物业管理案例：永辉——“大物业”的魅力

物业管理案例：永辉——“大物业”的魅力马千里2003-11-21当永辉花园还是个蓝图的时候，许多邢台人不以为然地说：“呵呵，那不过是广告！”当永辉花园一期工程建成之后，好多来看房的邢台人感慨地说：“哦，原来有好多优点永辉根本没有说过！”而入住的永辉花园的业主们则又有了另一番感受，这里正是他们曾经向往的生活小区。

她独有的魅力在进一步地感动着人们。

不为人知的永辉思路和许多企业家一样，永辉公司董事长林运雄很健谈；和很多企业家不一样的，是他绝少谈起自己的项目。

和他交谈，你更多的将了解全国房地产业界的事情。

即便请他介绍永辉花园的情况，他更多的是让你看看图片，带你看看实景。

这样，作为业外人士，我们就不太容易了解永辉的整体思路。

然而，当我们回顾一下永辉花园从开工建设到一期交付使用，再到现在的一号高层住宅楼项目的推出，我们可以依稀看到永辉的思路。

不可否认，在邢台的房地产领域，永辉花园在许多方面都具备开创意义。

大至大体位的生活小区、全方位的花园景观、全封闭的安全管理，小到户型、立面、配臵，都另邢台人耳目一新。

在这之前，人们仅在大都市才能看到这样高档的楼盘，这也成为永辉花园开工之处引起争议的一个原因。

有的说，这样的住宅超出了邢台的消费水平；有的说，这大概只是宣传，实际上没这么高档……而当时永辉人的说法是要做一个房地产界的样板。

没有任何资本肯为一个“样板”而消耗，这里面肯定另有深意。

其实，现在我们看到的永辉花园远不是永辉花园的全部。

在一期工程的销售工作进行中，永辉公司没有急于开发二期，而是象大家看到的那样，他们的工作重点转移到物业管理上来，而这项工作一做就是扎扎实实的一年。

按永辉的说法，永辉物业管理公司是个“赔钱公司”。

实际上我们也可以想象得到，由于永辉物业公司和永辉房地产开发公司这种紧密的血缘关系，还有永辉房地产开发公司对永辉花园在物业管理方面的一系列追加投入，不赔钱也是不可能的了。

然而，我们知道这种现象又是绝对不符合资本的性质和发展规律的。

这里面当然另有深意。

在经过一年的沉静之后，永辉花园一号高层住宅楼的推出多少让人有点吃惊。

因为在很多人的印象中，永辉花园不是已经完全完工了吗？怎么还有二期？以后还有三期、四期吗？并且，这样的高层商品住宅楼在邢台又是第一个，永辉又给人们带来一个惊喜。

我们可以看到，毫不夸张地说，目前的永辉其实已经做成了高档小区和高档物业两个得意的样板。

或许至此，很多人会认为永辉以前在硬件和物业上的投入原来是为了后期楼盘的销售。

诚然，好的开端自然会给后期项目带来很多销售上的便利，但好象又不这么简单。

在和永辉公司总经理陈齐和的交谈中，我们似乎察觉到一些永辉的思路。

陈总经理似是无意间多次提到“永辉花园是我们在邢台做的样板，永辉物业也是我们在邢台做的一个样板”，还说“现在的物业管理不是我们真正的特色，目前这些配套设施也远没有实现我们的规划”。

这些说法给人留下很多的猜测：永辉花园还有进一步的拓展？还是永辉公司在邢台还有另外的小区规划？而这些都和现在的永辉花园有那些关联？我们还不得而知。

独具魅力的永辉物业永辉公司在小区配套服务设施方面的投入已经远远超出当初的承诺，据悉，还有一个大型服务项目开工在即。

同时，永辉在物业管理机构、模式等方面的考虑也远远超出普通物业的范畴。

我们看到，永辉公司在永辉花园进行的建设和管理，其实是在塑造和实践着一个“大物业”的概念。

一般而言，所谓物业管理是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。

而永辉花费很长时间所构建的却是一个“大物业”。

从服务设施的规划建设、到日常维护，从公司管理到组建业主大会，甚至在着手构建社区文化。

这既是特殊时期的特殊方法，也是永辉在物业服务方面的大胆尝试，以营造永辉花园“小社会、大家庭”的居家生活氛围。

第一，配套完备、设施前卫的社会化功能，以“内圆外方”为原则营造全封闭的“小社会”。

“内圆”即高品味生活必备的都纳入小区，花园、超市、幼儿园、保健站、棋牌室、商务中心一应俱全，不仅居家生活便捷舒适，连商住办公也游刃有余；“外方”即低级趣味、非安全因素一律拒之园外，全封闭、全天候保安、保洁，电子监视系统编成覆盖全区的安全网，实现智能化管理。

第二，业主参与，高度自治的社会化管理，以业主代表大会为主体行使全区最高管理权。

针对个别小区物业管理水准低、费用高造成的不良影响，永辉花园提出“高度自治”的管理理念，由业主推举业主代表组成业主代表的大会对物业管理方式有选择权，对物业管理人员有聘用罢免权，在确保高尚花园必备的物业标准前提下核定物业费用。

花园完全投入使用后，业主代表大会根据需要可增设花园服务功能。

高度自治的管理模式彻底打消业主入住后的各种顾虑。

第三，倡导现代、文明的新型邻里文化。

现代都市住宅小区里，对门不来往、对面不相识已成为司空见惯又无可奈何的冷漠现象，与“远亲不如近邻、近邻不如对门”的亲情文化相悖甚远。

人们希望沟通和交流，永辉花园则要统起这个“大家庭”，倡导新型邻里文化。

永辉花园成立专门公关部负责区里成系列的各类文化娱乐活动，以增加住户间的交流机会。

除了全区性文娱活动外，还设计了楼宇间多种形式和内容的对抗赛。

逢年过节，住户将得到永辉花园代表开发商赠送的礼品和问候。

总之，以高尚的文化、有品味的活动来促进住户间亲密、友好、健康的关系。

关于永辉物业管理公司的一点猜测物业上的成熟自然给永辉的业主带来满意的甚至意外的服务。

但由有建设单位筹建这个物业管理公司的确在许多方面都是很下血本的。

而这样的投入如果只是为了业主的满意或者后期楼盘的销售，则显然显得有些夸张了，对于企业，这个以营利为目的的组织，这样的投入定然是期待着更大的回报，而远不只是这些。

那么，究竟是什么呢？如果是一个“样板”，那必然要具有样板的示范作用，具有很大的推广性。

永辉是想在全市推广自己的物业管理方法吗？或者说。

永辉物业下一步的目标是不是瞄准了邢台物业管理服务这个大是潜在的市场呢？的确，随着国家《物业管理条理》的实施，独立的物业管理企业必然应运而生，物业服务这块蛋糕也将逐渐做大，而被资本青睐。

目前，邢台市的大多商品住宅小区，基本都是由原来的建设单位组建物业管理公司进行管理和服务，永辉花园也是这样。

而肯于在这方面如此投资，不能不让人在这样的关键时刻产生这样的猜测：永辉物业是不是有意利用自己的优势积累启动我市的物业管理服务市场呢？但这也只能是外界的猜测，因为随着永辉花园的继续建设，内部的物业管理任务相当时期内将是很繁重和重要的。

但无论如何，这块市场迟早要有人来启动，启动质量和发展质量将不仅取决于这家公司的势力，更主要的是取决于经验和眼界。

我们拭目以待。

小区的竞争将成为“大物业”的竞争房产是一次性的消费，而物业则几乎要伴随终生。

和其他商品一样，住宅消费的关注点越来越突出购买后的服务。

将享有哪些服务，服务水平如何，费用贵不贵？这一系列的问题就是个“物业服务质量”，是这种商品的售后服务了。

而物业服务的质量取决于什么？一是物业的硬件配臵，二是物业管理公司的服务水平，概莫能外。

前者则决定于房产开发商，其配臵如何适应市场、要在什么程度上引导市场？既是市场问题，也是开发商的胆识问题。

所以，一个新开发的房产住宅区除了在结构、立面、户型等方面创造优势以外，小区的配套设施也必然成为重中之重，极力构建自己的特色，并期望在宣传上成为突出的卖点；但在物业服务方面，房产开发商将最终不在有发言权。

从营销角度看，房产开发商在物业方面的着力点不过是物业服务设施设备和相关的场所场地罢了。

理论上讲，我设计了超市，但超市的经营能否满足业主的口味，那我是管不了的；我设计了大片的绿地，但以后草长的好不好，我同样干涉不得。

这并不是开发商在推卸责任，而是开发商实在是不具备物业服务公司的功能。

而我们现在有必要探讨的是，开发商在物业管理方面如何形成开发楼盘的独特卖点。

新出台的《物业管理条例》提出了“前期物业管理”这么个概念，我想，这个问题很值得开发商研究，因为不仅根据条例，开发商有义务做好前期物业管理的工作，而且，这也将成为开发商进行楼盘营销的一个重要着力点。

而考察永辉花园的做法，也使我们有了很好的启示。

永辉的实践和条例的对接大致可以让我们得出这样的结论：开发商之于物业管理应该有这么几个任务。

一是开发更多更适应市场需求和接受能力的物业产品；二是组建临时机构或公司进行物业产品的后期服务，形成服务样板；三是选择或培育独立的物业管理服务公司向业主大会推荐。

当然，在“前期物业管理”这个特殊阶段，开发商的另一个任务是积极协助业主组建业主大会和业主委员会。

在这样的一种情况下，可以看出，永辉的“大物业”概念恰恰包含了这所有的内容。

消费者其实也必然最终关注于这样的“大物业”。

其实，在我们邢台，据我所知目前还没有完全独立于开发商之外的专门和专业的社会物业服务公司。

大多小区的物业都由开发商组建自己的物业管理公司，向社会承诺并实行长期的物业管理和服务。

这样就出现了一个空挡，即业主委员会的滞后。

这是一个不容忽视的潜在的隐患。

同时我们还可以从《物业管理条例》以及其他城市的规范做法中看出邢台的一个商机，就是一个新的物业服务市场。

统计显示，２００２年，北京、上海、深圳三城市物业管理业创造的国内生产总值分别为７０亿元、７８．５亿元和５０亿元，占该城市国内生产总值的比重分别是２．２３％、１．４５％和２．２３％。

这一利润、价值可观的处女地，无论是商界还是政府都忽视不得。