北京市住宅空间分布特征与价格空间分异格局分析
北京近十年房价变动原因与数据分析报告
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波动性：房价变动存在一定的周 期性和波动性
政策影响：政府政策对房价变动 有重要影响如限购、限贷等政策 出台后房价涨幅有所放缓
房价变动影响因素
政策因素：政府调控政策、限购政策等
社会因素：教育、医疗、交通等公共 服务设施的改善
经济因素：经济增长、通货膨胀、利 率等
投资因素：投资者对房地产市场的预 期和投资行为
土地供应因素
土地供应量：政府对土地供应的控制影响房价 土地价格：土地价格上涨导致房价上涨 土地用途：住宅用地供应减少导致房价上涨 土地政策：政府对土地政策的调整影响房价
北京近十年房价数据分析
房价数据来源及处理
数据来源：政府统计数据、房地产公司数据、网络公开数 据等
数据处理：清洗、整理、分类、汇总、分析等
制定更加严格的限购政策限制投机炒房行为
提高房产税税率增加持有成本抑制投资需求
加强土地供应管理合理控制土地供应量稳定房价 完善住房保障体系增加保障性住房供应满足中低收入人群的住房需 求
优化土地供应结构
增加土地供应量：增加土地供应量缓解供需矛盾 调整土地供应结构：优化土地供应结构增加中小户型供应 加强土地监管：加强土地监管防止土地囤积和炒作 提高土地利用效率：提高土地利用效率减少土地浪费和闲置
供需关系：人口增长、土地供应、房屋 供应等
国际因素：全球经济形势、汇率等
北京近十年房价变动原因分析
经济发展因素
城市化进程加快人口流入增加 经济增长居民收入提高 房地产政策调整限购限贷政策影响
土地供应减少地价上涨 城市基础设施建设提升城市价值 投资需求增加炒房现象严重
政策调控因素
限购政策：限制 购房数量降低房 价上涨速度
北京各公寓现状分析报告
北京各公寓现状分析报告# 北京各公寓现状分析报告## 概述北京作为中国的首都和经济中心，具有丰富的就业机会和良好的生活环境。
越来越多的人涌入北京，因此房地产市场也随之蓬勃发展。
公寓作为一种新兴住宅形式，受到了越来越多人的青睐。
本报告旨在对北京各个地区的公寓现状进行分析，为买家和投资者提供参考意见。
## 1. 公寓概况公寓是指按一定比例分割成具有自主厨卫的小套型住房，一般由开发商集中建设并统一销售。
公寓的特点是小巧精致，适合单身人士或小家庭居住。
公寓区通常配有公共设施，如健身房、游泳池和儿童游乐场等，提供了便利的生活和社交环境。
## 2. 各地区公寓价位比较根据市场研究数据，以下是北京各地区公寓的平均价格比较：区域平均价格（万元/平方米）-东城区12.5西城区13.2朝阳区10.8海淀区10.2丰台区8.6石景山区7.9昌平区7.2大兴区 6.4通州区 6.3房山区 5.8顺义区 5.6门头沟区 5.4平谷区 5.2怀柔区 4.9密云区 4.6延庆区 4.4从以上数据可以看出，东城区和西城区的公寓价格相对较高，这是因为这两个区域地理位置优越，交通便利，同时也拥有丰富的历史文化资源。
而丰台区和石景山区的公寓价格相对较低，是因为这两个区域在北京的发展中相对滞后，交通不够便利。
## 3. 公寓市场供需情况随着北京人口的增长和对高品质住宅需求的提高，公寓市场的供应也在不断增加。
开发商在市区和远郊纷纷建设公寓项目，以满足不同人群的需求。
同时，租房市场也对公寓需求不断增加，很多年轻人选择租赁公寓以获得更加便利和舒适的生活。
然而，与供应相比，公寓的需求量仍然较多。
高房价造成了购房能力的限制，很多人只能选择租赁公寓。
因此，在供需不平衡的情况下，公寓的价格可能会继续上涨。
## 4. 公寓品质和配套设施北京的公寓市场中，品质和配套设施各不相同。
一些高端公寓项目在建设过程中注重品质和细节，提供豪华装修和全套高档家电。
这类公寓还通常配备有健身房、游泳池和24小时安保服务，提供高品质的生活。
2023年北京房价走势分析：上涨是趋势
2022年北京房价走势分析：上涨是趋势一线城市房价备受关注，尤其是北上广地区。
下面一起来关注一下4月北京房地产销售状况及2022年北京房价走势。
2022年1-4月份，商品房销售面积26385万平方米，同比下降4.8%，降幅比1-3月份收窄4.4个百分点。
北京商品房销售状况开头好转。
北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的数据显示，前4月北京商品房销售面积同比下降16.7%，降幅较一季度收窄了5个百分点。
从房地产投资状况看，前4月全市完成房地产开发投资978.3亿元，同比增长22.6%，增速较一季度连续放缓4.2个百分点。
但同期房地产供应、销售、房地产开发企业项目资金到位状况均明显好转。
数据显示，前4月全市商品房新开工面积为719.8万平方米，比上年同期增长8%，同期全市商品房竣工面积为462.6万平方米，同比增长10%。
而此前一季度，全市商品房新开工面积为511.9万平方米，同比下降2.6%。
此外，前4月全市房地产开发企业项目到位资金为1702.2亿元，同比降15%，降幅较一季度收窄5.4个百分点。
详细到销售状况，数据显示，前4月，全市商品房销售面积为297.4万平方米，同比下降16.7%，降幅较一季度收窄5个百分点。
其中，住宅销售面积为250.1万平方米，增长0.3%，增幅较一季度回落0.9个百分点；写字楼为24.9万平方米，下降58.2%，降幅较一季度收窄11.6个百分点；商业、非公益用房及其他为22.4万平方米，下降53.5%，降幅较一季度收窄6个百分点。
北京房价上涨是趋势地产分析师指出，“330新政”对楼市的影响主要体现在一二线城市，随着对楼市预期发生转变，购房者入市的乐观性在提高。
从签约上看，4月北京新建商品房签约量环比明显上涨。
其统计数据显示，剔除全部非住宅商品房部分，4月北京的纯住宅商品房签约将超过3300套，环比增幅超过50%，成交均价也达到了每平米28687元。
更多房价信息请查阅发布的中国房价走高行业进展现状与十三五规划讨论报告。
国内居住空间分异的相关研究
国内居住空间分异的相关研究我国对于居住空间分异的研究相对于国外的研究起步较晚，1986年虞蔚的《城市社会空间的研究与规划》是我国学者第一篇公开发表的关于城市居住空间分异研究的文献。
从1986年到现在，该领域学术论文及代表性著作已有大量的研究成果。
孙栋斌和吴雅菲通过文献调研以及因子分析的方法将居住空间分异的研究划分为起步、独立发展和蓬勃发展三个阶段。
其中，“研究起步阶段”是从1986 年至1993年，论文总结了该时期的主要研究方法，包括计量研究和实证研究。
其中通过对上海、广州等少数城市进行研究，发现国内部分城市引起社会分异的主要因素是社会经济状况、家庭状况/家庭生命周期、种族状况三个维度。
“独立发展阶段”是从1994年至2003年，愈来愈多的学者关注城市发展所带来的居住空间的问题，从研究对象、研究内容、研究角度都有新的扩充。
对于研究对象从上海、广州扩展到北京、南京、乌鲁木齐等城市，同时在研究内容上除了研究居住空间结构外，众多学者对居住空间分异的相关理论、时代背景、模式特征、形成机制、建议对策都进行了研究和总结。
研究角度开始从居住区位选择、住区价格的新视角出发，通过定性分析、因子生态分析方法对住宅价格分布进行研究总结。
“蓬勃发展阶段”是从2004年开始至今，各学者主要是对居住空间分异现象及内在的研究。
伴随2004年社会转型对城市发展的带动，国内学者再一次审视城市居住空间的问题，使得城市居住空间结构及其分异特征的探讨得到蓬勃发展。
研究对象、研究方法以及研究内容都在上一阶段的基础上进行再扩充与深化，同时也出现了居住空间分异评价、特殊群体和特殊地域的居住空间分异、分异现象模拟、居住空间分异与城市规划的关系等新型研究热点。
关于城市居住空间分异的理论研究主要有吴焰启等在社会地理学的基础上，提出激进马克思主义流派的社会空间统一体理论。
虞蔚主要翻译和解析了西方国家城市社会空间分异的三大形成因子，即社会经济地位、家庭生命周期和种族。
北京房产市场现状调研及分析
北京房产市场现状调研及分析随着中国经济的快速发展和人们收入水平的提高，北京房产市场近年来一直保持着较高的繁荣度。
本文将对北京房产市场的现状进行调研和分析。
首先，从房价角度来看，北京房价一直以来都是中国最高的。
据数据显示，截至2024年，北京的房价平均每平方米超过4万元，远高于其他一线城市。
房价高企的原因主要有两个方面：一是北京是中国的首都，政府机关和大型国企众多，随之而来的是大量的人口涌入，导致供需矛盾突出；二是北京的土地资源非常有限，由于城市规划和环境保护等原因，土地稀缺性更加凸显，这也导致了房价的进一步上涨。
其次，从供需情况来看，北京的房地产供需矛盾较为突出。
尽管北京的房价高企，但是购房需求依然旺盛。
一方面，大量的年轻人涌入北京工作，他们对于房产的购买需求很高；另一方面，北京房地产市场的购房政策相对宽松，楼市调控政策对于购房者来说并不是很严格，这也刺激了购房需求的增长。
然而，供应方面并未能够及时跟上需求的增长，尤其是中小套型的商品房供应不足，导致购房者的选择余地较小，也进一步推高了北京房价。
再次，从政策角度来看，北京市政府对于房地产市场一直持谨慎的态度。
在当前的楼市调控方面，政府一直保持着严厉的贷款政策和购房限制政策，以遏制房地产市场的过热发展。
此外，政府还加强了对于房地产市场的监管，对于违规经营和投机行为进行了打击，以维护市场的稳定和健康发展。
最后，从投资角度来看，北京的房地产市场一直被视为一个较为稳定和有保值增值潜力的投资领域。
尤其是近年来，受到金融市场波动和宏观经济影响的影响较小，许多投资者将资金投入到房地产市场，以实现更好的资产保值和增值。
综上所述，北京房产市场不仅价格高企，供需矛盾突出，政府对于楼市调控的力度也在不断加大。
对于普通购房者来说，房价高企给购房带来了一定的压力，而对于投资者来说，北京的房地产市场仍然具有较高的投资价值。
接下来，我们需要密切关注北京房产市场调控政策的动态，以及供需矛盾的发展，以便制定更合适的购房和投资策略。
空间分异特征
空间分异特征
1 空间分异
空间分异是一种空间变化的统计分析方法，其旨在识别出某个行
政空间单元限定的空间对象中特定的特征。
空间分异可以用来识别各
种类型的正反趋势，尤其是在决策过程中有重要应用。
空间分异通过计算每个空间单元分布及其变化的特征，以构建其
价值观来描述空间结构特征，从而完成空间结构的可视化。
也可以通
过计算空间变量之间的多元关系和模式，从而识别解释和可视化的空
间关系。
它把这些特征浓缩成一种简洁的指标，研究人员可以观察分
析这些指标来理解和探究空间变化的规律和变化规律。
空间分异应用于多种场景，比如研究不同地区的社会经济发展状况、某个地区空气质量变化等。
它有助于人们深入探究地理或社会环
境中的不同变量之间的关系，从而更好地理解现象和表现。
它还可以
帮助决策者更好的把握发展的趋势，便于政策的制定与落实。
空间分异是地理和空间信息分析中最常用的分析手段之一，是研
究地理信息空间,经济空间,社会空间,以及管理空间等方面的重要工具。
它将多元变量的变化表示出来，给出不同空间环境下不同变量应当联
系的关系，给出总的景象和分布特征，促进了客观真实的空间特征的
理解和分析。
北京传统民居的主要特征
北京传统民居的主要特征1.布局结构：北京传统民居一般呈四合院的布局形式，由前门、正厅、庭院以及后院组成。
前门通向街道，正厅是主要活动空间，庭院用于通风采光和室内外交流，后院作为私密的居住空间。
2.建筑材料：北京传统民居常使用青石、红砖、灰瓦等材料进行建造。
青石是用于打基础和门前铺地的常见材料，红砖用于墙体和砌筑，灰瓦则常用于屋顶。
3.院墙：传统北京民居的特色之一是高大厚实的院墙。
院墙一般由青石垒砌而成，外面涂以灰泥，可以增加墙体的坚固度和保温性能。
院墙起到了隔离内外空间的作用，同时也是提供安全和隐私的屏障。
4.木结构：多数北京传统民居采用木结构建筑。
梁柱、榫卯和斗拱等木构件都是采用传统的施工方式进行搭建。
木质结构具有良好的抗震性能和自然调湿的特点，同时赋予了建筑独特的韵味。
5.建筑风格：北京传统民居的建筑风格以明清时期的“四合院”为主。
这种建筑风格简洁、大方，注重尺度和比例的控制，尤其在大厅、过道和天井等重要空间中几乎没有多余的装饰。
6.屋顶构造：北京传统民居的屋顶多采用坡屋顶和歇山顶。
坡屋顶一般用灰瓦覆盖，可以有效防雨，同时保持排水良好。
歇山顶则是通过折弯、嵌入木龙骨的方式构成的。
7.四合院的院落：院落是传统民居的核心区域。
院落通常布置成方形，由天井和四周建筑组成。
天井是院落中心的开放空间，可以提供自然采光和通风。
室内空间围绕天井分布，形成半开放、多功能的居住环境。
8.空间布局：北京传统民居注重错落有致的空间布局。
一般采用进深递次，层层递次的设计方法，将室内和室外的空间有机地结合在一起。
不同功能的房间通过厅堂和过道相互连接，形成多样且灵活的活动区域。
9.装饰和细节：传统北京民居在装饰和细节方面十分讲究。
门窗、壁柱、楼梯等部分常常雕刻着精美的花纹和图案，体现着中国传统文化的深厚底蕴。
对木构件的染色、打磨和抛光等工艺也能饱含匠心。
10.庭院景观：北京传统民居的庭院是自然景观的重要组成部分，常常通过小石径、假山、花木和水池等元素来增添丰富的景观效果。
北京四合院空间布局特点及设计理念
北京四合院空间布局特点及设计理念一、空间布局特点：1.「四合院」的空间布局呈四合之形，即周围围合起来的四方院落，有清晰的界限和层次感。
四合院一般由正屋、东西厢房和北侧厢房以及后花园构成。
院内的居住区块通常呈东西南北的均衡分布。
2.四合院的空间布局呈现出前后分明、进退有序的特点。
前院起到过渡与欢迎的作用，后院则为主要的起居之所，前后庭院之间一般会设置一个空中连廊，以实现前后院的方便流动。
3.前院多为外界的交往空间，有着天井、害相庭、炕井等装饰，同时也是亲友交往的场所。
后院则多为家庭私密空间，通常是居住区域以及花园等。
二、设计理念：1.和谐一体：四合院空间布局追求的是和谐一体，注重前后院、东西厢房等各个区域之间的协调与呼应。
院内独对称的设计，使整个院落形成一个有机的整体，形成良好的空间流动性。
2.安全保护：四合院的设计理念强调家庭的安全保护。
传统的四合院结构为四周建有高墙，前院通常设置朝南的大门作为进出的通道，形成了独立封闭的空间。
3.自然灵性：四合院空间布局注重与自然环境的接触与融合。
院落内常见的井，炕井等水景以及花园等景观，使人能够感受到自然的魅力，同时亦能够提供清新的空气和净化居住环境。
4.私密性：四合院的设计注重私密性。
前后院的设置可实现家庭成员之间的私密空间，将院落从外界隔离，形成自己的小社会，能够保护家庭的安全和隐私，更能体现中国传统家庭的封闭性。
5.生活方式：四合院的空间布局体现了中国古代社会的生活方式和价值观念。
尊重家庭的地位和封建礼教传统，注重家人间的亲情和互动，以及与邻里之间的交往与沟通。
总之，北京四合院的空间布局特点及设计理念体现了中国传统文化中的伦理观念和生活方式。
其追求和谐一体、安全保护、自然灵性、私密性和家庭生活方式等特点，使得四合院成为中国建筑文化中独具特色和魅力的代表之一。
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北京市住宅空间分布特征与价格空间分异格局分析*吴文佳张晓平李媛芳（中国科学院研究生院资源与环境学院 北京 100049）摘要：本研究以北京市城区住宅小区为样本，基于Arcgis空间分析方法和计量模型，探讨北京市住宅价格空间分异格局。
研究中以多家房产中介公司及交易网站二手商品房报价资料为基础数据，共采集到北京市五环内有效住宅小区样本7000个，包括小区交易均价、小区地址、建筑年代、容积率、物业费等。
对住宅样点进行空间化处理并建立住宅空间信息数据库，运用密度分析、空间插值等方法，刻画出北京市住宅价格空间分异的基本格局：住宅价格总体上以天安门为中心向周边呈下降趋势，在三环与四环间出现了多个次中心。
并分别对北京市高档住宅、普通住宅空间分布特征和价格分异特征进行了分析与对比。
关 键 词：住宅价格；空间分异；北京市1 引言城市是人类的聚居场所，居住功能是城市用地功能的主要体现，与居住区位相关的就业、交通、生活服务等用地功能的空间配置格局主导着城市空间结构的形成与演化。
随着城市化进程的加快，城市人口规模不断增加，城市用地不断向郊区扩张。
城市化进程推动城市房地产发展市场进入新的阶段，特别是一些经济发达的大都市地区更受关注。
以“住宅用地紧缺、城市房价飙升”为突出症状的“城市病”也成为了世界上大多数城市发展中必经的阶段性现象。
改革开放已来，我国城市化进程明显加快，近年来，住宅价格过度上涨已经成为了社会关注的焦点。
大中城市房价上涨过快，城市房价的波动和空间分异越来越受到社会各界的关注。
从学术研究的角度，住宅价格分异的刻画和作用机理的分析，可以有效的表征房价的波动机制和变化趋势，从而为城市空间结构的规划和土地利用类型的评价分析提供依据，为规划与管理部门提供决策参考。
本文在已有研究成果的基础上，尝试基于Arcgis空间分析方法，建立北京市住宅空间信息数据库，分析北京市住宅空间分布格局，并刻画北京市住宅价格空间分异格局，分别探讨北京市高档住宅和普通住宅的分布特点及价格分异特征。
2 研究方法与数据2.1 数据处理2.1.1 研究区选取 北京作为中华人民共和国首都，既是中国政治、文化、教育和国际交流中心，同时又是中国经济金融的决策中心和管理中心。
在全国城市化水平及城市竞争力排名中均领先于其他绝大多数城市，作为城市发展的领跑者，具有重要的研究意义。
同时，北京的房价在全国排名高居不下，一直备受关注。
北京房地产业趋于成熟，且二手房市场交易活跃。
城市交通尤其是与房价相关性较大的轨道交通较完善，具有其研究价值。
本文选取北京市16个区县为研究对象，并适当考虑受北京市影响较大的河北燕郊、廊坊、固安等周边地区。
2.1.2 数据获取 选取专业找房网站：安居客，同时借鉴北京市其他主流房地产交易网站：如百度乐居、搜房网、新浪乐居、购房网等，获取研究区域内住宅样本点的区位、价格、地*基金项目：国家自然科学基金（40971075）；中科院研究生院2012年院长基金。
第一作者：吴文佳，女，硕士研究生，人文地理专业。
E-mail：wwjjiajia@通讯作者：张晓平，女，副教授，主要从事产业发展与区域空间结构相关领域的研究。
E-mail：zhangxp@产类型、周边设施等属性，建立住宅样本信息数据库。
本文选取北京18个区县275个板块约7000个二手房小区和楼盘为研究对象。
由于楼层、朝向、构造、装修程度等因素，小区内各套住宅价格存在一定差异，通过大样本统计可以减少相关因素影响。
由于楼市政策、土地政策、金融政策等的影响，住宅价格信息存在很强的时效性，故选取2012年1月为研究时点获取数据。
2.2 研究方法2.2.1 趋势面分析 由于获取的样本量较大，针对大量离散点信息，从整体插值角度出发，对数据进行趋势特征分析。
趋势面分析是利用数学曲面模拟地理系统要素在空间上的分布及变化趋势的一种数学方法，实质上是通过回归分析原理，运用最小二乘法拟合一个二元非线性函数，模拟地理要素在空间上的分布规律，展示地理要素在地域空间上的变化趋势。
通过趋势面分析，获取到北京市住宅价格的总体变化趋势。
趋势面分析另一重要的特征就是揭示了研究区内的偏离部分，从而剔除异常值，提高分析准确度与可信度。
2.2.2 空间插值 由于住宅价格信息为离散点状数据，需要通过空间插值获取研究区域内房价整体分布格局。
运用克里格插值法来分析研究区商品住宅价格的空间分异格局，该方法以变异函数理论和结构分析为基础，在有限区域内对区域化变量进行无偏最优估计。
不仅考虑待估点位置与已知数据位置的相互关系，而且还考虑到变量的空间相关性。
其原理即根据n 个已知样点x i 的属性值Z（x i ）通过内插得到未知点x 0的属性值。
式中：x i 为样本点，()i x z 为样本点的住房价格，i λ为权重系数（已知点对未知点的影响程度）2.2.3 核密度分析 细化样本类型，根据不同地产类型将样本分为高档住宅和中低价位住宅，分别分析其集聚状况，获取核密度图（Kernel Density Estimation ）.刻画其分布格局，分别对其空间分异特征进行分析与对比。
2.2.4 三维仿真图 ArcScene 是一个适合于展示三维透视场景的平台。
显示场景时，ArcScene 会将所有数据加载到场景中，显示数据的三维效果，比二维图像更立体直观。
本文运用三维仿真图对高档住宅和中低价位住宅的价格分异进行对比分析。
3 研究结果及分析3.1 北京市住宅价格概况根据样本散点图（图1），粗略判断北京市在售二手房主要集中在二环至四环间，其中普通住宅分布较均匀，高档住宅相对集中。
所有住宅均价约为24580元/m 2，其中部分远郊区县部分住宅低于10000元/m 2，少数别墅等高级住宅高于100000元/m 2。
运用趋势面分析工具对研究区内所有样本点进行空间变化趋势模拟，得到图2的住宅价格趋势面分析图。
中间部分为散点，两面为样本点的投影，其中x 轴反映的是南北走向的变化趋势，y 轴为东西走向的变化趋势。
从图上可看出，x 轴与y 轴都呈现倒U 字型趋势，即都是从中心向边缘呈现递减趋势。
x 轴较之y 轴的趋势更为明显，即东西走向的递减趋势比南北走向的趋势更明显。
结合两张图，可看出北京市住宅沿一号线东西向扩张趋势较为明显。
()()∑==n i i i x z x z 10*λ图1 北京市16区县二手房小区样本点分布图图2 北京市住宅均价趋势面分析图3.2 住宅分布以及空间聚集状况以物业类型为标准，将北京市住宅分为高档住宅和普通住宅，借助ArcGIS进行密度分析，并制作核密度图。
以天安门为中心构建同心圆圈层结构，分别刻画出北京市高档住宅和普通住宅的空间分布格局。
分析图3，北京高档住宅主要分布在二环与四环之间，在朝阳区东三环和东四环间有高峰值，在北五环外奥运村附近也有集聚现象。
由于高档住宅，如别墅、高级公寓等二手房在售房源较少，且价格差距较大，新楼盘大多分布在怀柔、延庆等生态涵养发展区，价位偏高。
本文研究对象为二手房，研究结果有待改善。
北京市普通住宅空间分布呈现显著的向心化与离心化并存现象，如图4，在离中心5公里和10公里的同心环内出现多个集聚中心，其中北三环有明显集聚，南二环与南三环间分布也比较多。
同时沿一号线有明显的东西向扩张趋势，石景山、通州几个次中心已经初具规模。
北边沿地铁8号线、13号线、15号线都已形成几个次中心。
南四环外住宅分布较少，南部轨道交通开通较晚，相对其他几个方位，地区开发较迟缓，大兴区等很多新楼盘在开发中，二手房交易不够活跃。
图3 北京市高档住宅分布核密度图 图4 北京市普通住宅分布核密度图3.3 住宅价格空间分异格局图5 北京市住宅价格分异格局图 图6 北京市普通住宅价格分异格局图 图7 北京市高档住宅价格分异格局图图8 北京市住宅价格分异三维仿真图借助ArcGIS空间分析模块对北京市住宅价格样本进行空间插值分析，分别得到北京市住宅价格、高档住宅价格以及普通住宅价格的空间分布图（图5至图8）。
由图5可看出，总体而言，北京市住宅价格基本呈现同心圆中心向四周递减分布，二环内中心城区价格最高。
五环西北角形成了一个价格高值中心，部分地铁或公路节点，如西直门、三元桥等形成了多个次中心，大学城等学区或森林公园等生态涵养区也形成了若干次中心。
图6北京市普通住宅价格分布图，可看出以北二环为中心向周边递减的变化趋势，在北四环与万泉河快速路交界带形成了一个次中心。
图7可看出，北京市高档住宅价格最高值在西北角四环与五环之间，二环内有一些价格高昂的四合院形成了高值中心。
北五环与京承高速交接带次中心初具规模，有往北发展趋势。
高档住宅价格呈现显著的向心化与离心化并存现象。
住宅价格分异三维仿真图(图8)直观展示了北京市住宅价格基本呈现中心向四周递减分布，二环内中心城区价格最高，往西方向形成个别高质次中心等特点。
4 结论与讨论本文基于Arcgis空间分析方法，分析了北京市住宅空间分布格局与住宅价格空间分异特征，并对比了北京市高档住宅和普通住宅的分布特点及价格分异特征。
本文只是提供了北京市住宅空间分异的初步研究，存在诸多改进之处：（1）由于研究对象是二手房，缺少新楼盘信息，而南边新开发区大多为新楼盘，还有别墅等高档住宅也缺少信息，无法进行更全面的分析。
（2）住宅价格信息来自于互联网，各大房产交易网站间存在信息误差，通过大样本量缓冲部分误差，但还是有待进一步考证。
（3）通过分析，发现轨道交通、生态涵养带对住宅空间分布和价格分布影响很大，还有待进一步对房价影响因素进行定量研究。
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