聚焦22号文中房开企预缴增值税的结转时点问题【会计实务文库首发】

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房地产开发企业预缴税款的会计处理-会计实务精选文档首发

会计实务优秀获奖文档首发！房地产开发企业预缴税款的会计处理-会计实务精选文档首发一、基本规定（一）税收政策规定 1、如何预缴税款？国税总局2016年18号公告明确规定采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

并在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

2、如何抵减税款？国税总局2016年18公告规定房开企业纳税义务发生时，应以适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

从上述规定来看，目前的税收政策对房开企业预缴税款的抵减是允许不同项目混合抵减的，另外从增值税申报表的填报方面来看，也是支持混合抵减的。

（二）会计处理规定企业预缴增值税时，借记应交税费预交增值税科目，贷记银行存款科目。

月末，企业应将预交增值税明细科目余额转入未交增值税明细科目，借记应交税费未交增值税科目，贷记应交税费预交增值税科目。

房地产开发企业等在预缴增值税后，应直至纳税义务发生时方可从应交税费预交增值税科目结转至应交税费未交增值税科目。

简易计税的项目根据财会【2016】22文的规定，简易计税明细科目核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务，为此简易计税项目的预缴增值税需通过简易计税科目来反映，这个要与一般计税项目的预缴增值税通过预交增值税科目来反映相区别。

从上述规定来看，财会【2016】22号文对房开企业预缴税款的抵减是按照项目对应抵减的思路来的。

这就和税收政策不一致，产生了税会差异，对于该问题笔者将在下文通过三个案例进行详述。

二、案例讲解案例1：明大房地产开发企业，一般纳税人，有A、B两个开发项目，均备案成老项目。

（1）2016年5月份，A项目预售取得房款2100万元，B项目未满足。

房地产开发企业预收款预缴增值税的计算方法、发票开具及销售额确定(老会计人的经验)

房地产开发企业预收款预缴增值税的计算方法、发票开具及销售额确定（老会计人的经验）导读:一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税.一经选择简易计税方法计税的,36个月内不得变更为一般计税方法计税.案例概况湖南吉祥房地产开发公司营改增后是增值税一般纳税人,2016年5月10日取得其自行开发的房地产预收收入21,000.00万元,该项目《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期是2014年5月8日,该项目取得湖南省财政部门监制的《长沙市政府非税收入一般缴款书》注明的土地出让金5,800万元,该项目如何确认其销售额?税务分析《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)《附件2:营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定:房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税.房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目,以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,适用一般计税方法计税的,应以取得的全部价款和价外费用,按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定:一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税.应预缴税款按照以下公式计算:应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算.一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税.一经选择简易计税方法计税的,36个月内不得变更为一般计税方法计税.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,按照本办法规定预缴税款时,应填报《增值税预缴税款表》.房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额,应以完税凭证作为合法有效凭证.根据以上规定,现对房地产开发企业预收款预缴增值税处理事项总结如下:1.增值税纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税.适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算.2.计算预缴增值税时不能扣除价款.3.预缴增值税的纳税地点在在不动产所在地,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报.4.预缴增值税时必须取得加盖银行印章的《电子缴税凭证》作为完税凭证,以便将来抵减应纳税额.5.对预收款预缴增值税时,不得开具发票.因此,湖南吉祥房地产开发公司2016年6月预缴预收款增值税,可以选择简易计税方法计税,按照5%的征收率计算.应交增值税=21,000.00/(1+5%)*3%=600(万元),并不得开具发票.小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。

会计实务：房地产开发企业预缴的企业所得税如何核算？

房地产开发企业预缴的企业所得税如何核算？
问题：房地产开发企业以前各季度已预缴企业所得税，年底汇算清缴时要减去以前季度的税款，这样怎么结转？分录怎么做？
答：第一，依据《企业所得税法》规定，企业所得税的缴纳方式是按月或季预缴、按年汇算清缴。

在每月或每季有利润的情况下，以利润额为依据计算得出的预缴企业所得税，需作如下分录：
借：应交税费应交企业所得税贷：银行存款或现金
不需要作计提分录，因为企业所得税属于按年征收的税种，它是以企业每一个公历会计年度的应纳税所得额为计税依据的，只需在年末作一次计提分录。

第二，如果没有按月或按季度预缴，就可不作任何分录。

只在年末在当年的利润总额基础上通过纳税调整得出应纳税所得额后，依照适用税率，计算得出当年应缴企业所得税额，并作如下会计处理：
借：所得税费用贷：应交税费应交企业所得税
缴纳时，如果计算得出当年应缴企业所得税额大于已预缴的金额，只就差额作如下分录：
借：应交税费应交企业所得税贷：银行存款或现金
如果计算得出当年应缴企业所得税额小于已预缴的金额，可申请退税或抵下一
年的预缴款。

需要说明的是，上述答案是基于应付税款法的会计处理，在纳税影响会计法下，要考虑递延所得税问题。

课后寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。

因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。

诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。

天道酬勤嘛！。

房地产开发企业预缴增值税会计处理应-计提-[会计实务优质文档]

房地产开发企业预缴增值税会计处理应”计提”[会计实务优质文档]假定A房地产开发公司甲项目(老项目、一般计税)于2016年6月1日采用预收款方式销售住房一套,收取款项111万元,6月份期末由”应交税费——应交增值税”结转至”应交税费——未交增值税”金额为7万元(暂不考虑其他业务).根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)相关规定,A公司应在7月申报期内,向项目所在地主管国税机关预缴增值税3万元(111÷1.11×3%).如果不计提应预缴的税款,而是直接在7月份缴纳: 借:应交税费——预交增值税 3贷:银行存款 3这样做,会有两个麻烦,一是在7月申报期内需要重新梳理、核对6月预收房款的情况,然后计算并缴纳应预缴的增值税;二是在7月缴纳6月应纳税款时,需要一并做下面的会计处理:借:应交税费——未交增值税 7贷:应交税费——预交增值税 3银行存款 4如果不做上述会计处理,直接按7月”应交税费——未交增值税”的期初余额申报缴纳增值税,会使预缴的增值税不能抵减应缴纳的增值税.出现这两个麻烦,是因为在发生预缴义务时,未做预缴税款的”计提”处理.根据预缴增值税的规定,发生纳税义务(如销售建筑服务)或收到预收款(如预售房屋)时,纳税人负有预缴税款的义务,此时,应确认为企业的一项负债,通过”应交税费——预缴增值税”科目核算,由于该负债可以抵减未来应纳增值税款,所以,同时应当将其确认为一项资产,通过”应交税费——未交增值税”科目来核算.于是上面的案例中,在收到预收款111万元的6月,应进行下面的会计处理:借:应交税费——未交增值税 3 (确认为资产)贷:应交税费——预交增值税 3 (确认为负债)这样会计处理后,6月期末,”应交税费——未交增值税”科目余额是贷方4万元(7-3),”应交税费——预交增值税”科目余额是贷方3万元.在7月申报期内,无须核对上月预收房款情况,只需根据7月份期初”应交税费——未交增值税”、”应交税费——预缴增值税”科目余额情况,在申报期内缴纳税款即可:借:应交税费——预交增值税 3应交税费——未交增值税 4贷:银行存款 7应预缴的税款做计提的会计处理,还有一个好处是:提醒纳税人按期预缴增值税.不按规定预缴增值税,后果也很严重.国家税务总局公告2016年第18号第二十八条规定,房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,未按本办法规定预缴或缴纳税款的,由主管国税机关按照《税收征收管理法》及相关规定进行处理.因此,纳税人未按规定预缴增值税,税务机关会处以少缴税款50%到五倍的罚款.如果没有少缴,但未按期预缴,则要自滞纳之日起按日加收万分之五的滞纳金.结语：学习财务会计，要注意两个不良，一个是“营养不良”，没有一定的文史基础，没有科学理论上的准备，没有第一手资料的收集，搞出来的东西，不是面黄肌瘦，就是畸形发展；二是“消化不良”，对于书本知识，无论古人今人或某个权威的学说，要深入钻研，过细咀嚼，独立思考，切忌囫囵吞枣，人云亦云，随波逐流，粗枝大叶，浅尝辄止。

房地产开发企业预售收入的增值税税务处理[会计实务优质文档]

财会类价值文档精品发布！房地产开发企业预售收入的增值税税务处理[会计实务优质文档] 编者按：一般地，纳税人销售服务、无形资产、不动产，以发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为纳税义务时间；先开具发票的，以开具发票的当天为纳税义务时间。

在房地产开发企业的实务中，常常发生房产的预售收入，也应按规定预缴增值税，预缴增值税能否抵扣其进项税留抵额，现与大家试探讨如下。

由于水平有限，若有不当之处，还请海涵，并敬请指正。

我们知道：纳税人销售服务、无形资产、不动产，以发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为纳税义务时间；先开具发票的，以开具发票的当天为纳税义务时间。

房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

房地开发企业以预收款方式销售开发的房地产时，预缴的增值税能否抵扣其留抵额呢？
不能。

预缴增值税时，其应税行为的增值税纳税义务时间并未发生，根据财税[2016]36号等文件的规定，预缴的增值税必须待实际发生纳税义务时，才能抵减留抵进项税额。

案例：北京吉祥房地产开发企业为一般纳税人，于2017年10月预售2017年7月开工尚未开发完毕的房地产项目收入1110万元，销售完工房地产项目收入2220万。

本月有留抵进项税额200万元。

销售时采用一般计税方法，税率11%，预征率3%。

一、预售收入
会计处理：。

房地产开发企业采取预收款方式预缴增值税的账务处理

房地产开发企业采取预收款⽅式预缴增值税的账务处理⼀、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售⾃⾏开发的房地产项⽬增值税征收管理暂⾏办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：“第⼗条⼀般纳税⼈采取预收款⽅式销售⾃⾏开发的房地产项⽬，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适⽤税率或征收率）×3%适⽤⼀般计税⽅法计税的，按照11%的适⽤税率计算（2019年4⽉1⽇后改为9%）；适⽤简易计税⽅法计税的，按照5%的征收率计算。

⼀般纳税⼈应在取得预收款的次⽉纳税申报期向主管税务机关预缴税款。

”⼆、账务处理（⼀）收到预售款时例1：A房地产开发公司开发房地产项⽬。

该项⽬按⼀般计税⽅法计算，适⽤税率11％，收到客户B交付的预售款66.6万元1、收到预售款时：借：银⾏存款66.6贷：预收帐款 66.62、公司增值税申报期内预缴增值税申报时，填写《增值税预缴税款表》，预缴预售款的预征增值税，预征率为3％，预征的计税依据为全部价款和价外费⽤/（1 +11％）。

借：应交税费——应交增值税——已交税⾦（预售款）1.8万元贷：银⾏存款 1.8万元（⼆）、正式交房销售时增值税的核算根据现有规定，房地产开发公司的房产销售纳税义务发⽣时间⼀般为正式确认交房、移交产权的时间。

因此，正式交房销售时，其增值税的销售额和销项税额的核算与其它增值税⼀般纳税⼈的核算⽅法基本相同，区别在于⼀般存在预收账款的结转。

例2：续上例，A房地产开发公司2016年11⽉23⽇，向客户B正式交房，实现销售，并开具该房产的正式销售的增值税普通发票，显⽰销售额200万元，税额22万元。

客户B之前已经缴纳预售款66.6万元，办理正式交房时⼀次性补交差价155.4万元。

则增值税销项税额核算为：借：银⾏存款155.4借：预收帐款66.6贷：营业收⼊ 200贷：应交税费-应交增值税-销项税额（11％税率） 22（三）、当期⼀般计税⽅法下应纳增值税的核算房地产开发企业⼀般纳税⼈⼀般计税⽅法的增值税计算是：当期应缴增值税＝正式交房实现销售的销项税额—取得的可以并选择抵扣的进项税额—预售款预缴的增值税税额。

【实务案例】增值税纳税义务发生时点早于会计收入时点的处理案例【会计实务操作教程】

会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板还是投资者，无论你是税务局还是银行，任何涉及到资金决策的部门都至少要懂得些会计知识。而我们作为专业人员不仅仅是把会计当作“敲门砖”也就是说，不仅仅是获得了资格或者能力就结束了，社会是不断向前进步的，具体到我们的工作中也是会不断发展的，我们学到的东西不可能会一直有用，对于已经舍弃的东西需要我们学习新的知识来替换它，这就是专业能力的保持。因此，那些只把会计当门砖的人，到最后是很难在岗位上立足的。话又说回来，会计实操经验也不是一天两天可以学到的，坚持一天学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。最后希望同学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。
应交税费———应交增值税 (销项税额) 18828.83 (3)根据业主要求,从结算总金额扣除 16万元预收工程款: 借:预收账款———预收工程款 160000 贷:应收账款———应收工程款 160000 因业主要求扣除的预收款 16万元在预收环节已经计算过销项税额甚至开过发票,而按结算金额全额计提销项税额时就存在重复计算,因此可把业主要求扣除的预收款金额对应的销项税额冲回: 扣除的预收款金额对应销项税额=160000÷( 1+11%)×11%≈15855. 86(元) 借:应收账款———×工程增值税 -15855.86 贷:应交税费———应交增值税 (销项税额)-15855.86 上述账务处理,企业也可以根据本单位的核算习惯,和第 (2)项业务合并处理. (此种账务处理方法是在 22号文件的基础上,结合实务操作的便利性自行设置的,不是 22号文件的统一规定.) (4)收到发包单位支付的工程价款 3 万元: 借:银行存款 30000
上述账务处理,企业也可以根据本单位的核算习惯,和第 (2)项业务合并

房地产开发企业预缴增值税会计处理简析

房地产开发企业预缴增值税会计处理简析房地产开发企业是指依法设立，主要从事房地产开发、销售、代建、物业管理等业务的企业。

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》规定，房地产开发企业应当在销售不动产时预缴增值税。

那么，对于房地产开发企业而言，如何进行预缴增值税的会计处理呢？本文将从以下几个方面进行探讨。

预缴增值税的概念预缴增值税是指房地产开发企业在销售不动产前，根据销售价格的预估值向税务机关缴纳的增值税款项。

预缴增值税是一种预付税款，可以减轻企业销售不动产时的税负。

预缴增值税的税率为5%，征收对象为不动产的销售价款。

在企业销售不动产时，实际应纳增值税额将从预缴税款中扣除。

预缴增值税的会计处理预缴增值税的会计处理实际上是企业对税款的账务处理。

预缴增值税的计提应当按照以下步骤进行。

步骤一：计算预缴增值税额根据不动产的预估销售价格，按照5%的税率计算预缴增值税额。

企业应当将预缴增值税额单独计提。

步骤二：确认预缴增值税贷方科目确认预缴增值税的贷方会计科目。

预缴增值税本质上是一种预付款项，因此应当确认为预付款项的贷方科目。

步骤三：确认预缴增值税借方科目根据预缴增值税的性质，确认预缴增值税借方科目。

当预缴增值税作为销售收入的一部分时，应当确认为销售收入的借方科目；当预缴增值税作为成本的一部分时，应当确认为成本费用的借方科目。

步骤四：确认预缴增值税的凭证根据预缴增值税的计算结果，确认预缴增值税的会计凭证。

凭证中应当明确标注预缴增值税及其借方、贷方科目，以及预估销售价格等信息。

注意事项在进行预缴增值税的会计处理时，企业应当注意以下几点。

注意一：及时处理预缴增值税企业应当及时处理预缴增值税的会计处理，以便及时缴纳税款。

注意二：核对预缴增值税计算结果企业应当核对预缴增值税的计算结果，确保预缴税款的准确性。

注意三：确认预缴增值税的借贷方科目企业应当根据预缴增值税的性质，确认其借贷方科目，以便正确计入会计账簿。

结论房地产开发企业预缴增值税是一种预付税款，可以减轻企业销售不动产时的税负。

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2018年年度会计实操优秀获奖文档首发！聚焦22号文中房开企预缴增值税的结转时点问题【2018年最新会计
实务】
【2018年年最新会计实务经验总结，如对您有帮助请打赏！不胜感激！】在学习财会【2016】22号文的过程中,大家都比较关注预缴增值税的账务处理.”预交增值税”这个明细科目,核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等,以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额.很显然,先有了增值税法中的预缴制度,企业需要按照规定进行增值税的预缴,进而引发会计要素的相关变化,才需要进行必要的会计核算.从这个角度来说,增值税制度是本,而会计核算制度其实是末,两者之间需要在逻辑上相互适应.
我们先来分析一下增值税中的预缴制度.同样都是预缴,其实是动因是有所不同的.一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务形成的预缴,是发生在纳税人已经符合增值税纳税义务发生时间的情况下,基于异地经营产生的空间型预缴.而房地产开发企业销售自行开发的房地产项目产生的预缴,主要是针对开发企业并未满足纳税义务发生时间,基于避免税款和收入的错配而产生的时间型预缴.两种预缴动因不同,因此有人推测,在具体操作中确实会有所不同并进一步在会计处理层面产生差异.
按照22号文规定,企业预缴增值税时,借记”应交税费——预交增值税”科目,贷记”银行存款”科目.月末,企业应将”预交增值税”明细科目余额转
入”未交增值税”明细科目,借记”应交税费——未交增值税”科目,贷记”应
交税费——预交增值税”科目.这些会计处理规定主要针对空间型预缴,其实质是将企业的应缴税款在经营地和机构地之间进行必要的分配.
同样按照22号文规定,房地产开发企业在预缴增值税后,并不是直接在月末。