房地产开发企业预缴增值税会计处理应计提【会计实务操作教程】
房地产企业预交税费的相关会计处理
童琴芬江苏五星集团建设有限公司摘要:房地产企业预缴税金的会计处理问题目前新的会计准则与税法没有一个明确规定，本文对房地产开发企业在其开发产品未完工前采取预售方式销售预缴的营业税及附加、土地增值税及企业所得税的会计处理从账务处理的意义、会计准则与税法要求的差异及实际操作中各种不同的帐务处理方法等方面进行了分析和探讨,本文认为预售期间,预缴税费作为资产项目,反映了一种特殊的税务资产,准确地反映了企业的法定税收义务的履行情况,更真实公允地反映了企业的财务状况；在结算交付期间，损益表数据完全符合会计准则的确认要求,实现了权责发生制原则、费用与收入的配比原则。
关键词:房地产、预售收入、预缴税金一、预缴税金帐务处理的意义1、税收作为国家财政的源泉，要求平稳匀衡,尽可能不要大起大落。
为保证财政收入的相对稳定性,政府对商品房预售收入实行预征制,其中主要包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税和企业所得税等税种。
２、对企业来说,房地产是一个非常特殊的行业，开发产品具有开发周期长和收入来源的分散性特征。
房地产销售过程包括领取预售许可证、签订《商品房买卖合同》、工程竣工综合验收合格、买受人验收确认、办理产权过户等环节。
预售制度导致了销售资金回笼与收入确认时点之间的时间性差异。
二、会计准则与税法对房地产企业预缴税金处理的差异分析1。
会计准则的处理要求：根据《财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》(财会字【19９５】第01５号)的有关规定,直接记入"应交税费"科目，具体会计处理如下：企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税＂科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，应由当期营业收入负担的土地增值税,借记“经营税金及附加”(房地产开发企业)、“经营税金”(外商投资房地产企业)、“营业税金＂(对外经济合作企业)等科目,贷记“应交税金——应交土地增值税”科目.新《企业会计准则》未对房地产企业转让销售不动产预收款计征企业所得税和营业税及其附加的会计处理进行明确，故实务中存在不同处理方式2．税法的要求(1)《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
房地产企业预售期间缴纳税费的会计处理
房地产企业预售期间缴纳税费的会计处理根据《企业会计准则》的规定，房地产开发企业期房销售由于不满足收入确认条件，当收到预售款时应确认为负债，待预售房屋竣工并交付给购买方时，再确认收入。
即收到期房房款时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；房屋竣工并交付给购买方时，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转开发产品成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。
房地产开发企业预售房屋时涉及的税种主要有增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税等。
预售期间缴纳各项税费如何会计处理？一、增值税的会计处理。
营改增后房地产业预收账款不再确认纳税义务的发生，但为了税收均衡入库，预收房款应当预交增值税。
增值税是属于价外税，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款＝预收款÷（1＋适用税率或征收率）×3%。
预交增值税的会计核算区分一般计税和简易计税，一般计税方法下，预缴增值税不是实际缴纳增值税，当期销项税额大于当期进项税额需要缴纳增值税的时候，可以先抵减已预缴的增值税，抵减后仍有余额的应补缴增值税。
预交增值税在“应交税费--预交增值税”科目核算，待增值税纳税义务发生时，再转入“应交税费--未交增值税”；简易计税方法下，预缴、计提以及缴纳增值税均在“应交税费--简易计税”科目核算。
下面以一般计税方法举例说明增值税的会计核算。
举例：某房地产开发企业开发新项目，适用一般计税方法，该项目于2018年12月开始预售，预售期间共收取首付款预收房款2,200.00万元，预收房款应预缴增值税=2,200.00÷(1+10%)*3%=60.00万元。
会计处理如下：(1)收到预收款借：银行存款2,200贷：预收账款2,200(2)缴纳增值税：借：应交税费-预交增值税60贷：银行存款60上述房地产企业于2019年4月出售房产竣工交付，应确认增值税应税收入价税合计8,720.00万元，销项税额=8,720.00÷(1+9%)*9%=720.00万元，按照已销售房地产项目建筑面积占房地产项目可供销售建筑面积的比例，假设计算应允许扣除的土地成本为2180.00万元，土地价款抵扣增值税金额=2180.00÷(1+9%)*9%=180.00万元，当月实际销项税额=720-180.00=540万元，假设认证应抵扣的进项税额为450.00万元，当月应交增值税=540.00-450.00=90万元，扣除预售期间已预缴增值税60万元，当月应补缴交增值税=90.00-60.00=30万元。
房产企业预缴增值税如何账务处理
国家税务总局公告2016年第18号房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计2、本月销售收到预收款 105万，确认预缴增值税按会计准则—基本准则“资产、负债”的规定企业月末负有预交税款的纳税义务，则应确认一项负债，通过应缴税费—应缴增值税（预交税款）核算，在确认负债时，同时确认一项资产，通过预付账款—预交增值税核算。
确认资产的理由，确认负债缴纳税款后，缴纳的税款形成企业可抵顶后期应缴增值税的一项权利，由企业拥有和控制，减少企业后期现金的流出（即导致了企业间接的流入）借：预付账款—预交增值税 3万 105/(1+5%)*3%贷：应缴税费—应缴增值税（预交税款）3万3、按城建税的规定，确定应缴城建税企业在确认预缴增值税的当期，考虑在后期预缴增值税抵扣增值税应缴税额后，能否有应缴增值税，存在不确定性，即在后期抵减增值税后，如果应缴增值税—未交增值税=0，则不存在应按实际缴款的增值税计提缴纳城建税的可能，因此，在确认应缴税费—应缴增值税（预缴税款）的当期，按企业会计准则资产、费用的规定：企业发生的支出不产生经济利益的，或者即使能够产生经济利益但不符合或者不再符合资产确认条件的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。
房地产开发企业增值税会计处理案例分析
房地产开发企业增值税会计处理案例分析房地产开发企业是指以房地产开发为主要业务的企业，其业务范围主要包括土地购买、房地产开发、房屋销售等环节。
在房地产开发过程中，开发企业需要缴纳一定比例的增值税，增值税的计算和会计处理是房地产开发企业财务管理的重要环节。
本文将结合实际案例，探讨房地产开发企业增值税的会计处理。
案例一：某房地产开发企业购置土地、开发楼盘筹集资金的现金流量表如下（金额单位：万元）| 项目 | 本年累计金额 | 本期发生额 || ---- | ---- | ---- || 现金 | 1000 | 200 || 货币资金 | 5000 | 1000 || 可供出售金融资产 | 300 | 50 || 应收账款 | 200 | 40 || 存货 | 8000 | 2000 || 固定资产 | 6000 | 2000 || 在建工程 | 4000 | 1000 |假设该企业计划于本期内推出部分楼盘进行销售，销售金额为20000万元。
该企业拥有的不动产资产：| 项目 | 账面价值（万元） | 权属情况 || ---- | ---- | ---- || 土地 | 6000 | 全部权属已取得 || 在建工程 | 4000 | 已经投入使用 || 已建成房地产 | 10000 | 全部权属已取得 |该企业的现金流量表显示，在本期内，其现金存量增加200万元，货币资金增加1000万元，可供出售金融资产增加50万元，应收账款增加40万元，存货增加2000万元，固定资产增加2000万元，在建工程增加1000万元。
该企业本期开展的核心业务是房地产开发和销售，根据税收政策规定，该企业需要缴纳增值税。
增值税是基于企业价值的增长而计算的一种税收，需要按照项目的生产和销售流程进行计算和申报。
因此，下面将以上述情况为例分别分析该企业在土地购置、房地产开发、房屋销售、资产处置等环节中的增值税计算和会计处理方法。
1. 土地购置环节该企业在购买土地时需要缴纳土地增值税。
关于《增值税会计处理》的解读【会计实务操作教程】
利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目。 账务处理分类讲解 进项业务会计处理： 【情况一】 所有进项业务，如果购进(建)前，即可明确本业务不属于可抵扣范围 的，如贷款服务、餐饮服务等取得增值税专用发票时，应借记相关成本 费用或资产科目，借记“应交税费——待认证进项税额”科目，贷记 “银行存款”、“应付账款”等科目，经税务机关认证后，应借记相关成 本费用或资产科目，贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)” 科目。 小规模纳税人发生的进项业务，以及一般纳税人发生进项业务小规模 纳税人购买物资、服务、无形资产或不动产，取得增值税专用发票上注
差额征税的会计处理： 《规定》指出，按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣 减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营 业务成本”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等 科目。应当待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按允许抵扣 的税额，借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”或“应交税 费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值 税”科目)，贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。 出口退税的账务处理： 【未实行“免、抵、退”办法的】 按规定计算的应收出口退税额： 借：应收出口退税款 贷：应交税费——应交增值税(出口退税) 收到出口退税时： 借：银行存款
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关于《增值税会计处理》的解读【会计实务操作教程】 会计科目及专栏设置
一般纳税人应在「应交税费」科目下增设六个二级科目：“预缴增值 税”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“简易计税”、“转让金 融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”，取消一个二级科目“增值税 检查调整”。至此，“应交税费”下属与增值税有关的二级明细科目由原 来的五个增加到十个（涂红为新增）。
应交税费——应交增值税账务处理总结【会计实务操作教程】
应交税费——应交增值税账务处理总结【会计实务操作教程】 应交税费——应交增值税的 9 个专栏 借方（5 个） 专栏 1.进项税额 （1）核算内容 记录企业购入货物或接受应税劳务而支付的准予从销项税额中抵扣的 增值税额。 注意：退回所购货物应冲销的进项税额，用红字登记。 （2）举例说明 将原购进的不含税价为 3000元、增值税额为 510元的原材料退回销售 方。 借：银行存款 3510 应交税费——应交增值税（进项税额） 510 贷：原材料 3000 专栏 2.已交税金 （1）核算内容 核算企业当月缴纳本月增值税额 注意：企业当月上交上月应交未交的增值税时，借记“应交税费—— 未交增值税”科目，贷记“银行存款” 。 （2）举例说明 某企业每 15天预缴一次增值税，每次预缴 20000元。预缴时的会计处 理：
识。而我们作为专业人员不仅仅是把会计当作“敲门砖”也就是说，不
仅仅是获得了资格或者能力就结束了，社会是不断向前进步的，具体到 我们的工作中也是会不断发展的，我们学到的东西不可能会一直有用， 对于已经舍弃的东西需要我们学习新的知识来替换它，这就是专业能力
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借：应交税费——应交增值税（已交税金） 20000
贷：银行存款 20000 专栏 3.减免税款 （1）核算内容 反映企业按规定减免的增值税款。企业按规定直接减免的增值税额借
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记本科目，贷记“营业外收入”科目。 （2）举例说明 对承担粮食收储任务的国有粮食购销企业销售的粮食免税，但可以开 具增值税专用发票。若销售粮 食不含税价 20000元，账务处理： 借：银行存款 22600 贷：主营业务收入 20000 应交税费——应交增值税（销项税额） 2600 借：应交税费——应交增值税（减免税款） 2600 贷：营业外收入 2600 专栏 4.出口抵减内销产品应纳税额 （1）核算内容 反映出口企业销售出口货物后，向税务机关办理免、抵、退税申报， 按规定计算的应免抵税额。 （2）举例说明 账务处理： 借：应交税费——应交增值税（出口抵减内销产品应纳税额） 贷：应交税费——应交增值税（出口退税） 在第 7 章“出口退税政策与账务处理”处讲 专栏 5.转出未交增值税 （1）核算内容
房地产开发企业采取预收款方式预缴增值税的账务处理
房地产开发企业采取预收款⽅式预缴增值税的账务处理⼀、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售⾃⾏开发的房地产项⽬增值税征收管理暂⾏办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：“第⼗条⼀般纳税⼈采取预收款⽅式销售⾃⾏开发的房地产项⽬，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适⽤税率或征收率）×3%适⽤⼀般计税⽅法计税的，按照11%的适⽤税率计算（2019年4⽉1⽇后改为9%）；适⽤简易计税⽅法计税的，按照5%的征收率计算。
⼀般纳税⼈应在取得预收款的次⽉纳税申报期向主管税务机关预缴税款。
”⼆、账务处理（⼀）收到预售款时例1：A房地产开发公司开发房地产项⽬。
该项⽬按⼀般计税⽅法计算，适⽤税率11％，收到客户B交付的预售款66.6万元1、收到预售款时：借：银⾏存款66.6贷：预收帐款 66.62、公司增值税申报期内预缴增值税申报时，填写《增值税预缴税款表》，预缴预售款的预征增值税，预征率为3％，预征的计税依据为全部价款和价外费⽤/（1 +11％）。
借：应交税费——应交增值税——已交税⾦（预售款）1.8万元贷：银⾏存款 1.8万元（⼆）、正式交房销售时增值税的核算根据现有规定，房地产开发公司的房产销售纳税义务发⽣时间⼀般为正式确认交房、移交产权的时间。
因此，正式交房销售时，其增值税的销售额和销项税额的核算与其它增值税⼀般纳税⼈的核算⽅法基本相同，区别在于⼀般存在预收账款的结转。
例2：续上例，A房地产开发公司2016年11⽉23⽇，向客户B正式交房，实现销售，并开具该房产的正式销售的增值税普通发票，显⽰销售额200万元，税额22万元。
客户B之前已经缴纳预售款66.6万元，办理正式交房时⼀次性补交差价155.4万元。
则增值税销项税额核算为：借：银⾏存款155.4借：预收帐款66.6贷：营业收⼊ 200贷：应交税费-应交增值税-销项税额（11％税率） 22（三）、当期⼀般计税⽅法下应纳增值税的核算房地产开发企业⼀般纳税⼈⼀般计税⽅法的增值税计算是：当期应缴增值税＝正式交房实现销售的销项税额—取得的可以并选择抵扣的进项税额—预售款预缴的增值税税额。
房地产开发企业增值税会计核算方法【会计实务文库首发】
2017-2018年度会计实操优秀获奖文档首发！
房地产开发企业增值税会计核算方法【2017-2018最新会计实务】【2017-2018年最新会计实务经验总结，如对您有帮助请打赏！不胜感激！】房地产企业在实际经营活动中存在多种经营模式，由于影响因素较多，会有多种增值税的特殊情况的处理，本文就最简单的、也是最核心的房地产增值税核算内容进行说明：
一、预售款增值税核算的处理
预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。
根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次月增值税申报期内申报预缴。
房地产开发企业自行开发的房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。
房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能可靠地计量。
房地产预售收入不是销售房地产的销售收入。
由此可见，房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。
根据会计准则等相关房地产收入确认的原则，房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收入。
因此，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。
例1：A房地产开发公司开发D房地产项目。
该项目按一般计税方法计算，使用税率11％。
2016年10月20日，收到客户B交付的预售款33.3万元
1、收到预售款时：
借：银行存款33.3万元。
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处理.根据预缴增值税的规定,发生纳税义务(如销售建筑服务)或收到预
收款(如预售房屋)时,纳税人负有预缴税款的义务,此时,应确认为企业的 一项负债,通过”应交税费——预缴增值税”科目核算,由于该负债可以 抵减未来应纳增值税款,所以,同时应当将其确认为一项资产,通过”应交
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税费——未交增值税”科目来核算.于是上面的案例中,在收到预收款 111 万元的 6 月,应进行下面的会计处理: 借:应交税费——未交增值税 3 (确认为资产) 贷:应交税费——预交增值税 3 (确认为负债) 这样会计处理后,6月期末,”应交税费——未交增值税”科目余额是贷 方 4 万元(7-3),”应交税费——预交增值税”科目余额是贷方 3 万元.在 7 月申报期内,无须核对上月预收房款情况,只需根据 7 月份期初”应交税 费——未交增值税” 、”应交税费——预缴增值税”科目余额情况,在申 报期内缴纳税款即可: 借:应交税费——预交增值税 3 应交税费——未交增值税 4 贷:银行存款 7 应预缴的税款做计提的会计处理,还有一个好处是:提醒纳税人按期预 缴增值税.不按规定预缴增值税,后果也很严重.国家税务总局公告 2016 年第 18号第二十八条规定,房地产开发企业销售自行开发的房地产项目, 未按本办法规定预缴或缴纳税款的,由主管国税机关按照《税收征收管理 法》及相关规定进行处理.因此,纳税人未按规定预缴增值税,税务机关会 处以少缴税款 50%到五倍的罚款.如果没有少缴,但未按期预缴,则要自滞 纳之日起按日加收万分之五的滞纳金.
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房地产开发企业预缴增值税会计处理应”计提” 【会计实务操作教程】 假定 A 房地产开发公司甲项目(老项目、一般计税)于 2016年 6 月 1 日采 用预收款方式销售住房一套,收取款项 111万元,6月份期末由”应交税费 ——应交增值税”结转至”应交税费——未交增值税”金额为 7 万元(暂 不考虑其他业务).根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增 值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告 2016年第 18号)相关规 定,A公司应在 7 月申报期内,向项目所在地主管国税机关预缴增值税 3 万 元(111÷1.11×3%).如果不计提应预缴的税款,而是直接在 7 月份缴纳: 借:应交税费——预交增值税 3 贷:银行存款 3 这样做,会有两个麻烦,一是在 7 月申报期内需要重新梳理、核对 6 月 预收房款的情况,然后计算并缴纳应预缴的增值税;二是在 7 月缴纳 6 月 应纳税款时,需要一并做下面的会计处理: 借:应交税费——未交增值税 7 贷:应交税费——预交增值税 3 银行存款 4 如果不做上述会计处理,直接按 7 月”应交税费——未交增值税”的期 初余额申报缴纳增值税,会使预缴的增值税不能抵减应缴纳的增值税. 出现这两个麻烦,是因为在发生预缴义务时,未做预缴税款的”计提”
会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板还是投资者，无论你是 税务局还是银行，任何涉及到资金决策的部门都至少要懂得些会计知 识。而我们作为专业人员不仅仅是把实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！
仅仅是获得了资格或者能力就结束了，社会是不断向前进步的，具体到 我们的工作中也是会不断发展的，我们学到的东西不可能会一直有用， 对于已经舍弃的东西需要我们学习新的知识来替换它，这就是专业能力 的保持。因此，那些只把会计当门砖的人，到最后是很难在岗位上立足 的。话又说回来，会计实操经验也不是一天两天可以学到的，坚持一天 学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯 来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。最后希望同 学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。