房地产开发企业预缴税款的会计处理
房地产企业预交税费的相关会计处理
童琴芬江苏五星集团建设有限公司摘要:房地产企业预缴税金的会计处理问题目前新的会计准则与税法没有一个明确规定，本文对房地产开发企业在其开发产品未完工前采取预售方式销售预缴的营业税及附加、土地增值税及企业所得税的会计处理从账务处理的意义、会计准则与税法要求的差异及实际操作中各种不同的帐务处理方法等方面进行了分析和探讨,本文认为预售期间,预缴税费作为资产项目,反映了一种特殊的税务资产,准确地反映了企业的法定税收义务的履行情况,更真实公允地反映了企业的财务状况；在结算交付期间，损益表数据完全符合会计准则的确认要求,实现了权责发生制原则、费用与收入的配比原则。
关键词:房地产、预售收入、预缴税金一、预缴税金帐务处理的意义1、税收作为国家财政的源泉，要求平稳匀衡,尽可能不要大起大落。
为保证财政收入的相对稳定性,政府对商品房预售收入实行预征制,其中主要包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税和企业所得税等税种。
２、对企业来说,房地产是一个非常特殊的行业，开发产品具有开发周期长和收入来源的分散性特征。
房地产销售过程包括领取预售许可证、签订《商品房买卖合同》、工程竣工综合验收合格、买受人验收确认、办理产权过户等环节。
预售制度导致了销售资金回笼与收入确认时点之间的时间性差异。
二、会计准则与税法对房地产企业预缴税金处理的差异分析1。
会计准则的处理要求：根据《财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》(财会字【19９５】第01５号)的有关规定,直接记入"应交税费"科目，具体会计处理如下：企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税＂科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，应由当期营业收入负担的土地增值税,借记“经营税金及附加”(房地产开发企业)、“经营税金”(外商投资房地产企业)、“营业税金＂(对外经济合作企业)等科目,贷记“应交税金——应交土地增值税”科目.新《企业会计准则》未对房地产企业转让销售不动产预收款计征企业所得税和营业税及其附加的会计处理进行明确，故实务中存在不同处理方式2．税法的要求(1)《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
房地产企业预售期间缴纳税费的会计处理
房地产企业预售期间缴纳税费的会计处理根据《企业会计准则》的规定，房地产开发企业期房销售由于不满足收入确认条件，当收到预售款时应确认为负债，待预售房屋竣工并交付给购买方时，再确认收入。
即收到期房房款时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；房屋竣工并交付给购买方时，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转开发产品成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。
房地产开发企业预售房屋时涉及的税种主要有增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税等。
预售期间缴纳各项税费如何会计处理？一、增值税的会计处理。
营改增后房地产业预收账款不再确认纳税义务的发生，但为了税收均衡入库，预收房款应当预交增值税。
增值税是属于价外税，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款＝预收款÷（1＋适用税率或征收率）×3%。
预交增值税的会计核算区分一般计税和简易计税，一般计税方法下，预缴增值税不是实际缴纳增值税，当期销项税额大于当期进项税额需要缴纳增值税的时候，可以先抵减已预缴的增值税，抵减后仍有余额的应补缴增值税。
预交增值税在“应交税费--预交增值税”科目核算，待增值税纳税义务发生时，再转入“应交税费--未交增值税”；简易计税方法下，预缴、计提以及缴纳增值税均在“应交税费--简易计税”科目核算。
下面以一般计税方法举例说明增值税的会计核算。
举例：某房地产开发企业开发新项目，适用一般计税方法，该项目于2018年12月开始预售，预售期间共收取首付款预收房款2,200.00万元，预收房款应预缴增值税=2,200.00÷(1+10%)*3%=60.00万元。
会计处理如下：(1)收到预收款借：银行存款2,200贷：预收账款2,200(2)缴纳增值税：借：应交税费-预交增值税60贷：银行存款60上述房地产企业于2019年4月出售房产竣工交付，应确认增值税应税收入价税合计8,720.00万元，销项税额=8,720.00÷(1+9%)*9%=720.00万元，按照已销售房地产项目建筑面积占房地产项目可供销售建筑面积的比例，假设计算应允许扣除的土地成本为2180.00万元，土地价款抵扣增值税金额=2180.00÷(1+9%)*9%=180.00万元，当月实际销项税额=720-180.00=540万元，假设认证应抵扣的进项税额为450.00万元，当月应交增值税=540.00-450.00=90万元，扣除预售期间已预缴增值税60万元，当月应补缴交增值税=90.00-60.00=30万元。
房产企业预缴增值税如何账务处理
国家税务总局公告2016年第18号房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计2、本月销售收到预收款 105万，确认预缴增值税按会计准则—基本准则“资产、负债”的规定企业月末负有预交税款的纳税义务，则应确认一项负债，通过应缴税费—应缴增值税（预交税款）核算，在确认负债时，同时确认一项资产，通过预付账款—预交增值税核算。
确认资产的理由，确认负债缴纳税款后，缴纳的税款形成企业可抵顶后期应缴增值税的一项权利，由企业拥有和控制，减少企业后期现金的流出（即导致了企业间接的流入）借：预付账款—预交增值税 3万 105/(1+5%)*3%贷：应缴税费—应缴增值税（预交税款）3万3、按城建税的规定，确定应缴城建税企业在确认预缴增值税的当期，考虑在后期预缴增值税抵扣增值税应缴税额后，能否有应缴增值税，存在不确定性，即在后期抵减增值税后，如果应缴增值税—未交增值税=0，则不存在应按实际缴款的增值税计提缴纳城建税的可能，因此，在确认应缴税费—应缴增值税（预缴税款）的当期，按企业会计准则资产、费用的规定：企业发生的支出不产生经济利益的，或者即使能够产生经济利益但不符合或者不再符合资产确认条件的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。
房地产开发企业采取预收款方式预缴增值税的账务处理
房地产开发企业采取预收款⽅式预缴增值税的账务处理⼀、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售⾃⾏开发的房地产项⽬增值税征收管理暂⾏办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：“第⼗条⼀般纳税⼈采取预收款⽅式销售⾃⾏开发的房地产项⽬，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适⽤税率或征收率）×3%适⽤⼀般计税⽅法计税的，按照11%的适⽤税率计算（2019年4⽉1⽇后改为9%）；适⽤简易计税⽅法计税的，按照5%的征收率计算。
⼀般纳税⼈应在取得预收款的次⽉纳税申报期向主管税务机关预缴税款。
”⼆、账务处理（⼀）收到预售款时例1：A房地产开发公司开发房地产项⽬。
该项⽬按⼀般计税⽅法计算，适⽤税率11％，收到客户B交付的预售款66.6万元1、收到预售款时：借：银⾏存款66.6贷：预收帐款 66.62、公司增值税申报期内预缴增值税申报时，填写《增值税预缴税款表》，预缴预售款的预征增值税，预征率为3％，预征的计税依据为全部价款和价外费⽤/（1 +11％）。
借：应交税费——应交增值税——已交税⾦（预售款）1.8万元贷：银⾏存款 1.8万元（⼆）、正式交房销售时增值税的核算根据现有规定，房地产开发公司的房产销售纳税义务发⽣时间⼀般为正式确认交房、移交产权的时间。
因此，正式交房销售时，其增值税的销售额和销项税额的核算与其它增值税⼀般纳税⼈的核算⽅法基本相同，区别在于⼀般存在预收账款的结转。
例2：续上例，A房地产开发公司2016年11⽉23⽇，向客户B正式交房，实现销售，并开具该房产的正式销售的增值税普通发票，显⽰销售额200万元，税额22万元。
客户B之前已经缴纳预售款66.6万元，办理正式交房时⼀次性补交差价155.4万元。
则增值税销项税额核算为：借：银⾏存款155.4借：预收帐款66.6贷：营业收⼊ 200贷：应交税费-应交增值税-销项税额（11％税率） 22（三）、当期⼀般计税⽅法下应纳增值税的核算房地产开发企业⼀般纳税⼈⼀般计税⽅法的增值税计算是：当期应缴增值税＝正式交房实现销售的销项税额—取得的可以并选择抵扣的进项税额—预售款预缴的增值税税额。
谈一谈房地产开发企业与预收帐款业务有关的会计及税务处理
该文件规定， 房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率
二 是房地产开发企业按预收账款收入缴纳营业税。在计算企业所得税的应纳税所得额时，对已经缴纳的税款能否在当期税前扣除问题，工作中也存在两种不同的意见：有的认为可以扣除。有的认为，不计入营业税金及附加，就不能由当期的收入配比负担，因而不可在税前扣除。笔者认为 根据《企业所得税暂行条例》第六条和《企业所得税暂行条例实施细则》第八条的规定，计算应纳税所得额时准予扣除的项目包括营业税。还有，《企业所得税税前扣除办法》第五十一条规定，纳税人缴纳的消费税、营业税、资源税、关税和城市维护建设税、教育费附加等产品销售税金及附加等可以扣除。所以，从上述规定来看，纳税人按税务机关规定缴纳的营业税是可以在缴纳当期扣除的。
具体会计分录 借 所得税Biblioteka 66万 递延税款 33万
贷 应缴税金 99万
在2004年的年末，损益表中，主营业务税金及附加以50万列示,利润总额200万，净利润134万；资产负债表中，应交税金以—50万列示，递延税款借项33万。
续接上例，2005年，甲房地产开发公司无新开发项目，B楼完工， 实际售价2000万，成本1600万，当年发生管理费用等支出100万元（皆可所得税前扣除及无时间差异的项目）
应纳所得税=100*33%=33万，所得税费用=200*33%=66万
具体会计分录 借 所得税 66万
贷 递延税款 33万
应缴税金 33万
房地产企业预缴税金的会计处理
房 地 产 企 业
预 缴 税 金 的 会 计 处 理
刘 玉 生
【 提要】 近年来， 国房地产业发展迅速， 我 成
为拉动 经济发展 的重要 力量和新 的税 源增 长点。 为 了配合 国家宏观调控加 强税 收征 管 ．国家也先
自 身存在的特有性质 ， “ 现房销售” 所占比例较低 ． 而多以预 售为主。因此． 对于房地产企业商品房预售收入的会计确认 就尤其值得关注。 企业会计准则第 ｌ 号一收入》 《 ４ 规定， 当企
业的销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：
一
２０ 年实际缴纳税款时： ０９ 借： 应交税费一营业税一已交营业税（２０ ５ ６ 万元 １０ｘ％） ０ 应交税费一城市维护建设税一已交城市维护建设税
随着我国市场经济体制度》 ， 等 在门类众多的制度、 准
节， 理顺了上料流程。
目 标转化为各生产厂 、 各部门、 各岗位以至个人的具体行为
目 确保指标横到边、 标， 纵到底， 预算控制内容涵盖企业经营
３ ． 加强控制活动， 降低经营风险。 对企业各项业务进行风
（０ ７ ６ ｘ ％） ４２万元 ．
是企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货
方 ：二是 企业 既没有保 留通常 与所有权相联 系的继续 管理
应交税费一教育费附加一已交教育费附加（ ｘ％） ６ ３ ０
１ 万 元 ． ８
权，也没有对已售出的商品实施有效控制：三是收人的金 额能够可靠地计量 ：四是相关的经济利益预计将流入企业： 五是相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。显然．
活动、 采购业务、 资产管理、 销售业务、 工程项 目、 业务外包、
销售完工现房取得首付款,预缴税款的财税处理
销售完工现房取得首付款，预缴税款的财税处理今年初全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，截至目前已经有山东、安徽、河南、四川等地明确表态，要试点现房销售。
实务中，越来越多的房地产开发企业也开始探索，在房地产项目办理竣工备案后，再对外销售。
这种情况下，不少房地产企业都面临一个问题：销售完工现房，取得首付款，要不要预缴土地增值税、增值税和企业所得税？案例甲房地产开发企业自行开发了商品房项目，2018年5月取得商品房预售许可证，2023年4月办理竣工备案。
2023年10月，甲企业签订商品房销售合同，合同含税总额2180万元。
其中，签约当时收取首付款1090万元，并按照9%的税率开具同等金额增值税发票，剩余款项于2023年1月收取。
2023年1月，该批商品房集中交付，甲企业按照合同约定办理交房。
假设当地该类型房产的土地增值税预征率为2%,甲企业按照增值税一般计税方法计税，预计计税毛利率为15%,暂不考虑甲企业其他业务，那么，针对这部分现房销售首付款，该如何申报纳税?要不要预缴土地增值税、增值税和企业所得税？01.土地增值税原则上可以办理清算从房地产开发项目的全周期来看，土地增值税存在先预缴、后清算的步骤。
按照土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
具体办法由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。
各地的操作细则一般按规定作了细化。
比如，深圳市税务部门规定，房地产项目土地增值税征收采取"先预征、后清算、多退少补”的方式，即在项目全部竣工结算前，开发销售和转让房地产取得的收入，先按预征率征收土地增值税税款彳寺工程全部竣工、办理结算后，再进行清算，多退少补。
但同时规定，土地增值税清算审核期间转让房地产的，需按规定预缴土地增值税。
房地产开发企业预缴增值税会计处理简析
房地产开发企业预缴增值税会计处理简析房地产开发企业是指依法设立，主要从事房地产开发、销售、代建、物业管理等业务的企业。
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》规定，房地产开发企业应当在销售不动产时预缴增值税。
那么，对于房地产开发企业而言，如何进行预缴增值税的会计处理呢？本文将从以下几个方面进行探讨。
预缴增值税的概念预缴增值税是指房地产开发企业在销售不动产前，根据销售价格的预估值向税务机关缴纳的增值税款项。
预缴增值税是一种预付税款，可以减轻企业销售不动产时的税负。
预缴增值税的税率为5%，征收对象为不动产的销售价款。
在企业销售不动产时，实际应纳增值税额将从预缴税款中扣除。
预缴增值税的会计处理预缴增值税的会计处理实际上是企业对税款的账务处理。
预缴增值税的计提应当按照以下步骤进行。
步骤一：计算预缴增值税额根据不动产的预估销售价格，按照5%的税率计算预缴增值税额。
企业应当将预缴增值税额单独计提。
步骤二：确认预缴增值税贷方科目确认预缴增值税的贷方会计科目。
预缴增值税本质上是一种预付款项，因此应当确认为预付款项的贷方科目。
步骤三：确认预缴增值税借方科目根据预缴增值税的性质，确认预缴增值税借方科目。
当预缴增值税作为销售收入的一部分时，应当确认为销售收入的借方科目；当预缴增值税作为成本的一部分时，应当确认为成本费用的借方科目。
步骤四：确认预缴增值税的凭证根据预缴增值税的计算结果，确认预缴增值税的会计凭证。
凭证中应当明确标注预缴增值税及其借方、贷方科目，以及预估销售价格等信息。
注意事项在进行预缴增值税的会计处理时，企业应当注意以下几点。
注意一：及时处理预缴增值税企业应当及时处理预缴增值税的会计处理，以便及时缴纳税款。
注意二：核对预缴增值税计算结果企业应当核对预缴增值税的计算结果，确保预缴税款的准确性。
注意三：确认预缴增值税的借贷方科目企业应当根据预缴增值税的性质，确认其借贷方科目，以便正确计入会计账簿。
结论房地产开发企业预缴增值税是一种预付税款，可以减轻企业销售不动产时的税负。
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房地产开发企业预缴税款的会计处理一、基本规定税收政策规定1、如何预缴税款？国税总局2016年18号公告明确规定采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
并在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
2、如何抵减税款？国税总局2016年18公告规定房开企业纳税义务发生时，应以适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
从上述规定来看，目前的税收政策对房开企业预缴税款的抵减是允许不同项目混合抵减的，另外从增值税申报表的填报方面来看，也是支持混合抵减的。
会计处理规定企业预缴增值税时，借记“应交税费——预交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。
月末，企业应将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目，借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记“应交税费——预交增值税”科目。
房地产开发企业等在预缴增值税后，应直至纳税义务发生时方可从“应交税费——预交增值税”科目结转至“应交税费——未交增值税”科目。
简易计税的项目根据财会【2016】22文的规定，“简易计税”明细科目核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务，为此简易计税项目的预缴增值税需通过“简易计税”科目来反映，这个要与一般计税项目的预缴增值税通过“预交增值税”科目来反映相区别。
从上述规定来看，财会【2016】22号文对房开企业预缴税款的抵减是按照项目对应抵减的思路来的。
这就和税收政策不一致，产生了税会差异，对于该问题笔者将在下文通过三个案例进行详述。
二、案例讲解案例1：明大房地产开发企业，一般纳税人，有A、B 两个开发项目，均备案成老项目。
2016年5月份，A项目预售取得房款2100万元，B项目未满足预售条件。
A项目预售取得房款，增值税纳税义务没有发生，只需要预缴增值税，由于房开企业是在取得预收款的次月纳税申报期才向主管国税机关预缴税款，为此5月份的账务处理不需要反映预缴增值税的处理，仅需做如下分录：借：银行存款2100贷：预收账款21002016年6月份填写《增值税预缴税款表》申报后，A项目预缴增值税应做如下分录：借：应交税费——简易计税60贷：银行存款602016年6月A项目正式交房并取得后续房款10500万元，B项目满足预售条件，取得预售房款31500万元。
①A项目正式交房，增值税纳税义务发生，需要对预收房款2100万和后续房款10500万确认收入并缴纳增值税，做如下分录：借：预收账款2100银行存款10500贷：主营业务收入12000应交税费——简易计税600②B项目预售取得房款，按照上述分析，需做如下分录：借：银行存款31500贷：预收账款315002016年7月份纳税申报后，需要做如下会计处理①填写《增值税预缴税款表》申报后，B项目预缴增值税应做如下分录：借：应交税费——简易计税900贷：银行存款900②A项目需缴纳增值税：A项目应纳增值税税额=600-60=540万元根据上述会计处理后“简易计税”科目有借方余额360万元，2016年7月份企业无需缴纳增值税，也就是A项目应纳增值税540万元被B项目预缴的900万增值税抵减掉了。
从税收政策的规定来看，一方面不同项目预缴的增值税是可以混抵的；另一方面次月预缴的增值税即使还没有缴款入库，也可以马上抵减申报应缴的增值税，不用等到预缴增值税入库后下个月再抵减，这两点从增值税申报表的填写中可以得到实现。
综上所述，房开企业在只有简易计税项目的情况下，无论是单项目还多项目核算，税会不会出现差异，通过“简易计税”这个二级科目就可以将相关业务核算清楚。
案例2：明大房地产开发企业，一般纳税人，有C、D 两个开发项目，均为新项目，采用一般计税。
2016年5月C项目预售取得房款5550万元，D项目未满足预售条件，仍在施工中。
明大房地产开发企业2016年5月采购建筑材料一批，取得增值税专用发票，含税价格1170万元，取得建安劳务增值税专用发票11100万元，该批专用发票统一在下月申报日期截止前进行勾选确认。
①C项目预售取得房款，增值税纳税义务没有发生，只需要预缴增值税，由于房开企业是在取得预收款的次月纳税申报期才向主管国税机关预缴税款，为此5月份的账务处理不需要反映预缴增值税的处理，仅需做如下分录：借：银行存款5550贷：预收账款5550②购入建筑材料入库时，并将建安劳务成本计入开发成本。
由于增值税专用发票未认证，需要通过“待认证进行税额”科目进行过渡，具体会计分录入下：借：原材料1000开发成本10000应交税费——待认证进项税额1270贷：银行存款112702016年6月纳税申报期内填写《增值税预缴税款表》，C 项目预缴增值税需做入下分录：借：应交税费——预交增值税150贷：银行存款1502016年6月填写增值税纳税申报表前，对取得的发票进行勾选确认，需做入下分录：借：应交税费——应交增值税1270贷：应交税费——待认证进项税额12702016年6月C项目完工并交房取得后续房款27750万元，C项目土地出让金收据上显示的金额为11100万元。
D 项目满足预售条件，取得预售房款33300万元。
①C项目完工并交房，增值税纳税义务发生，需要对预收房款5550万元和后续房款27750万元确认收入并缴纳增值税，需做如下分录：借：预收账款5550银行存款27750贷：主营业务收入30000应交税费——应交增值税3300②土地出让金扣减销售额的会计处理如下：借：应交税费——应交增值税1100贷：主营业务成本1100③D项目取得预售房款33300万元，需做如下分录：借：银行存款33300贷：预收账款33300④纳税义务发生时，可将之前预缴的增值税结转至未交增值税，需做如下分录：借：应交税费——未交增值税150贷：应交税费——预交增值税1502016年6月末转出未交增值税的会计处理，需做如下分录：未交增值税=3300-1100-1270=930万元借：应交税费——应交增值税930贷：应交税费——未交增值税9302016年6月底未交增值税科目余额为780万元。
2016年7月份纳税申报期填写《增值税预缴税款表》，D项目预缴增值税需做如下分录：借：应交税费——预交增值税900贷：银行存款900根据上述会计处理后，“应交税费——未交增值税”科目贷方余额为780万元，表明企业7月申报应纳增值税为780万元，另外有预交增值税900万元。
但是根据税收政策规定，D项目7月份预缴的增值税900万元是可以直接抵减C项目的应纳增值税，抵减之后该企业7月份应纳税额为0，预交增值税余额为120万元。
综上所述，房开企业在只有一般计税项目时，无论单项目还是多项目，均会出现税会差异，对此差异，笔者建议根据实际申报缴纳的税金来进行账务调整，可做如下分录：借：应交税费——未交增值税780贷：应交税费——预交增值税780在申报期内经过上述处理，也就是不等到D项目的纳税义务发生就将其结转到“未交增值税”科目中，而且这里仍然依据税收政策的原则进行了混抵，这样就可以使得税会一致。
案例3：明大房地产开发企业，一般纳税人，有A、B 两个开发项目，均备案成老项目。
还有C、D两个开发项目，均为新项目，采用一般计税。
2016年5月份，A项目预售取得房款2100万元，B项目未满足预售条件。
C项目预售取得房款5550万元，D项目未满足预售条件，仍在施工中。
明大房地产开发企业2016年5月采购建筑材料一批，取得增值税专用发票，含税价格1170万元，取得建安劳务增值税专用发票11100万元，该批专用发票统一在下月申报日期截止前进行勾选确认。
①A项目预售取得房款：借：银行存款2100贷：预收账款2100②C项目预售取得房款：借：银行存款5550贷：预收账款5550③购入建筑材料入库时，并将建安劳务成本计入开发成本：借：原材料1000开发成本10000应交税费——待认证进项税额1270贷：银行存款112702016年6月份填写《增值税预缴税款表》申报后①A项目预缴增值税应做如下分录：借：应交税费——简易计税60贷：银行存款60②C项目预缴增值税需做如下分录：借：应交税费——预交增值税150贷：银行存款1502016年6月填写增值税纳税申报表前，对取得的发票进行勾选确认，需做如下分录：借：应交税费——应交增值税1270贷：应交税费——待认证进项税额12702016年6月A项目正式交房并取得后续房款10500万元，B项目满足预售条件，取得预售房款31500万元。
C项目完工并交房取得后续房款27750万元，C项目土地出让金收据上显示的金额为11100万元。
D项目满足预售条件，取得预售房款22200万元。
①A项目正式交房：借：预收账款2100银行存款10500贷：主营业务收入12000应交税费——简易计税600②B项目预售取得房款：借：银行存款31500贷：预收账款31500③C项目完工并交房：借：预收账款5550银行存款27750贷：主营业务收入30000应交税费——应交增值税3300④土地出让金扣减销售额的会计处理如下：借：应交税费——应交增值税1100贷：主营业务成本1100⑤D项目取得预售房款22200万元：借：银行存款22200贷：预收账款22200⑥纳税义务发生时，可将之前C项目预缴的增值税结转至未交增值税：借：应交税费——未交增值税150贷：应交税费——预交增值税150⑦2016年6月末转出未交增值税：未交增值税=3300-1100-1270=930万元借：应交税费——应交增值税930贷：应交税费——未交增值税9302016年6月底未交增值税科目贷方余额为780万元。
2016年7月份填写《增值税预缴税款表》申报后：①B项目预缴增值税：借：应交税费——简易计税900贷：银行存款900②D项目预缴增值税：。