物业管理师辅导资料(管理实务)

物业管理实务第一章物业服务企业41、房地产建设单位的附属子公司或部门、2、独立的物业服务企业、3、物业管理集团公司○考物业服务企业的组织形式与机构设臵○考(2)○考○考(2)(1)(2)○考1234○考物业1、按照规模、任务设臵、2、统一领导、分层管理、3、分工协作、4、精干、高效、灵活○考)本部分考题类型为：单项选择题、多项选择题、综合分析题。

○考物业管理招标投标相关法规包括：（熟悉）《招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标》。

(1)(2)。

(1)(2)2(一)公开招标○考○考○考○考○考(三。

一、物业管理招标投标的基本要求与原则（了解）○考物业管理招标的条件：121其中招标人代表(一)参加物业管理投标的条件（要点）○考212345678○考12○考项目评估主要包括以下几个方面的内容：1)4)建设单位、物业产权人(含业主)、物业使用人的基本情况、5)招标条件和招标过程、6)竞争对手、7)企业自身条件的分析○考。

○考风险的防范与控制的具体措施有：严格按照相关法律法规的要求参与投标活动；对项目进行科学合理的分析、评估，周密策划、组织、实施投标活动；完善企业自身的管理；选择信誉良好的招标方和手续完备盈利优势明显的物业；充分考虑企业的承受能力，制订可行的物业管理方案，选择经验丰富的项目负责人；)○考○考1．投标的组织策划、2．项目的现场踏勘、3．投标文件的编写、4．投标报价的策略和技巧、5．现场答辩的技巧、6．签约谈判的技巧第三节物业管理方案的制订（掌握）一、制订物业管理方案的一般程序(1)组织各部门人员参与物业管理方案的制订。

(2)获取招标物业项目的相关信息及资料。

(3)分工、协作。

(4)确定组织架构和人员配臵。

(5)测算物业管理成本。

(6)制订详细的操作方案。

(7)测算物业管理服务费用(合同总价和单价)。

(8)对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整。

(9)排版、印制、装帧。

二、制订物业管理方案的要求(1)必须响应并符合招标文件。

(2)方案的内容必须符合国家及地方法律、法规的规定。

(3)对招标文件要求作出的实质性响应。

(4)制订物业管理服务费用价格必须合理。

三、制订物业管理方案的要点及方法(一)物业管理方案的基本内容○考物业管理方案的基本内容主要包括（记忆）：1、招标物业项目的整体设想与构思、2、管理方式与运作程序、3、组织架构与人员配臵、4、管理制度的制订、5、档案的建立与管理、6、早期介入及前期物业管理服务内容、7、常规物业管理服务综述、8、费用测算与成本控制、9、管理指标与管理措施、10、物资装备与工作计划等。

上述各项内容按其在物业管理投标活动中所起的作用可分为以下几个方面。

○考1．关键性内容(1)项目的整体设想与构思(包括项目总体模式与物业管理服务工作重点的确定)；(2)组织架构与人员的配臵；(3)费用测算与成本控制；(4)○考2．实质性内容(1)管理制度的制订；(2)档案的建立与管理；(3)人员培训及管理；(4)早期介入及前期物业管理服务内容；(5)常规物业管理服务综述；(6)管理指标；(7)物资装备；成。

○考第四条○考第十九条作：第二十二条求和条件作出响应。

○考第三十条第四十四条第三章物业管理合同本部分考题类型为：单项选择题、多项选择题、综合分析题((三)○考(2)”○考《中华人民共和国合同法》第十二条规定：”其他形第二节前期物业服务合同，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。

《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

”○考前期物业服务合同的主要内容包含以下9个主要部分：（掌握）。

(1)物业管理条例》(2)(3)(4)○考○考1．明确业主委员会的权利义务2．明确物业服务企业的权利和义务3．对违约责任的约定4．对免责条款的约定5．物业服务合同的主要条款宜细不宜粗（服务项目、内容、标准、费用）6．合同的签订要实事求是7．明确违约责任的界定及争议的解决方式○考物业服务合同可以因下列原因终止：(1)物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的；(2)物业服务企业与业主大会双方协商一致解除合同的；(3)因不可抗力致使物业服务合同无法履行的，物业服务合同将自然终止；(4)物业服务企业如果被宣告破产，应按照国家规定进行破产清算，物业管理合同自然无法继续履行；(5)法律、法规规定的其他情形。

第四节业主规约和其他物业管理合同一、业主规约○考其他物业管理合同包括：土地使用合同、工程建设合同、售房合同、装饰装修管理服务协议、清洁承包合同、垃圾清运合同、供水供电有偿委托合同、电梯保养维修合同等。

第四章早期介入与前期物业管理○考早期介入的作用体现在五个方面（熟悉）(1)优化设计、(2)有助于提高工程质量、(3)有利于了解物业情况、(4)为前期物业管理作充分准备、(5)有助于提高建设单位的开发效益。

(1)(2)(3)(4)(5)○考(1)(2)(3)(4)意见。

○考)(1)(2)(3)(4)(5)(6)一、物业管理项目前期运作（掌握）(一)管理资源的完善与优化：包括123(二)管理制度和服务规范的完善(三)确定物业管理单项服务的分包二、工程质量保修从建设单位购买的产权专有部分。

这两部分的保修事务都应由建设单位负责。

(1)这是前(2)本部分考题类型为：单项选择题、多项选择题。

第一节新建物业承接查验：(1)人员准备、(2)计划准备、(3)资料准备、(4)设备、工具准备○考物业查验的主要内容（5个方面）：1．物业资料、2．物业共用部位、3．共用设施设备、4．园林绿化工程、5．其他公共配套设施○考发生物业工程质量问题的原因主要有以下几个方面：1、设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷；2、施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料；3、验收检查不细、把关不严；4、建材质量不合格；5、建设单位管理不善，气候、环境、自然灾害等其他原因。

对于承接查验中所发现的问题，一般的处理程序如下：(1)收集整理存在问题、(2)处理方法、(3)跟踪验证工程质量问题可分为两类：第一类是由施工质量问题，应由建设单位督促施工单位负责。

第二类是由于规划、设计考虑不周问题，应由建设单位负责作出修改设计，改造或增补相应设施。

第二节物业管理机构更迭时的承接查验物业管理机构更迭时的承接查验不同于新建物业的承接查验，二者进行承接查验的内容和重点都有一定区别。

（掌握）一、准备工作（了解）○考符合承接查验条件(1)（区别1）(2)二、物业查验的内容（掌握）○考(一)物业资料情况：别）(二)(三)(四)其他内容第三节物业管理工作的移交物业管理工作的移交分为三种情况：1、建设单位将新建物业移交给物业服务企业；2、在业主大会选聘新的物业服务企业并订立物业服务合同后，由业主大会或物业产权单位将物业移交给物业服务企业；3、在物业服务企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由物业服务企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业。

○考○考物业资料：2．物业共用部位及共用设施设备管理工作的交接(1)房屋建筑共用部位及共用设施设备；(2)共用配套设施；(3)物业管理用房。

3(三)办理交接手续(1)(2)(3)(4)(四)(1)(2)(3)如承接的部分物业项目还在保修期内修项目、负责保修的单位及联络方式、保修的相关条款文本。

(4)在物业管理移交工作中，对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全部发现，难免存在遗漏，因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。

第六章入住与装修管理本部分考题类型为：单项选择题、多项选择题入住与装修管理是物业管理前期服务中重要的基础工作，也是物业管理操作过程的难点和重点之一。

第一节入住服务的内容○考资料准备共6点：1．《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》、2．《入住通知书》、3．《物业验收须知》、4．《业主入住房屋验收表》、5．《业主(住户)手册》、6．物业管理有关约定《入住通知书》是建设单位向业主发出的办理入住手续的书面通知。

一般而言，主要内容包括：(1)物业具体位臵；(2)物业竣工验收合格以及物业管理企业接管验收合格的情况介绍；(3)准予入住的说明；(4)入住具体时间和办理入住手续的地点；(5)委托他人办理入住手续的规定；(6)业主入住时需要准备的相关文件和资料；(7)其他需要说明的事项。

《物业验收须知》一般而言，主要内容包括：(1)物业建设基本情况、设施设备的使用说明；(2)物业不同部位保修规定；(3)物业验收应注意事项以及其他需要提示说明的事项等。

《业主入住房屋验收表》。

一般而言，主要内容包括：(1)物业名称、楼号；(2)业主、验收人、建设单位代表姓名；(3)验收情况简要描述；(4)物业分项验收情况记录以及水电煤气等的起始读数；(5)建设单位和业主的签字确认；(6)物业验收存在的问题，有关维修处理的约定等；(7)验收时间；(8)其他需要约定或注明的事项。

○考《业主(住户)手册》一般而言，主要包括以下内容：(1)欢迎辞；(2)小区概况；(3)物业管理公司以及项目管理单位(处)情况介绍；(4)《业主临时公约》；(5)小区内相关公共管理制度；(6)物业装饰装修管理指南、物业服务流程等；(7)公共及康乐设施介绍；(8)服务指南及服务投诉电话；(9)其他需要说明的情况以及相关注意事项。

○考业主在办理入住手续时，物业管理单位要与业主签订有关物业管理服务的约定，明晰双方的权利和义务，在协(二)3．环境准备、4．其他准备事项三、入住服务的管理内容（掌握）(一)入住流程与手续(1)持购房合同、入住通知书等进行业主登记确认；(2)房屋验收，填写《业主入住房屋验收表》，建设单位和业主核对无误后双方签章确认；(3)产权代办手续，提供办理产权的相关资料，缴纳办理产权证所需费用，一般由建设单位承办；(4)建设单位开具证明，业主持此证明到物业管理单位继续办理物业入住手续；(5)业主和物业管理单位签署物业管理的相关文件，如物业管理收费协议、车位管理协议、装修管理协议等；(6)缴纳入住当月物业管理及其他相关费用；(7)领取提供给业主的相关文件资料，如《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《业主手册》等；(8)领取物业钥匙。

业主入住手续办理完结之后，物业管理公司应将相关资料归档。

第二节入住服务应注意的问题○考1234(1)业主入住实行一站式柜台服务，方便业主办理有关入住手续。

(2)因故未能按时办理入住手续的，可按照《入住通知书》中规定的办法另行办理。