公共建筑综合体项目规划论文

公共建筑综合体项目规划论文摘要：公共建筑综合体项目具有建筑体量大、功能全、专业复杂，技术难点多，场地紧张，材料、人力、物力耗用多等特点，因此需要相关工作人员做好公共建筑综合体项目的规划与施工管理工作，推动公共建筑综合体项目的进一步发展。

前言公共建筑综合体项目的特点是将商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间形态的三项以上进行组合，形成相互依存、相互助益、多功能高效率、满足居住者诸多需求的综合建筑群体。

1公共建筑综合体项目规划方案的适应性和风险性调研1.1公共建筑综合体项目规划分析在项目规划阶段，对项目初步选址的社会环境、工商经济、人文发展及交通规划等情况进行规划方案的适应性、风险性调研。

调研主要环绕以下几方面：一是财务风险控制，要仔细进行项目的财务风险测算，控制投资收益和现金流断裂的风险；二是规划指标控制，要把握好规划用地的性质和指标，在政策范围内要有灵活性；三是项目定位控制，要项目定位合理：是建设高档城市综合体还是社区型城市综合体，并以此来明确设计要求和投资规模；四是业态布局控制，要做到业态布局合理，具体如项目的住宅、办公、商业、酒店、酒店式公寓、商铺等业态布局的需求及适用合理性，彼此之间组合、平衡和互补的可能性等等；五是消费能力及发展趋势的调查和测评，如果没有消费能力支持，城市综合体今后的运营与生存就会存在问题；同时通过测评，在规划时可充分了解商户的功能需求，使项目招商聚焦消费对象和群体，从而更好地优化商业配套的关键需求。

1.2在规划调研的基础上进行可行性分析和研究。

（1）“综合体项目”的可行性，调研崇明岛开发需求与本项目建设目标相符性。

在进行“SOT”分析的基础上，项目可行性研究主要围绕“需要”什么与“投资提供能力”之间选择；（2）“综合体项目”的定位、规划、布局的研究。

如：确定项目定位、建设规模、建筑类别、等级标准等等。

其中，准确定义项目、科学规划好项目是设计和建设的前提条件；（3）“综合体项目工程”实施可行性分析和研究。

从项目的选址、功能、规模、法律、法规、环境、时间效益、安全与质量、工期等动态分析项目实施的可能性。

（4）“综合体项目”的投资回报测算和分析。

从注册资金、银行贷款、房产销售、商业经营、建设投资、现金流量、管理费用和税金等方面进行投资回报测算和分析，以充分了解项目的风险性。

1.3编制科学合理的项目建议书公共建筑综合体项目建议书编制不仅应严格遵循国家相关建设法规，还必须符合项目实际需求，是项目顺利实施的首要保证。

其内容包括：立项需求、项目选址、建设内容及规模、环境评价、建设方案、建设工期、投资估算、资金筹措及经济效益分析等内容。

2公共建筑综合体项目施工组织管理2.1 建设方的管理（1）建设方首先需要制定项目管理规划方案，主要内容应包含项目目标管理方案、项目组织、总进度计划、成本管理、分承包方管理、设计管理、工程质量控制、项目材料和设备采购计划、文件管理、项目验收管理等。

（2）强化工程合同管理的核心地位，以合同为主线、为核心实施工程项目管理。

从组织上采取措施，实施制度化、标准化的合同管理，制定一整套合同管理的有关工作制度和规定。

（3）重视监理工作，强化总包管理。

团结合作，步调一致，建立一个有权威的、反应快、效率高的协调管理机构。

各施工队伍的施工协调主要由施工总承包方承担，业主方、监理方协助和支持总包方的管理。

（4）样板先行。

工程主体施工前就择场地展开样板房的建设。

样板房的施工主要针对五星级酒店。

选取几个标准型式的客房、公共走道、电梯间及标准层幕墙等，重新组合设计样板房施工图。

通过提前样板房的施工，观摩建筑布局、幕墙型式、结构建筑和机电设计的缺陷或需要优化改进之处，研判确定精装修方案，能减少设计缺陷、减少设计变更、降低成本、赢得工期。

（5）重视建筑方案的规划设计。

以规划设计为重点，追求项目更优的项目定位和设计品质，以极大的精力、较长的时间投入于工程的整体规划和各专业方案的设计工作，聘请国际知名的设计团队进行设计多方案比较和反复优化、改进。

（6）以优秀的管理团队建设，强化工程质量管理。

工程项目管理部门设置齐全，同时聘任园林、幕墙、灯光、室内设计、智能化等各专业顾问公司全面参与工程的设计和施工管理。

建设方的管理人员综合性素质强、技术全面、经验丰富。

以“用心为家”的理念精心设计、施工、选材，质量管理压倒一切，精益求精，以高品质精品工程奉献社会。

（7）管理程序化、制度化、精细化。

以制度为保证，建立层层负责的质量责任制，形成全过程、全方位的质量保证体系。

建立各项工作管理流程、程序，理顺关系，提高工作效率。

2.2 监理方的管理（1）制定了工程监理机构工作考核办法。

对监理工作提出基本要求，并规范监理工作行为；加强内部管理，提高监理人员的业务素质和服务质量。

（2）建立强有力的项目监理团队。

监理属高智能的咨询服务，配备业务能力强、工程经验丰富、年龄结构搭配合理、专业配套齐全的高素质的项目监理班子，是项目监理成功的基本保证。

施行总监理工程师负责制，健全项目监理组织，完善监理的运行制度，主持制定监理规划，组织监理活动实施等。

（3）施行监理例会制度和专题会议制度。

例会每周召开一次，会议内容主要为回顾并检查上周工作，确认下周工作计划，沟通信息，协调解决施工中遇到的问题。

专题会议根据需要由各方组织发起，对工程进程中的专门问题进行研究、作出决定。

（4）建立台帐与报表制度。

建立文档管理、材料设备进场、隐蔽工程验收、工程量审核等各类台帐，监督、控制工程的各分项目标。

做好监理日记、监理安全周报、监理月报，对施工进程中的各种信息进行汇总整理。

2.3总承包方的管理（1）建立适应总承包的组织机构和管理架构。

总包项目管理部下设4个子部门，分别为：土建配套、技术资料及材料、机电配套、酒店管理。

每个部门分别配置几名专职人员管理，施工过程中聘请专业性强的顾问做好指导工作，如钢结构、幕墙工程、超高层施工、酒店装修等方面。

项目经理必须具备较强沟通力、协调力和领悟力；必须熟悉工程设计、施工、采购管理。

（2）做好总包管理规划和管理制度建设建立各项工作管理制度、程序、办法；编制内容详细、安排合理的总体施工进度计划；所有分包单位纳入总包管理范畴。

做好项目事务的总体调控、工作的统筹安排和协调，合理组织各专业施工队伍的有序施工作业，做好工程质量、进度、安全文明、成品保护等总体协调管理工作，并制定相应的管理细则。

（3）建立信息管理集成协同系统，运用先进的计算机管理系统进行项目管理管理信息系统内容涵盖工程管理各个方面。

通过该系统的开发实施，将原来分散的项目管理及与项目建设有关的各种数据进行有效地组织、分类，使办公、业务处理流程规范化，提高工作效率和业务处理能力、降低运营成本，促进了整个施工技术和管理水平的提高。

3落实各方管理职责和经济责任3.1建立施工全过程项目管理以合同管理为基础、网络计划为指令、制度化管理为手段，以建立施工全过程项目管理体系为重点，落实各方管理职责和经济责任，确保安全、质量及工期等目标的实现。

在施工管理的具体实施中，建设单位通过委托工程监理、投资监理等咨询单位，落实规范化管理。

同时，有序组织设计、施工、检测等全体项目参与单位信息沟通、会议协调、合理决策及检查评价考核等手段，切实抓好工程各方面的管理，是确保各项建设目标实现的关键。

3.2建立安全文明生产常态化管理体系项目建设需要狠抓安全生产常态化管理。

一是建立安全生产标准化管理体系；二是组织建设各方对安全生产危险源的分析，做好预案和落实防范措施；三是落实安全生产专项费用的使用；四是安全生产的专业检查与整改相结合；五是建立安全生产的责任与考核体系。

3.3建立施工技术和组织的措施管理公共建筑综合体项目中的建筑单体由于组成不同，内容及形式各异。

因此施工组织方案应差别化。

一是对各建筑单体与总体间的施工技术措施的实施，要有一个不断调整与完善过程；二是对新技术的应用要与成熟的技术相结合；三是成本控制分级管理，量化到各个具体子项目；四是进度计划的调整贯彻施工全过程。

3.4建立全面质量管理公共建筑综合体项目建设必须狠抓工程质量的控制。

一是针对建设各方不同的责任，建立全面质量管理的标准化体系（材料、设备、劳务、工序、服务、产品保护等）；二是通过专项检查与整改，考核对质量管理制度的落实（工程和工作质量）；三是做好阶段小结与抓整改措施的落实。

3.5 建立进度计划体系管理首先建立以总工期指标为目标的进度计划管理体系、总包管理责任制，编制落实项目总进度计划、单位工程进度计划、按工程实施要求编制包含人员、材料、机械等相关内容的月、周等施工进度计划；其次要坚持计划管理的严肃性，对延误事件必须追究原因落实责任，并制定纠偏措施和计划；最后要通过对计划执行的制度化检查，超前排除影响施工进度的因素，落实进度计划。

3.6建立项目建设的竣工档案管理公共建筑综合体项目的建筑群竣工，是相互联系和相对独立的工作。

因为竣工管理始终受控于工程建设的全过程，所以我们要为竣工验收及交付使用提供良好的工作条件：一是做好调试与联动计划及落实；二是检测与评估计划及落实；三是竣工备案和档案管理工作细分到各部门、各责任人，实行常态化管理；四是竣工资料的收集、政府城建档案的提交要完善准确，实现科学化管理。

4结语公共建筑综合体项目具有建筑体量大、功能全、专业复杂，技术难点多，场地紧张，材料、人力、物力耗用多等特点，因此需要相关工作人员做好公共建筑综合体项目的规划与施工管理工作，推动公共建筑综合体项目的进一步发展。

参考文献：[1]张璋.公共建筑综合体项目前期策划及风险研究[D].西安：西安建筑科技大学，2012：1―92[2]郑怀德.基于城市视角的地下城市综合体设计研究[D].广州：华南理工大学，2012：1―238。