最新购物中心租赁方式策略详解-：固定租金、扣点和保底
商业项目租金方式
商业项目租金方式：纯租金、纯扣点以及租金加扣点一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择上。
在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。
因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
一、商业项目租金方式解析1、纯租金按面积收取基本租金，成为抵押保证金或抵押租金。
其特点为：①、账期短，现金流较为顺畅选择纯租金的租金方式已成为当今商业项目的主导趋势。
近期，北京出现多个知名传统百货公司纷纷向购物中心商业转型的例子。
例如：翠微百货、王府井百货等。
纯租金的账期短，回笼资金迅速，促使现金流通加速增加商场的可操作性。
翠微百货在其最新的项目——翠微广场中把餐饮业态规划在内，虽然沿用了翠微的品牌名称，但是从铺位分割、业态布局、运营模式等方面来看，翠微广场已经是一家完完全全的购物中心。
②、拥有自主经营权当下新型的购物中心大多数都是选择纯租金的租金方式。
购物中心商场的内部结构与传统百货有很大的不同，传统百货主要以专柜是经营为主要形式，而购物中心是以单点式为主要经营形式，也就是现在所谓的“店中店”形式。
进驻购物中心的这些商户不仅在形式上区别于传统百货，在运营方面也与传统百货有很大的不同——是否拥有自主经营的权利。
每当逢年过节的时候，各大商场都会出现打折促销的场景，但是对于传统百货中的商户来说，庞大的客流并不能解决它们担忧的营业额问题。
因为在传统百货中，由于商户不具备自主经营的权利，因此必须要配合百货公司进行打折等的活动，无论品牌商户自身的发展策略和资金条件是否允许进行打折促销，由于其受到百货公司的限制，这些商户都必须要配合百货公司举办一切活动。
购物中心的招商政策和租金制定
购物中心的招商政策和租金制定第一篇：购物中心的招商政策和租金制定购物中心的招商政策和租金制定对于任何购物中心项目来说，在进行准确定位的前提下，招商的正确与否和项目的成败也会有直接关联的作用。
招商能否成功，当然也取决于招商政策的制定是否科学合理。
本节就针对购物中心各种业态的招商政策进行分析说明。
8．2．1主力商家招商政策购物中心项目牵涉的主力商家主要是百货店、超市大卖场及电影娱乐，很显然每一类主力商家都会有多个选择，但其品牌、辐射半径、投资价值推动力、开发商的成本指标及商家是否有开店计划都显然存在根本的差别。
评估时，品牌度指标从低到高分1—10级；辐射半径指标分为：周边(3～5公里)、区域、城市、跨越城市、全国范围；投资价值推动力指标从低到高分为1～5级；成本指标指开发商为了推动合作，需要让利或投入；计划指标分为：无计划、可能、有计划；成本指标指开发商为了引入该商家所需要花费的成本，分为投资合作、租金让利、正常合作等。
以上指标对于招商政策产生直接影响。
在主力商家招商过程中，需要从上述五个指标判断招商综合可行性，单纯考虑一个方面显然不足以作出足够准确、清晰的判断。
依据对主力商家品牌度、辐射商圈范围、投资价值推动力、有无开店计划及开发商引入可能发生的成本趋势等因素的分析，提出相应的招商政策。
在招商执行过程中也必然存在相应的调整。
8．2．2半主力商家招商政策半主力商家招商的关注点和主力商家有很大不同：评估半主力商家需要从品牌、辐射半径、经营特色、商家是否有开店计划和成本指标五个方面来看。
在评估过程中，品牌度指标从低到高分1—10级，和主力商家采取同样的指标分级。
辐射半径指标分为：周边(3—5公里)、区域、城市、跨越城市、全国范围；经营特色分为价格优势、差异化、品质等；计划指标分为：无计划、可能、有计划；成本指标指开发商为了引入该商家所需要花费的成本，分为投资合作、租金让利、正常合作等。
以上指标对于招商政策产生直接影响。
购物中心租金定价方案
购物中心租金定价方案购物中心租金定价方案根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报不同，购物中心租金定价可考虑以下四种法：租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。
租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。
只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。
厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。
投资收益分析法：以项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平。
项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。
接下来我们将以租金水平类比法为例，详解某购物中心租金测算方案（方案制定于2016年5月）一、基准价格设定1、基准价格为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。
2、标的价格以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。
二、某项目租金水平分析1、市区一层街铺的租金水平2、影响租金水平的关键因素供求关系：价格的决定因素销售业绩：价格的支撑因素综合成本：价格的成本因素可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：租赁项目类比价格：结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：三、某项目租金价格1、多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）2、考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。
购物中心实施租赁策略及运用方式
购物中心实施租赁策略及运用方式租赁招商是将零售市场的开发从营建方案阶段转变成零售营运个体阶段的中间步骤。
租赁招商是人与人间的关系，它是一项选择，也是一项替选方案的评估，它拥有的产品使零售商希望成为它的一部份，它创造了一个零售的焦点，使消费者愿意前往。
租赁招商是一项艺术也是一项技巧，它包括了客观的资料、经验与直觉反映，对于市场、消费者、零售商及购物中心本身的分析将是成功的租赁招商得以达成的主要关键。
最重要的，租赁招商的关键在于了解如何促成一桩交易及了解如何执行这一交易，创造力与资料可说是租赁招商的门槛。
下面的资料将帮助解释许多有关招商作业的重点，在很多方面而言，租赁招商是自发性直觉的反映，且就像是轶闻趣事一般，其规则常常不是片断而枯燥的，而且成功的捷径常随着不同的购物中心而有所不同。
当你继续往前阅读本部份就会发现许多观念和基本原则都将帮助你更进一步了解租赁招商的真谛。
招商租赁是任何购物中心经营成功与否最重要的要件之一，如何将空间招商出租，如何将空间分割适当以适用不同业种，而与各承租户达成协议，也就是（1）将他们引入购物中心，（2）创造一零售商与业主双赢的财务安排，但是所有以上成功的要点对于不同的购物中心并非全然相同。
一般而言，下列所述综合在一起通常可以说明为什么租赁是如此的重要：・没有租赁购物中心将没有收入：假使零售商不愿签订租约承租购物中心内部营业空间，则购物中心将没有收入产生。
・租赁决定购物中心市场价值：例如，假使你有一座一百万平方尺购物中心，有.400,000平方尺可出租空间（G1A）,而你能够将每一租约每平方尺提高US$1租金,则表示每年将有$400,OOO额外年收入。
・没有出租空间表示空间闲置，而高空置率通常转变成购物中心管理与市场行销头痛的课题：空置空间不仅仅不具生产力，它亦影响了其它进驻店家的生产力，较少的商店表示较少的客源，也表示较少的营业额，也就是每一个人的收入降低了。
・成功的租赁不仅表达购物中心的现况且反映市场未来的驱势：它可以预测市场改变并在空置发生前已有因应对策。
购物中心租金定价方案
购物中心租金定价方案购物中心租金定价方案根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报不同，购物中心租金定价可考虑以下四种法：租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。
租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。
只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。
厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。
投资收益分析法：以项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平。
项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。
接下来我们将以租金水平类比法为例，详解某购物中心租金测算方案（方案制定于2016年5月）一、基准价格设定1、基准价格为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。
2、标的价格以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。
二、某项目租金水平分析1、市区一层街铺的租金水平2、影响租金水平的关键因素供求关系：价格的决定因素销售业绩：价格的支撑因素综合成本：价格的成本因素可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：租赁项目类比价格：结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：三、某项目租金价格1、多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）2、考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。
购物中心租金定价方案
购物中心租金定价方案根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报不同，购物中心租金定价可考虑以下四种法：租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。
租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。
只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。
厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。
投资收益分析法：以项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平。
项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。
接下来我们将以租金水平类比法为例，详解某购物中心租金测算方案（方案制定于2016年5月）一、基准价格设定1、基准价格为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。
2、标的价格以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。
二、某项目租金水平分析1、市区一层街铺的租金水平2、影响租金水平的关键因素供求关系：价格的决定因素销售业绩：价格的支撑因素综合成本：价格的成本因素可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：租赁项目类比价格：结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：三、某项目租金价格1、多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）2、考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。
3、根据以上考量，本项目的租金价格体系如下：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）在上述楼层租金价格表的基础上，制定各铺位的租金价格。
商场租金收取方案
1.投诉渠道：设立投诉电话、邮箱等，接受租户及社会各界的监督。
2.租金收取透明：确保租金收取过程公开透明，接受相关部门的监督。
3.违规处理：对租金收取过程中的违规行为，依法依规进行处理。
九、附则
1.本方案解释权归商场所有。
2.本方案自发布之日起实施，如有变动，将提前通知相关租户。
本租金收取方案旨在为商场与租户创造一个和谐、稳定的经营环境，实现共赢发展。商场将秉持诚信、公平、透明的原则，持续优化租金收取管理，为广大租户提供优质服务。
2.优质租户优惠：对经营业绩优秀、品牌知名度高的租户，给予租金优惠政策。
3.活动支持：对租户举办的大型促销活动，给予租金减免或其他形式的支持。
七、租金收取管理
1.建立健全租金收取台账：详细记录租金收取情况，确保数据准确、完整。
2.定期分析：对租金收取情况进行定期分析，为调整租金标准提供依据。
3.风险防控：加强租金收取方案
第1篇
商场租金收取方案
一、背景
随着市场经济的发展，商业物业租赁业务日益繁荣。为确保商场经营管理活动的顺利进行，提高租赁收入，保障租户权益，依据国家相关法律法规，结合本商场实际情况，特制定本租金收取方案。
二、目标
1.合理制定租金标准，确保租金收入稳定增长。
2.规范租金收取流程，提高租金收取效率。
2.租金通知：在租金收取前，提前向租户发出租金缴纳通知，告知租金金额、缴纳时间等信息。
3.租金收取：按照合同约定，通过银行转账、现金等形式收取租金。
4.租金发票：为租户开具正规租金发票，确保租户权益。
5.租金催缴：对未按时缴纳租金的租户，进行催缴，直至采取法律手段。
六、优惠政策
1.新租户优惠：对新入驻的租户，给予一定期限的租金减免或优惠。
商场租赁策划书模板3篇
商场租赁策划书模板3篇篇一《商场租赁策划书模板》一、商场概述1. 商场名称：[商场名称]2. 商场位置：[商场地址]3. 商场规模：[商场面积、楼层数量等]4. 商场定位：[商场的目标客户群体、经营特色等]二、租赁目标1. 租赁面积：[具体面积]2. 租赁期限：[起始日期至结束日期]3. 租金及支付方式：[租金金额、支付周期、支付方式等]4. 租赁用途：[商业经营、办公等]三、市场分析1. 周边商业环境：对商场周边的商业设施、竞争对手进行分析。
2. 目标客户群体：研究商场的目标客户群体，包括其消费习惯、需求等。
3. 市场趋势：了解当前商业市场的发展趋势，以便制定相应的租赁策略。
四、商场优势1. 地理位置优势：强调商场所处位置的便利性和吸引力。
2. 商场设施与服务：介绍商场的硬件设施、配套服务等方面的优势。
3. 品牌形象与知名度：如果商场有一定的品牌知名度，可以加以突出。
4. 营销策略与活动：说明商场的营销推广计划和举办的各类活动。
五、租赁策略1. 租金定价策略：根据市场情况和商场优势，制定合理的租金价格。
2. 优惠政策：提供一些吸引租户的优惠政策，如免租期、装修补贴等。
3. 租赁方式：可以采用长期租赁、短期租赁或灵活租赁等方式。
4. 租户筛选标准：明确选择租户的标准，确保租户与商场定位相符。
六、招商推广1. 招商渠道：列举招商的主要渠道，如广告宣传、中介机构、网络平台等。
2. 招商资料准备：包括商场宣传册、租赁方案、平面图等资料。
3. 招商活动策划：组织招商活动，如招商发布会、现场考察等。
七、运营管理1. 商场管理团队：介绍商场的管理团队及其经验和能力。
2. 运营管理制度：制定完善的运营管理制度，确保商场的正常运营。
3. 租户服务与支持：为租户提供必要的服务和支持，帮助其顺利开展业务。
八、风险评估与应对1. 市场风险：分析市场变化可能带来的风险，并提出应对措施。
2. 租户风险：评估租户经营不善或违约的风险，制定相应的防范措施。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
最新购物中心租赁方式策略详解-：固定租金、扣点和保底固定租金与扣点分成购物中心的最基本的租赁方式其实是两种，固定租金和扣点分成，保底分成是两种基本方式的一种延伸方式；也可以分为固定租金和合作经营两种基本方式，再将合作经营(联营)分为扣点和保底分成方两种方式。
固定租金方式简称定租，是指对在购物中心租用商铺的商户约定租金水平和租赁面积，然后在约定时期按租金水平乘以租赁面积计收租金的方式。
租金水平是指单位时间单位面积租金，一般是按每月每平方米约定单位货币的数量，也有按每天每平方米约定的，但不管租金水平按月还是按天计算，通常都按月收取租金。
值得注意的是在确定租金水平计算单位面积时，却有完全不同的两种测度方法：实用面积或建筑面积。
表面上看，实用面积等于建筑面积乘以实用率，用哪种面积只是一种表达方式或换算关系，但由于牵涉到物业管理费和真实实用率以及商户心理因素等因素，用实用面积或建筑面积计租对购物中心收入影响有很大区别。
第一，计租面积的测度决定了物业管理费的面积测度。
商铺的物业管理费通常按商铺租赁面积计收，即等于物业管理费水平乘以租赁面积，物业管理费水平指单位时间单位面积的物业管理费标准。
在决定物业管理费水平时，一般用月作为单位时间，不受固定租金选取月或日作为单位时间的影响；单位面积的测度则要与固定租金的单位测度保持一致，即两者不大可能一个使用实用面积而另一个使用建筑面积。
第二，商铺实用面积很可能并不等于建筑面积乘以实用率。
国内购物中心建筑实用率与国外的得铺率其实是有差别的，后者更接近商铺的真实实用率，关键在于实用率在国内往往是不准确的。
一般来讲，用实用面积计算比较方便和准确，用建筑面积计算比较有利于购物中心方。
第三，使用建筑面积计算从行为心理学角度对购物中心经营有利。
例如实用率为0.58，按实用面积收取的管理费是每月每平方米80元的话，按建筑面积就变成46.4元。
从定价的角度可能更好理解商户的接受心理，在上例中，如果将46.4元取整再提一点定为比方50元，就比将80元按50÷0.58＝86.2元取整再降一点定为比方85元要好一些(参见表1《不同面积测度单位定价比较过程表》)。
就是说，单位面积租金和物业管理费按建筑面积计算在感觉上处于比按实用面积计算较低水平。
一般来讲，这种感觉上的误差比较适用于物业管理费的定价，而对租金定价的影响没那么直接。
扣点分成方式简称扣点，也被称为合作经营或联营方式，是指对在购物中心租用商铺的商户约定分成点数和租赁面积，然后在约定时期按销售收入乘以分成点数计收租金的方式。
扣点通常按月收取租金，分成点数用百分率计算，但通常用百分点表达，这也是“扣点”这种形象说法的来源。
特别要注意按扣点计算时虽然只与销售收入和分成点数有关，没有出现租赁面积的因子，但实际上销售收入与租赁面积紧密相关。
从商户的角度，如果是采用扣点的方式，商户有追求面积大的倾向，因为此时租金与面积无直接关系，商户主要考虑装修、道具费用和与面积相关的物业管理费；而购物中心方则对每个商户的面积有控制标准的，特别是对无法约定固定物业管理费水平的商户就更要控制其合理面积。
一般来说，定租时商户(乙方)比购物中心(甲方)对面积的控制强度大，扣点时则反之；同时，扣点方式下物业管理费的收取方式也是制约双方对面积控制强度的重要影响因素。
除了上面对面积控制强度的不同情况外，对于购物中心方来说，定租与扣点这两种租赁方式各有利弊（参见表2《购物中心租赁方式比较》），主要体现在风险程度不同和管理难度不同。
首先，定租由于约定了固定收益，购物中心方的租金收入受商户经营状况影响的风险很小，但很难享受商户经营增长收益；扣点由于只约定分成点数，购物中心方的租金收入直接与商户销售收入挂钩，受商户经营状况影响很大，但可能享受商户经营增长收益。
其次，定租的计租方法简单，不需要更多的技术手段，管理比较便捷；扣点的计算并不复杂，但与之相关的诸如商户销售收入控制、分成结算等管理工作量加大，相应的技术手段和人力资源也要增多。
保底分成及租金递增为了平衡定租与扣点各自风险和收益的关系，于是出现了保底分成的方式。
保底分成方式是定租与扣点的综合运用，是指对在购物中心租用商铺的商户约定一个固定的保底租金，再约定一个分成租金，按月计算两者取其高。
通常保底租金与租金水平和租赁面积挂钩，分成租金与商户销售收入与分成点数挂钩。
这种方式保证了购物中心收取的租金不会低于保底租金，回避了商户经营风险，又可以在商户经营收入增长到一定幅度时，分享商户的经营收益。
表面上看，这似乎是一种两全其美的方式，但实际上是有得有失。
经验表明存在如下“翘翘板现象”：就好象翘翘板一样，处于平衡状态的两端高度一定不会同时超过非平衡时高的一方，即如果采用保底分成方式，在与商户谈判时，保底部分一定不会比单纯的定租高，分成的部分一定不会比单纯的扣点高。
换句话说，这种看起来两全其美的方式，在商户经营不好时，所收取的租金一定比单纯定租的少；在商户经营好时，所收取的租金一定不会比单纯的扣点高。
所以，三种租赁方式的选取也是风险和收益的决策，虽然计算公式简单、计算因子不多，但对决策者制定租赁政策和管理招商团队的要求极高。
禹来反复强调购物中心招商执行只是招商管理的主要工作之一（参见《购物中心招商管理》，载《中国购物中心》第53期），并特别指出购物中心商业规划与招商方案是招商执行中最重要的基础工作（参见《商业地产招商过程》，载《中国购物中心》第52期），其中就包含对租赁方式系统分析和综合决策的要求。
保底分成和扣点都属于合作经营或联营方式，购物中心采用这种方式增加了技术和管理难度，也可能会增加成本，但增加了促销的机会。
第一，购物中心要建立自己的POS系统，才能从技术上保证扣点的可操作性。
第二，如果实行统一收银或部分统一收银，需要配备相应的操作人员和管理人员，还需要与金融机构建立结算关系和现金收存关系。
第三，对于自收银的商户，特别是餐饮、娱乐等非零售业种，保证销售额的真实性和完整性的监督任务特别重，突出表现在防止俗称“飞单”的现象。
第四，税收安排比较复杂，操作不慎就会导致税务成本增加。
比较定租方式，所有这些都直接增加了设备成本和人工成本。
所以，实行联营方式的购物中心，应该充分利用已经投入成本的上述技术手段，建立起有效的VIP体系和购物卡体系，而相比定租方式，联营方式的技术手段保证了建立这两个体系的可实现性。
此外，在实际经营中，无论采用哪种租赁方式都要事先约定租金增长办法。
购物中心与商户约定租金增长办法时，定租一般是约定年租金水平增长率，扣点通常是按年约定百分点的增加点数，所以习惯上称为租金递增。
租金递增幅度在国外主要参照通货膨胀水平和行业租金增长水平，国内的情况则复杂的多，主要取决于购物中心与商户的力量对比和市场竞争程度。
在三种方式中，对于购物中心方来说，扣点比定租的递增风险大。
物业管理费及空白市场租赁决策扣点以及保底分成方式在国内原本被广泛用于抛弃了购销模式而采用联营方式的百货行业，现也部分被购物中心采用。
购物中心行业与百货公司有两个很大的区别：一是购物中心另行收取物业管理费，百货公司一般不单独收取物业管理费；购物中心提供公共区域装修而不负责店铺装修，百货公司不仅提供公共装修，通常还负责店铺的基础装修。
这两点不同导致了购物中心在借用百货公司扣点和保底分成方式时会碰到商户对物业管理费和店铺基础装修费用的接受程度问题。
在购物中心发展不够成熟地区，尤其是在购物中心空白城市，购物中心经营者在制定租赁策略和实施商户组合时必然会面临这两个难题。
这里不讨论店铺基础装修费用，下面用一个购物中心空白城市在建设中的购物中心招商策略案例，说明租赁方式与物业管理费联合决策过程。
AMALL是一个建筑面积近20万平方米的购物中心，地处一个尚无购物中心业态的四线城市。
招商团队在项目工程动工不久开始招商，在制定租赁策略时，遇到制定物业管理费标准的难题。
由于该城市没有购物中心，只有百货公司、综合超市和街边店，本地商户不能理解购物中心要收取物业管理费；由于该城市的经济欠发达以及项目处于初建状态，外地商户采取观望态度，处于强势也意在压低物业管理费水平甚或不同意另行计收管理费。
招商人员反映：第一点，商户认为交了租金，为什么还要交管理费，在本地的其它商场都没收管理费；第二点，商户认为收物业管理费也就几元钱，为什么购物中心要几十元的收，在街边店都不会超过十元；第三点，不管购物中心收什么费，商家只管一共交多少钱。
因此，招商部门主张将物业管理费与租金合并计算，并且制定一个较低的物业管理费水平。
商户的不理解可以理解，但招商团队中的不理解就令人费解，这种难题对于购物中心管理团队是无可回避的考验：考验管理团队懂不懂购物中心的基本运营规律，考验管理团队是为经营而招商还是招满走人。
决策者认为要招商首先要制定出符合实际的招商策略；而要制定出符合实际的招商策略，首先要统一招商团队思想认识。
针对商户的三点意见，首先招商人员要明白购物中心不同于其它零售业态和街边店，用两句话就可以向商户说明白：购物中心所收的物业管理费都用于商户的经营环境，商家所交的物业管理费都可以通过由于经营环境的改善而收回来。
同样的道理，购物中心决定物业管理费标准的依据主要是物业管理成本，在制定租赁策略时一定要让物业管理费覆盖物业管理成本；即便由于商户与购物中心的力量对比和当地的市场原因不能一步到位地执行，也要一步到位地制定标准，分步执行。
更重要的是，决不能将物业管理费与租金合并计算，因为物业管理费与租金的税收政策及管理方式都不同，而且合并计算容易增加商户心理帐户反应。
最终，决策者基于物业管理费覆盖物业管理成本以及物业管理与租金分开计收的原则制定了AMALL的租赁方式策略：一、根据实际情况允许采用三种租赁方式之一，制定出每一种租赁方式的适用范围和评估方法；二、物业管理费收费标准按实际成本测算，先按一个稍低的水平执行，并明确这是招商人员不能自行决定退让的红线；三、任何一种租赁方式都要单独标明物业管理费的固定标准，采用联营方式的商户不愿付固定管理费或不愿足额付固定管理费的，要进行专项评估并在合同中明确扣点收入中优先补足固定管理费；四、建立自己的POS系统，并尽量要求商户统一使用这个POS系统。
实践表明，以上策略保证了购物中心招商工作有序进行，也基本保证了购物中心的运营费用，至购物中心开业之际，取得了符合购物中心运行规律的招商成果，超额完成了购物中心收入预算。
成熟市场租赁方式策略AMALL的案例说明在购物中心空白城市新开购物中心的租赁决策，一方面要因地制宜地综合运用三种租赁方式，另一方面要毫不动摇地坚持购物中心的基本运行规律。
而对于成熟的购物中心或在购物中心成熟地区新开购物中心，经营者在决策租赁方式时按当地模式走即可。