中国养老地产开发模式分析与探究
从开发运营角度阐述养老地产的九大要诀
从开发运营角度阐述养老地产的九大要诀本文重点从开发运营角度，重点阐述养老地产的九大要诀。
1老年不是人生的终结，而是人生新的转折和开始，是生命和生活体验的新的发展期。
老年人群蕴藏着巨大的发展潜能和价值潜能，他们不仅是社会发展的受益者，更应该是未来社会发展的参与者。
中国传统的尊老文化将老年人群单方面地定位在“受照顾的”的角色上，即只将老年人看作被关注、被照顾的对象，却忽视了老年人群身上存在的能动性、积极性和创造性。
但在崇尚代际平等和代际和谐的当今社会却显出了自己的缺陷。
与我们将老年人看作被关注、被照顾的对象相反，法国、英国等国家将老年人群称作“第三年龄”，“第三年龄”不只是一个简单的说法转变，更多是一种独立不依、积极健康的老年价值观的直观体现，值得我们思考和借鉴。
现代老年人不仅老有所居、老有所养，还要“老有所学”、“老有所乐”、“老有所为”、“老有所用”、“老有所成”。
因此，养老地产不能局限于老年住宅和养老护理，还要树立现代养老理念，努力实现一种让老人快乐、幸福，活得有尊严的全新生活。
2从国内养老项目的经验来看，目前市场中的养老项目面对客群较为多元，如北京太阳城、东方太阳城不仅面向老年群体，更兼顾中青年群体，温都水城老年公寓在满足老年客户自住需求的同时，兼顾投资客群。
而上海亲和源等一些项目客群范围过窄，且定位过于高端。
老年人集居区缺乏生机，老人不喜欢在特定年龄层之别的住区居住。
3养老地产与传统的住宅地产有着本质的区别，传统地产选址比较宽泛，而养老地产的选址要相对要严格得多。
理想区位——城市近郊或成熟旅游度假区养老项目不适合选址在市中心区，因为中心城区杂乱、噪音大、车流多，老人喜欢清静，不像年轻人那么爱凑热闹，但又必须有比较完善的医疗和生活配套。
因此，选择在有一定城市配套及交通条件的近郊地区，或者综合生活配套较完善的大型旅游度假区，为老人创造一种融于社区、融于社会、融入以往熟悉的城市生活的活力社区。
理想环境——较好的景观资源、特殊的避暑避寒气候、富硒/温泉/长寿等健康资源老人对环境的要求和依赖比年轻人要高，尤其是健康老人，通常都是以养生度假为首选，养老项目通常要求有较好的自然环境，比如山、水、林等自然资源都是较好的资源，特殊的避暑或避寒气候，或富氧富硒、疗养温泉、长寿文化等特殊的健康环境资源，也是开发养老地产项目比较理想的选址。
我国以房养老问题分析以及问题解决对策
我国现在 推行” 以房养 老” 以 ３种方式 为主 ： ① 以北 京为代 ２ ． ４ 房 地 产 价 值 评 估 机 制 不 健 全 表的“ 抵 押式” ． 即 老 年 人 将 有 独 立 产 权 的 房 屋 抵 押 给 银 行 或 保 我 国 的反 向抵 押 业 务 进 展缓 慢 ．而 且 房 地 产 评 估 机 构 的 发 险公司等金融 机构 ， 以换取每 月等额养 老金 ， 老年人 过世之后 。 展 还 不 健 全 ．要 想 顺 利 开 展 以房 养 老 必 须 要 有 一 个 稳 健 的 房 地 由 评 估 机 构 对 房 屋 进 行 估 值 ．剩 余 价 值 折 合 成 等 值 的 金 额 由老 产 市 场 和 良好的 房产 评估 机制 。但 由于 房地 产市场 波 动较 大 ． 对 住 年人的遗产继承人继承 ： ② 以南京为代表 的“ 交换式” ， 即老年人 房 价值 评 估 的难 度 提 高 了 ， 而 评 估 机制 却 跟 不上 ． 导 致 以 房养 老 开 将 房 屋 交 给 养 老 院等 养 老机 构 ．以 此 来 换 取 养 老 院 对 老 年 人 养 展 缓慢 。 ． ５ 以房 养 老 制 度 设 计 得 不 合理 老担负责任 ， 老年人 过世后 ， 房屋 由养老机 构所有 ： ③ 以上海为 ２ 代表 的“ 回租 式 ” ． 老 年 人 首 先 将 房 屋 卖 给 房 屋 管 理 的公 益 性 机 我 国的 “ 以房 养 老 ” 模 式 在 制度 设 计 上 一 般 要 求 老 人 在 ６ Ｏ 构． 然 后 将 自己 的房 屋 租 回 。 岁 以上 ． 拥有独立产权房 等 ． 并 且 在 老 人 去 世 后 完 全 取 得 房 屋 产 ２ 以房 养 老 政 策 实 施 遇 到 的 问 题 权 。 这种 模 式 的 要 求 过 于 苛 刻 。 使 得符合要求的老人较少 ． 所以 ２ ． １ 受 到 传 统 思 想 的严 重束 缚 在“ 以房养老” 制 度 上 的 设 计 有 些 不 太 符 合 我 国 的现 状 首先 ． “ 家 庭养老 ” 和“ 养儿 防老” 的 传 统 思 想 深 入 我 国 民众 ３ 对 于 以房 养老 实施 过 程 中 出现 问题 的 几 点 解 决 对 策 的心里 ． 老人的房产一般都是传递给子孙后代 的 ． 如 果 老 人 将 房 （ １ ） 破 除传 统 观念 的弊 端 ， 让形 式 更 加 多样 。 加 强 宣 传 力 度 。 屋抵押 给养老机构 ，这种做法 短时 间内很难让老 人们接受 ： 其 利 用 较 强 的 媒 体 公 信 度 来 矫 正 传 统 养 老 观 念 的 弊端 ．并 建 立 相 来慢 慢改 善现 行 的养 老 心 态 。 次． 绝 大 多 数 子 女 也 对 以房 养 老 持 反 对 意 见 。 如 果 老 人 将 房 产 抵 关 的 咨询 和服 务 机 构 。 押给养 老机构 ， 会造成家庭 内部关 系的不和谐 ： 最后， 如 果 老 人 （ ２ ） 完善相关法规 ， 加强政府监管 ， 增 强 推 行 机 构 公 信 力 。由 选择“ 以房 养 老 ” ． 老 人 的子 女 也 会 受 到 社 会 上 的 谴 责 。 我 们对 于 政 府 出 面 ， 带 头 做 好 相 关 工作 ． 对 房 地 产 市 场 和 相关 金 融 保 险 市 老 年 人 关 于 以房 养 老 的认 可 度 进 行 了 调 查 ．本 次 调 查 共 发 放 了 场做 出 法 律 的 约 束 和 市 场 监 管 ． 其 行 业 内部 也 需 建 立 行 业 准 则 ． ５ ０ ０份 问 卷 ， 其中在对未来养老 金水平的看法 上面 ． 有 ５ Ｏ ％ 以 上 加 强 行 业 的 信 用 建 设 。政 府 就 是 协 调 者 ， 健全法规 、 加 强 准 入 门 的人 对 未 来 养 老 金 的 看 法 是 不 乐 观 的 在 对 将 来 安 度 晚 年 的 每 槛 的 审查 ， 提高其推行的力度。 月养老金方面 ． 超过 ５ ０ ％ 的人 对 未 来 养 老金 水 平 不 乐 观 ． 并且 预 （ ３ ） 以金 融 机 构 为 主 导 ． 科 学 地 进 行 房 屋价 值评 估 。只 有 较 估 的养老金水平大致 在 ５ ０ ０ ０元 人 民 币 以 下 拥 有 房 屋 产 权 数 为 科学 的估 值才 会在初 期具 有公 允性 ． 在后 期减少 不必 要 的纠纷 。 中． 大 多 数人 士 拥 有 １ ～ ２套 房 子 的 。在 以房 养 老 实 施 的 意 愿 上 ． （ ４ ） 社 会 福 利 机 构 提 供 有 力 支 持 。为 了 “ 以房 养 老 ” 的顺 利推 大约 ７ ２ ． ８ ％的人 都 认 为“ 不 可行 ” 在 是 否 赞 同 以房 养 老 上 面 ． 不 行 ．还 需 要 加 强 社 会 福 利 机 构 的 基 础 设 施 建 设 和 对 护 理 人 员 的 赞 同 的人 达 到 ８ １ － ２ ％ 免费培训 ． 建立 护理人员 持证上 岗、 定期 考核 ． 不 定 期 地 暗 中测 ２ ． ２ 有关 “ 以房养老” 政 策 与 法 律 的 不 完 善 评 老 年 人 满 意 度 考 核 。增 加 老 年 人 的娱 乐 活 动 ． 提 高 老 年 人 的 养 目前 在 我 国法 律 法 规 中 ． 关 于“ 以房养老 ” 的 政 策 和 法 律 还 老 质 量 。 （ ５ ） 适 当放 宽 老 年人 参 与 的 条 件 。 以政 策 支 持 为 后 盾 ， 适 当 在 起 步 阶段 ， 当金 融 机 构 和老 人 发 生 冲 突 时 ， 还 没 有 有效 和 完 善 的法 律来 保 护 任 何 一 方 的利 益 尤 其 是 我 国 的 房产 实 际 使 用 权 放 宽 限 制 让 更 多 的 老年 人 可 以参 与 进 来 ．保 证 那 些 低 收 入 老 年 只有 ７ ０年 。 在２ ０ ０ ７年 出 台 的 《 物权法》 规定 ， 住 宅 建 设 用 地 使 用 人 可 以老 有 所 养 ， 以缓 解 社 会 的 养 老 问 题 。 权 期 限 届 满 的 自动 续 期 。今 后 到 了 ７ ０年 后 。 房 产 如 何 来 处 置 还 是个 疑 问 ．金 融 机 构 在 这 方 面有 很 大 的 风 险 ．如 果 续 期 费 用 过 主 要 参 考 文献 高． 则 金 融 机 构 将 无 利 可 图 。 目前 相 关 政 策 配 套 建 设 相 对 滞 后 ，
养老地产在中国如何发展
养老地产在中国如何发展摘要：养老地产在中国迅速的发展，碰到了诸多问题，比如土地政策方面、规范标准、经营方面及老百姓的观念的改变等等问题。
本文提出了现状观点及解决思路途径。
关键词：养老地产养老模式政策规范标准随着中央继续对房地产市场进行调控和大规模建设保障性住房，楼市正逐步回归理性。
多元化的经营不但能有效降低企业经营风险，更是着眼将来。
与此前较为单一的住宅产品市场有所区别，旅游地产、教育地产、体育地产、养老地产等主题地产的兴起，将使得房地产市场的业态更为丰富，也展示了市场的快速进步。
所谓养老地产就是把我们养老养生的生活方式完整地嵌入到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程当中，我们从一开始规划的时候就开始要有这样一种概念，然后贯穿于整个项目，整个流程的始终。
我们养老地产要有特定的消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合型的老年人居生活，我们说养老地产既是养老产业的一部分，又是我们现在地产发展形态的新格局。
大家都知道，我们国家人口老龄化的发展十分迅速，老龄问题日益凸显，根据全国老龄委组织的国家人口老龄化战略研究报告的最新成果，预测到2050年中国的老年人口将达到4.83亿，占那时中国总人口的43.1%，同时社会抚养比将上升到98.8%，老年人逐渐成为重要的社会利益群体，给经济和社会生活的方方面面带来了广泛影响。
尽管各界几乎一致看好养老地产的发展前景，但目前养老地产的有效盈利模式至今仍未找到。
在土地市场价格日益走高的市场背景下，养老地产或成为部分房企进行“圈地运动”的工具。
而养老地产，便在这样的困境与顾虑中蹒跚起步。
政策上要有一定的倾斜，国家要出台一些扶持或优惠政策，要扶持和培育这一新兴产业。
所以，国家及地方会出台哪些扶持或优惠政策，用于鼓励开发商和投资者参与养老地产项目的开发，是目前各个企业进军养老地产前尤为关心的问题。
首先土地的获取。
考虑到优美和安静的环境，老年人的朋友、亲戚及子女的探视便利性及老年人的保健及看病等问题，所以，必须是在靠近城市的郊区等特定的区域。
康养地产的6、5、7范式——6种开发模式、5种收益来源、7种盈利模式
康养地产的6、5、7范式——6种开发模式、5种收益
来源、7种盈利模式
所谓康养地产是指以养老、养生为主题，地产为载体，适老化、病化设计为标准，服务为核心价值的新兴地产形式。
在人口老龄化日益加重、健康备受重视的背景下，越来越多的地产开发企业或相关社会机构介入康养地产，纷纷推出适宜老年人居住、符合养生人人心理特点及生理特点并能够满足目标群体社会活动需求以及为其健康提供良好基础设施保障的各类康养地产产品。
在我国，康养地产还属于新兴产业，与养老产业并不完全相同，其内涵更为广泛和多元。
康养地产主要有6种开发模式、5种收益来源和7种盈利模式。
表2：康养地产7种盈利模式
表3：康养地产7种盈利模式。
案例6： 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例
案例6：我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例案例6 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例一、养老产业的定义和目标养老产业，也称“银色产业”，是以产品消费对象的指向性类群作为界定的依据和标准，从第一、二、三产业派生出来的新兴的综合性的特殊行业，是专门为老年人生产和提供产品和服务，满足老年人衣食住行各方面需求的各行业的集成或集合。
国内有不少学术文章称养老产业为老龄产业。
养老产业发展的最终目标是“五个老有”:即老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。
养老产业实际上就是因为老年人的“五个老有”需求满足而必然产生的市场供给体系。
养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有明显的带动效应。
老龄人口的增多将拉动老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。
当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。
从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。
二、上海亲和源老年公寓发展简况上海亲和源老年社区坐落在上海浦东康桥小镇，一期工程占地8133 公顷，近10 万平方米建筑。
社区全部采用无障碍化设计，内设老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等设施。
其中，老年公寓由12 幢多层电梯住宅组成，楼与楼之间有连廊相接，即使在遇到雨雪天气，会员们仍然可以在小区内自由活动，不会受到风雨的侵扰。
从社区周围的人文自然环境来看，周边毗邻的主要是康桥第二幼儿园、康桥学校等单位，充满了生命和活力;紧邻社区的是城市外环绿化带，浓浓的绿色尽收眼底。
三、公寓规划设计分析亲和源老年公寓设有838 套居室，房屋建筑结构、朝向等各方面都比较合理，可为1600 名左右的会员提供居住服务。
居室面积从45 到90 平方米不等，会员们可根据自己的承受能力和实际需要选择大小不等的公寓入住。
养老地产：六大盈利模式及案例
养老地产：六大盈利模式及案例1、旅游度假型养老酒店这个应该是未来非常重要的发展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他们肯定不会待在家里去养老，很多人希望到处旅游，一边旅游、一边养老。
刚才提到了现在正在做养老养生的产业联盟，会制定一定的标准，如果符合这样标准的项目，你当地的老人买了你的产权或者使用权，可以获得这个联盟里面其他项目的使用权，这个未来是一个非常大的趋势，现在的旅游人口当中，40%的老人比例可能还会再增加，老人旅游的消费能力还会增加，所以我们应该去参考悦榕庄精品酒店的方式，很好的结合温泉、康复、理疗、营养、膳食等功能。
我也知道很多朋友手里有旅游风景区的用地，如何跟养老结合，如何争取旅游养老的老年人群，这个也需要深入的做很好的定位和规划设计。
2、城市型养老公寓这也是一种共识，老人都不愿意离开城市到郊外去，但是城内的土地非常少，我们只能到城乡结合部去做开发，也会引导一批未来的老人，如果你创造了这样全新的生活方式，你会引导一批老人去远郊或者城乡结合部。
但是有大量的老人都是生活在城市环境里面，他们不愿意离开自己熟悉的环境，所以创造一个城市型的养老公寓，在竖向上把健康老人和失能、半失能老人做一个区分，这是一个很重要的发展方向。
它的盈利模式会员制和产权销售都是可以的。
日本木下介护的福原君给我们讲过，他们增加了一个养老服务的领域，就是由他创办的，在日本2000年介护保险制度实行之前，他们这五年的时间是通过商业化的发展已经可以盈利了，当时他们在公司内部有一个争论，选址到底是去富士山脚下还是城市里面，后来他们选择了在城市里面，现在在东京都周围他们一共服务了3000多名中高端的老人。
3、CCC持续照料亲情社区CCC把R去掉了，CCC可以跟第二代、第三代共同生活的，养老服务配套都跟上了，这个也比较符合中国人养老的习惯。
在美国的老人跟中国的老人也是有同样的需求，我们听盖勒普先生介绍，他收购了太阳城以后，创建了太阳城牧场系列，这里面就有专门为年轻人设计的住宅，年轻人跟老年人在同一个社区里面，所以美国也在发展，美国的太阳城也不是一成不变的。
【GN栖城·养老地产研究】三种最有市场前景的养老地产开发模式解析
本文解析的三种养老地产开发模式，是在目前市场条件下最有可操作性，相对结构清晰的模式，是栖城多年来一直着重深入研发，并经局部市场验证的模式，在当下模式层出的养老地产信息中，对于开发和设计从业者有十分重要的借鉴价值。
9月13日至15日，第二届中国（桂林）国际健康养生服务产业创新发展高端论坛在桂林召开，270名来自国内外养生专家学者，大型养生机构和健康养生产业企业代表出席论坛，共同探讨健康养生服务产业的发展模式，促进养生养老健康产业的发展。
GN栖城董事合伙人管轶群先生作为此次会议仅邀请的专家出席活动。
本届论坛以“创新驱动发展，健康造福未来”为主题，采取“主题论坛+专场活动”形式进行，主要活动包括论坛开幕式、主题大会演讲、专题论坛、高端对话、分论坛、项目交流与投资合作对接等。
GN栖城管轶群先生在“专题论坛：健康医养产业与城市转型发展”环节，进行题为《中国养老地产的三种模式》的主题演讲，受到与会嘉宾的一致好评。
栖城公司同时还获得了“促进中国健康产业发展最佳创新设计企业”称号业内同获此殊荣的另外家单位是清华大学设计院。
以下为GN栖城管轶群先生主题演讲内容的精彩回顾，与同仁分享:非常高兴第二次来桂林参加国际健康养生论坛，感谢主办方及自治区各级政府提供这个促进行业进步，推动区域发展的交流学习平台。
我谨代表上海栖城建筑规划设计有限公司向在座的领导嘉宾和同行汇报我们对发展中国养老居住产业的一些思考。
上海栖城是一家综合性的设计企业，而养老住区设计作为公司的核心业务板块，经过多年的持续实践与研究，获得了业界的广泛认可，也让我们成为该领域的标杆企业之一。
关于养老地产的模式研究，我们在四年前启动，经过这几年的探索与项目验证，我们总结出了三种适合当下中国的养老地产模式及相应的设计策略。
希望能借今天的机会，与诸位作一分享。
首先向大家介绍一下，我们分析养老地产类型的研究模型：我们从众多影响养老地产的因素中，提取了三个核心要素，组成分析模型的三个象限，分别是左侧的项目区位，右侧的居住物业形态，及下侧的目标客群。
养老地产模式待解
◆I ndusl r y l产业养老地产模式待解如何通过政策机制的完善和运营模式的创新，实现养老地产与市场需求的成功对接，成为进入老龄化社会前必须思考和解决的重要课题2013年，我国60岁以上老年人口将突破2亿。
到本世纪中叶，60岁以上人口将达到峰值4．87亿，占总人口的比重由目前的13．7％上升到2053年的34．8％。
即将来临的老龄化社会，催生的是各类养老产业的兴盛。
其中，养老地产作为“老有所养”的重要依托，成为开发商们竞相追逐的又一香饽饽。
然而，养老地产走红七八年问，政策不完善、定位不清晰、运营遇瓶颈、收支难平衡等一系列难题，令不少房地产企业踌躇于养老地产门外，迟迟不敢进人。
如何通过政策机制的完善和运营模式的创新，实现养老地产与市场需求的成功对接，成为进入老龄化社会前必须思考和解决的重要课题。
基于此，浙江省公共政策研究院于日前齐集省内养老产业专家及涉足养老地产的重点房产企业，召开“休闲养生养老地产发展前景和政策支持”沙龙，针对浙江养老地产的发展方向展开头脑风暴。
瞄准细分认清定位随着房地产调控政策的进一步收紧，继商业地产之后，养老地产成为各大开发商竞相争夺的又一热点。
然而，冠以“养老”二字，地产的商业化属性是否已经发生了一些微妙的变化?对多数开发商而言，从养老地产的细分市场，找到一条真正适合自身的发展道路，是成功从住宅地产向养老地产转型的关键一步。
40文／本刊记者冯洁作为较早涉足养老地产的本土开发商，金成集团瞄准的是高端化的养老市场。
借鉴了美国的“太阳城”养老项目，金成集团主推的养生旅游休闲农业生态项目小虎城目前已初具雏形，谈及今后的发展规划，副总裁朱早可谓成竹在胸：“整个项目定位和规划在2010年就已经完成。
项目定位为养生养老为主题的综合性小城镇，包括三大项目．分别为农业公园、养生养老社区、体育公园。
农业公园和体育公园作为养生养老社区的配套设施，分别占地8000亩和5000亩。
农业公园按照有机的标准，开展有机农业的转换，同时包含设施农业和科技农业，已被列人余杭区现代农业示范园区试点。
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中国养老地产开发模式分析与探究
作者：刘帅
来源：《消费导刊》2015年第02期
摘要：我国已于1999年成为老年型国家，而与中国老龄化程度不断加剧所对应的养老模式问题却尚未实现同步发展，养老住宅等基础建设便成了主要问题。
本文通过对文献理论研究，分析我国养老地产开发特点和养老地产开发困境，探索适合我国国情的融资收益、建设规划、运营管理三个方面养老地产开发模式。
关键词：养老地产养老地产开发开发模式
一、我国养老地产开发模式探究背景
人口老龄化的发展导致老年人口过多，给养老事业造成巨大压力。
养老地产和传统的住宅地产有很大的不同，养老地产是针对于老年人的特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。
这个居住建筑是指老年人长期生活的，能得到经济供养、生活照料、精神慰藉三个基本内容的居住场所，它包括：老年住宅，老年公寓、老年社区、养老院、托老所等，也包括普通住宅中供老年人居住和使用的部分。
养老地产开发模式就是以开发机构为主体，在国家养老政策的调控下，经过市场定位，资金运作，规划建设、营销运营一系列运作流程和经济手段。
二、对我国养老地产开发模式现实问题分析
虽然严峻的老龄化问题和社会养老趋势势必带来大量的养老地产需求，但是根据我国基本发展形势养老地产的开发面临的如下几个问题：
（一）我国老龄化差异性
第，我国老龄化是个非渐进过程，其增长图像呈一种陡变式的结构断裂现象，呈现出未富先老型社会特点。
第二，独特的老龄化地域差异性表现在东部地区的人口老龄化速度高于西部地区。
而东部的人均财富水平也高于西部地区。
第三，长期性的文化基因传承和沉淀也极大地影响了中国南北文化的差异也造成了在养老观念和居住模式上的差异。
（二）我国养老地产的发展滞后性
目前我国普遍规划实行“9073”的养老服务模式，即到2020年90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，7%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老，3%的老年人入住养老服务机构集中养老。
绝大多数老人居家养老无疑给养老地产提供了广阔的需求空间。
我国老年住宅市场刚刚起步，国内对于老年住宅还停留在传统的居家式养老、养老院、敬老院的管理模式上，远不能适应目前中国老龄化社会的需求。
（三）我国养老地产开发面临的困境
1.市场需求不明朗：受制于国人养老传统观念和消费习惯的约束以及未富先老的基本国情，巨大的市场潜能还未找到适宜的载体，未能真正释放
2.政策尚不健全：养老地产的相关产业政策还不健全，政府在养老方面资金投入不足。
3.资金占压大：养老地产的投资额度高，回收周期长，资金占压大。
4.后期运营难度大：养老地产项目综合性强，要求能够提供专业、综合、体现人文关怀的服务，而市场上各类资源短缺、分散，后期专业经营的难度大。
5.技术刚刚起步：养老地产项目对于建筑物硬件设施的要求较高，项目整体规划的要求严格，作为新兴领域，国内针衬养老地产的规划、设计、建造等水平还处于起步阶段。
三、对适合我国养老地产开发模式的探究
（一）对规划设计模式的探究
1.专门建设综合型养老社区：综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。
社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心等各类配套设施。
2.新建大型社区的同时开发养老组团：一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。
养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。
3.普通社区中配建各类养老产品：普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、老人专用住宅、养老公寓等。
4.与医疗机构结合，就近设置养老设施：目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。
这种“医养结合”模式的特点在于，能够将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。
（二）对融资收益模式探索
在投资开发上，多采用合作开发，因为养老地产对现金流要求非常高，除房地产开发公司外，些保险公司、商业地产运行公司、医疗公司等也有进入养老产业的意愿，开发商可与此类公司合作开发养老地产，增强资金、资源实力，分散开发风险。
我们有必要充分吸收西方发达国家尤其是英美等国的社会融资经验，在债券融资、信托融资和其他形式的产业投资基金方面要有积极作为。
除此之外开发企业应注重养老产业与经济制度、社会制度、保险制度相链接的开发模式。
养老地产盈利模式类型养老地产的盈利来源重点体现在对客户定位、土地获取、政策优惠补贴、金融结合、专业服务能力等关键要素处理的差别，从而形成各具内涵的盈利模式。
（三）运营管理模式分析
1.开发商管理模式：是指养老地产项目建成以后直接由开发商担任物业管理的角色，直接为所有老年住户提供统一和个性化的服务。
这种开发商管理的模式最大便利之处在于可以强化老年业主与开发商之间的沟通，能够建立起一套有效的沟通机制，进而实现双方利益的最大化。
同时，采用此种模式，也有助于迅速建立起成熟的服务体系，提升服务品质和服务质量。
2.专业公司管理模式：专业公司管理模式是指引进专业化公司进行养老地产的日常运营管理。
此种模式构建专业化水平高，服务体系完善，内容涵盖了生活照料、医疗健康、文化娱乐、心理咨询、家政等方面。
此种模式操作灵活，经营便捷，服务质量高。
通过专业化的分工，构建精准的专业的服务体系，提升服务品质。
目前国内大多数养老地产项目采用专业公司管理模式，通过多年的实践证明，该模式具有较强的生命力和可调节性。
参考文献：
[1]陆秋红，邓用林，我国养老地产开发模式的理论与实践研究[B]，建筑经济，2012，362
[2]李日邦，王五一等，我国人口老龄化发展的阶段、趋势和区域差异[J]，地理研究，2009（18）
[3]张晶华，我国养老现状简析[J]，经营管理者，2010（04）。