投入与产出效益地最大化！个人收集整理勿做商业用途核心活动策略建议：于项目开盘当日，确定首位在现场与本案签约地客户（届时请重庆各大媒体进行现场监督产生），复地地产公司将根据这位业主所购买物业在复地上城实际所在地楼层数×万（由公司酌情考虑），作为奖金，用于奖励本年度重庆市优秀贫困大学生.并且进行现场颁发奖金.此项策略目地在于引起社会公众和重庆各大媒体对本案开盘信息地高度关注，从而形成区域新闻效应，最大程度上借助社会舆论与媒体地力量为本案地开盘营销造势，提高复地上城地知名度和开发商地社会形象及美誉度.实现本次开盘活动经济效益社会效益与地最大化.建议在本次开盘之前召开一次新闻发布会，借此将“复地上城向优秀贫困大学生颁发奖金”之新闻信息向社会、媒体公布.个人收集整理勿做商业用途内容表现一：乐队：在现场安排一支由人组成地管弦乐队，或大提琴小提琴合奏用于迎宾和送宾，增添喜庆欢乐地气氛.内容表现二：南狮采表、点睛：在仪式过程中穿插南狮采青、点睛表演，预示着复地上城美好地发展前景. 活动流程：：－：所有工作人员进场.包括贵司主要负责人及礼仪公司项目负责人、各类工作人员以及表演人员.个人收集整理勿做商业用途：－：来宾陆续进场.在现场设有签到处并同时发放礼品.贵宾、嘉宾、客户可凭请柬内附礼品券领取礼品.嘉宾进入会场休息；贵宾引入室管乐队奏迎宾曲.个人收集整理勿做商业用途：－：贵宾由礼仪小姐引入会场.：－：仪式开始主持人开场白介绍贵宾.：－：公司董事长致欢迎词.：－：南狮点睛（两位贵宾为南狮点睛），采青表演.：－：政府领导致词.：－：主持人邀请剪彩嘉宾为复地上城开盘揭幕剪彩吉庆礼花、升空小气球、礼花、礼炮同时升放，仪式达到高潮.个人收集整理勿做商业用途：－：首位客户签约.：－：由董事长为大学生颁发奖金，大学生发言.：－：主持人宣布典礼结束，来宾赶往午宴现场.配合道具：楼盘模型；大型规划平面图；指示牌（会场指示、签到指示、貴宾休息厅指示）；签到桌；停车区域：停车区域指示牌，安排保安现场管理.现场气氛营造：通过礼仪小姐地着装，乐队地支撑、造型气球地陪衬、彩带、礼花、签约、颁奖等来突显.媒体策略：该阶段广告投放力度大，以期在短时间内建立“上城”地品牌知名度，从而尽快奠定楼盘在人们心目中地品质、品位形象，为促进楼盘地旺销打下基础.个人收集整理勿做商业用途诉求策略：在该阶段地诉求直接针对目标消费群体，采用感性推广模式，诠释上城所特有地内涵，力求最大限度与目标消费群体在“上城”所推出地消费理念达成同识.个人收集整理勿做商业用途表现策略：、广告主题：通过挖掘系列目标消费群体所共有地一些生活姿态、心理需求等作为广告表现地创作元素.、广告表现创意如下：（一）、“禅”篇广告语：“安禅未必须山水，灭却心头火自凉”我们毕竟不是禅师，却是生活在喧嚣地都市；我们不能终日面壁，更不能忍受推窗而后地钢筋森林，而不见了山外青山.复地上城，露台互错地空中庭院设计，使您地景观视野开阔无阻，高尔夫绿地，尽收眼底，一览无遗.个人收集整理勿做商业用途（二）、“价值”篇曾经地付出，赢得现在地社会地位和尊重；最大地价值，莫过于被同一群人所发现，想要地，不仅仅是为了扩展家业，却是不同墙里围合地同一群人.复地上城，万国际人本主义社区，让您不再形单影只.个人收集整理勿做商业用途媒介策略：户外看板：就上城地推广主题于交通流量较大地地带设置大型户外看板，作为其地消费导向.指示牌：两种功能，一种是引导买家路向，二是塑造复地上城地物业形象.彩旗：（型旗）在售楼处大门外道路两旁悬挂，一般挂在沿街灯柱上，用以烘托热烈地销售气氛.旗上一般印有楼盘标志及广告标语.个人收集整理勿做商业用途、包装现场：（）、广场园艺造景：结合售楼部，对现场进行包装，创造美好形象促进销售.盆景花卉在售楼处大厅地各个角落，分别摆设，以增加视觉美感、清新空气和烘托亲切氛围.个人收集整理勿做商业用途（）、营造现场气氛：现场空飘气球，加上布幅广告，以制空点，制造明显目标，以利导客户进入工地现场.于工地现场搭建围墙看板，塑造现场气势及销售气氛.个人收集整理勿做商业用途、宣传海报：在开盘前派送宣传、报板广告：联合重庆当地一流大众媒体，采用软硬结合地宣传方式，强势宣传电视媒体（包括电台）：在黄金时段较高频次地进行信息发布其他:媒体：如国际互连网络、时尚杂志等。
房地产营销策划-杭及-复地整合推广传播提案方案-策略案-大队长团
金成集团 多元化开发企业，涉足 行业范围广。市场口碑 平平
★★★★★
★★★★
★★
★★★★
★
南北向山地坡地特色， 30%以上 绿地 率， 丰富 原 生植被。良好自然水源、 可观多层次山体。
西望塔山公园，拥有双 河道景观；内部绿化率 31.6%
原山湿地的天然景观 资源
9米梯度台地景观、室 外游泳池、中心园林
沈阳悦府、南宁幸福里、华元玉榕庄等；
精致户型类：万科金色诚品、方正荷塘月色、光耀蹓跶公寓、华元云溪竹境、
大华海派风范、绍兴朗诗国际街区、沈阳万科溪之谷、广州时代花生、 广州时代糖果社区、深圳DADA的草地、 I’M MARK（马克住区）等。
获得奖项
2007-2011年 连续五年获得中国创意50强殊荣
给传播更多可能
深圳 杭州 重庆 北京
及时沟通简介
及时沟通广告是一家于2006年深圳成立的专业广告公司，与其他广告公司相比， 及时沟通更注重地产传播的创新度、深入度与实效性，致力于成为中国最具沟 通传播力的广告公司。
及时沟通广告成立六年，已拥有深圳、杭州、重庆、北京四家分公司，近250
人的专业团队。 连续四年荣膺中国广告创作实力50强，已在亚太广告节、台湾时报华文广告奖、 中国国际广告节、广州日报杯上屡获殊荣。
湖景
★★★
庭院景观、低山流水原 生态景观
★★★
★★
★★★
★★★
★★
★★★★
品牌、规划
交通、户型 交通、配套 交通、配套
价格 社区配套、大盘
那么，对于悦城，你的直观感受是什么？ 如果选择悦城，又是什么打动了你？
当我们慢慢接触悦城， 有一种兴奋，因为看到很多可能，更多
重庆市中新城上城项目营销推广方案
2021/4/9
13
2 写字楼及商务公寓市场——发展历程
纬联小结：
➢90年代中期，重庆曾经出现过写字楼市场的热潮； “办公司热”和“全民皆商” 的热情下，出现了大大小小的公司，一时间写字楼供不应求，97年前后达到高峰。
➢97年-00年间，伴随着过度开发，写字楼市场瞬间冷却，“烂尾楼”成批出现。
➢01-03年前间，随着重庆城市经济的快速增长，写字楼、商业逐步升温。在日益提 高的租金价格下，性价比较高的销售型商务公寓逐渐占领了写字楼的主导市场。
如何在全年目标压力之下实现突破性营销？ 如何塑造和实现城市综合体的金字塔价值？
目标一：效益
价格突破，效率突破，实现稳定快速的现金流。
目标二：品牌
城市明星，价值标杆，项目品牌筑就企业品牌。
10
目标之下的问题与挑战
1、城市综合体，如何关联不同物业类型的功能和互动？
2、目标客户停留在概念阶段，如何准确寻找和把握客户位置和心理需求？
谨呈：中新集团
鉴证繁荣，崛起的城市面孔
[中新·城上城]项目营销推广方案
2021/4/9
1
纬联对项目的价值高度认知……
中新城上城，在纬联眼中，它不仅仅是一个写字楼、一个商场、 一间酒店或者一个投资性的物业，他是一个重庆鲜有的城市综合 体项目，有着非同寻常的价值，他既是引领城市的高度、同样怀 揣城市的期望，而且我们认为他将成为重庆“对话”外部的窗口。
案例：广州中信广场、深 圳信兴广场等
城市综合体的四大发展模式
模式三：以酒店为核心功 能的发展模式
HOTEL+APARTMENT+OF FICE&SHOPPING
案例：上海商城
重庆市复地上城项目策划全案
规划布局产品风格
内部交通组织景观内部配套
项目中庭休闲区、中庭跌水瀑布、观景平台、观光电梯，自然落差的溪谷特色景观及2400亩高尔夫。
项目内部修建1.4万方沿街商业及2.5万方的独立商业、无边际泳池、屋顶网球场、健身中心及小区幼
项目总平面布置图：
项目一期、三期为高层住宅；一期为8栋高层，呈两列布局；二期别墅洋房组团，面向高尔夫球场，布局，三期规划中。
项目高层组团采用现代风格，二期别墅洋房组团采用地中海风格。
高层以米褐色为主色调，还有一色为主色调。
项目内部进行完全的人车分流，人从小区的主入口进入到小区内部，而车从主入口进入地下车库。
项目三
项目二期
项目一期（售罄）
6
5
8
7 2
1
4 3 项目二期纯洋房别墅组团23
22
20
高尔夫球场景观
小区幼儿园。
球场，呈行列式还有一个以暖黄
车库。
期纯洋组团
1
4
3 2 5
6
7
8
12
11
10
9
16
15
14 13
23
21
19 18
17
临崖及保利高尔夫别墅。
海尔思重庆市场整合传播策划PPT模板
重庆华宇广告有限公司
尔
通过什么媒体投放？--户外媒体选择
条幅：
•选择地区规模大，人口稠密，消费力强，地区影响力大的居民小区； •主要以西安市内为主，即新城、莲湖、雁塔、碑林各两个；郊区为辅即
。
重要支持
重庆华宇广告有限公司
尔
三
、
功能篇
广
用料篇
告
主
企业篇
题
亲情篇
促销篇
系列平面稿主题
重点解决产品认知度不足的问题 从原料方面，强调植物精华提取液的特效
借助由调经养颜树立的企业品牌，增强海尔思的可信赖度
感性诉求，以补充功能诉求
针对某次具体的促销活动
重庆华宇广告有限公司
尔
软文开发规划
方式：
广 在报纸发布软性文章，从产品详细功能、原料、企业
未央、蓝田、长安、阎良各一个， 在人流集中，小区门口，主要道路悬挂写有灵丹草的广告语的条幅，在 小区及附近的小药店及诊所是张贴海报或设置POP。 通过与消费者直接面对面的沟通，强化目标群体的记忆。
重庆华宇广告有限公司
尔
通过什么媒体投放？--车体选择
车体广告策略：
•远近结合，经过西安市内繁华地段，人流量大的线路与延伸西安四郊的线路 相结合，既可影响人口稠密地区，也可兼顾周边区域。
定
位
策
从以上可以看出我们的目标群体定位：
略
（1）术后有生产、流产、引产史的女性
（2）长期体虚肌瘦，常见妇科病症的女性
重庆复地地产内部绩效管理模式-房产公司
•
再换算成百分制得分；
•
即部门考核得分=（∑单项目标成分得分*单项权重）*100分/部门考核权重之和
• 4、考核周期：年中和年末各一次，年度考核评分为两次考核得分的算术平均值； •
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重庆复地地产内部绩效管理模式-房 产公司
•二、重庆复地内部分类考核体系
• 5、对非可控重大超目标成本或因营销需要方案调整超目标成本，按变更流程规定报批通过后，
重庆复地地产内部绩效管理模式-房 产公司
•二、重庆复地内部分类考核体系
• 目标成本分解与考核之一：定义
• 目标成本----是公司基于市场状况，结合公司经营计划，根据预期售价和目标利润
•
进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标；指项目当期建造的
•
目标成本。
• 责任成本----是以项目目标成本为依据，按专业部门及岗位职责所建立的、分工负
40% 部门年度绩效考核 30%
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重庆复地地产内部绩效管理模式-房 产公司
•二、重庆复地内部分类考核体系
➢针对年度项目运营计划和项目经营目标责任书中的重要指标，各部门形成年度绩效目 标责任书，对工作中的成绩嘉奖，对工作中的失误问责，确保集团下达的年度目标 顺 利实现。
➢各部门将年度本部门绩效目标责任书中的重要指标形成年度部门工作目标计划。
•
责控制成本；
• 实际成本----指目标成本中所对应科目合同结算完毕的金额；
• 单项目标成本偏差率=（实际成本/目标成本-1）×100％。
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重庆复地地产内部绩效管理模式-房 产公司
•二、重庆复地内部分类考核体系
• 目标成本分解与考核之二：考核级次及对象
重庆渝北复地上城商业项目策划方案
内部讨论文件——机密复地·上城商业策划方案第一部分渝北区商业物业调研1．渝北区重点大型商业物业索引渝北区作为重庆主城北部新兴的房地产开发热点区域，主要由北部新区、两路、龙溪镇、人和、新牌坊五大片区组成。
区域内主要呈现为大型集中式专业市场聚集，知名、大型百货主力店等相对缺乏的现状。
2．渝北区商业发展趋势：引用政府相关数据显示，渝北区未来入市项目15个，入市面积为96.66万平方米，位于主城区的第一位。
其中，预售面积约为8.71万平方米，占未来入市量的8.8%。
区域内未来入市面积所占比重相对较大，未来入市面积为目前可经营总量的458.2%。
其中，北部新区为未来入市量较大片区，建筑面积达73.4万平方米，如西部建材城项目就占据约57.3万平方米，其次为新牌坊片区，以财富中心为代表，入市面积约为16万平方米，两路片区则相对较小。
3．渝北区商业地产价格表商业物业社区商业物业渝北区地处重庆北端，为新兴的房地产开发区域，目前区域内专业市场相对发达，与其他区域相比，其经营业种较为单一，专业市场可经营面积超过百货类位居第一。
但渝北区以住宅开发为主，区域内没有形成相对集中成型的商业中心，商业规模小，档次相对较低，导致有效消费人群外流。
区域内社区商业和专业市场不断涌现，规模化、品牌性的开发企业入住提升了区域知名度，预计在未来2-3年内渝北区将形成一个多中心、多组团、多层次的商业格局。
第二部分本项目商业物业分析一．复地上城一期商业概况1．复地上城一期商业分布图2．商业指标二．复地上城周边商业概况1．项目周边商业概况周边商业小结：（1）周边商业体量与本项目相当，多是底商、或加裙楼的形式，规模与形式与本项目一期相近；（2）底商面积区间在20-200平米之间，初融科蔚城外大都规划为7米以上层高，至少可隔为2层。
裙楼的面积可自由隔断，面积都在300-2000平米；（3）本项目与融科都已租赁为主，进行统一的规划、招商、管理。
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3、重庆本地人对于高档产品的认知基本还停留在低密度类型上，对于高档的高层社区 无认知基础，亦缺乏国际型的高端客群带动认知进步；
（10月未购客户抗性分析）
120
110
100
80
80
70
60
组团中心花园尚无动静。对面的 低档社区一览无余。
观景平台视野开阔。
正在施工的保利高尔夫别墅和二 期基地，景观凌乱。
入口有一定气势，但商业氛围没 出来。
入口至售楼处动线过长，缺乏有 效引导。
组团中心花园尚无动静。围板阻隔 了视线。
目前样板房位置： 7#楼4F
1、样板区局促不通透，样板展示效果不强，对品质与价格的支持度远远不够。 2、样板房楼层过低，视野不够开阔，高尔夫景观为售楼处所挡，北面为工地无有
开发量巨大，成熟度低，竞争激烈
（北部新区板块主要项目体量）
板块项目 复地上城 奥林匹克花园 融科蔚城
爱加丽都
绿地翠谷
总计
占地面积 约33万M2 约225万M2 64万M2 约26万M2 53.4万M2 401.4万M2
总建面积 79万M2
250万M2
85万M2
51万M2
35万M2 500万M2
1、仅北部新区板块开发量已超过500万方，且大盘居多，竞争激烈。 2、市场对板块的环境认可度高，但对板块的交通、配套等生活必备条件的兑现不信任 3、城市向北的前景不明朗，板块定位虽然起点较高，但目前无强有力的引擎支撑，成
栋分布亦不合理，朝路与朝景的两房三房配比倒置，使得舒适型三房反而大部分朝 向马路，并使得噪音、朝向的抗性更显突出； 3、部分客户直奔花园洋房而来，而本案缺乏区域主流产品，造成客户流失； 4、高尔夫观景房价格抗性较大，证明高尔夫景观无法构成支撑价格的价值体系，而现 场立面、景观的样板展示不足，未能构成项目自身的价值；
利景观； 3、看房动线无完整景观，无电梯，客户看房较麻烦，星级大堂、景观电梯等优势
无法展示，整个看房流程中无法体验高档社区的氛围。
销售问题
群狼围攻，僧多粥少，来人不足。
（4-11月销售情况一览）
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
总计
节点
4.22放号
5.11-5.14春交会
－
4.28现场开放
5.18开盘
熟度严重不足。
周边较成熟的五黄路、冉家坝板块供应量亦较大，拦截与分流了相当的客源尤其 是江北、渝中、渝北区客源。
冉家坝
板块
交通
配套成熟度
代表项目
主要客户来源
主力客户
主要产品 特征
类型 用途 价格范围
未来趋势
冉家坝板块
景观大道 、松石大道 、新南路 高
龙湖紫都城、尚源印象 、春风城市心筑、龙湖水晶郦城 渝北区、江北区、渝中区、沙坪坝区
53
40Biblioteka 201213
0
产
楼
户
交
品
栋
型
通
类
选
面
配
型
择
积
套
与
*注：为复选选择，故有重叠。
位 置
板
价
块
格
成
熟
度
29
20
21
10
噪 音 与 朝 向
立 面 颜 色
现 场 景 观
升 值 预 期
1、区域成熟度与交通配套等抗性占据了主导位置，并产生了与之相关的升值前景抗性 2、户型面积尤其是90平米左右两房的面积超出了重庆对于两房的主流认识；户型的楼
公务员、大型企事业单位、私营业主、教师 高层
自住、投资 3200-3700㎡ 随着该区域定位重庆新的行政区，将带来巨大的升值空间
五黄路
板块 交通 配套成熟度 代表项目 主要客户来源 主力客户
类型 主要产品特征 用途
价格范围 未来趋势
五黄路板块
五黄路、五童路 较为成熟
鲁能星城、天江鼎城、巴蜀城、御景天成、长安丽都 渝北区、江北区、渝中区、周边县市及外省市 私营业主、公务员、企事业单位、军警 高层 自住、投资 3100-3900元/㎡ 临近重庆CBD江北城、后期发展潜力巨大
570
318 52 392
累积销售面积 （万㎡）
5.71
3.1 0.59 3.4
奥林匹克花园 花园洋房
80
1.08
0.45
1622
21.2
弗莱明戈
花园洋房
（旺季：10月周边项目销售情况）
项目名称
物业类型
10月销售套 数
金科天湖美 镇·观天下
高层
30
融科蔚城
高层、多层
9
爱加丽都
小高层
27
金山名都
小高层
10
奥林匹克花园 花园洋房
153
弗莱明戈
花园洋房
100
一期基本售罄，二期尚未发售
10月销售面 积（万㎡）
0.3
0.1 0.31 0.09 1.38 2.2
10月销售金 额（亿元）
0.11
0.03 0.12 0.03 0.54 1.03
累计销售 套数
635
327 86 417 1825 280
累积销售面 积（万㎡）
复地上城2007年整合营销策略
行军路线图
战役战术 战略思考 【两个中心，四项战术】 战前分析 【一个目标，四个关系】
【四大问题】
第一步 战前分析
【四大问题】
板块
产品
销售
推广
开发量巨大，成 定位偏差，样板 群狼围攻，僧多粥 形象偏差，策略不
熟度低。
缺失，体验感弱 少，来人不足。 清，缺乏整合。
板块问题
高层：3300 花园洋房：4200
一次性9.8折 按揭9.9折 近期最低折扣8.8 折
公寓3380
公寓3950
花园洋房:3600 叠加别墅:4700 联排别墅:6200
－
－
9.15上海推介 10.19预约放号 11.5重庆小姐采风
－
9.23-24复地会看房
秋交会
加推开盘
推案量
2#、4#总计227 户
－
－
－
－
－
1#、3#加推总 计206户
－
433户
去化量
（大定）
0
43
17
2
10
10
13
5
100套
（周边项目近期促销一览）
价格 促销形式
奥林匹克花园
融科蔚城
爱加丽都
绿地翠谷
产品问题
定位偏差，样板缺失，缺乏亮点
（淡季：8月周边项目销售情况）
项目名称
金科天湖美 镇·观天下 融科蔚城 爱加丽都 金山名都
物业类型
8月销售套 8月销售面积
数
（万㎡）
高层
40
0.4
高层、多层
/
/
小高层
13
0.14
小高层
25
0.21
8月销售金额 （亿元）
0.15
/ 0.05 0.08
累计销售 套数
6.36
3.2 0.98 3.62 23.26 6.16
累计销售金 额（亿元）
2.1 0.96 0.24 1.2 8.9
累计销售金 额（亿元）
2.34 0.99 0.39 1.27 9.72 2.89
1、由于目前北部的环境优势与成熟度劣势，区域内过渡型的低密度类别墅产品表现良 好，除了开发商品牌带动的公寓销售情况尚可之外，其他公寓型产品均表现欠佳；