万科案例分析PPT课件
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案例分析：深圳万科第五园PPT课件
细部202134低层住宅的特点1居住行为方面2居住心理方面3整体环境的协调性强4建筑的自重较轻202135居住行为方面底层住宅使住户较接近自然在底层一般都附带室外院子有些还可在顶部形成较大的生活性露台这些空间作为室内空间向自然环境的有机延伸为住户的日常生活提供了更加接近亲近自然的自由场所同时也为老人儿童残疾人的生活提供了方便
.
townhouse组团 洋房组团 多层组团 小区主干道
6
户型:townhouse A
.
7
户型:townhouse B
.
8
户型:A B剖面
.
9
户型:组合
.
10
户型:组合
.
11
户型:townhouse C
.
12
户型:townhouse D
.
13
户型:CD剖面
.
14
户型:CD组合
.
15
.
29
舒适度 :视线 庭院别墅/叠院HOUSE立体小院强调空间感、领域. 感、私密性。从外向内看——保证露台的3私0 密性，提供舒适自在的活动场所。从内向外看——对外景观的视线的保证与收束。
舒适度 :通风
后院
内院 前院
后 院
.
内院
前院
31
舒适度 :室内空间变化
空间高敞、高低错落、上下变化 形成了前后通达的空间层 促进室内空气的流动与调节 形成穿堂风
后院－相对私密
内院－绝对私密
前院－相对开放
.
19
庭院别墅的前庭院
前院－相对开放 从街道进入户内的过渡空间
.
20
庭院别墅的内庭院
内院－绝对私密 属于家庭的一方小天地
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townhouse组团 洋房组团 多层组团 小区主干道
6
户型:townhouse A
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户型:townhouse B
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户型:A B剖面
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户型:组合
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户型:组合
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户型:townhouse C
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户型:townhouse D
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户型:CD剖面
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户型:CD组合
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舒适度 :视线 庭院别墅/叠院HOUSE立体小院强调空间感、领域. 感、私密性。从外向内看——保证露台的3私0 密性，提供舒适自在的活动场所。从内向外看——对外景观的视线的保证与收束。
舒适度 :通风
后院
内院 前院
后 院
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内院
前院
31
舒适度 :室内空间变化
空间高敞、高低错落、上下变化 形成了前后通达的空间层 促进室内空气的流动与调节 形成穿堂风
后院－相对私密
内院－绝对私密
前院－相对开放
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19
庭院别墅的前庭院
前院－相对开放 从街道进入户内的过渡空间
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20
庭院别墅的内庭院
内院－绝对私密 属于家庭的一方小天地
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《万科集团》PPT课件
❖ 国家将房地产行业的外资投资行为列入“限制”行列，限制 外商投资及热钱涌入；从紧的金融手段，银行存款准备金率 连续提升，对于房产市场的资金来源起到明显抑制，同时加 强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求。
精选ppt
8
社会环境分析
❖ 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费 热点。2005 年我国人均GDP 达到1703 美元，已经由温饱迈入小康社会， 房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地 产产业相应将进入高速增长阶段。
❖ 总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限， 谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。
精选ppt
15
客户议价能力分析
❖ 近些年来，消费者对于住房多方面要求均有所提高， 如房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、 物管水平，甚至交楼期限与办理房产证等，成为除 价格之外影响消费决策的因素。
08年 40,991,800,000 34,855,700,000 6,364,790,000 4,639,870,000 113,456,000,000 85,898,700,000 119,237,000,000 64,553,700,000 80,418,000,000 19,978,300,000
❖ 在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中海、 万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更 大的反议价空间。
❖ 在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的 议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如钢材 等的议价空间受到一定限制。
精选ppt
07年 35,526,600,000 28,059,500,000 7,652,900,000 5,317,500,000 95,432,500,000 66,472,900,000 100,094,000,000 48,774,000,000 66,174,900,000 17,046,500,000
精选ppt
8
社会环境分析
❖ 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费 热点。2005 年我国人均GDP 达到1703 美元，已经由温饱迈入小康社会， 房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地 产产业相应将进入高速增长阶段。
❖ 总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限， 谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。
精选ppt
15
客户议价能力分析
❖ 近些年来，消费者对于住房多方面要求均有所提高， 如房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、 物管水平，甚至交楼期限与办理房产证等，成为除 价格之外影响消费决策的因素。
08年 40,991,800,000 34,855,700,000 6,364,790,000 4,639,870,000 113,456,000,000 85,898,700,000 119,237,000,000 64,553,700,000 80,418,000,000 19,978,300,000
❖ 在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中海、 万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更 大的反议价空间。
❖ 在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的 议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如钢材 等的议价空间受到一定限制。
精选ppt
07年 35,526,600,000 28,059,500,000 7,652,900,000 5,317,500,000 95,432,500,000 66,472,900,000 100,094,000,000 48,774,000,000 66,174,900,000 17,046,500,000
万科公司内部控制案例PPT课件
授课：XXX
3
万科产业分布图
授课：XXX
4
这是现代化的俩幅 场景图也是万科主 攻方向商业地产就
是如图所示
这是比较古典的 别墅风格，它曾 经的翡翠别墅就 是如此，和保利 英式有许多相似
之处。51年出生于广西。 1978年毕业于兰州交通大学给排水专业， 毕业后，先后供职于广州铁路局、广东省 外经贸委、深圳市特区发展公司。1984年 组建万科前身深圳现代科教仪器展销中心， 任总经理1988年起任股份化改组之万科董事长兼总经 理，1999年起不再兼任公司总经理。现任万科董事会 主席。王石还亲手掀开了中国“总裁营销”的新篇经 过公司品牌传播设计者的精心策划和设计，运用多种 传播渠道和手段，成为今天人们心目中与其企业、品 牌交相辉映的传奇人物和偶像。他的名言：“人才是 一条理性的河流，哪里有低谷就流向哪里”受到业内 很多人士的认可，并且以授课自：X己XX 的方式影响着中国企业6
2011年度，万科集团参照财政部、中国证监会等五 部委联合发布的《企业内部控制基本规范》及《企业 内部控制应用指引》、深证证券交易所《上市公司内 部控制指引》等相关规定，坚持以风险导向为原则， 结合本公司的实际经营情况，对公司控制体系进行了 持续的改进及优化。万科进一步加强了覆盖总部、各 一线公司及各业务部门的三级自我评估体系建设，涵 盖内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内 部监督五大要素，同时通过风险检查、内部审计、监 事巡查等方式对内部设计授课及：X运XX 行的效果效率进行评价11。
运营管理 14
信息与沟通
万科制定了包括《万科集团信息管理办法》《万 科集团信息保密制度》《集团总部会议管理规定》 等在内的各项制度规范公司内经营管理信息传递 活动。通过不定期的业务与管理快报、专项报告 等信息沟通制度全面及时了解公司经营对客户公 司本着与客户一起成长让万科在投诉中完美的客 户理念设立了覆盖总部地产、物业的多种投诉沟 通渠道与客户进行良性互动对投资者公司除了通 过法定信息披露渠道发布公司信息外投资者还可 以通过电话、电子邮件、访问公司网站、直接到 访公司、参与公司组织的网络路演和见面会等方 式了解公司信息
绿色建筑案例分析——深圳万科中心
人工湿地系统
为进一步提高水资源的利用，本项目将所产生的中水和 污水亦全部回收，通过人工湿地进行生物降解处理，以 用作本地灌溉及清洗等其他用途，每日的水处理量达到 100吨，保证100%不使用饮用水来作为景观用水，大 大减轻了对市政用水的负担。
万科中心— —生态环保理念
雨水收集系统及人工湿地系统
冰蓄冷空调系统
蓄冰空调技术是让制冷机组在夜间电力负荷及电费低谷期进 行制冰，在白天负荷高峰时候释放出来。达到峰谷负荷的转移，节 省能源成本的同时，也对减轻国家电力系统负荷作贡献。
地板送风系统
利用地板下低压风管把冷风送到风口，送风温度较常规送风温 度高2~4度，提高了通风效率，增加室内空气素质的同时，也节约 了大量的能耗。同时亦充分利用能源回收系统，采用新风热回收技 术，把排风中的热量用于预热新风，同时配合CO2监测系统，控制 新风机组的开启，减少不必要的浪费。
万科中心— —生态环保理念
万科中心— —生态环保理念
冰蓄冷空调系统及地板送风系统
削锋填谷，降低城市电容负荷 热舒适性改善
深圳分时电价表
高峰 段
平 段
低谷 段 蓄冰 空调
起始时间
9：00—11：30、14： 00—16：30、
19：00—21：00
7：00—9：00、11：30— 14：00、
16：30—19：00、21： 00—23：00
空调形式 常规制冷系统 冰蓄冷系统
设备初投资（万元） 196 303
年运行费用（万元） 86.5 53.8
投资回报年限（年） — 3.3
万科中心— —生态环保理念
雨水收集系统
整个项目中采用了全面的雨水回收系统，将屋面和露 天雨水收集处理，并蓄积在水景池内，回用于绿化和补 充景观水池水量的损失。设计中，亦充分考虑了成本效 益并与实际的地形和景观相结合，如东侧屋面距景观水 池较远，在设计中就近设置雨水花园用于消纳雨水，节 省投资的同时，亦达到雨水回收的效果。
为进一步提高水资源的利用，本项目将所产生的中水和 污水亦全部回收，通过人工湿地进行生物降解处理，以 用作本地灌溉及清洗等其他用途，每日的水处理量达到 100吨，保证100%不使用饮用水来作为景观用水，大 大减轻了对市政用水的负担。
万科中心— —生态环保理念
雨水收集系统及人工湿地系统
冰蓄冷空调系统
蓄冰空调技术是让制冷机组在夜间电力负荷及电费低谷期进 行制冰，在白天负荷高峰时候释放出来。达到峰谷负荷的转移，节 省能源成本的同时，也对减轻国家电力系统负荷作贡献。
地板送风系统
利用地板下低压风管把冷风送到风口，送风温度较常规送风温 度高2~4度，提高了通风效率，增加室内空气素质的同时，也节约 了大量的能耗。同时亦充分利用能源回收系统，采用新风热回收技 术，把排风中的热量用于预热新风，同时配合CO2监测系统，控制 新风机组的开启，减少不必要的浪费。
万科中心— —生态环保理念
万科中心— —生态环保理念
冰蓄冷空调系统及地板送风系统
削锋填谷，降低城市电容负荷 热舒适性改善
深圳分时电价表
高峰 段
平 段
低谷 段 蓄冰 空调
起始时间
9：00—11：30、14： 00—16：30、
19：00—21：00
7：00—9：00、11：30— 14：00、
16：30—19：00、21： 00—23：00
空调形式 常规制冷系统 冰蓄冷系统
设备初投资（万元） 196 303
年运行费用（万元） 86.5 53.8
投资回报年限（年） — 3.3
万科中心— —生态环保理念
雨水收集系统
整个项目中采用了全面的雨水回收系统，将屋面和露 天雨水收集处理，并蓄积在水景池内，回用于绿化和补 充景观水池水量的损失。设计中，亦充分考虑了成本效 益并与实际的地形和景观相结合，如东侧屋面距景观水 池较远，在设计中就近设置雨水花园用于消纳雨水，节 省投资的同时，亦达到雨水回收的效果。
02-3.4 万科捐款门事件(社会责任)PPT课件
3、勇于承担企业社会责任、适度的承担社 会责任已经成为当今企业的必然选择。
3.4 万科捐款门事件（社会责任）
❖ 一、社会责任制度概述
（一）企业社会责任的定义 根据《企业内部控制应用指引第4号——社会责任》规定，企业社会
责任，是指企业在经营发展过程中应当履行的社会职责和义务，主要 包括安全生产、产品质量(含服务)、环境保护、资源节约、促进就业 、员工权益保护等。
3.4 万科捐款门事件（社会责任）
（三）应建应建立责任危机处理机制
对于影响企业外部形象和自身发展的突发事件，要在第一时间及时处 理，把损失降低到最低程度
对于可能对公众信心、消费者选择产生重大影响的事件，应由单位负 责人在媒体予以说明并致歉
3.4 万科捐款门事件（社会责任）
（四）应建立良好的企业社会责任报告制度
B.社会责任 （社会利益）
3.4 万科捐款门事件（社会责任）
（三）履行社会责任应关注的主要风险:
1.安全生产措施不到位，责任不落实，可能导致企业发生安全事故 。
2.产品质量低劣，侵害消费者利益，可能导致企业巨额赔偿、形象 受损，甚至破产。
3.4 万科捐款门事件（社会责任）
❖ 二、社会责任内部控制制度设计 （一）企业高管人员应给予充分重视
虽然万科适时做出了反映，但是直到2009年6月，时隔一年，万科才恢复了它60%的销售 率。
一直是正面、积极、健康、负责任的万科及万科品牌的形象代言人王石，在汶川地震发 生后，也像地震中的房屋一样，其在公众中的形象轰然倒塌.万科作为我国地产企业的领头羊， 由于这次事件导致了企业损失重大，在此过后，万科更加重视企业社会责任，让万科在经营 内 容、社会贡献和环境保护方面受到大众的广泛好评，在这个繁荣且复杂的经济社会中表现 出独
3.4 万科捐款门事件（社会责任）
❖ 一、社会责任制度概述
（一）企业社会责任的定义 根据《企业内部控制应用指引第4号——社会责任》规定，企业社会
责任，是指企业在经营发展过程中应当履行的社会职责和义务，主要 包括安全生产、产品质量(含服务)、环境保护、资源节约、促进就业 、员工权益保护等。
3.4 万科捐款门事件（社会责任）
（三）应建应建立责任危机处理机制
对于影响企业外部形象和自身发展的突发事件，要在第一时间及时处 理，把损失降低到最低程度
对于可能对公众信心、消费者选择产生重大影响的事件，应由单位负 责人在媒体予以说明并致歉
3.4 万科捐款门事件（社会责任）
（四）应建立良好的企业社会责任报告制度
B.社会责任 （社会利益）
3.4 万科捐款门事件（社会责任）
（三）履行社会责任应关注的主要风险:
1.安全生产措施不到位，责任不落实，可能导致企业发生安全事故 。
2.产品质量低劣，侵害消费者利益，可能导致企业巨额赔偿、形象 受损，甚至破产。
3.4 万科捐款门事件（社会责任）
❖ 二、社会责任内部控制制度设计 （一）企业高管人员应给予充分重视
虽然万科适时做出了反映，但是直到2009年6月，时隔一年，万科才恢复了它60%的销售 率。
一直是正面、积极、健康、负责任的万科及万科品牌的形象代言人王石，在汶川地震发 生后，也像地震中的房屋一样，其在公众中的形象轰然倒塌.万科作为我国地产企业的领头羊， 由于这次事件导致了企业损失重大，在此过后，万科更加重视企业社会责任，让万科在经营 内 容、社会贡献和环境保护方面受到大众的广泛好评，在这个繁荣且复杂的经济社会中表现 出独
万科股权之争案例(PPT86页)
持股比例 14.89% 11.90% 4.14% 1.38% 1.21% 1.12% 0.87% 0.61% 0.57% 0.54%
3.1 万科股权结构变化情况
排名 万科华润系
宝能系
其他
股东名称 华润股份有限公司 盈安合伙 刘元生 钜盛华 前海人寿——海利年年 前海人寿——聚富产品 前海人寿——其他 安邦保险 中国银河证券 中国证券金融股份有限公司 中信证券 华泰证券
3.3 行动——凌晨的戏剧性反转
• 围绕万科股权展开的宫斗大戏，在今天凌晨发生戏剧性反转。 • 万科和安邦先后在其集团官网公开发表声明，表达互相欣赏和支持的态度。
这两份声明直接粉碎了此前关于“宝能系与安邦是一致行动人”的猜测， 这意味着宝能系离控股股东所需的股份数额尚有差距，王石获得一张至关 重要的好牌。 • 据悉，万科和安邦是在昨日晚间确定相互支持立场，从而在凌晨发出“在 一起”的声明。
2.4 万科股价走势
2.5 宝能系股权结构及实际控制人状况
2.5 宝能系股权结构及实际控制人状况
2.5 宝能系股权结构及实际控制人状况
2.6.1 宝能系资金来源——股权质押
宝能系主要通过钜盛华和前海人寿、宝能地产和举牌的万科进行股权质押。从2014 年至今，累计质押宝能地产6.7亿股，质押前海人寿22.1亿股，质押万科A7.28亿股。姚振 华还将宝能投资30%的股权进行质押。
招商财富德赢1号专项资产管理计划
占股东比例（%） 15.29% 4.14% 1.21% 16.86% 3.17% 1.97% 1.52% 7.01% 3.07% 2.99% 2.70% 2.09%
2.06%
合计
20.64%
23.52%
7.01% 3.07% 2.99% 2.70% 2.09% 2.06%
深圳万科中心建筑案例分析ppt课件
13
景观绿地最大化
整体悬浮
14
整体悬浮
底层抬高以达微气候调节功能
15
“第六” 立面
明黄色：万科总部 大红黑色：酒店 天蓝色：SOHO办公 橘黄色：高档公寓
16
“第六” 立面
17
“第六” 立面
18
“第六” 立面
19
“第六” 立面
加装吊梯 ，景观窗 是建筑的 底面更加 丰富。
20
地下室部分
技术指标： 61,729.7平方米，总建筑面积 80,200平方米，其中，会议中 心8,000平方米，酒店46,200 平方米，办公26,000平方米。
4
建筑设计
枝状平面 基地与建筑 整体悬浮 “第六”立面
5
枝状建筑
枝状平面
整个万科中心 平面呈现不规 则的枝状。 东西方向为主 干，其余方向 为枝条。
21
地下室部分
采光井
22
结构设计
斜拉桥上的摩 天大楼
23
结构设计
万科中心工程位于深圳市大梅沙风景区，建筑 面积约137000㎡。为实现概念为“浮动的地平 线”这一独特概念，地上结构采用了混合框架+ 斜拉索转换结构体系，由9个巨型筒体（边长 约10m×10m）及6个实腹厚墙、10根落地钢 管柱与120根斜拉索共同支撑起上部5～6层结 构，在底部形成了连续的大空间，上部结构的 跨度在25m～50m之间，悬挑长度在15m～ 25m之间。
24
结构设计
120根悬拉索共悬挂有总计8 万吨左右的重量
核心筒受力
25
结构设计
实腹墙受力
26
万科中心主结构图
结构设计
主要的受力部件
27
结构设计
景观绿地最大化
整体悬浮
14
整体悬浮
底层抬高以达微气候调节功能
15
“第六” 立面
明黄色：万科总部 大红黑色：酒店 天蓝色：SOHO办公 橘黄色：高档公寓
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“第六” 立面
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“第六” 立面
18
“第六” 立面
19
“第六” 立面
加装吊梯 ，景观窗 是建筑的 底面更加 丰富。
20
地下室部分
技术指标： 61,729.7平方米，总建筑面积 80,200平方米，其中，会议中 心8,000平方米，酒店46,200 平方米，办公26,000平方米。
4
建筑设计
枝状平面 基地与建筑 整体悬浮 “第六”立面
5
枝状建筑
枝状平面
整个万科中心 平面呈现不规 则的枝状。 东西方向为主 干，其余方向 为枝条。
21
地下室部分
采光井
22
结构设计
斜拉桥上的摩 天大楼
23
结构设计
万科中心工程位于深圳市大梅沙风景区，建筑 面积约137000㎡。为实现概念为“浮动的地平 线”这一独特概念，地上结构采用了混合框架+ 斜拉索转换结构体系，由9个巨型筒体（边长 约10m×10m）及6个实腹厚墙、10根落地钢 管柱与120根斜拉索共同支撑起上部5～6层结 构，在底部形成了连续的大空间，上部结构的 跨度在25m～50m之间，悬挑长度在15m～ 25m之间。
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结构设计
120根悬拉索共悬挂有总计8 万吨左右的重量
核心筒受力
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结构设计
实腹墙受力
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万科中心主结构图
结构设计
主要的受力部件
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结构设计
万科股权激励案例分析演示课件
1984年5月，公司成立；
ห้องสมุดไป่ตู้
1988年11月，改制为“深圳市万科企业股份有限公司”；
7
（一）股权激励简介——股权激励主要模式
股票增值权 是指公司授予激励对象一种权利，如果公司股价上升或公司业绩
提升，经营者可以按一定比例获得这种股价上升或公司业绩提升所带来的收益。股票 期权并非真正意义上的股票，没有所有权、表决权、配股权，股票在此只是一种度量 工具。
虚拟股票 虚拟股票是指公司给予激励对象一定数量的虚拟股票，不是真正意义
股权激励是一种较为长期的激励机制，可以把企业经营者和股东、企业三者的利 益结合起来，从而促使企业经营者在谋求企业与股东利益最大化的同时获得自身利益 的最大化可以有效避免企业经理人的短期行为，降低委托代理成本，对于改善公司治 理结构，吸引和留住优秀人才，增强企业竞争力和凝聚力具有积极的作用。
4
（一）股权激励简介——相关理论基础
上的股票认购权，激励对象可以象普通股东一样享受相应的分红权和股价升值收益， 但没有所有权，没有表决权，不能转让和出售，在离开企业时自动失效。
8
（一）股权激励简介——股权激励主要模式
延期支付 延期支付又称延期支付计划，是指公司将激励对象的部分薪酬(年度
奖金、股权激励收入等)存入延期支付帐户，并按当日公司股票市场价格折算成股票 计量，在既定的期限或在激励对象退体以后，以股票形式或根据届时股票市值以现金 的方式支付给激励对象。激励对象通过延期支付计划获得的收入来自于计划执行时与 行权时的股票价差收入。
6
（一）股权激励简介——股权激励主要模式
业绩股票 通常由公司在年初根据激励对象业绩水平，在年初确定一个较为合
理的业绩目标，如果年末激励对象达到预定的目标，则公司授予其一定数量的股票或 提取一定的奖励基金购买公司股票。
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2020/3/28
4
主营业务收入分布
自1984-2008年，万科营业收入从5800万元到409.9亿元,增 长706倍; 净利润从500万元到40.3亿元,增长806倍
2020/3/28
5
万科集团发展的四个阶段：
业务范围选择：专业化经营战略——先做减法，后做加法
a. 从多元化经营，到经营房地产
b. 从房地产多品种，到经营住宅
➢ 万科公司的主要控制措施包括：
1、不相容职务分离控制 3、会计系统控制 5、预算控制 7、绩效考评控制
2、授权审批控制 4、财产保护控制 6、运营分析控制
➢ 2009年度，公司梳理及细化了市场营销部对销售相关业务的管控职责， 制订及修订了包括《万科集团营销费用分类管理规范》、《项目开盘认 购的操作指引》、《明源销售系统使用规范》等在内的销售管理制度， 遵循合约明晰、授权审批和不相容职务相分离的原则，使用销售管理平 台对项目定价、认购、折扣、签约、回款等业务进行控制和记录。细化 了对销售收款等高风险环节的控制流程，加强了对销售费用管理的控制 力度。实际业务控制中，所有业务操作均需履行公司设定的审批流程， 其中重大和关键业务操作必须在得到子公司管理层的审批后方加以实施。 同时制度体系中也设计了复核、检查监督机制，完善对业务操作的管控。
立性。
4、人力资源政策
人才是万科的资本，公司制定和实施有利于企业可持续发展
的人力资源政策，将职业道德修
养和专业胜任能力作为选拔和聘用员工的重要标准，切实加
强员工培训和继续教育，不断提升员工素质。
5、企业文化
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❖ 二、 风险评估（依据）
❖ 为促进公司持续、健康、稳定发展，实现经 营目标，公司根据既定的发展策略，结合不 同发展阶段和业务拓展情况，全面系统持续 地收集相关信息，及时进行风险评估，动态 进行风险识别和风险分析，并相应调整风险 应对策略。
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内部控制 控制环境 基础
手段 控制活动
风险评估 依据
内部控制五 要素
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信息和沟通 载体
保
监控
证
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一、 内部环ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ(基础）
1、治理结构
2、机构设置及权责分配
3、内部审计
公司审计部直接向董事会审计委员会汇报工作，其负责人由
董事会任命，保证了审计部机构设置、人员配备和工作的独
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二、 风险评估（依据） ➢ 外部风险因素：经济形势、产业政策、市场竞争、资源供给
➢内部风险因素： 财务状况、资金状况、资产管理、运营管理
收集研究内外部风险因素，并采用定量及定性相结合的 方法进行风险分析及评估，为管理层制订风险应对策略 提供依据。
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三、 控制活动（手段）
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四、 信息与沟通（载体） ➢企业内部沟通 各部门
产生信息
进行沟通
总经理办公室 建立沟通渠道 沟通反馈和跟踪 是否属于上报集团范围
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按集团规范上报、归档
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➢五、 内部监督（保证）
➢ 建立起涵盖总部、区域、一线三个层面的 监督检查体系
➢ 审计部、风险管理部、总部其它职能部门 或聘请的第三方对各业务领域的控制执行
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万科以上海、北京、深圳、广州为核心城市城市，同时以上海 为龙头的长江三角洲地区、以北京为龙头的环渤海地区和以深 圳、广州为龙头的珠江三角洲地区三大城市圈开发住宅，并以 成都武汉等腹地区域经济中心城市作为发展目标，逐步把44个 100万以上人口的城市覆盖，进一步扩大各地的市场份额，实现 成为行业领跑者的目标。
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四、 信息与沟通（载体）
➢投资者沟通 通过法定信息披露渠道发布公司信息外，投资
者还可以通过电话、电子邮件、访问公司网站、直接 到访公司、参与公司组织的网络路演和见面会等方式 了解公司信息
公司建立网络辅助系统及时响应投资者的各类
需求，保证投资者及时了解公司的经营动态，通过互 动加强对公司的理解和信任；
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品牌历史
万科地产成立于1984年
1995年专业化的 房地产道路
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1988年介入房地产
1992年确立以房 地产为核心的发展 战略
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万科是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表 性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设 立分公司。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅 开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树 立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂； 二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业 内。
c. 在房地产投资的地域上，有十三个城市到上海天津，北
京深圳少数城市发展
d. 在股权投资上，万科从1994年开始转让部分股权
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万科集团的战略实施：
专注住宅产品开发
1、专注于城市住宅开发 2、加强规划设计的市场导向性 3、持续创新 4、以产品为轴心构建管理架构 优质的物业管理
1、完善的住宅配套 2、专业化，人性化的服务 3、营造社区文化，倡导新型生活方式 4、规范的运营管理
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情况进行定期与不定期的专项检查及评估， 保证控制活动的存在并有效运行
➢ 监事会执行内部反舞弊职能，建立定期对
各子公司的巡查机制，并负责归口处理实 名与匿名投诉事宜，有效发挥其监督作用。
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分析总结： 1、万科在资源方面的优势非常明显 2、管理理念、管理方法国内领先 3、顾客对万科品牌已经高度认可
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四、 信息与沟通（载体） ➢ 在与客户、合作伙伴、投资者和员工关系方面，公
司已建立起较完整透明的沟通渠道，在完善沟通的 同时发挥了对公司管理的监督作用。
➢ 客户沟通 公司本着“与客户一起成长，让万科在投诉中完美” 的客户理念，设立投诉沟通渠道，与客户进行良性 互动。
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