物业知识教材：资金筹措
建设项目资金筹措与资金成本教材bqgw
（三） 项目融资的参与者
主要包括：项目公司、项目投资者、银行等金融机构、项目产品购买者、项目承 包工程公司、材料供应商、融资顾问、项目管理公司等。
（四） 项目融资的应用流程
项目融资一般要经历融资结构分析、融资谈判和融资执行三个阶段。
支付给股东的各种股息和红利、向债权人支付的贷款利息以及支付给其他债权人的 各种利息等。资金使用成本一般与所筹集的资金多少以及使用时间的长短有关，具 有经常性和定期性，是资金成本的主要内容。
资金筹集成本与资金使用成本的区别：资金筹集成本是在筹措资金时一次支付 的,在使用资金时不再发生,而资金使用成本是在资金使用过程中多次、定期发生的。
融资租赁和传统租赁一个本质的区别：传统租赁以承租人租赁使用物件 的时间计算租金，而融资租赁以承租人占用融资成本的时间计算租金。
4.3 项目融资
4.3.1 项目融资的概述
项目融资是指项目发起人为该项目筹资和经营而成立一家项目公 司，由项目公司承担贷款，以项目公司的现金流量和收益作为还款来 源，以项目的资产或权益作抵（质）押而取得的一种无追索权或有限 追索权的贷款方式。
（2）有追索权的项目融资
除了以贷款项目的经营收益作为还款来源和取得物权担保外，贷款银行还要求有项目 实体以外的第三方提供担保。贷款银行有权向第三方担保人追索。但担保人承担债务 的责任，以他们各自提供的担保金额为限，因此称为有追索权的项目融资。
4.3 项目融资
4.3.1 项目融资的概述
（二） 项目融资同其他融资的差别
4.1 资金筹措概述
4.1.3 资金筹措的分类
（二） 按照融资的性质，可分为权益融资和负债融资 （1） 权益融资
物业管理 第九章 物业管理资金的筹集与使用
物业管理公司筹集资金的要求 物业管理资金的性质
本 章 讲 授
物业管理资金的来源、 物业管理资金筹集管理的原则
物业管理资金使用的原则和特点 物业管理资金使用的控制与考核
物业服务费的使用与管理 物业维修资金的使用与管理
本 章 的 学 习 目 的 与 要 求
1．了解 物业管理资金的来源 物业管理服务费测算的意义 物业管理服务收费的构成 财务预算概述
物 业 管 理 经 费 的 筹 措
经营性收入
国家财政补贴收入
物业管理资金筹措管理的原则：
注重社会、经济和环境敁益的综合平衡
不违反相关规定
优质优价，兼顾各方利益
公平原则
物 业 管 理 资 金 的 使 用
物业管理资金的使用原则 物业管理资金的主要用途 物业管理服务收费的构成及测算
物 业 管 /月
物业管理企业酬金（E10 ），元/月
物 业 管 理 服 务 收 费 测 算
物业管理服务费用的测算可用如下 简单公式来表示： 费用总额（E） E =∑Ei 式中： E 表示小区物业管理服务费用支出总 额，元/月， Ei为第I项的费用额，元/月，ⅰ=1 、 2、………n
物 业 管 理 服 务 收 费 测 算
物业管理 收入预算
物业经营 收入预算 物业大修 理收入预算
公共性服务费收入 公众代办性服务收入 特约服务收入 如房屋出租收入经营停车场、游 泳池、各类球场等共用设施收入
根据业主委员会审定的大修理 工程计划的工程预算成本确定
物 业 管 理 费 支 出 预 算
人员工资及福利费支出预算 各项服务支出预算 物业经营支出预算 物业大修理支出预算 办公及其他支出预算
财 务 预 算 控 制 的 程 序
物业管理企业财务概述资金筹集与融资渠道
物业管理企业财务概述资金筹集与融资渠道物业管理企业财务概述：资金筹集与融资渠道一、背景介绍物业管理企业的财务管理是指在运营过程中有效管理和利用资金，以支持企业的正常运转和发展。
本文将围绕物业管理企业的财务概述展开讨论，重点关注资金的筹集与融资渠道。
二、资金筹集方式1. 自有资金物业管理企业通常会从自身业务活动中积累一定的自有资金用于业务运转。
这些自有资金可以来自企业的盈利或资产处置等方式。
自有资金的优势在于不需要额外支付利息或分红，但筹集的数量受到企业盈利能力和资产规模的限制。
2. 银行贷款银行贷款是物业管理企业较常用的资金筹集方式之一。
企业可以根据自身的经营情况、信用状况以及担保能力向银行申请贷款。
银行贷款的优势在于利率相对较低，筹集资金的方式灵活多样，但需要承担一定的贷款利息，并且需要提供相应的担保。
3. 发行债券发行债券是一种通过向投资者发行债券证券的方式筹集资金。
物业管理企业可以通过发行公司债券、可转债等方式吸引资金。
债券的优势在于相对较低的利率，同时可以分散风险，但需要承担债务偿付的责任，并且公司的信誉度和市场环境对债券发行有一定的影响。
4. 资产证券化资产证券化是将企业的资产转化为流动性较高的证券资产，并通过发行证券吸引投资者。
物业管理企业可以将一些具有较高流动性的资产，如租金收益权进行证券化，从而筹集资金。
资产证券化的优势在于提高流动性，扩大融资渠道，但需要经过专业机构的评估和证券化程序的审批。
三、融资渠道1. 银行贷款除了作为资金筹集方式之一，银行贷款也是物业管理企业常用的融资渠道之一。
企业可以通过与银行建立长期合作关系，获得更好的贷款条件和额度。
2. 非银行金融机构除了银行，物业管理企业还可以寻求非银行金融机构的融资支持。
例如，保险公司、信托公司等都可以提供融资服务，帮助企业解决短期或中长期的资金需求。
3. 股权融资物业管理企业可以通过股权融资的方式向外部投资者融资，例如引入风险投资、私募股权等。
物业预算管理中的资金筹集与贷款管理
物业预算管理中的资金筹集与贷款管理在物业管理中，预算管理是至关重要的一环。
预算管理涉及到物业项目的开销与财务规划，其中资金筹集与贷款管理是非常重要的方面。
本文将就物业预算管理中的资金筹集与贷款管理进行探讨。
1. 资金筹集资金筹集是预算管理的首要任务之一。
物业的资金筹集主要来源于三个方面：业主缴费、租金收入以及其他收入。
1.1 业主缴费业主缴费是物业管理中的主要资金来源。
物业管理公司应制定详细的费用清单，明确列出每个业主应缴纳的费用项目和费用标准。
费用项目可以包括物业管理费、维修基金等。
同时，物业公司应提供方便快捷的缴费方式，以方便业主及时缴纳费用。
1.2 租金收入物业管理公司可能拥有租赁物业，这些物业的租金收入也可以作为资金筹集的一部分。
物业公司应制定规范的租赁合同，并严格按照合同约定收取租金。
同时，物业公司还应加强租户管理，确保租金按时收取。
1.3 其他收入物业管理公司还可以通过其他方式获得收入，比如设立广告位、举办活动等。
这些额外的收入可用于补充物业预算的不足之处。
2. 贷款管理在物业预算管理中，贷款是一个备选的资金来源。
贷款可用于满足大额投资或项目开发的需求。
合理的贷款管理能够帮助物业公司保持良好的资金流动性。
2.1 确定贷款需求物业公司在决定贷款是否必要时，应仔细评估项目的需求和成本。
如果项目需要大量的资金投入，且无法通过现有资金满足，那么贷款是一个可行的选择。
2.2 选择贷款机构在选择贷款机构时，物业公司应综合考虑利率、还款条件、服务质量等因素。
与银行进行充分沟通，并了解不同贷款机构的政策和要求，然后做出选择。
2.3 完善贷款申请物业公司应提供详尽的申请材料，包括公司的财务报表、预算计划、项目规划等。
这些材料能够证明贷款的合理性与可行性，提高申请成功率。
2.4 贷款利息与还款贷款申请成功后，物业公司需按合同约定的利率与期限进行还款。
务必做好资金的计划与管理，以确保按时还款，避免利息的增加或逾期还款的风险。
资金筹措与预测优秀课件
招认股 份，缴 纳股款
召开创立 大会，选 举董事会 等
办理 设立 登记
发
公开间接发行 承销方式
销
行
售
方
方
式 不公开直接发行 自销方式 式
等价 时价 中间价
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相关：承销商及费用
一般情况下，承销费用为募集金额的三到五个百分点，另 加保荐费用。
截至10月10日，在2011年度主承销商收入排行榜上，平 安证券以15.9亿元承销费用位居榜首，国信证券主承销10 亿元，位列第二位。招商证券、中信证券紧随其后。
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请思考：
企业通过留存税后利润所得的筹资有成 本，成本是多少？
27
第四章资金成本和资本结构
227
留存收益成本 留存收益是所得税后形成的，其所有权属于股东 ，实质上相当于股东对企业的追加投资。留存收益 成本的计算方法不止一种，按照“股票收益率加增 长率”的方法，计算公式为：
4
民间借贷之路
为解决资金困局，一些中小开发商走上了民 间借贷之路。据悉，目前有些民间借贷的月 利息高达5%，而每月2%的民间借贷利息已经 很难找到。
房地产的民间借贷周期一般 为三个月至半年，借款的规 模小到百万元，大到五六千 万元不等。
5
第一节 企业筹资概述
一、企业为什么要筹资？
设立性
扩张性
筹资动机
想创业！
资金从哪里来？
1
1、积蓄 2、亲戚、朋友（信用借款） 3、银行、典当（抵押借款） 4、加盟、合伙
2
关注
2011年以来， 全国房地产开 发投资37781 亿元，同比增 长33.2%。房 地产信托资金 已经超过整个 房地产开发投 资额的5%。
物业财务制度之筹资管理
物业财务制度之筹资管理1. 筹资管理的定义筹资管理是指物业公司通过各种方式获取资金以满足日常经营和发展需求的一种管理活动。
合理的筹资管理可以有效提高资金利用效率，确保物业公司的正常运作。
2. 筹资管理的重要性筹资管理在物业公司的运营中具有重要的作用。
它能够帮助物业公司实现以下几个方面的目标：2.1 确保资金流动物业公司需要资金来支付工资、水电费、维修费等日常开支。
只有通过合理的筹资管理，才能确保资金的流动，避免资金流动不畅造成的经营困难。
2.2 支持物业发展物业公司可能需要进行设备更新、改造提升等投资项目。
合理的筹资管理可以为这些项目提供资金支持，推动物业公司的发展。
2.3 提升企业形象良好的筹资管理能够提高物业公司的信誉和声誉。
合理使用资金、按时偿还借款等行为会给外界留下良好的印象，有助于提升企业形象。
3. 筹资管理的原则在进行筹资管理时，物业公司可以遵循以下原则来制定筹资管理方案：3.1 多元化筹资来源物业公司应该多元化筹资来源，不仅依靠银行贷款，还可以考虑发行债券、融资租赁、股权融资等方式。
这样可以降低筹资风险，提高筹资效率。
3.2 合理安排借款期限根据物业公司的资金需求和还款能力，合理安排借款的期限，避免因还款压力过大而影响经营。
3.3 控制负债比率物业公司应该控制负债比率，即借款额度和总资产的比率。
合理控制负债比率可以降低财务风险，保持良好的资金运作状态。
3.4 管理资金流动物业公司应该合理管理资金流动，确保筹资的资金能够及时、准确地用于经营活动，避免资金的闲置或滞留现象。
3.5 审计与监督物业公司应加强对筹资管理的审计与监督，确保资金使用符合规定，减少财务风险。
4. 筹资管理的具体措施在进行筹资管理时，物业公司可以采取以下具体措施：4.1 制定筹资计划物业公司应该制定筹资计划，包括资金需求、筹资来源、筹资方式等方面的内容。
并根据实际情况进行调整和修订。
4.2 优化借款结构物业公司应根据不同用途、不同期限的资金需求，优化借款结构，选择合适的借款方式和期限，降低借款成本。
小区物业管理筹资方案
小区物业管理筹资方案一、引言随着城市化进程的不断加快和人口规模的快速增长，小区物业管理成为城市生活中一个重要的环节。
在现代社会中，小区物业管理已经不仅仅是管理建筑物本身，更包括了提供便利的生活服务、维护良好的社区环境等方面。
然而，在小区物业管理过程中，资金是一个重要的问题。
如何有效地筹集资金，保障小区物业管理的正常运转，成为小区物业管理者们需要解决的难题。
二、小区物业管理的特点1. 多元化的管理内容：小区物业管理不仅仅是简单的对建筑物进行维修和保养，还包括了安全、清洁、绿化等方面的管理。
2. 较为复杂的管理体系：小区物业管理需要协调业主、物业公司、相关政府部门等各方面的利益关系，具有一定的难度。
3. 资金需求大：由于小区物业管理的内容较为复杂，需要不少的资金来支撑其正常运转。
4. 治理方式多样：小区物业管理的治理方式多种多样，包括业主自治、物业公司托管、政府管理等多种形式。
三、小区物业管理筹资的必要性1. 提高服务质量：足够的资金能够保障小区物业管理的正常运转，提高服务质量，提升居民生活品质。
2. 促进社区发展：有足够的资金支持，小区物业管理能够引入更多的服务项目，促进社区的综合发展。
3. 维护社区形象：充足的资金可以保障小区环境的良好，提升社区形象，增加居民的幸福感和归属感。
四、小区物业管理筹资的方式在筹资方式中，有多种选择，每种方式都有其特点和适用范围。
以下是几种主要的筹资方式：1. 物业费：物业费是小区物业管理的主要筹资来源之一。
业主按照一定标准缴纳物业费，用于小区物业管理的日常运转。
物业费的收取应当合理公平，不应过高。
2. 特色服务：通过引入一些特色服务，如商业租赁、广告推广、停车收费等，来筹集资金。
这种方式适用于资源丰富、人口密集的小区。
3. 基金筹募：可以设立一个小区物业管理基金，由业主或者物业公司定期缴纳，用于小区物业管理的重大项目和紧急情况。
4. 倡导节能降耗：通过倡导业主使用节能设备、减少能耗等方式，来节省物业管理费用，从而提高资金利用效率。
物业企业资金管理ppt课件
酬金制预收的物业服务资金包括物业服务支出和 物业管理企业的酬金。
一般适用于高档公寓、别墅、大厦的物业服务收 费测算。
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实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属 于代管性质，为业主所有，物业服务企业不得将其用于物 业服务合同约定外的支出。
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案例： 某项目可收费总建筑面积10万m2，经测算该项目全年各
项费用如下：
(1)各类管理服务人员的工资、社会保险等50万元
(2)共用部位、共用设施设备的运行维护费20万元
(3)清洁卫生费15万元
(4)绿化养护费10万元
(5)公共秩序维护费10万元 (6)办公费5万元
(7)固定资产折旧2万元
(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费2万元
是指物业管理公共区域的秩序维护费。包括安 全监控系统、设备、器材的日常养护费等。
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6）办公费用（E6 ），元/月 是指物业服务企业开展正常服务工作所需的有
关费用，如交通费、通讯费、低值易耗办公用品费、 节日装饰费、公共关系费及宣传广告费。 7）物业服务企业固定资产折旧费（E7 ），元/月
是物业服务企业拥有的各类固定资产如交通工 具、通讯设备、办公设备、工程维修设备等按其总 额每月分摊提取的折旧费用。
这种情况下要特别注意保存好催款工作的书面记录和相关物证。
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欠费追缴的一般程序： 1)发催缴费通知。 2)电话催缴和上门催缴、协商、停止服务或起诉。
费用的追讨是一门学问，物业管理人员要有较高的 文化素质和社交能力，在加强与业主沟通的基础上，善 于把握时机，及时协助解决他们的投诉和困难，取得他 们的信任和理解。
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物业知识教材：资金筹措
物业知识教材：资金筹措
物业管理公司需要的资金主要靠合适的筹措方式和最佳筹措方案来完成。
本章简要介绍物业管理公司资金的基本筹措方式，物业投资的筹资成本、抵押贷款、对资金筹措方案的分析与评估。
一、物业管理公司资金的筹措方式
物业经营的巨额资金，一般都远远超过大多数经营者的财力。
对多数经营者而言，没有外援就根本无法完成项目的建设，因而，资金筹措是物业经营管理活动过程中关键的一环。
而广泛地寻找资金来源，大量获取借贷资金，即俗语所谓用别人的钱来赚钱，几乎成了物业经营资金筹集措施的主导思想。
即使经营者手中有足够的资金，由于其自有资金的价值可能大于借贷资金的价值，经营者也愿意靠借贷去投资。
也就是说，如果经营者通过借贷资金而将其自有资金分散到更多的经营项目中去，将会创造更多的收益。
(一)物业经营的资金筹措方式
一般来讲，物业经营的资金筹措方式可分为自有资金与借贷资金两大类。
其具体的筹措方式主要有：
1.自有物业收入
主要指自有物业的销售收入和出租收入。
目前的趋势是，为了应付市场行情与产业政策的波动与变化，许多经营者将自己投资开发或购置的物业(主要是写字楼、酒楼、商场之类的物业)用于出租，以获取稳定的租金收入。
2.银行借贷
从银行透支以应付短期债务，或向银行借贷利率较高的长期贷款。
3.抵押贷款
以自身所拥有的物业作抵押物，向银行等金融机构申请长期贷款。
抵押贷款一般是经营者筹集长期资金来源的重要途径。
4.发行债券
在市场经济日益发展的今天，债券发行已成为资金筹措的重要渠道。
按发行的主体不同，可分为企业债券和金融债券两大类。
企业债券是项目投资公司(如房地产开发公司、物业公司)以债务人身份发行的债权凭
证。
持券人可凭此债券取得规定的利息并到期还本。
金融债券是银行自身为筹集资金而发行的债权凭证，或受政府及企业委托而发行的债权凭证。
债权人可凭债券到期收回本息，也可提前向银行申请贴现。
债券有规定的期限，到期就要还本付息，靠发行债券筹集资金而开发的房地产项目，一般都靠出售来收回投资，偿付债务本息及其他费用后即为投资利润。
因此，在制定项目的筹资方案时，债券的还本付息期限通常就是该物业的投资开发期限。
5.发行股票
股票是股份制企业以股份形式集资、发放股息的凭证。
认购股票是一种投资行为。
认股后就只有从企业经营收入中按期领取股息的红利(即超过规定股息标准的利润)的权利。
股票不能还本，只能在证券市场上转让和出售。
故发行股票筹集的资金，可用作项目的长期资金。
项目开发后可租赁经营，靠每年的租金收入支付股息、红利和其他费用后，形成投资者长期、稳定的利润。
在物业项目经营中，经营者自有资金所占的比例越少，其投资利润率就越高。
若同一物业的两个投资方案(A、B)所获利润均为800万元，A方案需投入自有资金1000万元，B方案需投入自有资金2000万元。
即使经营者可提供2000万元的自有资金，他也愿意选择A 方案。
因为A方案的自有资本利润率为80%(800/1000)，而B方案的自有资本利润率只有40%(800/2000)，经营者宁肯拿它拥有的2000万元资金投资两个或更多的项目，而不愿集中投资在一个项目上。
作为经营者，他最关心的当然莫过于自有资金利润率(或称为自有资金收益率)了。
(二)物业经营的筹资成本
筹资成本是指经营者在一定时期为筹措资金而付出的全部费用。
如前所述，资金的筹集就是依靠一定的手段购买资金在一定时期内的使用权。
因而筹集资金是要付出代价的，这个代价就是筹资成本。
筹资成本的高低取决于筹资方式、筹资使用期、筹资数额等因素。
目前，我国的物业经营筹资成本主要是借款利息、发行股票与债券的股息及企业自有资金的存款利息等。
1.借款利息
指经营者向银行或其他金融信贷部门借款或抵押贷款、企业间资金拆借而付出的利息。
借款利息按复利计算。
利息的大小取决于借贷(还贷)方式、借贷期限、利率及借贷金额。
2.股息(或债券利息)
股息(或债券利息)是指公司发行股票与债券后，按一定的股息率(或债券利率)支付的利息。
股息率的多少，取决于公司经营状况，投资分析时，应按当时的平均水平考虑。
债券利率则是在发行时便已确定的。
股息(或债券利息)的大小等于股息率(或债券利率)乘以发行股票(或债券)的总额。
3.公司自有资金的存款利息
自有资金存款利息是一种虚拟的筹资成本，相当于把这笔自有资金存入银行而得到的存款利息。
其利息额等于存款利率与自有资金额之积。
筹资成本的构成将随着国家金融体制的改革，房地产金融市场的进一步开放，筹资方式的多样化而发生变化。
筹资成本的分析评价指标是筹资成本率，即筹资成本额与筹资总额之比：
筹资成本额
筹资成本率=100%
筹资总额
二、抵押贷款
抵押贷款属于担保贷款的一种，与信用放款相比具有风险小、安全性高的特点。
在我国，由于社会主义市场经济体制的逐步建立与完善，市场机制的作用，加之许多历史的原因，银行贷款面临着诸多的风险。
商业银行等金融企业也从自身的经营原则出发，借鉴发达国家的经验，更多地采用财产担保方式发放抵押贷款，是其信贷资金运用的最佳选择。
抵押贷款既适宜于短期贷款，又适宜于长期贷款；既适宜于人民币贷款，又适宜于外汇贷款。
因此，有必要在此对抵押贷款进行探讨。
(一)抵押贷款及其特点
抵押就是债务人在法律上把财产抵押权转让给债权人，作为债务人履行担保的一种形式。
在债务清偿以前，债权人拥有财产的抵押权，以避免遭受经济损失，当债务人按期偿还债务，抵押财产关系结束；一旦债务人不能按期履行偿债责任，债权人具有处分抵押财产并优先受偿的权利，抵押的目的是为了担保债务的履行。
抵押贷款是指银行以及其他金融机构要求借贷人提供自己合法的财产作为抵押物而发放的贷款。
借款人按期偿还贷款本息，贷款人把抵押物归还给借款人；否则，贷款人根据借款合同以及抵押协议处分抵押物，并以所得价款优先偿还贷款。
所以，抵押贷款是以财产为担保物的一种放款方式。
抵押贷款相对于信用贷款而言，不仅具有银行信用的一般特征，而且具有自己独特的性质，具体体现在以下几个方面：
(1)两权分离具有双重性质。
抵押贷款不仅具有信贷资金所有权和使用权分离的性质，而且具有抵押物抵押权和使用权分离的特点。
抵押期间，抵押物抵押权属贷款人，使用权通常仍归借款人；只有按期偿还贷款本息，抵押物才能重新归还给借款人。
因此，在整个抵押期间，无论是资金，还是抵押物，其抵押权和使用权都是分离的。
(2)贷款和抵押物具有融合性。
抵押贷款是依靠抵押物价值而发放的贷款，也就是抵押数量受抵押物价值的制约。
因此，抵押贷款将贷款与抵押物融合在一起，借款人为了取得定量的抵押贷款，必须提供足够价值的抵押物。
(3)担保具有凭物性。
抵押贷款的担保是以借款人的财产作为抵押标的，必须提供实实在在的抵押物，才能获得贷款。
因此，抵押物的担保须凭借现实的财产，可有效地避免贷款风险。
此外，相对于信用担保贷款而言，抵押贷款还具有担保责任现实性的特点。
信用担保贷款人的实际责任发生在借款人借款到期不能偿还的时候，因而是一种未来责任；抵押贷款在办理贷款时提供实实在在的抵押品，否则便不能取得贷款，担保责任是现实的。
(二)抵押贷款的作用
抵押贷款是一种古老的贷款形式。
在商品经济条件下，抵押贷款得到迅速的发展。
在我国，抵押贷款业务尚在恢复，需要大胆实践，所以应该不断总结经验，提高其管理水平，以适应社会主义市场经济的要求，充分认识抵押贷款的作用，以利于进一步开展这项业务。
1.有利于物业管理公司增强信誉观念，按期偿还贷款
我国过去长期实行高度集中的计划经济体制，银行一直采用供给方式向工商企业提供贷款。
随着社会主义市场经济的逐步建立，原来那种单一信用放款方式已不能适应经济发展的要求，并暴露出许多弊端，概括起来为三化、三高。
所谓三化就是短期贷款长期化，长期贷款固定化，信贷资金财政化；三高指三个居高不下，即产品资金占用居高不下，逾期贷款比例居高不下，亏损挂账占用居高不下。
这必然导致公司信誉度低，甚至发生赖账有理的怪现象，致使银行贷款不能按期收回，甚至根本不能收回。
抵押贷款须将借款人所有的财产抵押给银行，因而有利于增强借款公司的偿债意识，提高其信誉观念，促使其按时清偿债务。
感谢您的阅读！。