浅谈土地估价报告中估价对象界定的撰写
土地估价报告和土地估价技术报告
土地估价报告大纲封面项目名称委托估价单位土地估价报告编号提交估价报告日期第一部分摘要一，估价项目名称二，委托估价方三，估价目的四，估价基准日五，估价日期六，地价定义七，估价结果八，土地估价师签字九，土地估价机构第二部分估价对象界定一，委托估价方二，估价对象三，估价对象概括（一），土地登记状况（二），土地权利状况（三），土地利用状况四，影响土地估价的因素说明（一）一般因素1，地理位置2，自然环境3，行政区划4，社会经济状况（二）区域因素1，区域概括2，交通条件3，基础设施状况4，环境状况5，产业聚集程度（三）个别因素1，企业简介2，宗地状况第三部分土地估价结果及其使用一，估价依据（一）全国人大，国务院及有关部门颁布的法律，法规，文件（二）地方人大和政府及有关部门颁布的法规，文件（三）委托方提供的有关资料（四）估价方掌握的有关资料及估价人员实地勘察，调差所获取的资料二，土地估价（一），估价原则（二），估价方法（三），估价结果1，地价确定的方法2，估价结果三，估价结果和估价报告使用1，假设条件2，本报告的使用限制3，资料来源说明4，估价中的特殊处理5，其他说明第四部分附件1，委托估价函复印件2，委托方企业法人营业执照复印件3，待估宗地区域位置图4，待估宗地现状照片5，国有土地使用证复印件6，估价机构营业执照复印件7，估价机构注册证书复印件8，土地估价师资格证书复印件土地估价技术报告封面项目名称委托估价单位土地估价报告编号提地估价技术报告编号提交估价报告日期关键词估价机构年度第一部分总述一，估价项目名称二，委托估价方三，受托估价方四，估价目的五，估价依据（一），全国人大，国务院及有关部门颁布的法律，法规，文件（二），地方人大和政府及有关部门颁布的法规，文件（三），委托方提供的有关资料（四），估价方掌握的有关资料及估价人员实地勘察，调查所获取的资料六，估价基准日七，估价日期八，地价定义九，估价结果十，需要特殊说明的事项1，假设条件2，本报告的使用限制3，资料来源说明4，估价中的特殊处理5，其他说明十一，土地估价师签字十二，土地估价机构第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一，估价对象描述1，土地登记状况2，土地权利状况3，土地利用状况二，地价影响因素分析（一），一般因素1，地理位置2，自然环境3，行政区划4，社会经济状况（二）区域因素1，区域概括2，交通条件3，基础设施状况4，环境状况5，产业聚集程度（三）个别因素1，企业简介2，宗地状况第三部分土地估价一，估价原则二，估价方法与估价过程（一），估价方法选择依据（二），估价方法介绍（三），估价过程三，地价的确定1，地价确定的方法2，估价结果第四部分附件1，委托估价函复印件2，委托方企业法人营业执照复印件3，待估宗地区域位置图4，待估宗地现状照片5，国有土地使用证复印件6，估价机构营业执照复印件7，估价机构注册证书复印件8，土地估价师资格证书复印件。
土地评估报告
土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称受xx县人民法院的委托对陈锦兴位于xx县新城镇裕x街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估。
二、委托估价方委托方：xx县人民法院地址：xx县新城镇新洲大道南xx号三、估价目的受xxx县人民法院的委托，对xx位于xx县xx镇裕民街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估，为委托方对委估宗地进行拍卖提供土地使用权价格参考。
四、估价基准日二0一七年七月十三日（以现场查勘日为估价基准日）。
五、估价日期二0一七年七月十三日至二0一七年七月二十四日。
六、地价定义根据委托方提供的《土地档案查阅答复书》，以及估价人员现场查勘情况确定委估宗地的地价定义：1、用途设定：根据《土地档案查阅答复书》的记载委估宗地的用途为城镇混合住宅用地，临裕民街两侧的房屋首层为商铺，二层以上为住宅，依据土地的最高最佳使用原则，故本次估价设定委估宗地的用途为商住用地。
2、面积设定：根据《土地档案查阅答复书》的记载委估宗地面积为78平方米，本次估价设定委估宗地面积为78平方米。
3、容积率设定：委估宗地为空地，委托方未能提供设计规划条件，因此根据现场查勘委估宗地周边用地的容积率为5.0～6.0，本次估价按周边用地的平均容积率设定委估宗地容积率为5.5。
4、开发程度设定：委估宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整。
根据本报告估价目的, 本次估价设定开发程度红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整。
5、土地使用权年期设定：委估宗地的土地使用权终止日期为2067年8月21日。
至估价基准日，委估宗地剩余使用年期为50.5年。
本次估价设定委估宗地于估价基准日的使用年期为50.5年。
6、使用权类型设定：委估宗地为国有出让土地使用权，本次估价设定委估宗地使用权类型是国有出让土地。
7、限制条件：在估价基准日，委估宗地不存在抵押权、担保权、地役权等他项权利。
浅谈对土地估价程序及估价方法的理解和应用
浅谈对土地估价程序及估价方法的理解和应用土地估价是指评估某一土地具有的市场价值，它是土地经济利用中十分重要的一环。
在土地交易、用途规划、项目开发等方面都需要通过土地估价来评定土地的经济价值。
本文旨在深入探讨土地估价程序及估价方法的理解和应用。
一、土地估价程序土地估价程序主要包括问题调查、数据采集、评估对象的确定、估价方法的选择、数据分析、估价结果的确定等环节。
1.问题调查问题调查主要是对估价对象的周边环境、用地条件、交通等情况进行了解，包括所在地区的社会经济环境、法律法规、土地用途规划、交通状况等。
2.数据采集数据采集是估价过程中的重要一步，它主要收集估价对象的实际信息，包括所在地区的土地市场状况、同类土地的交易价、周边物业的租金等等。
3.评估对象的确定评估对象的确定是指确定估价的具体范围，包括土地面积、土地位置、土地用途等内容。
4.估价方法的选择估价方法的选择包括市场法、收益法、成本法等。
根据土地估价的具体情况，选取合适的估价方法来进行估价。
5.数据分析数据分析是整个估价过程中重要的一环，它主要是对数据进行分析，评定其真实性、准确性和可靠性。
6.估价结果的确定估价结果主要是根据前面所选用的估价方法进行的商品房市场价格计算和土地市场价格计算等。
确定估价结果需要根据各项数据和实际情况进行综合分析。
1.市场法市场法是指以市场交易作为基础，通过对同类土地市场交易价格的比较，来确定土地的市场价值。
市场法适用于土地交易比较活跃、市场交易价格比较明显的地区。
2.收益法收益法是指基于土地的收益潜能来确定土地的价值。
该方法适用于土地用途明确的情况下。
3.成本法三、土地估价的应用1.政府部门土地定价政府部门在对收回土地的价格确定上会用到土地估价。
2.土地所有权变更土地所有权的变更会牵扯到交易价格方面，土地估价也会被运用到其中。
3.土地租赁押金/租金计算土地租赁进行时，需要一个合理的租金及押金，土地估价在进行制定时就会被运用到其中。
土地估价技术报告范文
土地估价技术报告范文一、引言土地估价是指对土地价值进行科学、客观、准确的评估，以便确定其在市场上的合理价格。
土地估价是房地产市场中的重要环节，也是购房、出售、转让、抵押等过程中必不可少的环节。
本报告旨在通过对某地块的土地估价分析，为相关部门和个人提供参考，帮助他们更好地了解土地价值和市场行情。
二、估价对象及范围本次土地估价的对象为某地块位于城市商业中心的土地，总面积xx平方米，用途为商业综合用地，包括商业办公区、商业服务区、酒店区等。
三、估价目的1. 作为土地开发建设项目的基础性评估，为土地规划和开发提供参考；2. 作为土地出售、购买、转让或抵押的依据，为相关交易提供参考；3. 作为政府土地管理、征收、补偿等工作的依据，为相关政策实施提供参考；4. 作为土地资源开发的决策依据，为土地资源的合理利用提供参考。
四、估价方法1. 市场比较法：通过对周边相似土地交易市场信息进行收集和分析，确定评估对象的市场价格范围，包括同类土地成交价格、租金水平等信息；2. 收益法：通过对土地利用未来收益情况的预测估算，采用折现技术计算出土地在未来时间内的现值；3. 成本法：通过对土地开发成本、土地改造成本、土地维护成本等方面进行估算，确定土地的成本价值。
五、估价结果及详细分析1. 市场比较法：根据对周边商业用地交易情况的分析，得出该地块土地在当前市场上的合理价格为xx万元/平方米。
商业办公区的土地价格较高，约为xx万元/平方米，商业服务区和酒店区的价格相对较低，分别在xx万元/平方米和xx万元/平方米左右。
2. 收益法：通过对土地未来利用价值的预测和计算，得出该地块土地在未来10年内的现值为xx万元，其预期收益稳定，有较高的投资潜力。
3. 成本法：考虑到该地块所在区域的土地开发成本、改造成本和维护成本等方面的情况，得出该地块土地的成本价值为xx万元。
六、风险提示1. 土地估价结果仅供参考，存在市场波动、政策变化等因素造成的风险；2. 未来土地利用价值可能受到宏观经济环境、市场需求、政策调整等因素的影响；3. 投资者在土地交易过程中需谨慎选择合作方，避免出现风险和纠纷。
估价对象的描述与分析
估价对象的描述与分析（一）估价对象实物状况描述与分析1.土地实物状况描述（1）项目名称：武汉市洪山区书城路珞珈雅苑16栋二单元27楼2701共用土地（2）四至：东临珞狮路，南靠华大家园综合体，西临书城路，北靠其他建筑物。
（3）面积：估价对象共用地面积131120m^2（4）用途：住宅用地（5）形状：土地形状为规则长方形（6）地势：估价对象所在地势平坦（7）开发程度：五通一平，小区基础设施完善2.建筑物实物状况分析（1）名称：武汉市洪山区书城路珞珈雅苑16栋二单元2701房（2）规模：111.7m^2（3）房屋用途：居住用房（4）所在楼层：27/32（5）建筑结构：钢筋混凝土框架结构（6）设备设施：配备客货两用电梯一台（2/3等），有煤气管道，防盗门，24小时安保，设施完备（7）层高：约为3.2m（8）空间布局：共三室二厅一厨二卫一阳台，布局规则（9）建成时间：2014年（10）通风采光：五等（11）声音：测量室内分贝为35，噪音影响小（12）维修保养情况：三等，建筑室内无明显损坏情况，功能正常，使用正常（13）装修状况：三等（14）剩余使用年限：65年（15）土地使用权类型：出让（16）担保物权设立情况：假设无担保（17）停车泊位：有/不固定/地上地下双停车位（16）其他：拥有两证（国有土地使用证、房屋所有权证）（二）估价对象权益状况描述与分析1.土地权益状况描述根据委托方提供的《房地产权证》等资料记载显示：（1）土地所有权状况：未记载，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，确定为国家所有；（2）土地使用权状况：国有土地使用权，使用权人为xxx（3）他项权利设立情况：根据委托方提供的《声明》等相关资料，至价值时点估价对象未设定有抵押权；（4）土地使用管制：住宅用地；（5）其他特殊情况：无2.建筑物权益状况描述根据委托方提供的《房地产权证》等资料记载显示：（1）房屋所有权状况：房屋所有权人为xxx；（2）他项权利设立状况：根据房产证记载及委托方提供的《声明》等相关资料，至价值时点估价对象未设定有抵押权；（3）出租或占有情况：出让；（4）其他特殊情况：无（三）估价对象区位状况描述与分析1.小区简介：珞珈雅苑在武汉市洪山区书城路，属于洪山区珞狮南路板块。
土地估价报告撰写及案例解析（精选五篇）
土地估价报告撰写及案例解析（精选五篇）第一篇：土地估价报告撰写及案例解析2012年度陕西省土地估价师继续教育培训资料之三土地估价报告撰写及案例解析陕西省土地估价师协会二O一二年十月·西安内容提要一、摘要二、估价对象界定三、土地估价结果及其使用四、附件为什么要撰写估价报告1、系统陈述评估者履行评估协议的状况。
2、向委托人提供合乎专业标准的评估结论，并为委托人利用评估结论提供背景资料和依据。
3、为国土资源管理部门提供土地评估结果审查、备案的依据。
估价报告封面的要求1、报告的封面主要反映项目名称、受托估价单位、土地估价报告编号、提交估价报告日期。
2、项目名称说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型等字样。
（技术报告全称后加括号注明估价对象所在市、县全名。
另外，还要写好关键词，主要包括估价对象所在市县全名、估价目的、估价机构、年度。
）第一部分摘要1、估价项目名称2、委托估价方3、估价目的4、估价基准日5、估价日期6、地价定义7、估价结果8、土地估价师签名9、土地估价机构（法人代表签字，并加盖公章，注明年月日）估价目的：说明估价行为为什么而作，包括为谁而作、为什么经济行为而作、发挥什么具体作用，其中：●谁，经济行为主体，如，被授权经营的国有企业、抵押中的银行等（不能简单认为是委托方，很多时候并不与委托方一致）●经济行为，如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等●发挥具体作用，具体指评估在经济活动中的效力，如，价值参考、价值依据、价值鉴证等。
另外，可以适当说明经济活动的背景，以及有关文件等。
估价目的容易出现的错误：1、估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地，不能出现相对应的评估目的；2、出现两个估价目的；3、表述不清、混乱估价基准日：说明估价结果对应的具体日期。
容易出现的错误：●估价基准日与估价目的不符合，如抵押评估基准日设置在估价日期之前●基准日与估价日期不分：估价基准日说明所估价值的时间点；估价日期说明估价行为的时间期限。
土地估价报告撰写3
第二部分估价对象界定[分标题]一、委托估价方[说明该项估价的委托单位及其隶属关系、委托单位与估价对象土地使用者之间的关系、主营业务范围等以及单位地址、法人代表、联系人等，或委托的个人、联系地址、联系人等]二、估价对象[说明估价对象的具体范围，指出估价的是土地还是包括其它内容，并具体说明估价对象的面积、土地使用者、用途等]三、估价对象概况1．土地登记状况[说明估价对象的来源及历史沿革，估价对象的地理位置、土地用途、四至、面积、土地级别、土地权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等]2．土地权利状况[说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定，对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明]3．土地利用状况[说明估价对象的利用现状及土地利用的变迁。
利用现状包括估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建构筑物应说明建构筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数、建筑容积率以及其它地上附着物状况等；土地利用变迁包括估价对象的不同利用历史、规划利用、最佳利用等情况，对以规划条件进行评估的，应说明规划条件的批准机关及批准日期、具体规划条件等]四、影响地价的因素说明1．一般因素[应说明影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下内容：(1)城市资源状况(包括地理位置、土地、城市人口等)(2)房地产制度与房地产市场状况(含土地制度、住房制度、地价政策等)(3)产业政策(含税收政策等)(4)城市规划与发展目标(5)城市社会经济发展状况(包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容)]2．区域因素[说明待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响，可包括：(1)区域概况(含区域位置、人口、级别、经济发展、区域优势等)(2)交通条件(含区域内公共交通状况、对外交通条件等) (3)基础设施条件(指区域内供水、排水、供电、通讯、通暖、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度)(4)环境条件(含区域人文环境和自然环境)(5)产业集聚状况(6)规划限制等][这里区域大小可参照城镇内基准地价级别、行政分区、功能分区等确定][以上一般因素和区域因素可根据估价对象特点和估价目的有所选择和侧重，着重进行影响因素的描述] 3．个别因素[说明估价对象位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明]第三部分土地估价结果及其使用[分标题]一、估价依据[说明该项估价所依据的国家有关法律、法规、行政规章以及估价对象所在省市的有关法律规定，采用的技术规程，委托方提供的有关资料，受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等][上述估价依据应与估价过程相一致，对估价过程中方法选择、有关参数确定(如选用基准地价、征地费用、有关税费等)所依据的主要文件应列出]二、土地估价1．估价原则[简要说明该项估价所遵循的主要原则。
如何写好土地估价报告-土地估价报告撰写中的几个关键问题
土地估价报告撰写中的几个关键问题---兼谈如何写好土地估价报告丛 明 珠中国土地估价师协会2007-04-18一、对估价报告标准的认识•总体上：逻辑正确，方法得当，价格合理•具体内容上：10条标准1. 估价人员资格。
估价人员是否是执业土地估价师，数量是否符合要求。
2. 估价对象界定。
估价对象界定是否准确、清晰、完整，土地权利、评估基准日、地价定义等界定是否准确。
3. 估价所依据资料的质量。
估价所依据资料是否翔实、可靠。
4. 估价假设前提和限制条件。
估价假设前提和限制条件是否严密、完整、合法。
5. 市场分析。
土地市场分析是否完整，结论是否合理。
6. 估价技术路线、方法选择及运用。
估价技术路线确定得是否得当，估价方法选择是否适宜，估价方法运用是否正确。
7. 地价确定的理由。
地价确定的理由是否充分、合理。
8. 估价结果。
估价结果是否合理，价格水平是否与待估宗地同一供需圈的类似土地的价格相当。
9. 估价报告的逻辑性。
估价报告的前后逻辑是否一致。
10. 估价报告的完整性。
估价报告内容是否完整，附件是否齐全。
二、对我国地价的基本认识1.地价是什么？地价即土地价格，实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价。
(1)地价是土地价值(value)和效用(utility,使用价值)在经济上的反映，是土地的稀缺性、效用和有效需求共同作用的结果(2)地价是土地预期收益(expected income)的购买价格(3)地价的本质是地租的资本化(capitalization)(4)地价的主体构成为土地取得费、土地开发费和土地增值收益(或土地纯收益)2.我国地价管理进展(1)建立起了以市场机制形成土地价格的制度体系。
表现在:①在土地供应方面，颁布了《划拨用地目录》，明确了有偿和划拨供地的范围，促进了土地利用方式的转变。
②在土地价格形成机制方面，颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》，建立起了经营性土地使用权出让通过招标拍卖挂牌等竞争方式形成价格的机制，规范协议出让行为。
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浅谈土地估价报告中估价对象界定的撰写【摘要】针对土地估价报告中估价对象界定的撰写，分别从委托估价方、估价对象、估价对象描述、地价影响因素等方面进行了论述。
土地估价报告是土地评估机构给委托方提供的说明评估情况、过程和结论的书面答复，是确定估价对象的客观合理价格的文件，它全面、客观、公正、准确地记述了估价过程和估价结果。
一份合格的土地估价报告应该是对估价对象界定准确，估价方法选择合理，估价结果计算正确，文字描述准确，格式规范、内容完整及要件齐全的文字材料。
一份高水平的估价报告除应满足估价规程的一般要求外，还要有自己的特点，而不是照抄规范格式。
估价报告质量的高低，不仅反映了土地估价师的水平，也直接关系到有关各方的利益。
因此，土地估价人员应对报告质量给予足够的重视。
估价报告由摘要、估价对象界定、土地估价结果及使用、附件四部分组成。
本文对土地估价报告中估价对象界定中所涉及的格式、内容等方面做探讨。
估价对象界定部分是在说明委托估价方的同时，还明确估价对象并针对待估宗地具体条件分析影响地价的因素。
一、委托估价方
说明该项估价的委托者（单位或个人），委托方与估价对象使用者之间的关系，委托单位的营业范围、单位地址、法人代表、联系人，或委托个人的联系地址、联系方式等。
二、估价对象
此部分要说明估价对象的具体位置、面积、容积率、用途、使用年期，开发程度和土地等级。
描述时内容应全面而不繁琐，并前后一致，专业术语规范。
三、估价对象描述
估价对象的具体自身条件是影响其价格的主要因素，在评估估价对象的价格时，应明确土地的登记状况、土地权利状况、土地利用状况。
（一）、土地登记状况
说明估价对象的历史来源、位置、土地使用证编号、使用权人、用途、面积、使用权时间、宗地四至等。
描述时要严格按照土地登记证书上的登记内容写，真实地反映土地的登记状况，描述要有先后顺序，先写土地使用证的证书编号，再写土地使用权人，位置、用途、面积等内容。
（二）、土地权利状况
土地权利在我国主要指土地使用权和在土地所有权和土地使用
权上派生出的他项权利，具体包括：待估宗地的所有权状况；待估宗地在基准日的使用权性质（划拨或出让），若是以划拨方式取得，应了解取得该宗地是完全无偿还是支付了部分费用，其使用是否有特殊限制等，若是以出让方式取得，应说明土地取得的时间、出让金额、批准使用年限、已使用年限和宗地使用的特殊规定等；是否有他项权利（如存在抵押权、担保权、租赁权、地役权、地上地下等他项权利、相邻关系权利等），若在估价时点存在他项权利应加以详细说明。
描述时专业术语应使用精准，描述内容应合法、合规、合理。
不该写的尽量不写。
如待估宗地是划拨用地，描述中说此宗地享有抵押权担保权等其他权利显然是不合法的。
（三）、土地利用状况
土地利用状况包括利用现状和利用的变迁。
土地利用现状应描述：土地的现状用途；现状利用方式；宗地内外的基础设施开发利用程度（供上水、供下水、供电、供路、供讯、供热，供气等状况及其保证率，场地是否平整）；若土地上有建筑物，应具体描述建筑物的面积、用途、结构、耐用年限、已使用年限、建筑密度、容积率、绿化率等；地上其他附着物状况。
土地利用的变迁包括规划利用、最佳利用等情况，规划条件对地价影响较大，对规划批准机关、日期，批准文号和具体规划设计条件应详细说明。
四、地价影响因素分析
宗地所在位置的条件优劣是影响地价的重要因素，一般将影响地价的因素分为一般因素、区域因素、个别因素三方面。
（一）、一般因素
一般因素是对城市地价有一般、普遍、共同影响的因素，主要有①城市资源、自然经济状况，包括：地理位置、面积、地形状况、城市人口、矿产资源等；②房地产制度、法规及房地产市场状况，包括：土地政策、住房制度、税收政策等；③城市整体规划和发展目标。
（二）、区域因素
区域因素是在待估宗地所在的区域范围，对地价有影响的因素。
主要包括：
①区域概况，即：待估宗地所处区域位置、区域等级、商业区经济发展等。
②道路交通情况，包括：对内交通状况（公交线路、站点、车流量等）；对外交通情况（距长途汽车站、火车站、飞机场等地距离）；道路的通达度。
③基础生活设施状况：即待估宗地所处区域的基础设施开发程度；医院、学校、公园等配套生活设施的完善程度。
④环境状况：包括自然环境和社会环境。
⑤规划限制：通过了解城市的总体规划相关资料，确定待估对象所处区域的规划限制条件。
⑥其他，如产业聚集状况、相邻区域的利用状况等
一般因素和区域因素可根据估价对象的自身条件对有重要影响
的因素进行着重描述。
描述内容应全面客观，前后一致，与估价过程分析相对应。
（三）、个别因素
个别因素是对土地价格水平直接相关的宗地自身条件及其基础
设施条件。
宗地自身条件主要包括：宗地的位置；交通情况；临街状况；用途；面积、形状、容积率；
基础设施状况包括：基础生活设施状况（周围商业中心、学校、医院、公园等）和开发程度（通上水、通下水、通路、通电、通讯、通暖、通气及场地是否平整）。
区域因素和个别因素是确定土地价格的重要依据，不同用途的用地要考虑的因素应个有所侧重。
参考文献
[1] 《土地估价技术报告中存在的问题分析》.郑庆杰.《黑龙江国土资源》2004.11。