房地产开发企业预收款预缴增值税的计算方法、发票开具及销售额确定(老会计人的经验)
房地产企业销售期房和现房的增值税收入确认的法务与税务处理(老会计人的经验)
房地产企业销售期房和现房的增值税收入确认的法务与税务处理（老会计人的经验）商品房销售包括商品房现售和商品房预售两种情况。
这两种销售行为的增值税纳税义务时间如何确定，必须将有关销售期房和现房的法务与税务进行融合协调处理，才能准确确定。
（一）法律依据根据财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》四十五条第一项规定：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。
开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案（简称网签手续）。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》（法释〔2016〕5号）第十八条物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。
《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）第五条第（二）项的规定，房屋等建筑物、构筑物所有权的不动产权利，依照本条例的规定办理登记。
根据《不动产登记暂行条例实施细则》（中华人民共和国国土资源部令第63号）第八十五条第（一）项的规定，商品房等不动产预售的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记。
房产企业预缴增值税如何账务处理
国家税务总局公告2016年第18号房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计2、本月销售收到预收款 105万，确认预缴增值税按会计准则—基本准则“资产、负债”的规定企业月末负有预交税款的纳税义务，则应确认一项负债，通过应缴税费—应缴增值税（预交税款）核算，在确认负债时，同时确认一项资产，通过预付账款—预交增值税核算。
确认资产的理由，确认负债缴纳税款后，缴纳的税款形成企业可抵顶后期应缴增值税的一项权利，由企业拥有和控制，减少企业后期现金的流出（即导致了企业间接的流入）借：预付账款—预交增值税 3万 105/(1+5%)*3%贷：应缴税费—应缴增值税（预交税款）3万3、按城建税的规定，确定应缴城建税企业在确认预缴增值税的当期，考虑在后期预缴增值税抵扣增值税应缴税额后，能否有应缴增值税，存在不确定性，即在后期抵减增值税后，如果应缴增值税—未交增值税=0，则不存在应按实际缴款的增值税计提缴纳城建税的可能，因此，在确认应缴税费—应缴增值税（预缴税款）的当期，按企业会计准则资产、费用的规定：企业发生的支出不产生经济利益的，或者即使能够产生经济利益但不符合或者不再符合资产确认条件的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。
房地产开发企业增值税计算方法
房地产开发企业增值税计算方法房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。
随着营业税改征增值税的全面推开，房地产开发企业也纳入了增值税的管理。
目前最新的房地产开发企业增值税计算方式如下：一、预交增值税1、政策依据根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。
计算方法为：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。
上述公式中的适用税率或征收率，根据纳税人适用的计税方法不同分别选择，纳税人适用一般计税方法的，按11%的适用税率计算，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。
计税方法依据房地产老项目和新项目分别确定，开工日期在2016年4月30日前的老项目，纳税人可以选择适用简易计税方法，一经选择，36个月内不得变更，上述日期后开工的新项目，只能适用一般计税方法。
2、申报示例某房地产开发企业的新项目，适用一般计税方法。
2017年12月收到诚意金100.00万元、预收房款2,220.00万元。
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%=2,220.00÷（1+11%)*3%=60.00万元3、申报核算2017年12月账务处理：（1）收到诚意金借：银行存款100.00万元贷：其他应付款100.00万元（2）收到预收款借：银行存款2,220.00万元贷：预收账款2,220.00万元（3）预缴增值税借：应交税费-预交增值税60.00万元贷：银行存款60.00万元纳税申报二、土地价款抵扣政策依据1、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》财税〔2016〕36号第一条第（三）项第10点房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
房地产开发企业采取预收款方式预缴增值税的账务处理
房地产开发企业采取预收款⽅式预缴增值税的账务处理⼀、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售⾃⾏开发的房地产项⽬增值税征收管理暂⾏办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：“第⼗条⼀般纳税⼈采取预收款⽅式销售⾃⾏开发的房地产项⽬，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适⽤税率或征收率）×3%适⽤⼀般计税⽅法计税的，按照11%的适⽤税率计算（2019年4⽉1⽇后改为9%）；适⽤简易计税⽅法计税的，按照5%的征收率计算。
⼀般纳税⼈应在取得预收款的次⽉纳税申报期向主管税务机关预缴税款。
”⼆、账务处理（⼀）收到预售款时例1：A房地产开发公司开发房地产项⽬。
该项⽬按⼀般计税⽅法计算，适⽤税率11％，收到客户B交付的预售款66.6万元1、收到预售款时：借：银⾏存款66.6贷：预收帐款 66.62、公司增值税申报期内预缴增值税申报时，填写《增值税预缴税款表》，预缴预售款的预征增值税，预征率为3％，预征的计税依据为全部价款和价外费⽤/（1 +11％）。
借：应交税费——应交增值税——已交税⾦（预售款）1.8万元贷：银⾏存款 1.8万元（⼆）、正式交房销售时增值税的核算根据现有规定，房地产开发公司的房产销售纳税义务发⽣时间⼀般为正式确认交房、移交产权的时间。
因此，正式交房销售时，其增值税的销售额和销项税额的核算与其它增值税⼀般纳税⼈的核算⽅法基本相同，区别在于⼀般存在预收账款的结转。
例2：续上例，A房地产开发公司2016年11⽉23⽇，向客户B正式交房，实现销售，并开具该房产的正式销售的增值税普通发票，显⽰销售额200万元，税额22万元。
客户B之前已经缴纳预售款66.6万元，办理正式交房时⼀次性补交差价155.4万元。
则增值税销项税额核算为：借：银⾏存款155.4借：预收帐款66.6贷：营业收⼊ 200贷：应交税费-应交增值税-销项税额（11％税率） 22（三）、当期⼀般计税⽅法下应纳增值税的核算房地产开发企业⼀般纳税⼈⼀般计税⽅法的增值税计算是：当期应缴增值税＝正式交房实现销售的销项税额—取得的可以并选择抵扣的进项税额—预售款预缴的增值税税额。
房地产开发企业已缴营业税预收款开具增值税发票问题的政策口径和操作方法
房地产开发企业已缴营业税预收款开具增值税发票问题的政策口径和操作方法《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第十七条和第二十四条规定，一般纳税人和小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
现就上述规定在执行过程中涉及的政策口径和操作方法明确如下：1.对企业2016年4月30日前收取的，未开具营业税发票但已缴纳营业税的预收款，房地产开发企业2016年5月1日后可以补开增值税普通发票，并且不需要再缴纳增值税，也不需要将这部分不征增值税销售额填写在增值税纳税申报表上。
2.房地产开发企业对已缴纳营业税的预收款补开增值税普通发票，属于国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第三条第（七）项中“税务总局另有规定的除外”的情形，在2016年12月31日后仍可补开增值税普通发票。
3.房地产开发企业与不动产购买方办理不动产产权转移手续，向购买方开具增值税发票时，若购买方不索取增值税专用发票，房地产开发企业可以将已缴纳营业税的预收款和扣除预收款后应缴纳增值税的不动产销售款分为两条记录开在同一张普通发票上。
若购买方索取增值税专用发票，房地产开发企业应开具两张发票，一张为增值税普通发票，填写企业销售不动产已缴纳营业税的预收款；一张为增值税专用发票，填写企业销售不动产扣除已缴营业税的预收款后应缴纳增值税的不动产销售款。
4.对已缴纳营业税的预收款，房地产开发企业可以按以下方法开具增值税普通发票：（1）企业使用航信公司开票系统（即金税盘）开票的，金额栏填写销售不动产已缴纳营业税的预收款数额，税率栏填0，然后在备注栏注明“税率为0的销售额是已缴纳营业税的预收款”。
房地产开发企业预缴增值税会计处理简析
房地产开发企业预缴增值税会计处理简析房地产开发企业是指依法设立，主要从事房地产开发、销售、代建、物业管理等业务的企业。
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》规定，房地产开发企业应当在销售不动产时预缴增值税。
那么，对于房地产开发企业而言，如何进行预缴增值税的会计处理呢？本文将从以下几个方面进行探讨。
预缴增值税的概念预缴增值税是指房地产开发企业在销售不动产前，根据销售价格的预估值向税务机关缴纳的增值税款项。
预缴增值税是一种预付税款，可以减轻企业销售不动产时的税负。
预缴增值税的税率为5%，征收对象为不动产的销售价款。
在企业销售不动产时，实际应纳增值税额将从预缴税款中扣除。
预缴增值税的会计处理预缴增值税的会计处理实际上是企业对税款的账务处理。
预缴增值税的计提应当按照以下步骤进行。
步骤一：计算预缴增值税额根据不动产的预估销售价格，按照5%的税率计算预缴增值税额。
企业应当将预缴增值税额单独计提。
步骤二：确认预缴增值税贷方科目确认预缴增值税的贷方会计科目。
预缴增值税本质上是一种预付款项，因此应当确认为预付款项的贷方科目。
步骤三：确认预缴增值税借方科目根据预缴增值税的性质，确认预缴增值税借方科目。
当预缴增值税作为销售收入的一部分时，应当确认为销售收入的借方科目；当预缴增值税作为成本的一部分时，应当确认为成本费用的借方科目。
步骤四：确认预缴增值税的凭证根据预缴增值税的计算结果，确认预缴增值税的会计凭证。
凭证中应当明确标注预缴增值税及其借方、贷方科目，以及预估销售价格等信息。
注意事项在进行预缴增值税的会计处理时，企业应当注意以下几点。
注意一：及时处理预缴增值税企业应当及时处理预缴增值税的会计处理，以便及时缴纳税款。
注意二：核对预缴增值税计算结果企业应当核对预缴增值税的计算结果，确保预缴税款的准确性。
注意三：确认预缴增值税的借贷方科目企业应当根据预缴增值税的性质，确认其借贷方科目，以便正确计入会计账簿。
结论房地产开发企业预缴增值税是一种预付税款，可以减轻企业销售不动产时的税负。
房地产开发企业预交土地增值税计算方法及会计处理
房地产开发公司预交土地增值税的计算方法和会计办理1、土地增值税的应税收入《财政部国家税务总局对于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依照问题的通知》（财税 [2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产获得的收入为不含增值税收入。
《国家税务总局对于营改增后土地增值税若干征管规定的通告》（国家税务总局通告 2 016 年第 70 号）：一、对于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
合用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；合用简略计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
2、预交土地增值税的计算依据上述政策，房地产开发公司在收到预收款时：1、一般计税方法下：预交土地增值税=预收款 / （ 1+11%） * 土地增值税预征率2、简略计税方法下：预交土地增值税=预收款 / （ 1+5%）* 土地增值税预征率为方便纳税人，简化土地增值税预收税款计算，依据《国家税务总局对于营改增后土地增值税若干征管规定的通告》（国家税务总局通告2016 年第 70 号）：为方便纳税人，简化土地增值税预收税款计算，房地产开发公司采纳预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可依照以下方法计算土地增值税预征计征依照：土地增值税预征的计征依照=预收款 - 应预缴增值税税款如：某房地产开发公司开发 A 项目（动工日期在2016 年 5 月 1 往后）， 2017 年 7 月销售一般住所预收房款1110 万元，依据当地的规定，土地增值税预征率2%。
则 :1、正常状况下，土地增值税预收税款计算：土地增值税预征的计征依照=不含增值税收入=1110/(1+11%)=1000 万元预交土地增值税税款=不含增值税收入* 土地增值税预征率=1000*2%=20 万元。
2、为方便纳税人，简化土地增值税预收税款计算：应预交的增值税税款=1110/(1+11%)*3%==30 万元土地增值税预征的计征依照=1110-30=1080 万元预交土地增值税税款=1080*2%=万元。
国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知-国税函[2008]299号
![国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知-国税函[2008]299号](https://img.taocdn.com/s3/m/5c68a931bc64783e0912a21614791711cc7979b3.png)
国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函[2008]299号2008年4月11日）各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下：一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
二、预计利润率暂按以下规定的标准确定：（一）非经济适用房开发项目1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。
2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。
3.位于其他地区的，不得低于10％。
（二）经济适用房开发项目经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发＜经济适用房管理办法＞的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3％。
三、房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国税函[2008]44号文件附件1）第4行“利润总额”内。
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房地产开发企业预收款预缴增值税的计算方法、发票开具及销售额确定（老会计人
的经验）
导读:一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税.一经选择简易计税方法计税的,36个月内不得变更为一般计税方法计税.
案例概况
湖南吉祥房地产开发公司营改增后是增值税一般纳税人,2016年5月10日取得其自行开发的房地产预收收入21,000.00万元,该项目《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期是2014年5月8日,该项目取得湖南省财政部门监制的《长沙市政府非税收入一般缴款书》注明的土地出让金5,800万元,该项目如何确认其销售额?
税务分析
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)《附件2:营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定:房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税.
房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目,以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,适用一般计税方法计税的,应以取得的全部价款和价外费用,按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报.
《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定:一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税.
应预缴税款按照以下公式计算:
应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%
适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算.
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税.一
经选择简易计税方法计税的,36个月内不得变更为一般计税方法计税.
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,按照本办法规定预缴税款时,应填报《增值税预缴税款表》.
房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额,应以完税凭证作为合法有效凭证.
根据以上规定,现对房地产开发企业预收款预缴增值税处理事项总结如下:
1.增值税纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税.
适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算.
2.计算预缴增值税时不能扣除价款.
3.预缴增值税的纳税地点在在不动产所在地,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报.
4.预缴增值税时必须取得加盖银行印章的《电子缴税凭证》作为完税凭证,以便将来抵减应纳税额.
5.对预收款预缴增值税时,不得开具发票.
因此,湖南吉祥房地产开发公司2016年6月预缴预收款增值税,可以选择简易计税方法计税,按照5%的征收率计算.应交增值税=21,000.00/(1+5%)*3%=600(万元),并不得开具发票.
小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。
考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。
千万不要再考试通过之后，放松学习。
财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。
要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。
有证书知识比别人多了一个选择。
会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。
学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。