土地估价报告写作注意事项
如何写好土地估价报告-土地估价报告撰写中的几个关键问题
土地估价报告撰写中的几个关键问题---兼谈如何写好土地估价报告丛明珠中国土地估价师协会2007-04-18一、对估价报告标准的认识•总体上：逻辑正确，方法得当，价格合理•具体内容上：10条标准1.估价人员资格。
估价人员是否是执业土地估价师，数量是否符合要求。
2.估价对象界定。
估价对象界定是否准确、清晰、完整，土地权利、评估基准日、地价定义等界定是否准确。
3.估价所依据资料的质量。
估价所依据资料是否翔实、可靠。
4.估价假设前提和限制条件。
估价假设前提和限制条件是否严密、完整、合法。
5.市场分析。
土地市场分析是否完整，结论是否合理。
6.估价技术路线、方法选择及运用。
估价技术路线确定得是否得当，估价方法选择是否适宜，估价方法运用是否正确。
7.地价确定的理由。
地价确定的理由是否充分、合理。
8.估价结果。
估价结果是否合理，价格水平是否与待估宗地同一供需圈的类似土地的价格相当。
9.估价报告的逻辑性。
估价报告的前后逻辑是否一致。
10.估价报告的完整性。
估价报告内容是否完整，附件是否齐全。
二、对我国地价的基本认识1.地价是什么？地价即土地价格，实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价。
(1)地价是土地价值(value)和效用(utility,使用价值)在经济上的反映，是土地的稀缺性、效用和有效需求共同作用的结果(2)地价是土地预期收益(expected income)的购买价格(3)地价的本质是地租的资本化(capitalization)(4)地价的主体构成为土地取得费、土地开发费和土地增值收益(或土地纯收益)2.我国地价管理进展(1)建立起了以市场机制形成土地价格的制度体系。
表现在:①在土地供应方面，颁布了《划拨用地目录》，明确了有偿和划拨供地的范围，促进了土地利用方式的转变。
②在土地价格形成机制方面，颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》，建立起了经营性土地使用权出让通过招标拍卖挂牌等竞争方式形成价格的机制，规范协议出让行为。
(整理)评估报告写作注意事项
目录第一部分总述 4一、估价项目名称 4二、委托估价方 4三、受托估价方 4四、估价对象 4五、估价目的 5六、估价依据 5七、地价定义 5八、估价期日 6九、估价日期 6十、估价结果 6 十一、需要特殊说明事项7 十二、土地估价师签名7 十三、土地估价机构盖章7 第二部分估价对象描述及地价影响因素分析7 一、估价对象描述7 第三部分土地估价11一、估价原则11二、估价方法与估价过程12 (一)市场比较法12 市场比较法可能会出现的错误：21（二）收益还原法22 收益还原法可能会出现的错误；27 （三〕剩余法（假设开发法〕27 剩余法可能出现的错误：28 （四）成本逼近法29 成本逼近法可能会出现的错误：34 （五）基准地价系数修正法34 基准地价系数修正法可能会出现的错误37 三、地价的确定38 可能出错的地方：39 第四部分附录39 可能出现的错误39修正报告应注意要点1、是否规范：报告格式的规范、术语的规范、评估方法的规范。
2、是否漏项：大漏项（如报告中的某一项内容漏掉；某一项内容所包含的内容漏掉）。
3、是否错误：表述、打印、参数的选择、计算等错误。
4、是否过于烦琐或过于简单：如原则描述过多或过少、因素描述过多或过少、评估过程描述过多或过少等。
5、前后描述是否矛盾或不一致：评估过程因素描述与一般、区域及个别因素描述不一致，不同的评估方法相同的因素描述不一致，地价定义与评估过程不一致，面积、位置、四至、权利状况、容积率、地价定义等描述前后不一致。
6、描述是否得当或恰当：如区域因素包括区域位置、基础设施状况、环境条件、产业聚集度、规划条件、区域土地利用情况等描述是否恰当，评估方法选择是否恰当、因素选择、参数选择、费用确定、因素修正、地价确定是否合理等。
土地估价技术报告[封面标题]项目名称；[说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型（土地使用权或其他）等字样。
估价项目他称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“××县（市）”字样] 受托估价单位：[同“土地估价报告”文字式]土地估价报告编号：[同“土地估价报告”文字式]土地估价技术报告编号：[说明估价机构对该项目的技术编号，含有“（地名）估价机构简称（年度）（技）字第××号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度]提交估价报告日期：[同“土地估价报告”文字式]关键词：估价对象所在市、县全名，与项目名称中市、县全名一致；估价目的，应简要说明“企业收购、转让、破产、清产核资、合资、其他”等目的；估价机构，说明估价机构全称；年度，说明提交土地估价报告日期所在年度第一部分总述一、估价项目名称：二、委托估价方：三、受托估价方：四、估价对象：包括：1、土地使用者2、土地位置3、宗地数4、面积5、用途6、权利状况7、年限可能会出现的错误：漏项、描述不规范。
土地评估报告书写注意事项和技术难点浅析
土地评估报告书写注意事项和技术难点浅析估价师平台评估行业信息发布评估师技术互助交流估价师求职招聘（房地产估价师土地估价师资产评估师）信息发布估价机构转让信息估价师行业资源共享86篇原创内容公众号土地评估报告书写注意事项和技术难点浅析评估机构秋季招聘→摘要：日常土地评估报告除了按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）及《土地估价报告评审标准》的要求书写外，估价师往往容易遗漏对一些项目的书写和披露，忽视对一些重点问题的分析，或者分析的不够充分、不到位。
本文结合日常土地评估报告书写过程中容易遗漏和忽视的一些问题，按照土地估价技术报告（评估工作底稿）的各部分书写顺序，对其中几个重点项目从报告书写的充分性角度进行分析，并举例说明书写注意事项和方法。
另外结合估价方法中相关技术参数的确定探讨了估价过程中技术难点。
关键词：书写注意事项技术难点充分性（二）估价期日的确定注意特殊估价时点要求：如：抵押项目，按照《房地产抵押估价指导意见》第十条规定“房地产抵押价值时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日；调整用途或容积率补地价的项目，按照4号文，估价期日应以国土资源主管部门同意补缴地价时为主，征收拆迁项目，按照《国有土地上房屋征收评估办法》，估价期日为拆迁公告发布之日。
（三）地价定义按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）及《土地估价报告评审标准》，在地价定义处需描述估价对象所处市场条件是公开市场或特定市场，这一点是平常书写报告比较容易遗漏的地方。
还有对于一些地区地价中不含耕地占用税，耕地占用税是土地成交后由竞得人支付，在地价定义内涵中应予以合理界定。
（六）估价对象描述评估机构秋季招聘→估价对象描述包含土地登记状况、土地权利状况、土地利用状况的描述，土地登记状况中一般容易忽视土地来源的描述，一些报告甚至没有土地来源描述或是一笔带过，没有真正对土地历史来源情况进行充分的分析，土地来源描述应结合土地历史资料情况进行分析说明，如：政府储备土地拟出让的项目，土地来源处不能仅简单描述估价对象为政府储备地，应充分分析政府是以何种方式进行征收的，是征收农用地或集体建设用地，还是收购存量国有土地，并描述征收的相关批准文件或是收购协议。
土地估价报告的撰写标准
土地估价报告的撰写标准及业务操作流程1.提纲报告撰写及评审的标准业务操作流程与报告规范格式报告撰写撰写估价方法应注意的事项2.报告撰写、评审的标准报告的完成者：估价师应该严格按照《规程》要求撰写报告的评审者：评审专家主要依据《城镇土地估价规程》《土地估价报告评审规则》《土地估价报告评审要点》《土地估价报告评审表》评审:报告形式、技术问题两方面2.1形式不合格未按照《土地估价报告规范格式》撰写的；缺少土地估价报告,或缺少土地估价技术报告,或缺少附件的；缺少土地估价师签字或仅一名土地估价师签字，或非执业土地估价师签字，或缺少机构盖章的。
2.1.1报告形式案例封面存在的格式问题字体、字号规程要求：封面“土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。
其他内容应为三号楷体。
内容擅自增加了委托单位、估价人员“提交估价报告日期”改为“估价日期”2.1.2报告形式案例存在的格式问题估价师撰写报告时，漏掉了机构负责人签字。
自然机构负责人也没有签字2.1.3报告形式案例存在的格式问题将估价报告第二部分第二项“估价对象”擅自改为“受托估价方”自然没有描述估价对象的内容2.1.4报告形式案例存在的格式问题技术报告第一部分第四项，应该是“估价目的”2.1.5报告形式案例存在的格式问题估价中没有宗地位置示意图和照片案例低级技术错误1、成本法将新增费计入成本2、基础设施配套费和土地开发费同时出现新增建设用地有偿使用费“新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。
”（财综字〔1999〕117号第二条）“严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳。
”（财综〔2006〕48号第四条）。
从文件规定看，这项费用明显不应作为一项独立的成本，计入成本费用中。
案例低级技术错误年期修正=剩余年期/最高出让年期2.2技术问题不合格估价方法运用存在严重技术性错误的（如现有房地产项目，剩余法按待开发土地评估）；地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的；估价结果内涵与地价定义不一致的（如用途不一致，或权利状况不一致，或开发程度不一致等）；采用3年前的基准地价（以估价期日为准）且缺少适用性分析及合理的期日修正的；市场比较法（收益还原法、假设开发法）采用虚假案例或非市场交易案例（如评估案例）的；未披露估价对象的权利限制（如已设定抵押）及其对价格影响的；会审会认定的其他问题。
“土地估价报告”与“土地估价技术报告”的制作与文字要求
“土地估价报告”与“土地估价技术报告”的制作与文字要求第一篇：“土地估价报告”与“土地估价技术报告”的制作与文字要求“土地估价报告”与“土地估价技术报告”的制作与文字要求一、纸张应采用幅面为209×295毫米规格的纸张（相当于A4纸张规格）二、字体与字型号(一)封面1、“土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。
2、其他内容应为三号楷体。
3、“土地估价报告”和“土地估价技术报告”应居中排列，其它内容左端对齐后居中排列。
(二)正文1、“土地估价报告”、“土地估价技术报告”及各部分标题字体应为三号标宋。
2、其他内容字体应为四号仿宋。
3、正文内容两端对齐后居中排列。
三、土地估价报告的制作与出具1、“土地估价报告”供估价机构提交给委托方使用，“土地估价技术报告”供估价机构提交土地管理部门进行审查用，“土地估价报告”可以采用文字式或表格式，“土地估价技术报告”只能采用文字式；2、每个估价项目只能有一个“土地估价报告”，但可以有多个“土地估价技术报告”。
当估价项目涉及多个市县时，应以各市或县为单位出具“土地估价技术报告”；3、委托估价方在向土地行政主管部门申请对地价进行审核时，可提交“土地估价报告”，但必须提交“土地估价技术报告”；报请国土资源部或省级土地行政主管部门进行地价确认时，则必须同时提交“土地估价报告”和“土地估价技术报告”。
土地估价机构对估价过程中采用的有关技术依据（如征地协议、征地标准文件、开发费用、基准地价成果、土地市场交易资料等）应单独整理成册，供土地估价结果的确认机构备查；四、文字要求1、“土地估价报告”和“土地估价技术报告”中对估价对象的描述和分析应客观、公正，不得带有任何恭维、诱导性或估价过程无关的言论；2、“土地估价报告”和“土地估价技术报告”应以中文撰写打印，并分别以中文格式提交委托方和土地管理部门审查用。
如需以外文出具“土地估价报告”的，其内容应与中文报告一致，并在报告中注明以中文格式为准。
土地估价技术报告写作要点
估价目的
容易出现的错误：
●估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、 转让或者不能被征收征用的土地，不能出现相对应的评估目 的；
●出现两个估价目的；
●表述不清、混乱。
估价依据
基本内容： 说明估价行为的依据，包括，法律政策依据、技术依据、估价
对象鉴别依据、现场调查资料等 容易出现的错误： ●头重脚轻，一般性法律政策太多，估价对象方面的太少 ●少项、不全 ●涉及法律、法规、政策文件的，不注明生效日期 ●法律及政策调整后没有更新 ●缺乏针对性
基准日和估价日期
基本内容：
估价基准日说明所估价值的时间点；估价日期说明估价行为的 时间期限。
容易出现的错误：
●擅自确定估价基准日 ●估价基准日与估价目的不符合，如抵押评估基准日设置超前
估价日期 ●基准日与估价日期不分
地价定义
基本内容：
对所估价值进行定义，包括所对应的时间点、用途、开发程 度、年期、权利类型、价值类型等。
选用市场比较法估价
因素条件说明及说明表编制 基本内容：
●因素条件整理分析说明（概括） ●列表
问题：
●具体、量化程度不够 ●判断与前后文不对应，甚至矛盾 ●地价指数依据不够 ●交易情况一般设定为“正常”，但找不到真正的正常证据 ●普遍没有文字说明
选用市场比较法估价
因素修正系数 基本内容：
●系数确定的说明（比较标的、系数类型、系数衰减方式、总 系数的计算方法等） ●列表
地价影响因素分析
问题：
●泛泛而谈，没有针对性（模式化） ●不谈对价格的影响程度 ●头重脚轻（一般因素多，个别因素少） ●与估价过程中矛盾
估价原则
基本内容：
●体现与估价对象相关的原则 ●体现与估价目的相关的原则 ●体现与估价方法和过程相关的原则
土地评估注意事项
土地评估注意事项
1. 嘿，你可千万别小瞧了土地评估这件事！就像你去买水果，不仔细看看好坏怎么行呢？比如有块地看起来不错，可要是下面有隐藏的地质问题你没发现，那不就亏大了嘛！所以呀，一定要仔细全面地了解土地的方方面面。
2. 土地评估的时候，可得把眼睛睁大啦！这可不是开玩笑的呀！你想想，要是本来以为能盖高楼的地，后来发现有很多限制条件，那不就糟糕了！就好比你满心欢喜准备做个大餐，结果发现食材不够齐全，那多郁闷呐！
3. 哎呀呀，土地评估要注意的可多咯！特别是土地的位置，这可太重要啦！同一个城市，不同地段价值能一样吗？就跟同一个班级，学习好的和调皮捣蛋的能一样受关注嘛！所以对土地位置要有清晰的认识呀！
4. 哼，进行土地评估的时候，可一定要关注土地的用途规划呀！不然你以为能盖别墅的地最后只能盖小房子，那得多失望呀！就好像你本来计划去海边尽情玩耍，结果到了才发现只能在沙滩上溜达溜达，这差距有多大呀！
5. 喂喂喂，别忘了土地的周边环境啊！是热闹还是冷清，这影响可大着呢！好比你住在一个天天吵吵闹闹的地方和一个安静舒适的地方，那感受能一样嘛！所以周边环境绝对不能忽视哦！
6. 哇塞，土地评估时土壤质量也很关键的呀！要是土壤不好，种啥都长不起来，那多可惜！这就跟你有个好锅才能做出美味饭菜一个道理呀！千万不能掉以轻心哟！
7. 嘿，土地评估的产权问题也得搞清楚呀！如果产权有纠纷，那不就麻烦大啦！就像你买了个东西结果别人也来说是他的，这得多闹心呐！一定要慎重对待啊！
8. 记住喽，土地的市场趋势也不能忽略哟！行情好的时候和不好的时候那差别老大啦！这就像时尚潮流一样，一会儿流行这个一会儿流行那个，得随时留意呀！总之呢，土地评估一定要全面仔细，可不能马虎大意！。
土地估价报告写作注意事项（29页）
土地估价报告写作注意事项（29页）目录第一部分总述错误！未指定书签。
一、估价项目名称错误！未指定书签。
二、委托估价方错误！未指定书签。
三、受托估价方错误！未指定书签。
四、估价对象错误！未指定书签。
五、估价目的错误！未指定书签。
六、估价依据错误！未指定书签。
七、地价定义错误！未指定书签。
八、估价期日错误！未指定书签。
九、估价日期错误！未指定书签。
十、估价结果错误！未指定书签。
十一、需要特殊说明事项错误！未指定书签。
十二、土地估价师签名错误！未指定书签。
十三、土地估价机构盖章错误！未指定书签。
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析错误！未指定书签。
一、估价对象描述错误！未指定书签。
第三部分土地估价错误！未指定书签。
一、估价原则错误！未指定书签。
二、估价方法与估价过程错误！未指定书签。
(一)市场比较法错误！未指定书签。
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（二）收益还原法错误！未指定书签。
收益还原法可能会出现的错误；错误！未指定书签。
（三〕剩余法（假设开发法〕错误！未指定书签。
剩余法可能出现的错误：错误！未指定书签。
（四）成本逼近法错误！未指定书签。
成本逼近法可能会出现的错误：错误！未指定书签。
（五）基准地价系数修正法错误！未指定书签。
基准地价系数修正法可能会出现的错误错误！未指定书签。
三、地价的确定错误！未指定书签。
可能出错的地方：错误！未指定书签。
第四部分附录错误！未指定书签。
可能出现的错误错误！未指定书签。
修正报告应注意要点1、是否规范：报告格式的规范、术语的规范、评估方法的规范。
2、是否漏项：大漏项（如报告中的某一项内容漏掉；某一项内容所包含的内容漏掉）。
3、是否错误：表述、打印、参数的选择、计算等错误。
4、是否过于烦琐或过于简单：如原则描述过多或过少、因素描述过多或过少、评估过程描述过多或过少等。
5、前后描述是否矛盾或不一致：评估过程因素描述与一般、区域及个别因素描述不一致，不同的评估方法相同的因素描述不一致，地价定义与评估过程不一致，面积、位置、四至、权利状况、容积率、地价定义等描述前后不一致。
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目录第一部分总述 4一、估价项目名称 4二、委托估价方 4三、受托估价方 4四、估价对象 4五、估价目的 5六、估价依据 5七、地价定义 5八、估价期日 6九、估价日期 6十、估价结果 6 十一、需要特殊说明事项 6 十二、土地估价师签名7 十三、土地估价机构盖章7 第二部分估价对象描述及地价影响因素分析7 一、估价对象描述7 第三部分土地估价11一、估价原则11二、估价方法与估价过程11 (一)市场比较法12 市场比较法可能会出现的错误：20 （二）收益还原法21收益还原法可能会出现的错误；26 （三〕剩余法（假设开发法〕26 剩余法可能出现的错误：27 （四）成本逼近法27 成本逼近法可能会出现的错误：32 （五）基准地价系数修正法33 基准地价系数修正法可能会出现的错误36 三、地价的确定36 可能出错的地方：37 第四部分附录37 可能出现的错误37修正报告应注意要点1、是否规：报告格式的规、术语的规、评估方法的规。
2、是否漏项：大漏项（如报告中的某一项容漏掉；某一项容所包含的容漏掉）。
3、是否错误：表述、打印、参数的选择、计算等错误。
4、是否过于烦琐或过于简单：如原则描述过多或过少、因素描述过多或过少、评估过程描述过多或过少等。
5、前后描述是否矛盾或不一致：评估过程因素描述与一般、区域及个别因素描述不一致，不同的评估方法相同的因素描述不一致，地价定义与评估过程不一致，面积、位置、四至、权利状况、容积率、地价定义等描述前后不一致。
6、描述是否得当或恰当：如区域因素包括区域位置、基础设施状况、环境条件、产业聚集度、规划条件、区域土地利用情况等描述是否恰当，评估方法选择是否恰当、因素选择、参数选择、费用确定、因素修正、地价确定是否合理等。
土地估价技术报告[封面标题]项目名称；[说明估价项目的全称，容包括评估目的及估价对象价格类型（土地使用权或其他）等字样。
估价项目他称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“××县（市）”字样] 受托估价单位：[同“土地估价报告”文字式]土地估价报告编号：[同“土地估价报告”文字式]土地估价技术报告编号：[说明估价机构对该项目的技术编号，含有“（地名）估价机构简称（年度）（技）字第××号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度] 提交估价报告日期：[同“土地估价报告”文字式]关键词：估价对象所在市、县全名，与项目名称中市、县全名一致；估价目的，应简要说明“企业收购、转让、破产、清产核资、合资、其他”等目的；估价机构，说明估价机构全称；年度，说明提交土地估价报告日期所在年度第一部分总述一、估价项目名称：二、委托估价方：三、受托估价方：四、估价对象：包括：1、土地使用者2、土地位置3、宗地数4、面积5、用途6、权利状况7、年限可能会出现的错误：漏项、描述不规。
五、估价目的：[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等，]包括：1、为什么评估2、谁委托评估的3、应用方向可能会出现的错误：缺少应用方向。
六、估价依据：对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等包含：1、法律、法规、政策文件依据2、技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定3、委托方提供资料4、评估人员调查收集的资料可能出现的错误：（1）缺少《城市土地估价规程》(1998年考题)（2）评估中采用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的《基准地价评估报告》或政府公布的基准地文件。
七、地价定义：[说明估价对象实际用途和宗地外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外转或宗地外“几通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯等腰三角形）和宗地平整；地价定义应注明所估地价的涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限一定年期的土地使用权（或包括其他容）价格]包含：1、基准日；2、土地用途(设定、实际)；3、开发程度(设定、实际)；4、土地使用年期(设定、实际)；5、土地使用权价格类型(所有权价格、使用权价格、抵押权价格)。
价格定义叙述时要说明：①估价期日土地实际开发程度；②评估宗地外围目前的土地开发程度；③估价期日设定土地开发程度（必要时列表说明），设定开发程度可以界定为宗地红线外“几通”和宗地场地平整，和宗地外“几通”及宗地场地平整。
④土地用途（若土地证明不标准不规，需重新设定时也需在此叙述）；⑤最后进行地价定义。
之所以要外围的开发程度，是因为外围的开发程度体现着周围的地价水平，体现着现状利用状况，反映了设定土地开发程度是否合理。
可能会出现的错误：漏项、不规、错误。
（1）未界定土地开发程度或界定不准确、不匹配情况；（2）未说明用途或用途界定不符合用地类型划分标准或与土地证不符；（3）使用年限有计算不准，选取不当情况；（4）价格类型描述不准确（如1996年改错“现实市场价格”改为估“价期日的市场价格”）；（5）漏掉基准日、年限等。
八、估价期日：是决定估价额的时间，是一个时点。
可能会出现的错误：（1）、写成一个时间段；（2）缺少日、月。
九、估价日期：是评估报告的起止时间。
可能会出现的错误：(1)只有起点，无截止点或相反；(2)漏写某项，如：1998年10月—11月12日；(3)写为一个时间点。
十、估价结果：[说明最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，须以人民币表示，决地价附大写金额，并附土地估价结果一览表。
如需用外币表示的，应标明估价基准日外币与人民币的比价。
估价结果包含：(1)土地面积；(2)单位面积地价；(3)总地价；(4)大写；(5)货币种类；(6)土地估价结果一览表。
可能会出现的错误：漏项、术语不规、估价结果表中有问题。
十一、需要特殊说明事项包含容：1、估价假设条件。
2、该报告使用的限制条件。
3、资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项。
4、估价中未考虑的因素及一特殊处理，必要时说明这样做的原因或依据。
5、土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件、要求等。
6、其它需要说明的问题。
可能出现错误：漏项、与报告无关、术语不规、错误。
如：（1）以划拨土地进行抵押评估，但确少相应的限定条件和后果（在满足抵押规定，设定为评估对象用途法定最高出让年限条件下的土地使用权，评估价格不能作为最终的抵押额应以银行为准等）；（2）说明中有错误，土地面积写成“以规划局核发的《建设用地规划许可证》为准”应改为“以当地土地管理局核发的《国有土地使用证》或权属证明为准”；（3）报告有效期过长。
十二、土地估价师签名包含容：1、估价机构的2名估价师签字、书编号。
一般出错：（1）估价师未签署；（2）不是土地估价师。
十三、土地估价机构盖章包含容：1、估价机构名称、公章。
一般出错：（1）、估价机构未盖章；（2）估价机构资质不符合规定。
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地位置状况包含容：位置、用途、四至、面积、土地等级、地籍图号、宗地号。
可能出现的错误：漏项、描述过于烦琐或简单、前后不一致、容不符、专业术语不规。
2、土地权利状况包含容：（1）待估宗地为国有土地；（2）估价期日的土地使用权性质为国有划拨土地（或出让土地）；（3）是否设有他项权利，若有需表述；（4）出让土地说明使用年限（起止日）和剩余年限（截止估价期日）；（5）宗地使用的特殊规定（无则不写）；（6）权属来源描述包括首次用地批文，初始登记，变更登记的简单过程。
宗地多时需列国有土地使用权（划拨、出让）一览表。
可能出现的错误：漏项、描述过于烦琐或简单、前后不一致、容不符、专业术语不规。
如：（1）未注明待估宗地现有的权利状况（是国有出让土地或国有划拨土地）；（2）描述有错：A、术语错误，“在估价期日未发现他项权利存在”应改期为“至评估基准日未发现他项权利存在”；B、不合法，“待估宗地为划拨土地使用权，使用者享有土地的抵押权、担保权、租赁权等它项权利”应改为“待估宗地为划拨土地使用权，至评估基准日无抵押权、担保权、租赁权等它项权利存在”。
（3）、前后不致；（4）、不该写的尽量不写。
3、建筑物和地上附着物状况（1）建筑物的耐用年限；（2）已使用年限；（3）建筑面积；（4）建筑结构；（5）、建筑细部说明；（6）设备和安装状况；（7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其它地上附着物状况。
可能出现的错误：漏项、用语不准确。
二、地价影响因素分析（说明影响待估宗地地价水平的因素）1、一般因素（说明税收政策、产业政策、城市经济发展等对地价产生影响的一般因素）包含容：（1）、税收、房地产产业政策描述；（2）、自然经济状况、描述区域的自然经济状况，包括：地理位置、地势地貌、气候、水文地质；区域城（镇）经济状况；（3）、城市规划等一般因素对地价产生影响的分析。
2、区域因素包含：(1)城市商业中心等级及其影响、道路等级及路网条件、公共交通状况、对外交通状况、基本生活设施条件；(2)环境条件；(3)产业集聚；(4)规划限制；(5)相邻区域土地利用等对估价对象地价水平产生影响的区域基准地价水平等。
要求描述：①城市商业中心等级，用商业繁华度、距商服中心距离、人口密度等指标反映。
②交通条件：交通优劣，包括市交通和对外交通。
描述交通条件的主要指标有：A、道路通达度：交通类型（主、次干道、支路）、道路级别、宽度、长度、道路相对位置；B、公交便捷度：公交路线、站点分布、车流量及停靠次数；C、对外交通便捷度：距离对外交通设施（火车站、长途汽车站、航空站）远近及设施状况；D、路网密度③基本生活设施条件衡量设施完善度从三个方面进行：A、设施类型是否齐备，主要指：给水、排水、供电、电讯、热力、煤气等与生活条件有关的设施；B、设施水平，如供水设施到户、到院、到街坊、设施水平是否同的；C、设施保证率。
④环境条件：包括环境质量优劣、自然条件优劣、文体设施优劣、绿地覆盖度优劣；A、环境质量：衡量环境质量好坏一般是对大气污染、水体污染、土壤污染、噪音污染等多项污染状况的分析。
目前有三类衡量指标；a、环境质量综合指标；b、大多数城市一般都有环境污染监测和单项污染评价c、无环境质量资料的城市，对环境状况作定性分析，划分优劣。
B、自然条件主要指地形、工程地质、水文和气候条件C、文体设施主要指图书馆、影剧院、文化馆、体育场馆、公园等。
⑤产业集聚：区域大中型企业数量、开发区、工业区或无企业集中分布等。
⑥规划限制：查阅城市规划资料、分析城市性质、城市规划区片图等，确定评估对象所处区域的规划限制。