财税实务免征年限5变2 个人转让住房营业税要注意问题有哪些
2022年二手房增值税分析：增值越小缴税越少
2022年二手房增值税分析：增值越小缴税越少2022年这次“营改增”相比以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。
营业税下，个人二手房买卖需缴纳5%的营业税，符合肯定条件的住房买卖可免征营业税。
2022年二手房增值税分析详情如下。
专家表示，房屋增值越小，缴纳的增值税税额也就越少。
3月13日，国税总局局长王军表示，国税总局将会同财政部，尽快公布“营改增”实施方案，最快有望于全国两会后就提交审定。
值得留意的是，此次“营改增”首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。
中原地产首席分析师在接受《证券日报》记者采访时表示，二手房交易环节实施“营改增”，并非肯定会增加购房者的交易成本。
财政部2月17日发布的《关于调整房地产交易环节契税、营业税优待政策的通知》显示，除北上广深城市外，全部住房（包括一般和非一般住房）只要满2年（含2年），对外销售均免征营业税。
而北上广深仍旧适用去年老政策，满2年（含2年）非一般住房，根据其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；满2年（含2年）一般住房，才免征营业税。
张大伟表示，在二手房交易未实施“营改增”之前，二手房交易环节中的营业税只有部分房源缴纳。
目前2年内营业税的税基是销售价格，将来假如将增值税变成增值部分，那么税基将变小。
也就是说，即使日后转变，那么最终的税基加税率所造成的影响也比较有限。
另外，据测算，假如根据目前营业税征收的5.5%税率来计算，那么，转让100万元住宅且不考虑免征等因素，共需交纳5.5万元营业税。
假如二手房交易日后实施“营改增”，那么计算增值税则需考虑销项税额以及进项税额。
更多最新二手房行业市场分析信息请查阅发布的《2022-2022年二手房交易行业深度分析及“十三五”进展规划指导报告》。
假设购房者购买了一套50万元的住房，且目前价格上升至100万元，则这个时候的进项税额为50/（1+11%）*11%约为5万元；而销项税额为100/（1+11%）*11%约为10万元，也就是说增值税税额约为5万元。
二手房买卖中的过户税费与税费减免政策
二手房买卖中的过户税费与税费减免政策在二手房买卖过程中，过户税费是一项重要的费用，涉及到双方买卖双方的财务安排。
同时，政府也出台了相应的税费减免政策，以鼓励二手房市场的交易活跃。
本文将详细介绍二手房买卖中的过户税费以及税费减免政策。
一、过户税费的构成在二手房买卖过程中，过户税费主要包括契税、个税和印花税。
具体计算方式如下：1. 契税：根据国家相关规定，契税是根据买卖合同成交总价的比例来计算的。
一般情况下，契税的税率为1%到3%不等。
不同地区的政策可能会有所不同。
2. 个税：根据相关法律法规，二手房卖家在出售房屋后所得的差额是需要缴纳个税的。
个税的计算方式与个人的纳税年度收入相关，并根据不同省市的政策进行调整。
3. 印花税：印花税是指在房屋买卖过程中，需要购买印花税票据的费用。
印花税的金额一般为房屋总价的0.05%到0.1%不等。
具体金额根据地方政府政策而有所不同。
二、税费减免政策为了促进二手房市场的发展，政府出台了一系列的税费减免政策，从而减轻了买卖双方的负担。
以下是几种常见的税费减免政策：1. 首套房购房者免征契税：对于首次购买住房的购房者来说，可以享受到免征契税的政策。
同时，对于特殊群体，如新毕业生、军人、残疾人等，还可以根据相关政策享受到更多的税费优惠。
2. 二套房差额部分减半征收契税：对于已拥有一套住房并且购买第二套住房的购房者来说，可以享受到差额部分减半征收契税的政策。
这也是为了避免个人炒房行为，鼓励正常的购房需求。
3. 面积较小的房屋减免契税：对于面积较小的房屋，政府也会给予一定的契税减免政策，以减轻购房者的经济负担。
具体减免的金额根据不同城市的政策而有所不同。
除了以上几种税费减免政策外，还有一些地方政府针对特定群体或特定区域出台的税费优惠政策，具体情况需要根据当地政策进行了解。
三、税费减免政策的申请流程要享受税费减免政策，买卖双方需要按照规定的程序进行申请。
一般来说，申请流程如下：1. 准备材料：买卖双方需要准备相关购房合同、房产证、身份证等证明材料。
关于二手房买卖的“满二”及“满五唯一”
关于二手房买卖的“满二”及“满五唯一”“满二”或“满五唯一”中的“满二、满五”是以契税票填发日期或房产证登记日期孰先原则计算是否满5年（含5年）或者满2年（含2年）。
“唯一”则是指业主在深圳家庭在国土局系统里得只有这一套房子。
通常情况下，房子满足“满二”的条件即可免征增值税：1、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照销售收入5%的征收率全额征收增值税；2、个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额按照5%的征收率征收增值税；3、个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
通常情况下，满足“满五唯一”的条件即可免房子的个税和增值税（“满二唯一”中的唯一其实并没有什么特殊含义，只有“满五唯一”有另外的含义）：1、个人将购买5年以上（5年）的住房，并且是唯一住房对外销售的的不需要交个人所得税；2、个人销售购买5年以上（5年）的住房，不是唯一住房的需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者计税价的1%、1.5%或3%（核定征收率标准为：普通住房为1%，非普通住房或非住宅类房产为1.5%，拍卖房为3%。
）；3、个人销售购买不满5年的住房，需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者计税价的1%、1.5%或3%（核定征收率标准为：普通住房为1%，非普通住房或非住宅类房产为1.5%，拍卖房为3%。
）；买“满五睢一”的房子能省多少钱？大家都知道，买房时除了要付房子本身的钱以外，还要很多税。
“满五唯一”可以减免很多税，但到底可以省多少钱呢？下面以深圳一套80平方米的住宅为例，为你算算能省多少钱。
且该房为卖家家庭唯一住房，买家购置首套房产，过户评估价400万、原值200万。
国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知
国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知文章属性•【制定机关】国家税务总局•【公布日期】2006.07.18•【文号】国税发[2006]108号•【施行日期】2006.07.18•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】已被修改•【主题分类】个人所得税正文国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（国税发[2006]108号）各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，河北、黑龙江、江苏、浙江、山东、安徽、福建、江西、河南、湖南、广东、广西、重庆、贵州、青海、宁夏、新疆、甘肃省（自治区、直辖市）财政厅（局），青岛、宁波、厦门市财政局：《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。
之后，根据我国经济形势发展需要，《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）对个人转让住房的个人所得税应纳税所得额计算和换购住房的个人所得税有关问题做了具体规定。
目前，在征收个人转让住房的个人所得税中，各地又反映出一些需要进一步明确的问题。
为完善制度，加强征管，根据个人所得税法和税收征收管理法的有关规定精神，现就有关问题通知如下：一、对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。
纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。
二、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
（一）房屋原值具体为：1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
财税[2015]39号解读：个人出售满2年普通住房免营业税
![财税[2015]39号解读：个人出售满2年普通住房免营业税](https://img.taocdn.com/s3/m/5fb60e2f78563c1ec5da50e2524de518964bd362.png)
财税[2015]39号解读：个人出售满2年普通住房免营业税税收政策——财税[2015]39号财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知土地政策——国土资发[2015]37号关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知贷款政策——中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知一、政策内容1.个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；2.个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；3.个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
二、具体操作文件《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发﹝2005﹞26号）《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发﹝2005﹞89号）《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发﹝2005﹞172号）三、具体实务操作问题（一）普通住房与非普通住房的标准。
根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发﹝2005﹞26号）规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。
允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
因此，不同地区普通住房与非普通住房各地都有自己的标准，纳税人应关注本地的具体标准。
（二）购买房屋的时间实务操作关键点：购买房屋的时间非房屋年龄国税发[2005]89号规定个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，国税发[2005]172号文件对购买房屋的时间认定问题进行了进一步明确为契税完税证明上注明的填发日期。
不动产转让5%税率依据
不动产转让5%税率依据
不动产转让5%税率依据主要有以下两个方面：
1. 个人住房的转让：根据《个人所得税法》第十七条规定，个
人出售自己的唯一住房，所取得的收入在满足一定条件后可以享受5%
的个人所得税优惠税率。
具体条件是：个人出售自己的唯一住房，已取得不动产权证并实
际居住满五年，或者已取得不动产权证并实际居住不满五年但该房屋
不经转让已取得您持有的住房时即有三年以上;既下述情况的个人住房，5%税率优惠不适用：（1）出售取得自然人遗赠的房屋;（2）出售取得
自己直系亲属出资建造的住房但享受了直系亲属名下住房的相应减免.
2. 商业、办公及其他非个人住房的转让：根据《中华人民共和
国个人所得税法实施条例》第七十条规定，个人转让不动产时，除个
人住房以外的，按照1.5%的税率征收个人所得税。
这部分税率和税务
部门规定的5%税率有所不同。
总之，不动产转让的5%税率主要适用于个人住房的转让情况，而商业、办公及其他非个人住房的转让一般适用1.5%的税率。
个人住房转让涉税事项(建议收藏)
个人住房转让涉税事项在房屋产权转让过程中，所涉及的税种税率极为繁杂。
本文旨在梳理各种住房产权转移形态中涉及的个人税务事项。
依照《民法典》，发生住房产权转移的法律行为或法律事实主要有：买卖、赠与、继承、以及婚姻。
本文将基于上述法律行为或法律事实，逐项分析个人住房转让涉税事项。
一、房屋买卖（一）卖方税务就卖方而言，卖方出卖住房涉及的税种包括：增值税及三项附加（城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加）、印花税、土地增值税、个人所得税。
影响税负的第一个因素是卖方售出住房前的持有时间。
持有时间长度直接影响增值税及三项附加税负和个人所得税税负。
根据现行税收政策，卖方售出住房前的持有时间共有三档：持有不满两年、持有满两年、持有满五年。
根据财税【2016】36号附件三第五条，个人将购买不足两年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买两年以上（含两年）的住房对外销售的，免征增值税。
一旦卖方售出住房前的持有时间满五年，就需要考虑到第二个因素，即卖方所售出的住房是否是其家庭的唯一住房。
如果卖方所售出的住房是其家庭的唯一住房，根据财税【1994】20号第二条第（六）项，个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
反之，卖方所售出的住房属于家庭的多套住房，则需根据《个人所得税法》课征个人所得税。
关于卖方的印花税以及土地增值税，根据财税[2008]137号第二条与第三条，对个人出售住房的，暂免征收印花税和土地增值税。
个人住房卖方税负总结如下表：旁白：现在知道为什么房屋中介贴出的广告写着“满二”、“满五”、“唯一”、“不唯一”之类的术语了吧！（二）买方税务就买方而言，买方购买住房涉及的税种包括契税和印花税。
影响买方契税税负的核心因素有两个，一是所购卖房屋的面积，二是购买行为的次数、购买房屋的套数。
根据财税(2016)23号第一条和第二条规定，买方购买的房屋建筑面积在90平方米以下的，无论所购买的是家庭唯一住房或者是家庭第二套住房，契税税率为1%。
财税实务财税[2016]23号：二手房税费税率
![财税实务财税[2016]23号：二手房税费税率](https://img.taocdn.com/s3/m/787e05dd9ec3d5bbfd0a7492.png)
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财税实务财税[2016]23号：二手房税费税率
问：1，购买第二套二手房税率是多少？计税总额是按成交价还是其他标准呢？
2，出售第二套已满5年的房子要交哪些税呢？原购房发票已丢失。
答：一、根据《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）的规定：“一、关于契税政策
（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
（三）纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面
查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。
暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。
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【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务免征年限5变2 个人转让住房营业税要注意
问题有哪些
日前，财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）规定，将从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，个人转让住房营业税免征年限由5年变2年。
个人转让住房政策年限执行标准几经变化，后续政策不断补充完善，现将现行个人转让住房税收政策操作规定，以营业税为主体作一归纳汇总，并将印花税、土地增值税、契税、个人所得税等相关规定作一简单梳理，以供操作借鉴。
政策内容
1.个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。
2.个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
3.个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
4.自2015年3月31日起执行，《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2011〕12号）同时废止。
注意事项
1.普通住房与非普通住房的标准
（1）根据国办发〔2005〕26号文件规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
各省、自治区、直辖市要根据。