房地产估价理论与实务10房地产估价方法的运用

例10-1 某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每 层建筑面积2360m2。其中，一二层为出租商铺．三四层 为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用 收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确 定其估价时点的价格为12666元／m2。根据当地商业用房 楼层价格变化规律(一层二层差价2％，二层三层差价5％ ，三层四层差价2％)，判断出二层价格为12309元／m2： ，三层价格为l1694元／m2，四层价格为l1460元/m2：从 而得出估价对象房地产的市场价格为：(12566十12309十 11694十11460) ×2360＝113348440 (元)。 试问：如此确定的最终结果是否正确?为什么? 答：不正确。因为估价对象用途是商住混合，需按不同 用途分别估价。
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第10章 房地产估价方法的运用
（2）房地产转让价格评估，应采用公开市 场价值标准。 （3）从事生产、经营活动的房地产租赁价 格评估，应采用公开市场价值标准。 （4）房地产抵押价值评估，应采用公开市 场价值标准。 （5）房地产课税估价宜采用公开市场价值 标准；并应符合相关税法的有关规定。
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第10章 房地产估价方法的运用
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第10章 房地产估价方法的运用
10.2.2.2成本法的难点 相对于求取重置价格或重建价格而言，折旧的 求取要更难一些，这也是成本法的难点所在。 这里所说的折旧计算当然不是会计意义上的折 旧计算，估价中所说的折旧是指估价对象房地 产因为使用和时间的推移以及其他因素而造成 的价值减损，包括物质上的、功能上的和经济 上的折旧。严格说，这不是仅靠计算可以确定 的，而要靠市场来确定：市场认可的某类旧房 的交易价格为同类新房价格的80％，则该旧房 相对于新房的“折旧率”就是20％。
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第10章 房地产估价方法的运用
10.2几种主要房地产估价方法的实质与难点
10.2.1市场法 10.2.1.1市场法的实质 市场法是最常用、最能反映房地产估价的价值 标准的方法，市场法的实质是以房地产的市场 交易价格为导向求取估价对象价值，即通过大 量已经成交的相同或类似房地产的成交价格， 来确定估价对象房地产的价值，是替代原理在 房地产价值评估中的运用。
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第10章 房地产估价方法的运用
10.2.1.2市场法的难点 如果市场上能够找到与估价对象房地产状 况完全一样，交易日期和估价时点一致， 交易情况也完全符合公开市场的要求的可 比实例，那么应用市场法就不存在任何难 度。但由于上述要求实际上是不可能达到 。所以要求进行必要的修正或调整，市场 法的难点也正在于各因素的修正或调整。
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收益法是预计估价对象未来的正常净收益， 选用适当的资本化率将其折现到估价时点后 累加，以此估算估价对象的客观合理价格或 价值的方法。 成本法是求取估价对象在估价时点的重置价 格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对 象的客观合理价格或价值的方法。 假设开发法是预计估价对象开发完成后的价 值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润 等，以此估算估价对象的客观合理价格或价 值的方法。
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10.1.3 价值标准、估价方法与估价目的 运用估价方法进行各种目的的估价：在土 地使用权出让价格评估、房地产转让价格 评估、(从事生产、经营活动的)房地产租赁 价格评估、房地产抵押价值评估时，大多 应采用公开市场价值标准： （1）土地使用权出让价格评估，应分清土 地使用权协议、招标、拍卖的出让方式。 协议出让的价格评估，应采用公开市场价 值标准。招标和拍卖出让的价格评估，应 为招标和拍卖底价评估。
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第10章 房地产估价方法的运用
10.1.2公开市场价值标准与各种估价方法
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期发 生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似 房地产的已知价格作适当的修正，以此推算估 价对象的客观合理价格或价值的方法。 从市场比较法的这个定义可以看出：市场比较 法的出发点是实际交易的类似房地产的已知价 格，即市场实际成交价格(正常价格或可修正 为正常价格)，而终极目的是确定出估价对象 的客观合理价格或价值，也即公开市场价值。
前言
Байду номын сангаас
第 10 章 大家好！现在我
们来大致了解一下计 房地产估价方法的运用
算机的全貌。
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第10章 房地产估价方法的运用
• 10.1房地产估价方法综述
10.1.1房地产估价的公开市场价值标准 房地产估价的价值标准要解决的是房地产估价 的最根本的问题，即房地产估价是“估什么前 提条件下房地产价值”的问题。 进行房地产估价，首先要解决“估什么”的问 题，公开市场价值标准告诉我们，估价时通常 是要估房地产的公开市场价值。这样的价值标 准对房地产估价的方法起着决定性的作用。
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10.2.4假设开发法 10.2.4.1假设开发法的实质 假设开发法实际上是可以看作是市场比较 法原理和成本法原理的综合运用：通常是 先用市场比较法确定该非最终产品房地产 在成为最终产品房地产以后的价格，再扣 除由非最终产品到最终产品过程中所需的 各项投入和税费、利润，此时的计算是采 用成本法进行预估算，从而反算出估价对 象在非最终产品状态的价格。
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10.2.3收益法 10.2.3.1收益法的实质 收益法的实质是以房地产在估价时点之后所能 创造的收益确定房地产在估价时点的价值，具 体的计算方法是将房地产未来(这里用“未来 ”代指“估价时点之后”)所创造的净收益逐 年折现到估价时点并累加，累加之和即为房地 产在估价时点的价值。 10.2.3.2收益法的难点 收益法的难点一是求取净收益时扣除项目“运 营费用”的准确界定，二是确定报酬率。
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第10章 房地产估价方法的运用
10.2.2成本法 10.2.2.1成本法的实质 成本法是通过求取估价对象在估价时点的重 置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估 价对象的客观合理价格或价值的方法。 成本法的实质是：通过对估价对象房地产的 各组成部分的市场价格的估算，最终确定估 价对象整体的市场价格。