万科股权之争案例 ppt课件
案例分析--万科项目开发股权合作模式探讨65771299共40页
2019年5月
主要房企全国城市布局
万科：在全国共进驻56个城市。
主要房企全国城市布局
绿地：在全国共进驻41个城市。
主要房企全国城市布局
保利：在全国共进驻43个城市。
主要房企全要房企全国城市布局
恒大：在全国共进驻102个城市。
与土地方的合作模式
该模式是土地方出地、万科出资的一种合作模式。合作的前提是合作方享有土地使用权。
第一种模式：项目公司模式 1、 模式描述 该模式是万科与土地方成立项目公司，土地方将土地使用权变更到项目公司名下后，由项目公司具体开发经
营项目的一种模式，有时被视同为土地转让，需要发生土地转让的交易税费。 基本模式如图：
（2）控制设立项目公司的手续 项目公司的设立登记手续，项目公司的设立工商登记手续，印章等在设立时就控制，以保证项目公司设立后 不发生债务，特别是产生或有负债。
（3）后续投入 土地变更到项目公司名下后，如不是万科单方投入后续资金，而是双方按一定比例进行后续投入，则对方是否
有能力进行后续投入，存在一定的不确定性。控制方式一是事先要了解对方的资金实力，二是万一对方无 法完成后续投入，需要有变通办法，如改为万科单方投入，但利润分配比例也相应调整。
主要房企全国城市布局
万达：在全国共进驻41个城市。
主要房企全国城市布局
绿城：在全国共进驻35个城市。
主要房企全国城市布局
华润：在全国共进驻42个城市。
主要房企全国城市布局
碧桂园：在全国共进驻49个城市。
主要房企全国城市布局
世茂：在全国共进驻34个城市。
主要房企全国城市布局
合作方 土地
出资 分配
万科股权之争详解
万科股权之争万科股权之争概述最近一段时间，万科股权之争事件愈演愈烈。
港交所数据显示，深圳市钜盛华股份有限公司（简称钜盛华）在2015年12月10日在场内买入万科H股1.91亿股，每股均价19.33元，涉及资金36.92亿元；12月11日再次场内买入万科H股7864万股，每股均价19.728元，涉及资金15.51亿元，两天合计增持52.43亿元。
对万科H股的持股比升至22.45%。
12月7日，万科就曾发布第一大股东变更提示性公告，至2015年12月4日，钜盛华通过资管计划在深圳证券交易所证券交易系统集中竞价交易买入公司A股股票549,091,001股，占公司总股本的 4.969%。
至此，钜盛华及其一致行动人前海人寿保险股份有限公司合计持有公司A股股票2,211,038,918股，占公司现在总股本的20.008%，为万科第一大股东。
这是宝能系取代华润，再次成为万科的第一大股东。
而在此之前，宝能系通过大量买进万科股票，于2015年8月26日首次超越华润成为万科第一大股东，当时宝能系与华润之间的持股比例差距仅为0.15%。
随后，华润在2015年8月31日和9月1日两次增持万科，耗资约 4.97亿元，新增万科约0.4%的股份，使其持股达到了15.29%，又超越了宝能系的15.04%，重新夺回第一大股东之位。
因此，这一次钜盛华的再度增持，又让宝能系重新夺回了万科第一大股东之位。
[1]而正当宝能系成为万科第一大股东之际，半路却杀出了同样是保险资金代表的安邦。
根据万科公告，截至12月7日，安邦保险通过旗下公司动用上百亿元资金合计持有万科5%股权。
事件最新进展1.万科17日再次被机构扫货超26亿[2]2015年12月17日，万科A再次涨停，公开信息显示，买入金额前两名为两家机构专用席位，合计净买入近26.5亿元。
港交所信息显示，12月10日、12月12日，钜盛华又买入万科2.7亿股，涉及资金超过50亿元人民币。
万科案例分析PPT课件
2020/3/28
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四、 信息与沟通（载体） ➢企业内部沟通 各部门
产生信息
进行沟通
总经理办公室 建立沟通渠道 沟通反馈和跟踪 是否属于上报集团范围
2020/3/28
按集团规范上报、归档
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➢五、 内部监督（保证）
➢ 建立起涵盖总部、区域、一线三个层面的 监督检查体系
➢ 审计部、风险管理部、总部其它职能部门 或聘请的第三方对各业务领域的控制执行
情况进行定期与不定期的专项检查及评估， 保证控制活动的存在并有效运行
➢ 监事会执行内部反舞弊职能，建立定期对
各子公司的巡查机制，并负责归口处理实 名与匿名投诉事宜，有效发挥其监督作用。
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分析总结： 1、万科在资源方面的优势非常明显 2、管理理念、管理方法国内领先 3、顾客对万科品牌已经高度认可
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二、 风险评估（依据） ➢ 外部风险因素：经济形势、产业政策、市场竞争、资源供给
➢内部风险因素： 财务状况、资金状况、资产管理、运营管理
收集研究内外部风险因素，并采用定量及定性相结合的 方法进行风险分析及评估，为管理层制订风险应对策略 提供依据。
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三、 控制活动（手段）
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四、 信息与沟通（载体）
➢投资者沟通 通过法定信息披露渠道发布公司信息外，投资
者还可以通过电话、电子邮件、访问公司网站、直接 到访公司、参与公司组织的网络路演和见面会等方式 了解公司信息
公司建立网络辅助系统及时响应投资者的各类
需求，保证投资者及时了解公司的经营动态，通过互 动加强对公司的理解和信任；
万科股权之争
深圳市华南汽车交 易中心有限公司
19.8%
51% 20%
4.6%
前海人寿保险股份有限公司
4.6%
门口的野蛮人
数日后，前海人寿及其一致行动
人深圳市钜盛华股份有限公司通过 证券交易系统集中竞价交易继续买 入万科A股票。持股比例上升至 10%，直逼第一大股东华润股份有 限公司14.97%的持股比例
2015年8月底9月初，华润通 过两次增持万科A股，持股比例 达到15.29%，重新夺回第一大 股东之位
华侨大学MF课程汇报（投资学）
股权之争各方简介
万科
万科企业股份有限公司，大 众住宅开发为公司核心业务。
万科股权分散，可以做到多 方博弈、民主决策。同时也有 负面影响，股权分散，资本风 险加剧。
焦点
华润
1983年，改组成立华润（集 团）有限公司。1999年12月， 与外经贸部脱钩，列为中央管 理。2003年归属国务院国有资 产监督管理委员会领导下的中 央企业。
“圣骑士”
宝能系
参与到此次争夺中的一致行
动人有前海人参寿与、到钜此盛次华争、夺宝中的一致行动人有前海人
能投资集团有寿限、公钜司盛，华主、营宝地能投资集团有限公司，主
产、物流等。
营地产、物流等。
“野蛮人”
深圳地铁
深圳市国有资产监督管理委员 会授权经营的国有独资大型企 业，是承担深圳市城市轨道交 通投融资、建设、运营和国有 资产保值增值的独立法人实体。
2015.07.11
2015.07.24
2015.08.27
8月底9月初
2015.12.06
万科董事会公告：截止7 月10日前海人寿保险股份 有限公司通过深交所证券 交易系统集中竞价交易买 入万科A股约5.53亿，占万 科总股本的5%。
万科项目开发股权合作模式ppt课件
二、可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应； 三、许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一 些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率。所以， 合作能够提升万科的股东回报率，在财务报表上体现为ROE的提升。
-
Hale Waihona Puke 20195（一）早期的合作环境、土地市场还不规范，而今已经比较规范。
（二）万科之前的项目合作、项目发展也没有今日规范 （三）否定之否定是事物发展的客观规律，只要我们总结经验教训，就能够最大程度的的控制合作 风险。 4
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2019
万科董秘谭华杰答记者问时提到，合作开发的好处至少有三点：
一，可以使公司的经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不 确定性，有效分散风险；
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2019
1
目录
I.
合作的目的和原则 1、合作的必要性和可行性 2、合作的原则 万科合作模式 1、与土地方合作 （1）项目公司模式 （2）合作建房 （3）股权收购 2、与资金方合作 （1）联合竞买 （2）境外融资 （3）信托 合作对万科的影响
II.
II.
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2019
2
I.
合作的目的和原则
2010年10月29日王石对外坦言：“2010年万科75%的销售收入来自合作项目。”
万科的合作模式灵感来自万科的行业标杆美国帕尔迪房屋公司，帕 尔迪在上世纪末通过5年的合作和合并成为美国最大的房地产商。
2005年万科有48.3%新增项目通过合作购得 2006年超过62%新增项目通过合作购得 2007年收购了27个项目， 2008年收购了18家公司的全部或部分股权，当年新增土地储备 743万平米中的约84%都是通过合作方式获得。 万科2009年财报显示，控股权55%的佛山市南海区万科金域华庭 房地产有限公司、控股权60%的无锡万科房地产有限公司、控股 权51%的万科中粮（苏州）置业有限公司、控股权55%的沈阳万 科天琴湾置业有限公司等等，以及若干合营、联营公司均打上了 万科的标签。 2010年1至9月，在万科60个新增项目中，有34个为部分权益。 而万科对商业地产的投资，亦是沿用了合作开发模式。
万科股权之争
万科股权之争是中国A股市场历史上规模最大的一场公司并购与反并购攻防战。
2015年1月，前海人寿（宝能系）就通过证券交易所买入万科A股股票，根据披露的信息，前海人寿于2015年1月、2015年2月、2015 年 3 月、2015 年4 月、2015 年6 月和2015 年7 月都有所交易。
而第一次构成举牌为2015年7月。
万科公告显示，截至7月10日，前海人寿（宝能系）通过二级市场耗资80亿元买入万科A约5.52亿股，占万科A总股本的约5%。
半个月不到的时间，7月24日，前海人寿及其一致行动人钜盛华对万科二度举牌，持有万科股份11.05亿股，占万科总股本的10%。
而前海人寿与钜盛华的实际控制人均为姚振华。
2015年8月26日，前海人寿、钜盛华通知万科，截至当天，两家公司增持了万科5.04%的股份，加上此前的两次举牌，宝能系合计持有万科15.04%，以0.15%的优势，首次超越了万科原第一大股东华润集团。
但是，9月4日，港交所披露，华润耗资4.97亿元，分别于8月31日和9月1日两次增持，重新夺回万科的大股东之位。
截至11月20日，华润共持有万科A 股15.29%股份。
11月27日~12月4日钜盛华买入万科5.49亿股，合计持有万科A股股票约22.1亿股，占总股本的20.008%，取代华润成为万科第一大股东。
宝能系“买买买”的节奏根本停不下来。
截至12月24日，宝能系对万科的持股比例增至24.26%。
[3]2016年6月26日当天万科公告，收到宝能系要求罢免包括王石、郁亮在内的万科10名董事、2名监事。
至此，宝能系亮出了底牌，旨在终结万科的“王石时代”。
宝能系，则在万科A复牌后，再度“买买买”，将持有万科的股份数提至25.04%。
万科反击2015年12月23日深夜，万科以及安邦同时发布公告，表达双方结盟意图。
万科表态欢迎安邦成为万科重要股东，而安邦也发布声明称看好万科发展前景，会积极支持万科发展，希望万科管理层、经营风格保持稳定。
万科股权激励案例分析演示课件
1984年5月，公司成立；
ห้องสมุดไป่ตู้
1988年11月，改制为“深圳市万科企业股份有限公司”；
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（一）股权激励简介——股权激励主要模式
股票增值权 是指公司授予激励对象一种权利，如果公司股价上升或公司业绩
提升，经营者可以按一定比例获得这种股价上升或公司业绩提升所带来的收益。股票 期权并非真正意义上的股票，没有所有权、表决权、配股权，股票在此只是一种度量 工具。
虚拟股票 虚拟股票是指公司给予激励对象一定数量的虚拟股票，不是真正意义
股权激励是一种较为长期的激励机制，可以把企业经营者和股东、企业三者的利 益结合起来，从而促使企业经营者在谋求企业与股东利益最大化的同时获得自身利益 的最大化可以有效避免企业经理人的短期行为，降低委托代理成本，对于改善公司治 理结构，吸引和留住优秀人才，增强企业竞争力和凝聚力具有积极的作用。
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（一）股权激励简介——相关理论基础
上的股票认购权，激励对象可以象普通股东一样享受相应的分红权和股价升值收益， 但没有所有权，没有表决权，不能转让和出售，在离开企业时自动失效。
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（一）股权激励简介——股权激励主要模式
延期支付 延期支付又称延期支付计划，是指公司将激励对象的部分薪酬(年度
奖金、股权激励收入等)存入延期支付帐户，并按当日公司股票市场价格折算成股票 计量，在既定的期限或在激励对象退体以后，以股票形式或根据届时股票市值以现金 的方式支付给激励对象。激励对象通过延期支付计划获得的收入来自于计划执行时与 行权时的股票价差收入。
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（一）股权激励简介——股权激励主要模式
业绩股票 通常由公司在年初根据激励对象业绩水平，在年初确定一个较为合
理的业绩目标，如果年末激励对象达到预定的目标，则公司授予其一定数量的股票或 提取一定的奖励基金购买公司股票。
宝能万科股权之争
2015年12月23日王石表示不会实行“毒丸计划” 应对恶意收购，并在官方发布声明，欢迎安邦成为万 科重要股东，并愿与安邦共同探索中国企业全球化发 展的广阔未来，以及在养老地产、健康社区、地产金 融等领域的全方位合作。安邦成为万科的“白马骑 士”。
宝能万科股权攻防战
3月13日 ，华润承诺 支持万科。17日首次 公开呛声万科。
18日，华润公开质疑。 23日，宝能和华润（持 股占39.53%）联合反对。
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王石出局
2016年3月13日，万科引入 深圳地铁集团，以增发股 份行使支付400~600亿的对
价。
6月17日，万科披露重组 方 案 ， 董 事 会 超 2/3 票 数 通过（11人，3反对，7赞 同，1回避）。
增持至9.452%；11月23日，
举牌公告称持股10%；29
日披露增持至14.07%
2017 年 1 月 12 日 ， 万 科 临 时停牌，华润筹划转让所 持万科股份给深圳地铁； 3月16日恒大转让万科股 权给深圳地铁。
宝能最后撤离万科！ 宝能系对于万科A总体买入成本约为 16.1元/股，持有数量为28.04亿股，占万科A 总股本的25.4%，以万科A股价33.64元/股推 算，宝能系的账面盈利也已经翻倍，超过 491亿元。 但姚振华被逼辞去前海人寿和前海财险 董事长，并且保监会将其逐出保险业，10年
6月26日，宝能提请罢免 万科董监事12人；6月30 日华润反对罢免议案；7 月4日万科复牌。
宝能万科股权攻防战
7月19日 ，万科举报 宝能资管计划违法违 规。
12月18日，万科称与深 圳地铁的重组预案未获 得部分股东同意，终止。
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万科股权之争
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宝能资金来 源
Management
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宝能资金来 源
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万科以刚需产品赢得市场，轻松越过千亿门槛。
3、万科荣获“2009沪深房地产上市公司综合实力TOP10”称号。
4、2012年入围中国房地产企业500强。
5、中国房地产研究会、中国房地产业协会发布的《中国房地产开发企业
500强测评研究报告》中国房地产企业500强榜单出炉，万科集团榜上有名，
排名第1。
6、2016年7月20日，《财富》“世界500强”企业排行榜出炉，万科企业股
宝能意图三
意图三：会计上的考虑 根据会计准则 规定，对收购方而言，若不能够对被投 资单位施加重大影响，按照可供出售金 融资产计量，则存在较大财务风险；若 能够增持至20%以上，实现权益法核算， 在考虑融资成本7-10%的情况下，收购 10倍甚至更低估值水平的公司，完全不 会对报表利润产生不利影响。
宝能意图一
意图一：为宝能系降低融资成本。宝能 系也有房地产融资项目，但是很多项目 融资成本远超10%，而万科的信用评级 是AAA，通过发行公司债或企业债等融 资手段可以达到低于4%的融资成本。 如果宝能收购万科后，向万科注入自身 的地产项目，融资成本也会大幅下降， 这对于降低宝能系的融资成本有很大帮 助。
万科股权之争
万科股权之争简介：从2000年开始，华润一直是万科的大股东，二者相处十分融洽。
王石是万科的创始人，无可置疑其在万科的发展历程中起到了决定性的重要作用，甚至可以说是万科的精神领袖。
因此王石有着能影响团队的力量和同样的企业文化。
经过：2015年8月26日，宝能系通过大量买进万科股票，首次超越华润成为万科第一大股东，当时宝能系与华润之间的持股比例差距仅为0.15%。
在2015年8月31日和9月1日华润两次增持万科股票，耗资约4.97亿元，新增万科约0.4%的股份，使其持股达到了15.29%，又超越了宝能系的15.04%，重新夺回第一大股东之位。
正当宝能系成为万科第一大股东之际，半路却杀出了同样是保险资金代表的安邦。
根据万科公告，截至2015年12月7日，安邦保险通过旗下公司动用上百亿元资金持万科5%股权。
2015年12月10日至11日，隶属宝能系的深圳市钜盛华股份有限公司两天合计增持万科H股2.6964亿股约52.43亿元人民币。
至此宝能系取代华润，再次成为万科的第一大股东。
至此万科股权已出现三大阵营，即万科盈安合伙人、万科原第一大股东华润、刘元生合计持股20.64%，宝能持股22.45%，安邦持股7.01%。
宝能也成为万科新一代的“大东家”。
2015年12月17日，在北京万科的内部会议上，王石对“宝能系”提出诸多质疑，“谁是万科的第一大股东，万科是应该去引导的，不应该不闻不问。
”“宝能系信用不够，会毁掉万科”。
这是继宝能系成为万科第一大股东后，万科方面首次正式回应。
2015年12月18日，在开市不到一小时的时间内，万科A股股价再度涨停。
当日中午，万科以有重大资产重组及收购资产为由临时停牌，宣布将推进重组和增发，万科H股同时停牌。
2016年2月8日前，华润和宝能开始谈判接盘万科股份事宜，但当时华润出价过低，宝能不愿“贱卖”。
2016年3月，万科与深圳地铁集团达成全面战略合作。
3月13日，万科公布的万科深铁重组方案，深铁将以旗下项目资产注入万科，万科将主要以定向增发的方式支付对价，交易对价约400亿-600亿。