2011年物业管理师考试《物业管理实务》真题与答案
2011年物业管理师(物业管理综合能力)真题试卷(题后含答案及解析)
2011年物业管理师（物业管理综合能力）真题试卷(题后含答案及解析)题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题 3. 综合分析题单项选择题本大题共50小题，每小题1分，共50分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意。
1．个人需求是表示一个人在特定时间内，在各种可能的价格下，购买某种商品的()。
A．基本数量B．特定数量C．各种数量D．需要数量正确答案：C2．如果A商品的需求与B商品的价格同方向变化，则A商品和B商品之间的关系是互为()。
A．补充B．替代品C．附属D．增值品正确答案：B3．供给曲线向右上方倾斜，表示供给量与价格的变化是()的。
A．同方向B．反方向C．相斥D．无关正确答案：A4．当边际产量为零时，达到最大值的是()。
A．总产量B．总利润C．总投入D．总成本正确答案：A5．根据边际收益递减规律，在其他投入不变的情况下，不断增加维修人员，物业管理公司的利润会出现()。
A．总利润下降B．边际利润减少，直至为0C．总利润下降，但不会为0D．总利润增加，但幅度较小正确答案：D6．市场失灵是指()。
A．局部均衡点移动B．政府宏观调控失效C．价格机制不起作用D．经济合同失效正确答案：C7．市场细分的目的是要选择()。
A．目标市场B．创新产品C．高端业主D．合理收费标准正确答案：A8．差异目标市场营销策略的优点是()。
A．经营成本低B．容易实现规范化管理C．营销稳定性好D．产品集中度高正确答案：C9．市场营销组合中的价格是指()。
A．处于盈亏平衡点的价格B．生产商依成本确定的价格C．政府指导价格D．顾客购买商品时的价格正确答案：D10．需要是指缺乏或期待某种结果而产生的()。
A．心理状态B．生理状态C．客观状态D．物理状态正确答案：A11．区别个性的主要心理标志是()。
A．气质B．能力C．性格D．素质正确答案：C12．某经理刻苦学习，努力考取物业管理师资格。
其追求的需要层次属于马斯洛理论中的()。
A．生存需要B．安全需要C．自我实现D．认知需要正确答案：C13．根据赫茨伯格“双因素理论”，能产生好的激励作用的需要是()。
2011年注册物业管理师考试《物业管理综合能力》真题及答案
2011年注册物业管理师考试《物业管理综合能力》真题及答案1.个人需求是表示一个人在某特定时间内，在各种可能的价格下，他将购买的某种商品的（各种数量）2.如果A商品的需求与B商品的价格同方向变化，则A与B商品是（替代品）3.边际产量为0时，（总产量最大）4.供给曲线往右上方倾斜，则供给与价格（同方向）5.市场失灵原因（价格不起有效作用）6.其他投入要素不变，物业管理企业不断增加维修人员，导致（总利润下降）7.差异目标市场营销策略的优点（营销稳定性好）8.市场细分以（目标）市场为基础9.市场营销组合中的价格是（顾客购买时的价格）10.需要概念：心理状态------题目记不清楚。
11.物业企业经理考物业管理师是（自我实现）12.郝茨伯格的双因素理论中的激励因素符合马斯洛需求层次中的（尊重需要）。
13. 区别个性的主要心理标志是（性格）14.“三个臭皮匠，顶一个诸葛亮”反映的是（合力功能）15.远亲不如近邻，反映的是（临近因素）16.“以貌取人”是（晕轮效应）17.行政权利具有（强制性）18.不属于行政管理主体的是：A市政府B乡镇房屋管理部门C建设部D业主委员会（D）19.工商行政管理的对象是（市场经营主体及市场经济活动）20.工商局对于违反食品监督制度，属于A约束力 B确定力C 执行力 D．21.17岁的人以自己的劳动力为主要生活来源，每月有钱寄回家。
他具有（完全民事行为能力）22.为免出国的邻居因窗户损坏引致被盗，业主帮其修理好窗户，这属于（无因管理）23.建筑物区分所有权，是指对专有部分以外的工有部分享有工有和（共同管理）的权利。
24.不是物业管理民事法律关系主体的是（物业公司工程部维修班）25.物业服务合同是（债权合同）26.统计分组的每个分组必须具有（同质性）。
27.某企业员工100人，现计划进行性别分组，则统计的总体是（全体企业员工）28.按调查的组织形式分类有（统计报表和专门调查）29.按众数分组。
【精品】2011年物业管理师考试《管理实务》备考习题及答案(25)
2011年物业管理师考试《管理实务》备考习题
及答案（25）
1、街道办事处根据上级有关部门的布置或指示()。
A.可以撤换物业管理企业
B.可以检查督促物业管理企业的工作
C.可以选聘新的物业管理企业
D.不得干涉物业管理企业的任何工作
2、物业管理区域建设与社区建设的共性有()。
A.管理目标一致
B.管理手段一致
C.管理职能一致
D.管理功能一致
3、划分房屋功能是住宅与非住宅的一个根本标志，是否具备
()。
A.建设达到一定规模，基础设施配套齐全
B.室内活动的吃、喝、住、穿、用等起居功能和设施
C.按照城市统一规划而建设，并以投入使用
D.是相对封闭、独立的住宅群体或住宅区域
4、1994年6月，我国第一部地方性物业管理法规在()出台。
A.北京
B.青岛
C.广州
D.深圳
5、住宅小区物业管理是()过程。
A.超期管理
B.静态管理
C.动态管理
D.静态、动态管理
答案：1.B 2.A 3.B 4.D 5.D。
物业管理师考试真题及答案
２011年物业管理师考试真题及答案（网络）１人事考试教育网2011-9-2７１5:57 【大中小】【我要纠错】2011年物业管理师考试真题及答案（网络版前四章）第一章经济学(单：6 双:1 分值8)1．个人需求:各种数量P12.需求量的变动会引起：需求函数、表、曲线变动Ｐ2多选题A商品与B商品同向变化：替代品P3(2010年考试第4题的翻版)3. 供给曲线变化:同方向P54. 边际产量为0时:总产量最大P14５．市场失灵原因:价格不起有效作用Ｐ2３6．其它投入要素不变,物企增加不断增加维修人员导致什么情况??？第二章管理学（单：3 双:1 分值5）1.物业服务差异目标市场营销策略的优点:营销稳定性好Ｐ43 (同20１0年考试第8题一样?？)2.市场细分以目标市场为基础P４23.市场营销组合中的价格是:顾客购买时的价格P464.企业经营战备的特征:全局长远政策应变P49 多选题第三章心理学(单：４双：１分值６）1. 需要概念：心理状态P682. 物企经理考物业师是马斯洛层次的：自我实现需要P703.马斯洛层次中安全需要、生理需要、尊重需要等是激励因素的：尊重P７0 ４．区别个性的主要心理标志：性格Ｐ835. 一般能力:观察力、记忆力、抽像概括能力Ｐ8７多选第四章公共关系（单：3双:1 分值５)１. 三个臭皮匠,顶个诸葛亮反映：合力功能P1042. 远亲不如近邻反映:临近因素P1０73. 以貌取人:晕轮效应P１1５P１154. 物企开展公共关系活动的方法：Ｐ128多选第五章行政学(单：2双：1 分值4）1. 行政权力是一种强制性的权力。
Ｐ1３3 （同2010年考试第19题）2.政府在市场经济中的功能：制定规则宏观调控市场监管公共服务。
P134多选３．工商行政管理的对像：市场经营主体及市场经济活动。
P13８第六章法律(单：４双:2分值8)１.17岁的人以自已的劳动力为主要生活来源：完全行事民为能力Ｐ16０2.业主帮相邻业主家损坏的窗户修好:无因管理P16３3.共有和共同管理Ｐ1834.物业管理法律关系的基本主体: Ｐ19６多选或物业管理民事法律关系的基本主体：P１96不知是试题上是哪个,我答的是上面那个5.物业服务合同是什么合同：债权合同(我选的是物权合同)6.物业服务合同的性质：P2０６多选(同2010年考试第59题）第七章统计学（单:4 双:1分值６）1．统计分组的每个标志总量必须具有:同质性2.一个企业以性别分组，则３.调查组织形式分类:统计报表和专门调查。
物业管理师考试管理实务真题及答案
物业管理师考试管理实务真题及答案Pleasure Group Office【T985AB-B866SYT-B182C-BS682T-STT18】2011年物业管理师考试管理实务真题及答案一、单项选择题(共10题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意)1.在包干制下，物业管理的会计主体是()。
A.物业管理项目B.物业服务企业C.业主委员会D.业主大会2.物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记;②备齐资料;③办理开工手续;④签订管理服务协议;⑤施工;⑥验收。
上述内容正确的流程应是()。
A.④→①→②→③→⑤→⑥B.①→④→②→③→⑤→⑥C.②→①→④→③→⑤→⑥D.②→④→①→③→⑤→⑥3.关于房屋共用设施设备管理工作内容的说法，错误的是()。
A.定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染B.建立消防设备巡视、检查、测试制度C.电梯每隔两年要由政府技术监督部门进行检查D.建立空调系统技术档案4.某物业服务企业向全体员工公布评选出的“2010年度十佳员工”，应使用的行政公文文种是()A.计划B.通知C.通报D.意见5.物业服务企业薪酬体系设计的步骤主要包括：①职位分析;②职位评价;③薪酬体系的实施和修正;④薪酬结构设计;⑤薪酬定位;⑥薪酬调查。
上述步骤正确的顺序是()。
A.①→②→⑥→⑤→④→③B.⑤→④→③→①→②→⑥C.④→③→①→⑤→②→⑥D.③→①→⑤→④→⑥→②6.下列收入中，应当计征物业服务企业营业税的是()。
A.代收的水费和电费B.代收的专项维修资金C.代收的房租收入D.从事代理业务取得的手续费收入7.房屋共用部分和共用设施的检测、检修与运行记录档案的保存期限应不低于设备使用年限的()倍。
8.关于物业服务的基本内容和质量要求，应当包含在()文件中。
A.大厦管理规约B.住宅使用说明书C.员工行为管理规定D.物业服务合同9.某住宅小区业主李某向物业项目管理机构投诉，物业管理人员应采取的处理措施包括：①记录投诉内容;②提出解决投诉的方案;③调查分析投诉原因;④确定处理投诉责任人;⑤答复业主及回访。
2011年度全国物业管理师资格考试《物业经营管理》试题及答案
2011年度全国物业管理师资格考试《物业经营管理》试卷一、单项选择题(共60题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意)1.关于物业经营管理内涵的说法，错误的是( )。
A.物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务B.物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理C.物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的一系列的经营活动D.收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润和回报2.关于写字楼分类的说法，正确的是( )。
A.写字楼分为出租型写字楼和政府办公楼两种类型B.我国统一的写字楼分类标准将写字楼分为甲、乙、丙三个等级C.建筑面积是写字楼分类的主要依据，D.写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断3.关于区域购物中心的说法，错误的是( )。
A.区域购物中心通常集购物、休闲、娱乐、饮食于一体B.区域购物中心定位于高端消费，针对的是高收入人群C.区域购物中心在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性D.区域购物中心不是各类商家简单的集合，而是一个高效运作的统一体4.下列各类物业中，不属于物业经营管理活动管理对象的是( )。
A.丙级写字楼B.居住区商场C.公立小学D.出租型别墅5.关于房地产组合投资管理的说法，正确的是( )。
A.房地产组合投资管理是物业管理中的最基础性工作B.房地产组合投资管理包括物业管理、设施管理和房地产资产管理三个部分C.房地产组合投资管理以运行管理和服务为主D.房地产组合投资管理以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产6.下列工作中，不属于物业经营管理战略性工作的是( )。
A.决策分析B.构建信息基础C.现金流和成本管理D.资产组合7.房地产开发投资通常从( )开始。
A.规划设计B.购置土地C.工程建设D.品牌设计8.关于房地产置业投资的说法，正确的是( )。
2011年 7月中央电大专科《物业管理实务(1)》期末考试试题及答案
2011年 7月中央电大专科《物业管理实务（1）》期末考试试题及答案说明：试卷号：2225课程代码：01577适用专业及学历层次：物业管理；专科考试：形考（纸考、比例30%）；终考（纸考、比例70%）一、判断题1．根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对<物业管理条例》进行了修改，如将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作了修改。
(对)2．“空间”作为物，可成为区分所有权的客体。
(对)3．管理规约是区分所有权人团体的最高法治规范。
(错)改正：“法治”改为“自治”。
4．在停车场交通组织规划时，必须将车的活动放在首位。
(错)改为：“车的活动’’‘‘人的活动”。
5．物业经营管理，有利于提高物业管理企业自身素质及业主委员会的自治能力，并丰富和发展了物业管理交易市场。
(对)6．物业管理招标投标实质上是围绕物业所有权的一种交易方式。
(错)改为：“所有权”改为“服务权”。
7．物业竣工验收是指物业服务公司接交开发建设单位或业主委托管理的新建成或原有物业时、以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。
(错)改为：“物业竣工验收”改为“承接查验”。
8．针对普遍性、战略性、长远性问题开展的基础性、常规性的培训工作属于拔优培训。
(错)改为：将“拔优培训”改为“全员培训”。
9．服务是由人的活动构成的、无形的、也可以用物质尺度衡量的、具有价值量的行为效用。
(错)改为：将“也可以”改为“难以”。
10.物业管理虽然采用企业化方式，但从本质上讲其根本属性是公共管理的属性。
(对)二、单项选择题1．从物业管理的角度，物业是指(C)。
A．一个建筑群B．一个居住小区（大厦）C．已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和相关场地D．土地2．(B)在区分所有权中占主导地位。
A．共有所有权B．专有所有权C．物业使用权 D．成员权3. 2007年10月1日起实施新《物业管理条例》规定：业主大会决定改建、重建建筑物及其附属设施事项时，应当经专有部分占建筑物总面积____以上的业主且占总人数____以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
2011年物业管理师考试《物业管理实务》真题与答案
2011年度全国物业管理师执业资格考试试卷《物业管理实务》一、单项选择题(共10题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意)1.在包干制下，物业管理的会计主体是()。
A.物业管理项目B.物业服务企业C.业主委员会D.业主大会2.物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记;②备齐资料;③办理开工手续;④签订管理服务协议;⑤施工;⑥验收。
上述内容正确的流程应是()。
A.④→①→②→③→⑤→⑥B.①→④→②→③→⑤→⑥C.②→①→④→③→⑤→⑥D.②→④→①→③→⑤→⑥3.关于房屋共用设施设备管理工作内容的说法，错误的是()。
A.定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染B.建立消防设备巡视、检查、测试制度C.电梯每隔两年要由政府技术监督部门进行检查D.建立空调系统技术档案4.某物业服务企业向全体员工公布评选出的“2010年度十佳员工”，应使用的行政公文文种是()A.计划B.通知C.通报D.意见5.物业服务企业薪酬体系设计的步骤主要包括：①职位分析;②职位评价;③薪酬体系的实施和修正;④薪酬结构设计;⑤薪酬定位;⑥薪酬调查。
上述步骤正确的顺序是()。
A.①→②→⑥→⑤→④→③B.⑤→④→③→①→②→⑥C.④→③→①→⑤→②→⑥D.③→①→⑤→④→⑥→②6.下列收入中，应当计征物业服务企业营业税的是()。
A.代收的水费和电费B.代收的专项维修资金C.代收的房租收入D.从事代理业务取得的手续费收入7.房屋共用部分和共用设施的检测、检修与运行记录档案的保存期限应不低于设备使用年限的()倍。
A.2.0B.2.5C.3.0D.3.58.关于物业服务的基本内容和质量要求，应当包含在()文件中。
A.大厦管理规约B.住宅使用说明书C.员工行为管理规定D.物业服务合同9.某住宅小区业主李某向物业项目管理机构投诉，物业管理人员应采取的处理措施包括：①记录投诉内容;②提出解决投诉的方案;③调查分析投诉原因;④确定处理投诉责任人;⑤答复业主及回访。
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2011 年度全国物业管理师执业资格考试试卷《物业管理实务》一、单项选择题(共10题，每题 1 分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意)1. 在包干制下，物业管理的会计主体是() 。
A. 物业管理项目B. 物业服务企业C. 业主委员会D. 业主大会2. 物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记；②备齐资料；③办理开工手续；④签订管理服务协议；⑤施工；⑥验收。
上述内容正确的流程应是()。
A. ④T①T②T③T⑤T⑥B. ①T④T②T③T⑤T⑥C. ②T①T④T③T⑤T⑥D. ②T④T①T③T⑤T⑥3. 关于房屋共用设施设备管理工作内容的说法，错误的是() 。
A. 定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染B. 建立消防设备巡视、检查、测试制度C. 电梯每隔两年要由政府技术监督部门进行检查D. 建立空调系统技术档案4. 某物业服务企业向全体员工公布评选出的“ 2010 年度十佳员工”，应使用的行政公文文种是()A. 计划B. 通知C. 通报D. 意见5. 物业服务企业薪酬体系设计的步骤主要包括：①职位分析; ②职位评价; ③薪酬体系的实施和修正；④薪酬结构设计；⑤薪酬定位;⑥薪酬调查。
上述步骤正确的顺序是()。
A. ①T②T⑥T⑤T④T③B. ⑤T④T③T①T②T⑥C. ④T③T①T⑤T②T⑥D. ③T①T⑤T④T⑥T②6. 下列收入中，应当计征物业服务企业营业税的是() 。
A. 代收的水费和电费B. 代收的专项维修资金C. 代收的房租收入D. 从事代理业务取得的手续费收入7. 房屋共用部分和共用设施的检测、检修与运行记录档案的保存期限应不低于设备使用年限的() 倍。
A. 2.0B. 2.5C. 3.0D. 3.58. 关于物业服务的基本内容和质量要求，应当包含在() 文件中。
A. 大厦管理规约B. 住宅使用说明书C. 员工行为管理规定D. 物业服务合同9. 某住宅小区业主李某向物业项目管理机构投诉，物业管理人员应采取的处理措施包括：①记录投诉内容；②提出解决投诉的方案；③调查分析投诉原因；④确定处理投诉责任人;⑤答复业主及回访。
上述处理措施的正确顺序应是()。
A. ①T④T③T②T⑤B. ①T③T②T④T⑤C. ①T③T④T②T⑤D. ①T④T②T③T⑤10. 物业销售阶段，建设单位在与购房人签订物业买卖合同时，应当将() 向物业买受人明示并予以说明，物业买受人应予以书面承诺。
A. 物业服务合同B. 管理规约C. 服务标准D. 临时管理规约二、多项选择题(共5题，每题2分。
每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有 1 个错项。
错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5 分)11. 在物业建设阶段，物业服务企业早期介入的主要工作内容包括() 。
A. 确定物业服务收费标准B. 就物业环境的适应性提出建议C. 配合施工单位安装物业设备D. 记录物业项目的隐蔽工程E. 熟悉物业项目供水管线铺设情况12. 下列物业管理档案资料中，属于永久保存的有() 。
A. 物业及重要的附属设施设备的基础性文件资料B. 有关物业更新、改造的会议决议文件C. 物业管理工作中产生的重要决议、决定D. 业主及业主大会的基础资料E. 业主报修和投诉记录13. 当发生高空坠物时，属于正确的处理措施有() 。
A. 发生高空坠物后，有关人员要立即赶到现场，确定坠物造成的危害情况B. 尽快确定坠物来源C. 关闭出入口，劝阻住户及访客暂停出入，防止造成高空坠物事故者乘机逃跑D. 立即清理现场，恢复秩序E. 事后应检查，并通过多种宣传方式，使业主自觉遵守社会公德14. 物业服务企业利润总额包括() 。
A. 企业所属项目上交的酬金B. 营业利润C. 投资净收益D. 营业外收支净额E. 补贴收入15. 物业服务企业公共秩序管理服务的内容包括() 。
A. 出入管理B. 安防系统的维护和管理C. 施工现场管理D. 负责治安管理E. 停车管理三、案例分析题(共10 题，第16题至25题，共80分)案例一某大型住宅小区2005 年建成交付使用。
由于尚未成立业主大会，物业管理公司聘请了30 位业主作为物业服务义务监督员，并定期召开会议征求意见，通报情况。
2010 年，在义务监督员会议上，义务监督员提出如下建议。
(1) 本小区中心花园铁艺围栏锈蚀毁损严重，应予更换。
（2）由物业管理公司同义务监督员共同组成筹备组，组织召开首次业主代表大会，选举产生业主委员会。
同时物业管理公司提出，基于物价上涨，物业管理成本提高，要求提高物业服务费收费标准。
问题：16. 经物业管理公司测算，全部更换铁艺围栏约需费用13万元。
请问更换铁艺围栏事项应由谁决定?如何决定?费用如何解决?17. 义务监督员提出的建议（2）是否可行?请说明理由。
18. 物业管理公司要求提高物业服务费收费标准是否合理?请说明理由，并说出应该采取什么样的合理步骤和方法。
案例二某住宅小区有4栋30 层住宅楼，即将投入使用。
建设单位在前期物业管理服务招标书中有关公共秩序维护的具体要求包括：小区一个门岗和一个监控岗24 小时值班; 小区楼宇内走廊、楼梯间等公共部位昼夜巡视，巡视频率为每小时一次。
另外，本项目招标书已明确，建设单位为该小区无偿提供价值20 万元的固定资产，作为该项目管理服务开办之用。
问题：19. 若该小区每栋每层正常巡视时间为1 分钟，投标物业管理公司每班至少需安排多少个巡视员方能满足招标书中对楼宇公共部位巡视方面的要求?（层与层之间巡视时间忽略不计，要列出计算过程）20. 统一设每月工作天数为30天，如按劳动法规规定，职工平均每月的工作天数为20.83 天，每月加班最多不得超过36 小时，问每名员工每月最长工作时间是多少小时?小区门岗至少需要安排多少名员工?（要列出计算过程，计算结果取整数）21. 假设监控岗由8 名员工运转，而每名员工月基本工资为1500元，投标企业实行综合计算工时制。
如不考虑国家法定节日加班费，统一设每月工作天数为30 天，按劳动法规规定计算职工基本小时工资的月平均工作天数为21.75 天，实行综合计算工时制的超时加班费为职工基本小时工资的 1.5 倍，那么每名员工每小时超时加班工资是多少?每名员工每月超时加班工作时间是多少?每名员工月实际应得工资额是多少?（要列出计算过程，计算结果保留小数点后两位）22. 若该项目前期物业服务合同期限为3 年，物业服务收费中已将建设单位无偿提供的开办固定资产折旧（固定资产折旧年限为 5 年）计入成本，则每年固定资产折旧为多少?如前期物业管理公司合同到期后未被该小区成立的业主大会续聘，前期物业管理公司如何处理建设单位为开办无偿提供的固定资产及其折旧?案例三某高层综合物业项目地处城市中心区，总建筑面积10万m2地下2层，部分为配套停车库，部分为机电设备层。
整个大厦由一台中央空调集中供冷。
绿化面积为项目占地面积5%，且以本地树种和灌木为主。
1 至4 层为商业裙楼，5层以上为散租写字楼。
裙楼出租给不同的企业用作百货商场经营。
物业管理服务由业主聘请的一家物业管理公司承担，出租经营内部区域，由各承租单位自行管理。
问题：23. 节能减排的措施一般可分为技术节能(如投入资金进行设备改造)和管理节能(在管理手段方法等方面上下工夫) 。
请就本项目建筑和设备设施管理分别提出技术节能和管理节能措施各2项以上(含2项)。
24. 该项目物业服务包括房屋维修管理服务、设备设施管理服务、保洁服务、公共秩序管理服务、消防管理服务、绿化管理服务、社区文化等内容。
相对而言，哪些是管理服务的重点工作?请简要说明理由。
25. 在物业服务过程中，相关各方先后提出了以下观点。
(1) 物业服务的消防安全管理不涉及裙楼各出租经营场所。
(2) 各承租单位应分别和物业管理公司签订物业服务合同以方便管理服务。
(3) 百货商场内夜间值班巡视不属于物业管理公司的职责。
(4) 写字楼公共卫生间清洁工作应由物业管理公司承担。
(5) 大厦屋顶设立商业用途广告牌，由物业管理公司经营，收益应交到业主委员会主任指定账户，由业主委员会管理、支配和使用。
请分别指出上述观点正确与否，并对不当或错误的观点说明理由。
参考答案及解析一、单项选择题1、A2、C3、C4、C5、A6、D7、A8、D9、C10、D二、多项选择题11、CDE12、ACD13、ABE14、BCDE15、ABCE三、案例分析题案例一16. 更换铁艺围栏事项应由全体业主决定。
经全体业主2/3 以上通过后实施。
费用由业主自筹或从住宅专项维修资金中列支。
17. 义务监督员提出的建议（2）不可行。
理由：业主代表大会筹备组应由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成，义务监督员是由物业公司聘请，不能代表全体业主行使权利。
18. 物业管理公司要求提高物业服务费收费标准合理。
理由：物业服务费收费标准既不能低于正常的管理服务成本的标价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。
应该采取的合理步骤和方法：由业主与物业服务企业根据规定的基准价和价格浮动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素而调整。
案例二19. 投标物业管理公司每班至少需安排巡视员人数=4X 30/60=2（人）。
20. 每名员工每月最长工作时间=20.83 X 8+36=202.64（小时）。
小区门岗至少需要安排的员工人数=24X 30/202.64=3.55=4（人）。
21. 每名员工每小时超时加班工资=1500/（21.75 X8）X1.5=12.93（元）。
每名员工每月超时加班工作时间=（30 —21.75）X 8=66（小时）。
每名员工月实际应得工资额=1500+12.93X 66=2353.38（元）。
22. 每年固定资产折旧=20/5=4（万元）。
前期物业管理公司应向建设单位移交固定资产。
案例三23. 技术节能措施有：对耗能较大设备的更换，提高设备技术水平或工艺水平。
管理节能措施如下。
(1) 落实组织和管理体系。
(2) 加强节能宣传和培训，树立节能意识。
(3) 建立能源消耗的计划和考核制度。
(4) 在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用。
(5) 调整设备运行时间，实行节能运行程序，特别注意控制空调、室外照明和霓虹灯等的开关时间。
(6) 合理设定运行参数(如空调温控点) ，既保证正常使用功能，又节省能源。
24. 房屋维修管理服务、设备设施管理服务和消防管理服务是管理服务的重点工作。
理由：房屋及设施设备管理涉及面广，技术含量高，关系到物业的正常运行和安全使用，是物业管理的重要内容之一，消防管理服务直接涉及业主的生命财产安全。
25. 观点正确与否的判断如下。
(1) 不正确。
理由：物业服务的消防安全管理涉及整个物业项目。